Πώς να λύσετε τα προβλήματα που αντιμετωπίζετε με ακίνητα;

* Ρεπόρτερ: Δρ. Tran Du Lich , έχουν προταθεί πολλές λύσεις για την υποστήριξη της αγοράς ακινήτων, αλλά γιατί οι επιχειρήσεις συνεχίζουν να αναφέρουν δυσκολίες και χρειάζονται «διάσωση» τόσο σε κεφαλαιακά όσο και σε νομικά θέματα;

- Δρ. Τραν Ντου Λιτς: Δεν συμφωνώ με τη λέξη «διάσωση». Χρειάζεται μια σύγχρονη λύση, αλλά δεν είναι «διάσωση».

Όχι μόνο αυτή την εποχή αλλά και τις τελευταίες δεκαετίες, η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ έχει αναπτυχθεί πολύ γρήγορα, έντονα αλλά ανθυγιεινά, γεγονός που αντικατοπτρίζεται στην υπερβολική κερδοσκοπία. Φυσικά, σε μια οικονομία της αγοράς, κάθε τομέας έχει κερδοσκοπία, αλλά όταν η κερδοσκοπία είναι υπερβολική, θα προκαλέσει στρεβλώσεις στην προσφορά, τη ζήτηση και τις τιμές.

Για παράδειγμα, κατά την περίοδο 2009-2011, η αγορά ακινήτων πάγωσε μόνο στην ομάδα προϊόντων υψηλής ποιότητας, στα ημιτελή έργα, στην υποδιαίρεση και πώληση γης ή σε έργα που μόλις είχαν ολοκληρώσει την κατασκευή των θεμελίων και στη συνέχεια έφυγαν εκεί... Τα τελικά προϊόντα στα τμήματα μεσαίων και χαμηλών τιμών εξακολουθούσαν να διαπραγματεύονται κανονικά, ακόμη και ελλιπή.

Το 2022, παράλληλα με τον ενθουσιασμό της οικονομικής ανάκαμψης μετά τον έλεγχο της πανδημίας COVID-19, η αγορά ακινήτων αναπτύχθηκε επίσης ραγδαία σε πολλά τμήματα προϊόντων, με ένα κύμα επενδύσεων και σερφ αρκετά δημοφιλές. Πολλές επιχειρήσεις ακινήτων συνδέθηκαν με εμπορικές τράπεζες, δεσμευμένες να δανείσουν για να τονώσουν την κερδοσκοπία αντί να δημιουργήσουν συνθήκες για τους ανθρώπους που χρειάζονται να αγοράσουν κατοικία.

Ενώ τα ακίνητα σε θέρετρα και τα διαμερίσματα αναπτύσσονται έντονα, δεν υπάρχουν πολλές κατοικίες στις αστικές περιοχές. Για παράδειγμα, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, εδώ και αρκετά χρόνια δεν έχουν υπάρξει νέα έργα ή νέα προϊόντα στον τομέα της στέγασης για άτομα μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος.

* Αν «σώσουμε» την αγορά ακινήτων, ποια θα είναι η σειρά προτεραιότητας;

- Όλοι γνωρίζουν ότι οι επιχειρήσεις ακινήτων είναι οι συναλλαγές με χρήματα άλλων ανθρώπων, συμπεριλαμβανομένων των πιστωτικών δανείων, της κινητοποίησης ομολογιακού κεφαλαίου, των προκαταβολών πελατών και ενός μέρους του ιδίου κεφαλαίου της επιχείρησης.

Είναι απαραίτητο να αφήσουμε την αγορά ακινήτων να αυτορυθμιστεί και να αυτοκαθαριστεί παράλληλα με ένα σύγχρονο πρόγραμμα μεταρρυθμίσεων από την κυβέρνηση, αντί να θέτουμε το ζήτημα της διάσωσης ως προτεραιότητα. Φωτογραφία: HOANG TRIEU

Στο πλαίσιο της ασταθούς χρηματοπιστωτικής αγοράς, όταν και οι τέσσερις πηγές κεφαλαιακής προσφοράς για την αγορά ακινήτων, ιδίως τα εταιρικά ομόλογα, δεν είναι πλέον διαθέσιμες, η υπερφόρτωση κεφαλαίων είναι αναπόφευκτη. Για να μην αναφέρουμε ότι μια σειρά από έργα με όρους ανάπτυξης και συνέχισης της υλοποίησης έχουν κολλήσει σε διαδικασίες και νομικά ζητήματα, επομένως η προσφορά δεν αυξάνεται. Από εκεί και πέρα, προκύπτει ένας φαύλος κύκλος: Τα έργα υπό ανάπτυξη δεν διαθέτουν κεφάλαια για να συνεχίσουν την υλοποίηση, τα νέα έργα εμπλέκονται σε νομικά ζητήματα.

Αντιμέτωπη με αυτή την κατάσταση, πιστεύω ότι ο μεγαλύτερος στόχος της κυβέρνησης δεν είναι απλώς η άμεση επίλυση του προβλήματος της αγοράς ακινήτων, αλλά χρειάζεται ένα σχετικά συστηματικό σχέδιο για να καταστήσει την αγορά υγιή μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα.

* Ποια είναι η συγκεκριμένη λύση, κύριε;

- Υπάρχει μια πολύ στενή συσχέτιση μεταξύ της χρηματοπιστωτικής αγοράς και της αγοράς ακινήτων. Συνεπώς, η λύση για την εξυγίανση της αγοράς ακινήτων πρέπει να συγχρονιστεί με την αντιμετώπιση των προβλημάτων στην χρηματοπιστωτική αγορά μέσω ενός μεγάλου προγράμματος δράσης.

Θεσμικά, είναι απαραίτητο να επανεξεταστούν όλες οι νομικές ρυθμίσεις που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων από την έναρξη του έργου έως τη λειτουργία και την ανάπτυξη, συμπεριλαμβανομένων: κανονισμών για το πιστωτικό σύστημα, κανονισμών στον Νόμο περί Ακινήτων, στον Νόμο περί Στέγασης, στον Νόμο περί Γης, στον Νόμο περί Κατασκευών... Από εκεί και πέρα, να διορθωθούν οι ελλείψεις σε ολόκληρο το νομικό σύστημα, όχι μόνο να επιλυθούν οι δυσκολίες σε 1-2 νόμους.

Λόγω των νομικών εμποδίων, είναι δυνατό να προταθεί μια ομάδα εργασίας για την άρση των δυσκολιών και των εμποδίων για τα έργα ακινήτων, ώστε να επιλεγούν ορισμένα τυπικά παραδείγματα προς χειρισμό, δημιουργώντας μια νομική προϋπόθεση για την εφαρμογή και την αναπαραγωγή της λύσης σε άλλα μέρη.

Σημειώστε ότι πρέπει να χρησιμοποιηθούν χρηματοοικονομικά εργαλεία για τον έλεγχο και τον περιορισμό της κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων. Δώστε προτεραιότητα σε στεγαστικά έργα με πραγματική ζήτηση στην αγορά, στα οποία δίνεται προτεραιότητα στην κεφαλαιακή υποστήριξη τόσο για τους αγοραστές κατοικιών όσο και για τους επενδυτές, προκειμένου να αυξηθεί η εύλογη προσφορά για την αγορά. Στην πραγματικότητα, υπάρχουν πολλές εγκαταλελειμμένες αστικές περιοχές με μεγάλες ροές κεφαλαίων θαμμένες εδώ.

Πού, λοιπόν, διοχετεύονται τα χρήματα για τα οικιστικά έργα που πραγματικά χρειάζονται οι άνθρωποι που έχουν ανάγκη; Αυτή η κατάσταση είναι παρόμοια με τη δευτερογενή αγορά. Το κλειδί είναι να αφήσουμε την αγορά να αυτοκαθαριστεί και να αυτοδιαχειριστεί, αλλά πώς μπορούμε να τη σώσουμε και ποιος μπορεί να τη σώσει;

Συνιστάται στις μεγάλες εταιρείες ακινήτων να προβούν σε προληπτική αναδιάρθρωση για να μειώσουν την οικονομική πίεση. Οι επενδυτές μπορούν να αναδιαρθρωθούν πωλώντας έργα που τους έχουν προκαλέσει χρέη και έργα που αφορούν πάρα πολλούς τομείς.

Οι επενδυτές χρειάζονται ένα σύστημα διαχείρισης κινδύνου, δεν μπορούν να είναι αχαλίνωτοι, χρησιμοποιώντας υπερβολικά χρηματοοικονομικά εργαλεία. Η Κρατική Τράπεζα ανέφερε πρόσφατα το παράδειγμα επιχειρήσεων ακινήτων που αναπτύσσουν δεκάδες έργα ταυτόχρονα σε όλη τη χώρα. Πώς να τις σώσει; Από την πλευρά των τραπεζών, είναι δυνατό να μην μεταβιβαστούν ομάδες χρεών, να αναδιαρθρωθούν, να παραταθεί ή να αναβληθεί το χρέος για επιχειρήσεις σε αυτήν την ομάδα.

Το πιο σημαντικό είναι να ξεκινήσετε να το κάνετε τώρα, όσο περισσότερο περιμένετε τόσο πιο δύσκολο θα είναι!

(Συνέχεια)

Πηγή: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm