Πρόταση για την επιβολή υψηλών φόρων στους ιδιοκτήτες γης που δεν χρησιμοποιούν τη γη

Τις τελευταίες ημέρες, η κοινή γνώμη αναστατώνεται συνεχώς από τις εξελίξεις και τα αποτελέσματα των πλειστηριασμών γης σε προαστιακές περιοχές του Ανόι, όπως το Thanh Oai και το Hoai Duc, με μεγάλο αριθμό εγγραφών και τις νικητήριες προσφορές να εκτοξεύονται στα ύψη, δεκάδες φορές υψηλότερες από την τιμή εκκίνησης. Αυτές οι εξελίξεις και τα αποτελέσματα εγείρουν ένα μεγάλο ερώτημα σχετικά με το αν υπάρχουν ή όχι ενδείξεις κερδοσκοπίας;

Είναι η τιμή της νικήτριας προσφοράς πολύ υψηλή «ασυνήθιστη»;

Συνεπώς, στις 10 Αυγούστου, η περιφέρεια Thanh Oai οργάνωσε με επιτυχία μια δημοπρασία 68 οικοπέδων στην περιοχή Ngo Ba, στο χωριό Thanh Than, στην κοινότητα Thanh Cao (Thanh Oai, Ανόι), με εμβαδόν από 60τ.μ. έως 85τ.μ. με τιμές εκκίνησης από 8,6 εκατομμύρια VND/τ.μ. έως 12,5 εκατομμύρια VND/τ.μ. Η δημοπρασία προσέλκυσε 4.600 αιτήσεις, αλλά μόνο 4.201 αιτήσεις που πληρούσαν τις προϋποθέσεις από 1.545 άτομα.

Αξίζει να σημειωθεί ότι, στο τέλος της δημοπρασίας, το γωνιακό οικόπεδο με την υψηλότερη τιμή νίκης ήταν σχεδόν 100,5 εκατομμύρια VND/m2, 8 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης. Τα κανονικά οικόπεδα είχαν τιμές νίκης 63-80 εκατομμύρια VND/m2, 5 έως 6,4 φορές υψηλότερες από την τιμή εκκίνησης.

Η κοινή γνώμη βουίζει συνεχώς σχετικά με τις εξελίξεις και τα αποτελέσματα των πλειστηριασμών γης σε προαστιακές περιοχές του Ανόι, όπως το Thanh Oai και το Hoai Duc. (Φωτογραφία: VARS)

Μετά την αναστάτωση που προκάλεσε η δημοπρασία γης στην περιοχή Thanh Oai στην κοινή γνώμη, πρόσφατα, στις 19 Αυγούστου, η δημοπρασία 19 οικοπέδων στην περιοχή LK04, στο χωριό Long Khuc, στην κοινότητα Tien Yen, στην περιοχή Hoai Duc, στο Ανόι, συνέχισε να προσελκύει την προσοχή και τη συμμετοχή πολλών ανθρώπων.

19 οικόπεδα διατίθενται σε δημοπρασία, με εμβαδόν από 74τ.μ. έως 118τ.μ. Η τιμή εκκίνησης για τη δημοπρασία είναι 7,3 εκατομμύρια/τ.μ. Η προκαταβολή κυμαίνεται από 109 έως 172 εκατομμύρια VND/οικόπεδο.

Μετά από μια δημοπρασία 19 ωρών, 19 οικόπεδα πωλήθηκαν με επιτυχία. Η υψηλότερη προσφορά ήταν 133,3 εκατομμύρια VND/m2, σχεδόν 20 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης, ενώ το χαμηλότερο οικόπεδο ήταν 91,3 εκατομμύρια VND/m2, 12,5 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης.

Η VARS πιστεύει ότι οι εξελίξεις και τα αποτελέσματα αυτών των πλειστηριασμών γης είναι ταυτόχρονα ασυνήθιστα και φυσιολογικά. Διότι στις μέρες μας, η γραμμή που χωρίζει τα φυσιολογικά και τα μη φυσιολογικά πράγματα φαίνεται να μην είναι πλέον σαφής. Το μη φυσιολογικό έχει γίνει φυσιολογικό και στη συνέχεια υπάρχει ανοιχτά ως ένα μη φυσιολογικό «φυσιολογικό».

Στην πραγματικότητα, αυτό δεν είναι ένα νέο φαινόμενο. Τους πρώτους 6 μήνες του 2024, ενώ η αγορά γης γενικά είναι ακόμη ήρεμη, ορισμένοι πλειστηριασμοί γης σε ορισμένες περιοχές εξακολουθούν να προσελκύουν χιλιάδες έως δεκάδες χιλιάδες συμμετέχοντες, κυρίως επενδυτές. Τα αποτελέσματα των πλειστηριασμών σε ορισμένες περιοχές κατέγραψαν επίσης τιμές νίκης 10 φορές υψηλότερες από την τιμή εκκίνησης.

Εξηγώντας τον λόγο, η VARS δήλωσε: Πρώτον, στο μέλλον, οι ταμειακές ροές σίγουρα θα «χυθούν» σε δημοπρατούμενες εκτάσεις, σε αστικές και οικιστικές περιοχές, όταν οι τοπικές αρχές διοργανώνουν πολλούς πλειστηριασμούς για την ενίσχυση των εσόδων του προϋπολογισμού. Επειδή πρόκειται για καθαρό τύπο γης, που δεν εμπλέκεται σε δικαστικές διαμάχες, με κόκκινα βιβλία, υποδομές, έτοιμες για κατασκευή κατοικιών για επιχειρήσεις, ενοικίαση και μηνιαία ταμειακή ροή.

Ιδιαίτερα ελκυστικό στο πλαίσιο των τελευταίων ετών, το Ανόι δεν έχει σχεδόν καθόλου νέα έργα, ενώ η προσφορά γης προβλέπεται επίσης να γίνει ολοένα και πιο σπάνια όταν ο νέος νόμος για τις επιχειρήσεις ακινήτων απαγορεύει την υποδιαίρεση και την πώληση γης σε 105 πόλεις και κωμοπόλεις, αναγκάζοντας τις επιχειρήσεις να χτίζουν κατοικίες σε γη προς πώληση σε αυτές τις περιοχές. Εν τω μεταξύ, η ζήτηση για ακίνητα, συμπεριλαμβανομένης της ζήτησης για αγορά ακινήτων για διαβίωση και επενδύσεις μεταξύ των ανθρώπων, είναι πολύ ισχυρή και αυξάνεται συνεχώς.

Δεύτερον, η δεκάδες φορές αύξηση της τιμής, η οποία ακούγεται πολύ ασυνήθιστη, οφείλεται στην πραγματικότητα στη χαμηλή τιμή εκκίνησης της δημοπρατούμενης γης. Συγκεκριμένα, προηγουμένως, οι κανονισμοί για τον καθορισμό των τιμών της γης επέτρεπαν την πρόσληψη συμβούλων.

Η γη που δημοπρατήθηκε στη δημοπρασία της 10ης Αυγούστου στην περιοχή Thanh Oai προσλήφθηκε επίσης για συμβουλευτική, η οποία καθόρισε την τιμή εκκίνησης από 40-45 εκατομμύρια VND/m2. Ωστόσο, το Διάταγμα 12 (Διάταγμα που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα του Διατάγματος 44 που καθοδηγούν την εφαρμογή του Νόμου περί Γης του 2013), επί του παρόντος Διάταγμα 71 (Διάταγμα που ρυθμίζει τις τιμές της γης, που εκδόθηκε από την κυβέρνηση στις 27 Απριλίου 2024), έχει καταργήσει τον κανονισμό για την πρόσληψη συμβούλων, μεταβαίνοντας στον προσδιορισμό με συντελεστή K πολλαπλασιασμένο επί τον τιμοκατάλογο γης της πόλης.

Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με την Απόφαση 46 της 18ης Ιουλίου 2024 της Λαϊκής Επιτροπής του Ανόι, ο συντελεστής προσαρμογής της τιμής γης στην περιοχή Thanh Oai είναι 2,35. Ο τρέχων ισχύων τιμοκατάλογος γης που εκδόθηκε το 2020 κυμαίνεται μεταξύ 3,6 - 5,3 εκατομμυρίων VND/m2. Επομένως, όταν πολλαπλασιάζονται αυτοί οι δύο συντελεστές, προκύπτει μόνο μια τιμή 8,6 - 12,5 εκατομμυρίων VND/m2.

Τα ασφαλή προϊόντα με χαμηλές τιμές εκκίνησης και χαμηλές προκαταβολές (από 100 έως 200 εκατομμύρια VND) δημιουργούν μεγάλη έλξη για τους αγοραστές. Επομένως, δεν είναι δύσκολο να καταλάβουμε γιατί αυτή η δημοπρασία προσέλκυσε χιλιάδες εγγραφές. Ένας τόσο μεγάλος αριθμός συμμετεχόντων είναι απολύτως φυσιολογικός.

Υψηλοί φόροι στη συσσώρευση γης

Τα VAR πιστεύουν ότι αυτή η υψηλή τιμή νίκης αντικατοπτρίζει την κανονική πραγματικότητα του χάσματος προσφοράς-ζήτησης, όταν ο αριθμός των αιτήσεων είναι πολλές φορές μεγαλύτερος από τον αριθμό των οικοπέδων στη δημοπρασία.

Ωστόσο, το γεγονός ότι οι τιμές γης σε τοποθεσίες με μέτρια υποδομή και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, σε μια προαστιακή περιοχή με δυνατότητα κανονικών αυξήσεων τιμών, έως και άνω των 100 εκατομμυρίων VND/m2, ίσες με τις τιμές γης σε αστικές περιοχές και πυκνοκατοικημένες περιοχές, είναι ασυνήθιστο, καθώς υπερβαίνει κατά πολύ την πραγματική αξία. Είναι αποτέλεσμα ανθυγιεινών σκοπών.

Συγκεκριμένα, πολλοί επενδυτές που συμμετέχουν σε αυτές τις δημοπρασίες είναι άτομα με «επάγγελμα» σε δημοπρασίες γης. Συχνά συμμετέχουν με τον «απλό» σκοπό της «περιήγησης», αδιαφορώντας για την πραγματική αξία, απλώς κερδίζοντας και στη συνέχεια αγοράζοντας και πουλώντας αμέσως για να αποκομίσουν κέρδος ή είναι έτοιμοι να χάσουν την κατάθεσή τους εάν η αγορά δεν ανταποκριθεί.

Τα VAR προτείνουν υψηλούς φόρους στη συσσώρευση γης. (Φωτογραφία: VS)

Ή ο πιο «επικίνδυνος» σκοπός είναι να δημιουργηθεί ένας «πυρετός» γης. Αυτά τα άτομα εκμεταλλεύονται την προκαταβολή του πλειστηριασμού για να διογκώσουν τις τιμές των σχετικών οικοπέδων. Αγνοούν ακόμη και τους κινδύνους, νομιμοποιώντας την τιμή πληρώνοντας πλήρως σύμφωνα με την τιμή προσφοράς που κέρδισε, για να χρησιμοποιήσουν αυτήν την τιμή ως βάση για να τονώσουν τις τιμές γης στις απομακρυσμένες περιοχές, προκαλώντας κλιμάκωση των τιμών γης σε πολλά μέρη, ακόμη και σε έναν εικονικό «πυρετό».

Συνέπεια αυτών των καταστάσεων είναι ότι οι ήδη υψηλές τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί ακόμη περισσότερο, καθιστώντας το όνειρο της κατοχής ενός σπιτιού όλο και πιο μακρινό για τους ανθρώπους, ιδίως τους νέους. Οι υψηλές τιμές δημοπρασίας που «υπερβαίνουν κατά πολύ» την πραγματική αξία όχι μόνο προκαλούν δυσκολίες στην εκτίμηση των περιουσιακών στοιχείων για τους επόμενους πλειστηριασμούς στον τόπο διεξαγωγής των πλειστηριασμών, αλλά και σε πολλά μέρη της χώρας.

Παράλληλα με την εξάπλωση των μέσων ενημέρωσης, όταν βλέπουμε τις τιμές των ακινήτων να διατηρούν ανοδική τάση για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, η νοοτροπία FOMO (φόβος μήπως μείνουν πίσω) θα «αυξηθεί», οι επενδυτές θα περιμένουν οι τιμές να συνεχίσουν να αυξάνονται και στη συνέχεια θα λαμβάνουν ριψοκίνδυνες αποφάσεις.

Αυτή η απόφαση υποκινείται επίσης από την αντίληψη ότι η προσαρμογή των πινάκων τιμών γης στο μέλλον στις τοπικές αγορές θα αυξήσει έμμεσα τις τιμές της γης. Ως αποτέλεσμα, πολλοί επενδυτές έχουν δεσμεύσει το κεφάλαιό τους, δημιουργώντας εγκαταλελειμμένη γη, επηρεάζοντας αρνητικά τη διαδικασία ανάκαμψης, η οποία αναπτύσσεται σε μια ασφαλή και υγιή κατεύθυνση.

Για να διεξάγονται οι πλειστηριασμοί με διαφάνεια, προκειμένου να αυξηθούν τα έσοδα για τον προϋπολογισμό, το κράτος πρέπει σύντομα να διαθέτει περισσότερους μηχανισμούς για τον έλεγχο των κερδοσκοπικών δραστηριοτήτων. Για να λυθεί το πρόβλημα της κερδοσκοπίας, η οποία αυξάνει τις τιμές και, ως εκ τούτου, μειώνει τις τιμές των αστικών κατοικιών, είναι απαραίτητο να αλλάξει ο τρόπος σκέψης των ανθρώπων για τη στέγαση, έτσι ώστε η στέγαση να είναι ένας χώρος διαβίωσης, που λύνει τις βιοτικές ανάγκες των ανθρώπων και όχι ένα συσσωρευμένο περιουσιακό στοιχείο.

Επιβάλλοντας φόρους σε όσους συσσωρεύουν και κερδοσκοπούν αντί για όσους αγοράζουν ακίνητα για βιοποριστικούς σκοπούς ή για να οργανώσουν την παραγωγή και τις επιχειρήσεις, ο συντελεστής των συσσωρευμένων περιουσιακών στοιχείων θα μειωθεί.

Οι φορολογικοί συντελεστές ενδέχεται να αυξηθούν σταδιακά για συναλλαγές ακινήτων όπου ο πωλητής έχει σύντομη περίοδο διακράτησης ή εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν αξιοποιήσει το ακίνητο σε επιχειρηματικές δραστηριότητες ή δεν πραγματοποιήσει κατασκευές μετά την παραλαβή της γης...

Η φορολόγηση των ακινήτων προς τη σωστή κατεύθυνση θα περιορίσει ή θα εξαλείψει το κίνητρο των ανθρώπων να κερδοσκοπούν σε ακίνητα, επειδή, μαζί με το κόστος των τόκων και άλλα κόστη ευκαιρίας, η κατοχή κερδοσκοπικών ακινήτων καθίσταται πιο επικίνδυνη. Η αγορά και πώληση ακινήτων με σκοπό το κέρδος ή η δημιουργία εικονικής προσφοράς και ζήτησης για τον διογκωτικό πληθωρισμό των τιμών των ακινήτων σταδιακά καθίσταται άνευ νοήματος.

Συνεπώς, τα αχρησιμοποίητα χρήματα από τον λαό θα διοχετεύονται στους τομείς της παραγωγής και των επιχειρήσεων, δημιουργώντας προϊόντα και προστιθέμενη αξία για την κοινωνία. Αυτό θα βοηθήσει την αγορά ακινήτων να αναπτυχθεί πιο υγιής και αποτελεσματική μακροπρόθεσμα, αντί για πυρετό γης και αναταραχή στις τιμές.

Πηγή: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html