Τις τελευταίες ημέρες, η κοινή γνώμη βουίζει σχετικά με τις εξελίξεις και τα αποτελέσματα των πλειστηριασμών γης σε προαστιακές περιοχές του Ανόι, όπως το Thanh Oai και το Hoai Duc, με μεγάλο αριθμό αιτήσεων και κερδισμένων προσφορών να εκτοξεύονται στα ύψη, φτάνοντας δεκάδες φορές την τιμή εκκίνησης. Αυτές οι εξελίξεις και τα αποτελέσματα εγείρουν σοβαρά ερωτήματα σχετικά με το εάν υπάρχουν ή όχι ενδείξεις κερδοσκοπικής κερδοσκοπίας.
Είναι η ασυνήθιστα υψηλή νικητήρια προσφορά «αφύσικη»;
Συνεπώς, στις 10 Αυγούστου, η περιφέρεια Thanh Oai διεξήγαγε με επιτυχία δημοπρασία για 68 οικόπεδα στην περιοχή Ngo Ba, στο χωριό Thanh Than, στην κοινότητα Thanh Cao (Thanh Oai, Ανόι), με εμβαδόν από 60τ.μ. έως 85τ.μ. και τιμές εκκίνησης από 8,6 εκατομμύρια VND/τ.μ. έως 12,5 εκατομμύρια VND/τ.μ. Η δημοπρασία προσέλκυσε 4.600 αιτήσεις, αλλά μόνο 4.201 αιτήσεις από 1.545 άτομα πληρούσαν τα κριτήρια επιλεξιμότητας.
Αξίζει να σημειωθεί ότι, στο τέλος της δημοπρασίας, το γωνιακό οικόπεδο έπιασε την υψηλότερη τιμή, σχεδόν 100,5 εκατομμύρια VND/m2, οκτώ φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης. Τα κανονικά οικόπεδα είχαν νικητήριες προσφορές 63-80 εκατομμυρίων VND/m2, 5 έως 6,4 φορές υψηλότερες από την τιμή εκκίνησης.
Η κοινή γνώμη βουίζει συνεχώς σχετικά με τις εξελίξεις και τα αποτελέσματα των πλειστηριασμών γης σε προαστιακές περιοχές του Ανόι, όπως το Thanh Oai και το Hoai Duc. (Φωτογραφία: VARS)
Μετά την αμφιλεγόμενη δημοπρασία γης στην περιοχή Thanh Oai, μια πρόσφατη δημοπρασία στις 19 Αυγούστου σε 19 οικόπεδα στην περιοχή LK04, στο χωριό Long Khuc, στην κοινότητα Tien Yen, στην περιοχή Hoai Duc, στο Ανόι, συνέχισε να προσελκύει σημαντικό δημόσιο ενδιαφέρον και συμμετοχή.
Δεκαεννέα οικόπεδα, με εμβαδόν από περίπου 74τ.μ. έως 118τ.μ., τέθηκαν σε δημοπρασία. Η αρχική προσφορά ήταν 7,3 εκατομμύρια VND/τ.μ. Το ποσό της εγγύησης κυμαινόταν από 109 έως 172 εκατομμύρια VND ανά οικόπεδο.
Μετά από μια δημοπρασία 19 ωρών, 19 οικόπεδα πωλήθηκαν με επιτυχία. Η υψηλότερη προσφορά έφτασε τα 133,3 εκατομμύρια VND/m2, σχεδόν 20 φορές την τιμή εκκίνησης, ενώ η χαμηλότερη προσφορά ήταν ακόμα 91,3 εκατομμύρια VND/m2, 12,5 φορές την τιμή εκκίνησης.
Η VARS υποστηρίζει ότι οι εξελίξεις και τα αποτελέσματα αυτών των πλειστηριασμών γης είναι ταυτόχρονα αφύσικες και φυσιολογικές. Αυτό συμβαίνει επειδή η γραμμή μεταξύ του φυσιολογικού και του αφύσικου φαίνεται να έχει θολώσει. Αυτό που είναι αφύσικο έχει γίνει φυσιολογικό και στη συνέχεια συνεχίζει να υπάρχει «φυσιολογικά» με έναν αφύσικο τρόπο.
Στην πραγματικότητα, αυτό δεν είναι ένα νέο φαινόμενο. Ακόμα και κατά τους πρώτους έξι μήνες του 2024, ενώ η αγορά γης γενικά παρέμεινε υποτονική, ορισμένοι πλειστηριασμοί γης σε ορισμένες τοποθεσίες προσέλκυσαν χιλιάδες έως δεκάδες χιλιάδες συμμετέχοντες, κυρίως επενδυτές. Σε ορισμένες περιοχές, οι νικητήριες προσφορές καταγράφηκαν σε τιμές έως και 10 φορές υψηλότερες από την τιμή εκκίνησης.
Εξηγώντας τους λόγους, η VARS δήλωσε: Πρώτον, στο μέλλον, τα χρήματα θα εισρεύσουν σίγουρα σε δημοπρατούμενες εκτάσεις σε αστικές και οικιστικές περιοχές, καθώς οι τοπικές αρχές διοργανώνουν πολλούς πλειστηριασμούς για την ενίσχυση των εσόδων του προϋπολογισμού. Αυτό συμβαίνει επειδή αυτός ο τύπος γης είναι καθαρός, απαλλαγμένος από διαφορές ή αγωγές, διαθέτει ήδη πιστοποιητικά ιδιοκτησίας γης, υποδομές και είναι έτοιμος για την κατασκευή κατοικιών για επιχειρήσεις, ενοικίαση και δημιουργία μηνιαίου εισοδήματος.
Αυτό είναι ιδιαίτερα ελκυστικό δεδομένου ότι τα τελευταία χρόνια, το Ανόι δεν έχει δει σχεδόν καθόλου νέα έργα και η προσφορά οικοπέδων προβλέπεται να γίνει ολοένα και πιο σπάνια, καθώς ο νέος νόμος περί ακινήτων απαγορεύει την υποδιαίρεση και την πώληση οικοπέδων σε 105 πόλεις και κωμοπόλεις, αναγκάζοντας τις επιχειρήσεις να κατασκευάσουν κατοικίες στη γη που πωλείται σε αυτές τις περιοχές. Εν τω μεταξύ, η ζήτηση για ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων τόσο οικιστικών όσο και επενδυτικών σκοπών, είναι πολύ ισχυρή και συνεχώς αυξάνεται.
Δεύτερον, η αύξηση της τιμής, η οποία είναι δεκάδες φορές υψηλότερη, ακούγεται πολύ ασυνήθιστη, αλλά στην πραγματικότητα οφείλεται στη χαμηλή τιμή εκκίνησης της δημοπρασίας γης. Συγκεκριμένα, προηγουμένως, οι κανονισμοί για τον καθορισμό των τιμών γης επέτρεπαν την πρόσληψη συμβούλων.
Η τιμή εκκίνησης για γη που δημοπρατήθηκε στις 10 Αυγούστου στην περιοχή Thanh Oai καθορίστηκε επίσης από συμβούλους, οι οποίοι την όρισαν σε 40-45 εκατομμύρια VND/m2. Ωστόσο, το Διάταγμα 12 (Διάταγμα που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα του Διατάγματος 44 που καθοδηγούν την εφαρμογή του Νόμου περί Γης του 2013), νυν Διάταγμα 71 (Διάταγμα που ρυθμίζει τις τιμές της γης, που εκδόθηκε από την κυβέρνηση στις 27 Απριλίου 2024), αφαίρεσε την διάταξη για την πρόσληψη συμβούλων, μεταβαίνοντας στον καθορισμό της τιμής χρησιμοποιώντας έναν συντελεστή K πολλαπλασιασμένο με τον πίνακα τιμών γης της πόλης.
Σύμφωνα με την Απόφαση 46 της 18ης Ιουλίου 2024, της Λαϊκής Επιτροπής του Ανόι, ο συντελεστής προσαρμογής της τιμής γης για την περιοχή Thanh Oai είναι 2,35. Ο ισχύων τιμοκατάλογος γης που εκδόθηκε το 2020 κυμαίνεται από 3,6 έως 5,3 εκατομμύρια VND/m2. Επομένως, ο πολλαπλασιασμός αυτών των δύο συντελεστών αποδίδει μόνο ένα εύρος τιμών από 8,6 έως 12,5 εκατομμύρια VND/m2.
Η ασφάλεια του προϊόντος, σε συνδυασμό με τη χαμηλή τιμή εκκίνησης και μια μικρή προκαταβολή (από 100 έως 200 εκατομμύρια VND), το κατέστησαν ιδιαίτερα ελκυστικό για τους αγοραστές. Επομένως, δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι αυτή η δημοπρασία προσέλκυσε χιλιάδες αιτήσεις. Ένας τόσο μεγάλος αριθμός συμμετεχόντων είναι απολύτως φυσιολογικός.
Επιβολή υψηλών φόρων στη συσσώρευση γης.
Τα VAR υποστηρίζουν ότι αυτή η υψηλή νικητήρια προσφορά αντικατοπτρίζει την κανονική πραγματικότητα της ανισορροπίας προσφοράς-ζήτησης, καθώς ο αριθμός των αιτήσεων υπερέβη κατά πολύ τον αριθμό των οικοπέδων στη δημοπρασία.
Ωστόσο, το γεγονός ότι οι τιμές της γης σε μια τοποθεσία με μέτρια υποδομή και παροχές, σε μια προαστιακή περιοχή με φυσιολογικές δυνατότητες ανατίμησης, έχουν φτάσει πάνω από 100 εκατομμύρια VND/m2 — ίσες με τις τιμές της γης σε αστικές περιοχές και πυκνοκατοικημένες περιοχές — είναι ασυνήθιστο και υπερβαίνει κατά πολύ την πραγματική της αξία. Αυτό είναι αποτέλεσμα ανήθικων κινήτρων.
Συγκεκριμένα, πολλοί επενδυτές που συμμετέχουν σε αυτές τις δημοπρασίες είναι άτομα που είναι «επαγγελματίες» στις δημοπρασίες γης. Συχνά συμμετέχουν με τον «απλό» στόχο της «κερδοσκοπίας», αδιαφορώντας για την πραγματική αξία, απλώς κερδίζοντας την προσφορά και στη συνέχεια αγοράζοντας και πουλώντας αμέσως για να αποκομίσουν κέρδος, ή χάνοντας εύκολα την κατάθεσή τους εάν η αγορά δεν ανταποκριθεί.
Οι VAR προτείνουν την επιβολή υψηλών φόρων στη συσσώρευση γης. (Φωτογραφία: VS)
Ή, πιο επικίνδυνα, στοχεύουν στη δημιουργία ενός «πυρετού» γης. Αυτά τα άτομα εκμεταλλεύονται το σύστημα προκαταβολής σε πλειστηριασμούς για να διογκώσουν τις τιμές της εν λόγω γης. Ακόμα και αγνοώντας τους κινδύνους, νομιμοποιούν την τιμή πληρώνοντας την πλήρη τιμή προσφοράς, χρησιμοποιώντας αυτήν την τιμή ως βάση για να διογκώσουν τεχνητά τις τιμές γης σε προαστιακές περιοχές, προκαλώντας την εκτόξευση των τιμών γης σε πολλές περιοχές, δημιουργώντας ακόμη και έναν τεχνητό «πυρετό».
Η συνέπεια αυτών των καταστάσεων είναι ότι οι ήδη υψηλές τιμές των ακινήτων αυξάνονται ακόμη περισσότερο, καθιστώντας το όνειρο της απόκτησης ενός σπιτιού ολοένα και πιο ανέφικτο για τους ανθρώπους, ιδίως τους νέους. Οι υπερβολικές τιμές των πλειστηριασμών, που υπερβαίνουν κατά πολύ την πραγματική αξία, όχι μόνο περιπλέκουν τη διαδικασία αποτίμησης του ακινήτου για τις επόμενες πλειστηριασμούς στον τοπικό χώρο πλειστηριασμών, αλλά και σε πολλά άλλα μέρη της χώρας.
Με την εξάπλωση της προσοχής των μέσων ενημέρωσης, όταν οι τιμές των ακινήτων διατηρούν ανοδική τάση για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, η νοοτροπία FOMO (φόβος μήπως μείνουν πίσω) θα «αυξηθεί», οι επενδυτές θα αναμένουν ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται και στη συνέχεια θα λαμβάνουν επικίνδυνες αποφάσεις.
Αυτή η απόφαση καθοδηγείται περαιτέρω από την πεποίθηση ότι οι προσαρμογές στους πίνακες τιμών γης σε τοπικές περιοχές στο εγγύς μέλλον θα αυξήσουν έμμεσα τις τιμές της γης. Ως αποτέλεσμα, πολλοί επενδυτές θα έχουν δεσμευμένο κεφάλαιό τους, δημιουργώντας εγκαταλελειμμένες εκτάσεις γης και επηρεάζοντας αρνητικά τη διαδικασία ανάκαμψης και ανάπτυξης προς μια ασφαλή και υγιή κατεύθυνση.
Για να διασφαλιστεί η διαφάνεια στις δημοπρασίες και να αυξηθούν τα έσοδα του προϋπολογισμού, το Κράτος πρέπει να θεσπίσει γρήγορα μηχανισμούς για τον έλεγχο της κερδοσκοπίας. Για να λυθεί το πρόβλημα της κερδοσκοπίας και της χειραγώγησης των τιμών, και ως εκ τούτου να μειωθούν οι τιμές των αστικών κατοικιών, πρέπει να αλλάξει η νοοτροπία των ανθρώπων σχετικά με τη στέγαση. Η στέγαση θα πρέπει να θεωρείται ως ένας χώρος διαβίωσης, που καλύπτει τις βασικές ανάγκες διαβίωσης των ανθρώπων, και όχι ως περιουσιακό στοιχείο για συσσώρευση.
Με την επιβολή φόρων που στοχεύουν σε όσους συσσωρεύουν και κερδοσκοπούν, αντί σε όσους αγοράζουν ακίνητα για οικιστικούς ή επαγγελματικούς σκοπούς, το στοιχείο του συσσωρευμένου πλούτου θα μειωθεί.
Οι φορολογικοί συντελεστές ενδέχεται να αυξηθούν σταδιακά για συναλλαγές ακινήτων όπου ο πωλητής κατέχει το ακίνητο για μικρό χρονικό διάστημα ή εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν χρησιμοποιεί το ακίνητο για επαγγελματικούς σκοπούς ή δεν ξεκινήσει την κατασκευή μετά την παραλαβή της γης.
Η σωστή φορολόγηση των ακινήτων θα μειώσει ή θα εξαλείψει το κίνητρο για τους ανθρώπους να κερδοσκοπούν σε ακίνητα, επειδή, μαζί με το κόστος των τόκων και άλλα κόστη ευκαιρίας, η κατοχή κερδοσκοπικών ακινήτων καθίσταται πιο επικίνδυνη. Η αγορά και πώληση ακινήτων με σκοπό το κέρδος ή η δημιουργία τεχνητής προσφοράς και ζήτησης για τον διογκωτικό πληθωρισμό των τιμών των ακινήτων, σταδιακά καθίσταται άνευ νοήματος.
Τα αδρανή κεφάλαια που κατέχει το κοινό θα ανακατευθυνθούν επομένως σε παραγωγικούς επιχειρηματικούς τομείς, δημιουργώντας προϊόντα και προστιθέμενη αξία για την κοινωνία. Αυτό θα βοηθήσει την αγορά ακινήτων να αναπτυχθεί πιο υγιής και αποτελεσματική μακροπρόθεσμα, αντί να αντιμετωπίζει απότομες αυξήσεις και διακυμάνσεις των τιμών της γης.
[διαφήμιση_2]
Πηγή: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
Σχόλιο (0)