Εκτίμηση γης - μια σύνδεση που πρέπει να διευκρινιστεί κατά την τροποποίηση του νόμου περί γης του 2024

Μετά από περισσότερο από ένα χρόνο εφαρμογής, ο Νόμος περί Γης του 2024 αποκάλυψε πολλές αδυναμίες, μεταξύ των οποίων είναι τα προβλήματα με την αποτίμηση της γης - τον «βασικό» παράγοντα που καθορίζει την αποτελεσματικότητα πολλών πολιτικών που σχετίζονται με την ανάκτηση γης, την αποζημίωση, την επανεγκατάσταση και τον πλειστηριασμό δικαιωμάτων χρήσης γης. Προκειμένου η πολιτική να εφαρμοστεί στην πράξη με σταθερό τρόπο και να διασφαλιστεί η δικαιοσύνη, είναι επείγουσα η τροποποίηση και η συμπλήρωση του Νόμου περί Γης προς την κατεύθυνση της τελειοποίησης του μηχανισμού αποτίμησης της γης.

Υπάρχουν ακόμη πολλά «σημεία συμφόρησης» που σχετίζονται με την αποτίμηση γης. Φωτογραφία-εικονίδιο: Quoc Dung/VNA

Πολλά «σημεία συμφόρησης»

Ο νόμος περί γης του 2024 αναμένεται να ξεπεράσει τους περιορισμούς του νόμου περί γης του 2013, ιδίως όσον αφορά τον καθορισμό των τιμών γης κοντά στις τιμές της αγοράς, τη δημιουργία δικαιοσύνης για τα άτομα των οποίων η γη ανακτάται και την άρση των εμποδίων για επενδυτικά έργα. Ωστόσο, η εφαρμογή δείχνει ότι εξακολουθούν να υπάρχουν πολλά «σημεία συμφόρησης» που σχετίζονται με την αποτίμηση της γης και τα οποία πρέπει να επιλυθούν σύντομα.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, για μεγάλο χρονικό διάστημα, ο τιμοκατάλογος γης ήταν χαμηλότερος από τον αγοραίο, προκαλώντας στρεβλώσεις στην αποζημίωση για την εκκαθάριση οικοπέδων. Με τον Νόμο περί Γης του 2024, το πλαίσιο τιμών γης έχει καταργηθεί επίσημα και ο τιμοκατάλογος γης έχει καταρτιστεί ετησίως, ελπίζοντας ότι θα βοηθήσει στην έγκαιρη και πιο ρεαλιστική προσαρμογή.

Ωστόσο, σε ορισμένες τοποθεσίες, οι τιμές της γης εξακολουθούν να καθορίζονται σε επίπεδο πολύ χαμηλότερο από την πραγματική τιμή της γης στην αγορά, με αποτέλεσμα ένα μεγάλο χάσμα μεταξύ της τιμής αποζημίωσης και της «αρχικής» τιμής της γης του έργου. Αυτό έχει προκαλέσει παράπονα, αντιδράσεις ανθρώπων και οι επιχειρήσεις πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά τους οικονομικούς τους πόρους κατά τη συμμετοχή τους στο έργο.

Το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος του Ανόι ανέφερε ότι, σύμφωνα με το άρθρο 159 του νόμου περί γης του 2024, η τιμή εκκίνησης για τη δημοπράτηση δικαιωμάτων χρήσης γης για οικόπεδα με επενδυμένη τεχνική υποδομή πρέπει να καθορίζεται σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο γης. Ωστόσο, ο τιμοκατάλογος γης σε πολλά μέρη είναι χαμηλότερος από την αγοραία τιμή, μη επαρκής για την κάλυψη του επενδυτικού κόστους, της εκκαθάρισης του χώρου και της δημιουργίας νέων ταμείων γης.

Θεωρητικά, η συγκεκριμένη τιμή γης είναι η τιμή που καθορίζεται από την αρμόδια αρχή κατά τον χρόνο της κατανομής ή της συναλλαγής γης, πιο κοντά στην αγορά από τον γενικό τιμοκατάλογο. Στην πράξη, όμως, ο προσδιορισμός της συγκεκριμένης τιμής γης είναι πολύ δύσκολος. Επειδή ο προσδιορισμός της συγκεκριμένης τιμής γης απαιτεί τη λήψη υπόψη πολλών παραγόντων (τοποθεσία, νομιμότητα, υποδομές, αναπτυξιακό δυναμικό), αλλά προς το παρόν ο λεπτομερής μηχανισμός και η μέθοδος αποτίμησης δεν είναι σαφείς, εξακολουθούν να εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από την εμπειρία του εκτιμητή.

Ακόμη και ο χρόνος για τον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών δεν έχει συμφωνηθεί (για παράδειγμα, όταν μια κρατική υπηρεσία αποφασίσει να διαθέσει ή να μισθώσει γη, θα καθοριστεί - αλλά αυτή τη στιγμή, οι τιμές της γης έχουν διακυμανθεί πολύ σε σύγκριση με την προηγούμενη τιμή αγοράς). Για να μην αναφέρουμε ότι ο καθορισμός συγκεκριμένων τιμών μεταξύ τοπικών αρχών εξακολουθεί να επικαλύπτεται, προκαλώντας εύκολα διαφωνίες και παράπονα μεταξύ ανθρώπων και κρατικών υπηρεσιών...

Αυτός είναι επίσης ένας από τους λόγους για τους οποίους πολλές τοπικές αρχές εξακολουθούν να διστάζουν να εφαρμόσουν ευρέως συγκεκριμένες τιμές γης ή, κατά την εφαρμογή τους, αμφισβητούνται εύκολα και γίνονται αντιδράσεις σε αυτές. Επιπλέον, τα κατευθυντήρια έγγραφα για την εφαρμογή του Νόμου περί Γης του 2024 εξακολουθούν να ολοκληρώνονται με αργούς ρυθμούς, με αποτέλεσμα οι τοπικές αρχές να «σταματούν» στην εφαρμογή της αποτίμησης γης.

Αυτά τα πρακτικά προβλήματα δημιουργούν «σημεία συμφόρησης» που εμποδίζουν τον Νόμο περί Γης του 2024 να επιδείξει πλήρως την ανωτερότητά του, όπως αναμενόταν. Πρόσφατα, ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης Tran Hong Ha προήδρευσε σε συνεδρίαση για να ακούσει την έκθεση σχετικά με τη λήψη γνωμοδοτήσεων από μέλη της κυβέρνησης σχετικά με το Σχέδιο Νόμου που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα του Νόμου περί Γης του 2024 (Σχέδιο Νόμου) και ζήτησε από τους επικεφαλής υπουργείων, κλάδων, ενώσεων... να επικεντρωθούν στην ανάλυση και συζήτηση του επείγοντος περιεχομένου που πρέπει να τροποποιηθεί στον Νόμο περί Γης του 2024, το οποίο προκαλεί δυσκολίες και εμποδίζει την κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη, επιλύοντας τις ανεπάρκειες κατά την εφαρμογή του τιμοκαταλόγου γης για την πρόσβαση στην αγορά...

Ανακουφίστε από το άγχος

Μια αναπόφευκτη πραγματικότητα είναι ότι οι τιμές της γης σε πολλές τοποθεσίες παρουσιάζουν ανοδική τάση, ειδικά σε αναπτυσσόμενες αστικές περιοχές. Όταν ένα έργο διαρκεί πολλά χρόνια, εάν η τιμή της γης καθορίζεται μία φορά σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο ή την αρχική συγκεκριμένη τιμή, ο επενδυτής μπορεί να υποστεί ζημίες εάν η τιμή της γης αυξηθεί ραγδαία κατά τη φάση υλοποίησης. Για να μην αναφέρουμε ότι εάν οι άνθρωποι των οποίων η γη ανακτάται πρέπει να αποδεχτούν μια τιμή χαμηλότερη από το πλεονέκτημα γης που λαμβάνει η επιχείρηση κατά την μεταπώληση, είναι εύκολο να δημιουργηθεί ένα αίσθημα «μειονεκτήματος».

Αντιθέτως, εάν επιτραπεί η προσαρμογή των τιμών της γης σύμφωνα με την ενδιάμεση «τιμή αγοράς» κατά την περίοδο υλοποίησης του έργου, είναι επίσης εύκολο να προκληθεί «πληθωρισμός τιμών», εκμεταλλευόμενοι τη συμπαιγνία για την αύξηση των τιμών της γης με σκοπό το κέρδος. Ως εκ τούτου, πολλές επιχειρήσεις και ειδικοί θεωρούν ότι ο τρέχων τρόπος αποτίμησης της γης εξακολουθεί να ενέχει πιθανούς κινδύνους και δεν διασφαλίζει πραγματικά τη δικαιοσύνη.

Ο κ. Ngo Gia Cuong - Διευθυντής της Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), σχολίασε ότι κατά την κατάρτιση ενός τιμοκαταλόγου γης, για τον προσδιορισμό της τιμής της γης που χρησιμοποιείται για παραγωγικούς σκοπούς ή για εμπορική - υπηρεσιακή χρήση, είναι σχεδόν αδύνατο να εφαρμοστούν οι προβλεπόμενες μέθοδοι αποτίμησης, αλλά πρέπει να γίνει παρεμβολή σύμφωνα με το ποσοστό σε σύγκριση με την τιμή της οικιστικής γης.

Οι αποφάσεις για την έκδοση τιμοκαταλόγων γης σε πολλές τοποθεσίες εξακολουθούν να εφαρμόζουν αυτήν τη μέθοδο υπολογισμού, γεγονός που δείχνει ότι το Συμβούλιο Εκτίμησης Τιμοκαταλόγων Γης δεν μπορεί να συμμορφωθεί με τις διατάξεις του Νόμου περί Γης, ο οποίος απαιτεί οι τιμές γης στον τιμοκατάλογο γης να καθορίζονται σύμφωνα με τις μεθόδους αποτίμησης γης (καμία μέθοδος δεν επιτρέπει την παρεμβολή). Αυτό σημαίνει ότι, παρόλο που ο Νόμος περί Γης του 2024 έχει καταργήσει το πλαίσιο τιμών γης, η σύνταξη του τιμοκαταλόγου γης σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς για την περίοδο του 2026 εξακολουθεί να ενέχει τον κίνδυνο επανάληψης αυτού του περιορισμού.

Σύμφωνα με τον κ. Cuong, ο καθορισμός ξεχωριστών και συμπληρωματικών αρχών αποτίμησης γης κατά τους πίνακες τιμών οικοδομήσιμης γης, διαφορετικών από τις αρχές της αγοράς που εφαρμόζονται για τον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης, θα βοηθήσει την πολιτική να είναι συνεπής με τη θεωρία και να μην δημιουργεί διακυμάνσεις πολιτικής. Η ρύθμιση συμπληρωματικών αρχών αποτίμησης γης κατά τους πίνακες τιμών οικοδομήσιμης γης δημιουργεί επίσης μια σαφή νομική βάση ώστε οι τοπικές αρχές να έχουν επαρκή εξουσία και πρωτοβουλία στους πίνακες τιμών οικοδομήσιμης γης, σύμφωνα με τη σταθεροποίηση των εσόδων του προϋπολογισμού, αλλά χωρίς να δημιουργούν διακυμάνσεις για τα υποκείμενα σε προσαρμογή.

Η κατασκευή των τιμών γης στον πίνακα τιμών γης ανεξάρτητα από τις τιμές της αγοράς θα δημιουργήσει σταθερότητα για τα υποκείμενα προσαρμογής (κόστος παραγωγής οικονομικών συνιστωσών). Ταυτόχρονα, οι τιμές γης που χρησιμοποιούνται ως βάση για τον υπολογισμό των οικονομικών υποχρεώσεων δεν θα επηρεαστούν από πολύπλοκες, κυκλικές και απρόβλεπτες διακυμάνσεις της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ - ανέλυσε ο κ. Cuong.

Ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Nguyen Thuong Lang, λέκτορας στο Εθνικό Οικονομικό Πανεπιστήμιο, σχολίασε ότι το πρώτο σημαντικό βήμα που πρέπει να ληφθεί υπόψη είναι η προσαρμογή της κύριας τιμής γης, η οποία είναι η τιμή που ορίζει το Κράτος κατά την αρχική κατανομή γης. Η τιμή δεν μπορεί να καθοριστεί εξ ολοκλήρου με βάση τις τιμές της αγοράς. Αντίθετα, η κύρια τιμή πρέπει να είναι προνομιακής φύσης, δημιουργώντας κίνητρα για τις επιχειρήσεις να επενδύσουν και να αναπτυχθούν, αντί να ορίζεται σε υψηλό επίπεδο για τη μεγιστοποίηση των εσόδων του προϋπολογισμού.

«Εάν οι τιμές των πρωτογενών γαιών αυξηθούν πολύ, αυτό όχι μόνο θα αυξήσει το κόστος των εισροών για τις επιχειρήσεις, αλλά θα οδηγήσει επίσης στη «διογκωμένη» αύξηση των τιμών της γης σε ολόκληρη την αγορά, προκαλώντας την εξάπλωση της πίεσης σε ολόκληρη την οικονομία», συνέστησε ο κ. Λανγκ.

Επιπλέον, ο εν λόγω εμπειρογνώμονας πρότεινε η ρύθμιση των τιμών της γης να βασίζεται σε ένα σύστημα πλαισίου τιμών αναφοράς, διαφοροποιημένο ανά περιοχή και αναπτυξιακούς στόχους. Για παράδειγμα, σε αστικές περιοχές ή περιοχές με υψηλό δυναμικό κέρδους, οι τιμές μπορούν να καθοριστούν σε σχετικά υψηλό επίπεδο. Ενώ σε περιοχές που πρέπει να ενθαρρύνουν τις επενδύσεις ή έχουν χαμηλότερο δυναμικό κέρδους, οι τιμές θα πρέπει να καθοριστούν σε χαμηλότερο, πιο λογικό επίπεδο. Όλα πρέπει να εντάσσονται σε ένα γενικό σχέδιο, με όραμα τουλάχιστον 3-5 ετών για να διασφαλιστεί η σταθερότητα.

Επιπλέον, το Κράτος πρέπει να χρησιμοποιεί προληπτικά πολλά εργαλεία ρύθμισης των τιμών για να διασφαλίσει τη διαφάνεια, τη δικαιοσύνη και την αποτελεσματικότητα. Οι πλειστηριασμοί γης πρέπει να ελέγχονται σωστά, ώστε να αποφεύγεται η υπερβολική αύξηση των τιμών, η στρέβλωση της αγοράς. Τα ρυθμιστικά εργαλεία πρέπει να διασφαλίζουν την αρμονία συμφερόντων μεταξύ του Κράτους, των επιχειρήσεων και των ανθρώπων. Όχι μόνο με τη χρήση διοικητικών μέτρων όπως ο σχεδιασμός, η τιμολόγηση, τα όρια χρήσης γης... αλλά και με την επέκταση σε οικονομικά εργαλεία όπως οι φόροι, τα επιτόκια, τα επενδυτικά κίνητρα και άλλες πολιτικές δημοσιονομικής στήριξης.

Πηγή: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm