Πώς μπορούμε να αντιμετωπίσουμε τις δυσκολίες που αντιμετωπίζει η αγορά ακινήτων;

* Ρεπόρτερ: Δρ. Tran Du Lich , έχουν προταθεί πολλές λύσεις για την υποστήριξη της αγοράς ακινήτων, αλλά γιατί οι επιχειρήσεις συνεχίζουν να αναφέρουν δυσκολίες και χρειάζονται «διάσωση» τόσο σε κεφαλαιακά όσο και σε νομικά θέματα;

- Δρ. Tran Du Lich: Διαφωνώ με τον όρο «διάσωση». Μια ολοκληρωμένη λύση είναι απαραίτητη, αλλά δεν θα έπρεπε να είναι «διάσωση».

Όχι μόνο πρόσφατα, αλλά και τις τελευταίες δεκαετίες, η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ έχει αναπτυχθεί πολύ γρήγορα και δυναμικά, αλλά με ανθυγιεινό τρόπο, όπως αποδεικνύεται από την υπερβολική κερδοσκοπία. Φυσικά, σε μια οικονομία της αγοράς, η κερδοσκοπία υπάρχει σε κάθε τομέα, αλλά όταν η κερδοσκοπία γίνεται υπερβολική, οδηγεί σε στρεβλώσεις στην προσφορά και τη ζήτηση και στις τιμές.

Για παράδειγμα, κατά την περίοδο 2009-2011, η αγορά ακινήτων πάγωσε μόνο στην ομάδα προϊόντων υψηλής ποιότητας, στα ημιτελή έργα, στην υποδιαίρεση γης προς πώληση ή σε έργα όπου η θεμελίωση ολοκληρώθηκε αλλά στη συνέχεια εγκαταλείφθηκε... Εν τω μεταξύ, τα τελικά προϊόντα στις μεσαίες και χαμηλές τιμές συνέχισαν να διαπραγματεύονται κανονικά, και μάλιστα ήταν σε έλλειψη.

Το 2022, παράλληλα με την ενθουσιώδη οικονομική ανάκαμψη μετά τον έλεγχο της πανδημίας COVID-19, η αγορά ακινήτων γνώρισε επίσης τεράστια ανάπτυξη σε πολλά τμήματα προϊόντων, με ένα κύμα επενδύσεων και κερδοσκοπίας να γίνεται αρκετά συνηθισμένο. Πολλές εταιρείες ακινήτων συνεργάστηκαν με εμπορικές τράπεζες, δεσμευόμενες να χορηγήσουν δάνεια για να τονώσουν την κερδοσκοπία αντί να διευκολύνουν την αγορά κατοικιών για άτομα με πραγματικές ανάγκες.

Ενώ τα ακίνητα σε θέρετρα και τα διαμερίσματα βρίσκονται σε άνθηση, δεν υπάρχουν πολλές κατοικίες στις αστικές περιοχές. Για παράδειγμα, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, δεν έχουν υπάρξει νέα έργα ή προϊόντα στον τομέα της στέγασης για άτομα μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος εδώ και αρκετά χρόνια.

* Εάν η αγορά ακινήτων χρειάζεται να «διασωθεί», ποια θα ήταν η σειρά προτεραιοτήτων;

- Όλοι γνωρίζουν ότι οι επιχειρήσεις ακινήτων είναι μια επιχείρηση που διεξάγεται με χρήματα άλλων ανθρώπων, συμπεριλαμβανομένων πιστωτικών δανείων, έκδοσης ομολόγων, προκαταβολών πελατών και ενός μέρους του ιδίου κεφαλαίου της εταιρείας.

Η αγορά ακινήτων πρέπει να έχει τη δυνατότητα να αυτορρυθμιστεί και να αυτοκαθαριστεί, παράλληλα με ένα ολοκληρωμένο πρόγραμμα μεταρρυθμίσεων από την κυβέρνηση, αντί να επικεντρώνεται σε άμεσες διασώσεις. (Φωτογραφία: HOANG TRIEU)

Στο πλαίσιο μιας ασταθούς χρηματοπιστωτικής αγοράς, όταν και οι τέσσερις πηγές κεφαλαίων για την αγορά ακινήτων, ιδίως τα εταιρικά ομόλογα, παύουν να υπάρχουν, οι ελλείψεις κεφαλαίων είναι αναπόφευκτες. Επιπλέον, μια σειρά από έργα που ήταν έτοιμα για περαιτέρω ανάπτυξη και υλοποίηση παρεμποδίζονται από διαδικαστικά και νομικά εμπόδια, εμποδίζοντας την πρόσθετη προσφορά. Αυτό δημιουργεί έναν φαύλο κύκλο: τα έργα που βρίσκονται υπό ανάπτυξη δεν διαθέτουν το απαραίτητο κεφάλαιο για να συνεχιστούν, ενώ τα νέα έργα αντιμετωπίζουν νομικά εμπόδια.

Δεδομένης αυτής της κατάστασης, πιστεύω ότι ο μεγαλύτερος στόχος της κυβέρνησης δεν είναι απλώς η αντιμετώπιση των άμεσων προβλημάτων στην αγορά ακινήτων, αλλά μάλλον η ανάπτυξη ενός σχετικά καλά δομημένου σχεδίου για την αναζωογόνηση της αγοράς μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα.

* Ποιες είναι οι συγκεκριμένες λύσεις, κύριε;

- Υπάρχει μια πολύ στενή συσχέτιση μεταξύ της χρηματοπιστωτικής αγοράς και της αγοράς ακινήτων. Συνεπώς, οι λύσεις για τη βελτίωση της υγείας της αγοράς ακινήτων πρέπει να συγχρονίζονται με την αντιμετώπιση των προβλημάτων στην χρηματοπιστωτική αγορά μέσω ενός ολοκληρωμένου σχεδίου δράσης.

Από θεσμικής άποψης, είναι απαραίτητο να επανεξεταστούν όλες οι νομικές ρυθμίσεις που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων από την έναρξη του έργου έως τη λειτουργία και την ανάπτυξή του, συμπεριλαμβανομένων: κανονισμών για το πιστωτικό σύστημα, κανονισμών στον Νόμο περί Ακινήτων, στον Νόμο περί Στέγασης, στον Νόμο περί Γης, στον Νόμο περί Κατασκευών κ.λπ. Από εκεί και πέρα, θα πρέπει να γίνουν προσαρμογές για την αντιμετώπιση των ελλείψεων σε ολόκληρο το νομικό σύστημα, αντί να επιλύονται απλώς ζητήματα σε έναν ή δύο νόμους.

Δεδομένων των νομικών σημείων συμφόρησης, είναι δυνατόν να προταθεί η ομάδα εργασίας για την επίλυση δυσκολιών και εμποδίων για έργα ακινήτων να επιλέξει μερικές ενδεικτικές περιπτώσεις για επίλυση, δημιουργώντας μια νομική βάση για να ακολουθήσουν και άλλοι τομείς και να αναπαράγουν τη λύση.

Σημειώστε ότι τα χρηματοοικονομικά εργαλεία θα πρέπει να χρησιμοποιούνται για τον έλεγχο και τον περιορισμό της κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων. Θα πρέπει να δοθεί προτεραιότητα σε στεγαστικά έργα με πραγματική ζήτηση στην αγορά, με έμφαση στην παροχή οικονομικής υποστήριξης τόσο στους αγοραστές κατοικιών όσο και στους κατασκευαστές, προκειμένου να αυξηθεί μια λογική προσφορά στην αγορά. Στην πραγματικότητα, υπάρχουν πολλές εγκαταλελειμμένες αστικές περιοχές με μεγάλα ποσά κεφαλαίων δεσμευμένα εκεί.

Από πού προέρχονται, λοιπόν, τα χρήματα για τη χρηματοδότηση οικιστικών έργων που είναι πραγματικά απαραίτητα για τους ανθρώπους που έχουν ανάγκη; Αυτή η κατάσταση είναι παρόμοια με τη δευτερογενή αγορά. Το κλειδί είναι να αφήσουμε την αγορά να αυτοκαθαριστεί και να αυτορυθμιστεί. Πώς μπορούμε να τη σώσουμε, και ποιος μπορεί;

Συνιστάται στις μεγάλες εταιρείες ακινήτων να προβούν σε προληπτική αναδιάρθρωση για να μειώσουν την οικονομική πίεση. Οι επενδυτές μπορούν να αναδιαρθρωθούν πωλώντας έργα που τους προκαλούν προβλήματα χρέους ή έργα που είναι υπερβολικά αλληλένδετα με πολλαπλούς τομείς.

Οι επενδυτές χρειάζονται ένα σύστημα διαχείρισης κινδύνου· δεν μπορούν να ενεργούν αδιακρίτως ή να κάνουν υπερβολική χρήση χρηματοοικονομικών μέσων. Η Κρατική Τράπεζα ανέφερε πρόσφατα το παράδειγμα μιας εταιρείας ακινήτων που αναπτύσσει δεκάδες έργα ταυτόχρονα σε όλη τη χώρα - πώς μπορούν να διασωθούν; Από την οπτική γωνία των τραπεζών, μπορούν να επιλέξουν να μην αναταξινομήσουν το χρέος, αλλά αντ' αυτού να αναδιαρθρώσουν, να παρατείνουν ή να αναβάλουν το χρέος για εταιρείες αυτής της κατηγορίας.

Το πιο σημαντικό είναι να ξεκινήσετε αμέσως. Όσο περισσότερο καθυστερείτε, τόσο πιο δύσκολο θα είναι!

(Συνέχεια)

Πηγή: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm