Έλεγχος της ροής κεφαλαίων σε ακίνητα.

Είναι απαραίτητο να ελεγχθούν οι ροές κεφαλαίων, να αποτραπεί η κερδοσκοπία και να ενθαρρυνθεί η ανάπτυξη κατοικιών που να ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες, προκειμένου η αγορά ακινήτων να αναπτυχθεί βιώσιμα.

Η αγορά ακινήτων ανακάμπτει δυναμικά, με ραγδαία αύξηση της προσφοράς και σταδιακή χαλάρωση των χρηματοπιστωτικών πολιτικών. Ωστόσο, αυτή η ανάκαμψη συνοδεύεται και από πολλές ανησυχίες, ιδίως όσον αφορά την κερδοσκοπία, τις τεχνητές αυξήσεις τιμών και τις ανισορροπίες στην προσφορά και τη ζήτηση, εάν δεν ελεγχθούν έγκαιρα.

Είναι ξανά ζωηρό.

Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025, η αγορά κατέγραψε 27.000 προϊόντα οικιστικών ακινήτων που προσφέρθηκαν προς πώληση, σημειώνοντας αύξηση 33% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Από αυτά, περισσότερα από 14.500 προϊόντα κυκλοφόρησαν πρόσφατα. Ο αριθμός των πρόσφατα εγκεκριμένων στεγαστικών έργων αυξήθηκε επίσης κατά περίπου 18%.

Οι ισχυρές επενδύσεις σε υποδομές μεταφορών αποτελούν σημαντική κινητήρια δύναμη για τις επιχειρήσεις ώστε να ξεκινήσουν νέα έργα. Η κα Huynh Thi Kim Thanh, Διευθύντρια Συμβουλευτικής Επενδύσεων στη Savills Vietnam, σημείωσε ότι τα έργα υποδομής όχι μόνο δημιουργούν βραχυπρόθεσμα αποτελέσματα, αλλά θέτουν και μακροπρόθεσμα τα θεμέλια για την αγορά ακινήτων, ιδίως στις προαστιακές περιοχές και στις γειτονικές επαρχίες.

Το έργο Victoria Village της Novaland στην πόλη Thu Duc της πόλης Χο Τσι Μινχ επιλύθηκε πρόσφατα χάρη σε μια νέα πολιτική.

Ο κ. Nguyen Quoc Anh, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής του Batdongsan.com.vn, δήλωσε ότι οι πληροφορίες σχετικά με τη συγχώνευση επαρχιών και πόλεων έχουν επίσης συμβάλει στην αύξηση του ενδιαφέροντος για ακίνητα. Για παράδειγμα, τον Μάρτιο του 2025, ο αριθμός των αναζητήσεων για κατοικίες και γη στο Da Nang αυξήθηκε κατά 39% και στο Quang Nam κατά 96% σε σύγκριση με τον προηγούμενο μήνα.

Σύμφωνα με τον καθηγητή Hoang Van Cuong, μέλος της Επιτροπής Οικονομικών και Προϋπολογισμού της Εθνοσυνέλευσης , τα Ψηφίσματα 170 και 171, που ψηφίστηκαν πρόσφατα από την Εθνοσυνέλευση, θα άρουν πολλά εμπόδια για τα έργα που έχουν σταματήσει, ιδίως εκείνα που σχετίζονται με τη μεταβίβαση γης και τις νομικές διαδικασίες. Πιστεύει ότι πολλά έργα «πρώτης τάξεως» θα μπορέσουν να συνεχίσουν την υλοποίησή τους χωρίς εκ νέου υποβολή προσφορών, απαιτώντας μόνο προσαρμογές στον σχεδιασμό ή την τιμολόγηση.

Ο κ. Le Huu Nghia, Γενικός Διευθυντής της Le Thanh Construction Joint Stock Company, προβλέπει ότι το κεφάλαιο στον τομέα των ακινήτων θα είναι άφθονο από το 2025 και η αγορά θα μπορούσε να σημειώσει άνθηση το 2027. Ωστόσο, ανησυχεί επίσης για την ικανότητα του τραπεζικού συστήματος να ανταποκριθεί στη ζήτηση σε περίπτωση ξαφνικής αύξησης της ζήτησης.

Κατεύθυνση της ροής κεφαλαίων προς τη σωστή κατεύθυνση.

Ο Δρ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, εκτίμησε ότι τα Ψηφίσματα 170 και 171 θα μπορούσαν να βοηθήσουν στην απελευθέρωση περίπου 1.000 έργων που έχουν σταματήσει, που ισοδυναμούν με 30 δισεκατομμύρια δολάρια «δεσμευμένου κεφαλαίου». Μόλις απελευθερωθεί αυτή η ροή κεφαλαίων, θα δημιουργήσει σημαντική ώθηση για την οικονομία, αναζωπυρώνοντας την εμπιστοσύνη μεταξύ των επιχειρήσεων και των επενδυτών.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι η πόλη έχει επί του παρόντος 343 έργα καταχωρημένα για υλοποίηση βάσει του Ψηφίσματος 171, τα οποία καλύπτουν έκταση περίπου 1.913 εκταρίων. Εκτιμάται ότι εάν κάθε έργο περιλαμβάνει περίπου 830 κατοικίες, η πόλη Χο Τσι Μινχ θα έχει επιπλέον 216.000 κατοικίες τα επόμενα 3-10 χρόνια.

Στην πραγματικότητα, τα ακίνητα συνεισφέρουν περίπου στο 7,62% του ΑΕΠ και επηρεάζουν περισσότερους από 40 άλλους οικονομικούς τομείς. Ως εκ τούτου, η ρύθμιση και ο έλεγχος των ροών κεφαλαίων σε αυτόν τον τομέα αποτελεί πάντα ύψιστη προτεραιότητα για την κυβέρνηση. Ο κ. Nguyen Duc Lenh, Αναπληρωτής Διευθυντής του Περιφερειακού Υποκαταστήματος II της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ, ανέφερε ότι το ανεξόφλητο υπόλοιπο πιστώσεων για ακίνητα στην πόλη Χο Τσι Μινχ ανέρχεται σήμερα σε 1.085 τρισεκατομμύρια VND, αντιπροσωπεύοντας το 27,5% του συνόλου των ανεξόφλητων δανείων. Η υψηλότερη από τον μέσο όρο αύξηση των πιστώσεων για ακίνητα δείχνει ότι οι τράπεζες «δεν δυσκολεύουν τα πράγματα για τις επιχειρήσεις». Επιβεβαίωσε ότι εάν βελτιωθούν τα νομικά ζητήματα, οι τράπεζες θα δημιουργήσουν ευνοϊκότερες συνθήκες για τον δανεισμό των επιχειρήσεων μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα.

Σύμφωνα με τον κ. Truong Van Phuoc, πρώην Αναπληρωτή Πρόεδρο της Εθνικής Επιτροπής Χρηματοπιστωτικής Εποπτείας, το Βιετνάμ θα πρέπει να ανατρέξει στο μοντέλο ανάπτυξης ακινήτων της Κίνας, ιδίως στην κατανομή κεφαλαίων με σαφή κατεύθυνση. Πρότεινε ταχεία μεταρρύθμιση της χρηματοπιστωτικής αγοράς για την υποστήριξη της βιώσιμης ανάπτυξης ακινήτων. Το ζήτημα του «από πού προέρχονται τα κεφάλαια και σε ποιον θα δανειστούν» θα πρέπει να αποφασιστεί από την αγορά, αλλά το κράτος πρέπει να σχεδιάσει ένα λογικό θεσμικό πλαίσιο για να την καθοδηγήσει.

Ο Δρ. Nguyen Van Dinh υποστηρίζει ότι είναι απαραίτητο να γίνεται σαφής διάκριση μεταξύ επενδυτικού κεφαλαίου και κερδοσκοπίας. Το κερδοσκοπικό κεφάλαιο συχνά δεν δημιουργεί προϊόντα, αλλά μόνο αυξάνει τις τιμές με σκοπό το κέρδος. Η προσφορά κατοικιών αυξάνεται, αλλά δεν ανταποκρίνεται πλήρως στην πραγματική ζήτηση. Σε ορισμένες περιοχές, οι κατασκευές είναι ανεξέλεγκτες, αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές, επειδή δεν βασίζονται σε πραγματικές έρευνες. Επομένως, εάν η ροή κεφαλαίου δεν ελέγχεται αυστηρά, αυτό θα οδηγήσει σε μια κατάσταση όπου όσοι πραγματικά χρειάζονται να αγοράσουν κατοικία δυσκολεύονται να έχουν πρόσβαση σε αυτήν, ενώ παράλληλα ενθαρρύνει τους κερδοσκόπους να συσσωρεύουν ακίνητα εν αναμονή αυξήσεων των τιμών.

«Αυτό είχε σοβαρές συνέπειες στην Κίνα και την Ιαπωνία, επηρεάζοντας την κοινωνική δομή, καθώς οι νέοι διστάζουν να παντρευτούν επειδή δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν σπίτι», εξέφρασε την ανησυχία του ο κ. Ντιν.

Συνταγογράφηση μιας θεραπείας για την αγορά.

Από μια άλλη οπτική γωνία, ο καθηγητής Tran Ngoc Tho (Οικονομικό Πανεπιστήμιο της πόλης Χο Τσι Μινχ) παρομοίασε την αγορά ακινήτων με ένα άτομο μέσης ηλικίας που πάσχει από «ασθένειες που σχετίζονται με την τρίτη ηλικία» με τρεις επικίνδυνους δείκτες: υψηλή αρτηριακή πίεση (τιμές κατοικιών που υπερβαίνουν κατά πολύ το εισόδημα), υψηλό σάκχαρο στο αίμα (εξάρτηση από την πίστωση) και υψηλή χοληστερόλη (μεγάλο απόθεμα, αυξανόμενα επισφαλή χρέη). Εάν αυτή η κατάσταση συνεχιστεί, η αγορά είναι πολύ πιθανό να «πάθει εγκεφαλικό επεισόδιο».

Επομένως, οι τρέχουσες πολιτικές πρέπει να είναι σαν ένας καλός γιατρός – να διαγιγνώσκουν σωστά την ασθένεια, να συνταγογραφούν το σωστό φάρμακο και να χρησιμοποιούν μια αρκετά ισχυρή δόση, αντί να κατευνάζουν απλώς την αγορά με μισές λύσεις. Οι «ασθενείς» – δηλαδή οι επιχειρήσεις και οι επενδυτές – πρέπει επίσης να μάθουν να θεραπεύονται μόνοι τους μειώνοντας τις τιμές, αναδιαρθρώνοντας τα κέρδη και εστιάζοντας σε οικονομικά προσιτή στέγαση για την αύξηση της ρευστότητας.

Ο κ. Tho πρότεινε επίσης την επιβολή υψηλών προοδευτικών φόρων στα κερδοσκοπικά ακίνητα· τη μείωση του κόστους εισροών μέσω του πιο διαφανούς ελέγχου της αγοράς γης, της διεξαγωγής δημόσιων πλειστηριασμών και του καθορισμού συγκεκριμένων ανώτατων ορίων τιμών. Επιπλέον, απαιτείται αυστηρότερος έλεγχος του χρέους των επιχειρήσεων ακινήτων για την αποφυγή συστημικών κινδύνων.

Πηγή: https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm