Το επιχειρηματικό μοντέλο «ιδιοκτησίας διακοπών» στον κόσμο – Από την ιστορία του μέχρι τα προβλήματα των ανθρώπων...

1. Ιστορία της εμφάνισης και ανάπτυξης του επιχειρηματικού μοντέλου «ιδιοκτησίας διακοπών» στον κόσμο

Το 1946, ανταποκρινόμενοι στην αυξημένη ζήτηση για διακοπές στο Ηνωμένο Βασίλειο μετά το τέλος του Β' Παγκοσμίου Πολέμου, οι Fred Pontin, Bill Butlin και οι αδελφοί Warner είχαν την ιδέα να επεκτείνουν την επιχείρησή τους με κατασκηνώσεις διακοπών. Σταδιακά, η επιχείρησή τους με κατασκηνώσεις διακοπών έγινε το μοντέλο για τη σύγχρονη βιομηχανία οργανωμένων διακοπών. Αυτό το μοντέλο επεκτάθηκε ραγδαία καθώς τα αεροπορικά ταξίδια έγιναν φθηνότερα και πιο διαθέσιμα και ο αριθμός των ανθρώπων που πήγαιναν διακοπές ή ήταν πρόθυμοι να πάνε διακοπές αυξήθηκε ραγδαία.

Σε αυτή τη μαζική αγορά εμφανίστηκε επίσημα το μοντέλο που είναι γνωστό ως «timeshare» (που μεταφράζεται περίπου ως «ιδιοκτησία διακοπών») το 1963. Ξεκινώντας από την Ελβετία με την ονομασία «ιδιοκτησία διακοπών», αλλά μετά από προσεκτική έρευνα, αυτό το επιχειρηματικό μοντέλο εφαρμόστηκε γρήγορα στις Ηνωμένες Πολιτείες και επέστρεψε στην ανάπτυξη στην Ευρώπη (Σκωτία) το 1975. Μέσα σε 5 χρόνια, τα θέρετρα timeshare γνώρισαν άνθηση σε αυτήν την αγορά, συνήθως σε μεγάλους προορισμούς θέρετρων σε όλη την Ευρώπη, με την Ισπανία να ηγείται της ανάπτυξης.

Από την οπτική γωνία του μάρκετινγκ, η ιδιοκτησία διακοπών είναι ένα πολύ διαφορετικό προϊόν από ένα τυπικό πακέτο διακοπών ή πακέτο θέρετρου. Αυτό το μοντέλο διαφημίζεται ως ένα μοντέλο που προσφέρει ελκυστικές υπηρεσίες που δεν έχουν τα οργανωμένα ταξίδια, όπως: κορυφαία ποιότητα, πολυτελείς υπηρεσίες θέρετρου, καταλύματα με δυνατότητα προετοιμασίας γευμάτων σε εύκολα προσβάσιμες τοποθεσίες, ειδυλλιακό τοπίο, εγγυημένη ασφάλεια και μετά την αγορά, αυτό το προϊόν θέρετρου είναι «πάντα δικό σας» . Ωστόσο, αυτή η ιδέα είναι ακόμα αρκετά νέα και δεν είναι καλά κατανοητή από τους αγοραστές, επομένως, παρόλο που διατίθεται στην αγορά σε μεγάλη κλίμακα, οι πωλήσεις από αυτό το επιχειρηματικό μοντέλο στα αρχικά στάδια είναι συχνά αρκετά χαμηλές.

Μέχρι τη δεκαετία του 1980, με τη στρατηγική αξιοποίησης της ψυχολογίας του αγοραστή, άρχισαν να αναπτύσσονται επιχειρηματικές δραστηριότητες μεγάλης κλίμακας σε πολλά μεγάλα θέρετρα στην Ισπανία. Παράλληλα, οι πωλήσεις από την επιχείρηση μοντέλων ιδιοκτησίας διακοπών άρχισαν να εκτοξεύονται, αποδεικνύοντας τη δυνατότητα να γίνει ένας πολλά υποσχόμενος επιχειρηματικός τομέας. Ωστόσο, από αυτή την περίοδο, πολλές σκέψεις και παράπονα για πωλητές που πωλούσαν παραποιημένα προϊόντα άρχισαν επίσης να εμφανίζονται και να εξαπλώνονται όλο και περισσότερο σε όλη την Ευρώπη και σε ορισμένες άλλες χώρες, απαιτώντας από τις κυβερνήσεις των χωρών να δημιουργήσουν κατάλληλα και έγκαιρα κανονιστικά νομικά πλαίσια για την προστασία των δικαιωμάτων των αγοραστών όταν συμμετέχουν σε αυτό το είδος συναλλαγής με πολλούς πιθανούς κινδύνους.

2. Επισκόπηση των χαρακτηριστικών του επιχειρηματικού μοντέλου ιδιοκτησίας χρονομεριστικής μίσθωσης διακοπών και των τρεχόντων προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι αγοραστές

Σύμφωνα με το διεθνές νομικό λεξικό, η «χρονομεριστική μίσθωση» νοείται ως μια μορφή κοινής ιδιοκτησίας ακινήτου - συνήθως ακίνητα θέρετρου ή ψυχαγωγίας, στα οποία ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί το ακίνητο για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα κάθε χρόνο. Αυτός ο ορισμός δίνεται από την οπτική γωνία της θεώρησης της ιδιοκτησίας διακοπών ως μιας μορφής κοινής ιδιοκτησίας ενός ακινήτου, ωστόσο, αυτή η προσέγγιση δεν είναι πλέον συνεπής με τη γενική τάση ανάπτυξης του κόσμου, όταν η ιδιοκτησία διακοπών δεν θεωρείται πλέον μορφή ιδιοκτησίας ακινήτου. Μια άλλη ερμηνεία είναι ότι η ιδιοκτησία διακοπών νοείται ως η αγορά ενός μέρους των δικαιωμάτων ενός συγκεκριμένου ακινήτου θέρετρου από τον αγοραστή - δηλαδή, μιας μορφής ιδιοκτησίας από πολλά άτομα που έχουν το δικαίωμα να χρησιμοποιούν ένα ακίνητο για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα κάθε χρόνο. Εναλλακτικά, η χρονομεριστική μίσθωση περιγράφεται ως μια μορφή ιδιοκτησίας διακοπών όπου ο αγοραστής θα έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί μία εβδομάδα (ή περισσότερο) κάθε χρόνο μια μονάδα/συγκρότημα/βίλα/θέρετρο, που περιγράφεται στη σύμβαση, για μια συγκεκριμένη περίοδο ενός ή περισσότερων ετών.

Στην πραγματικότητα, σε πολλές χώρες σε όλο τον κόσμο, το επιχειρηματικό μοντέλο ιδιοκτησίας διακοπών χάνει σταδιακά τη φήμη του όσον αφορά την εικόνα και το εμπορικό σήμα λόγω των εκτεταμένων και παρατεταμένων παραπόνων και παραπόνων από αγοραστές/ιδιοκτήτες ιδιοκτησίας διακοπών τις τελευταίες δεκαετίες. Επομένως, για να διαχωριστούν την εικόνα αυτού του μοντέλου, ορισμένες επιχειρήσεις έχουν χρησιμοποιήσει άλλους όρους για να αντικαταστήσουν τον όρο "χρονομεριστική μίσθωση", για παράδειγμα: "Vacation Club" (Λέσχη Διακοπών), "Fractional Ownership" (Κλασματική Ιδιοκτησία), "Destination Club" (Λέσχη Προορισμού), "Vacation Ownership" (Ιδιοκτησία Διακοπών) κ.λπ. Ωστόσο, ανεξάρτητα από τους όρους ή τις έννοιες που χρησιμοποιούνται για να το περιγράψουν, στην ουσία, αυτό εξακολουθεί να είναι "χρονομεριστική μίσθωση" - ένα επιχειρηματικό μοντέλο ιδιοκτησίας διακοπών.

Έτσι, με τη διαδικασία σχηματισμού και ανάπτυξης, μπορούμε να συνοψίσουμε ορισμένα χαρακτηριστικά του μοντέλου ιδιοκτησίας διακοπών καθώς και τις συγκεκριμένες μεθόδους συναλλαγής αυτού του μοντέλου ως εξής:

- Η ιδιοκτησία διακοπών είναι ένα σύνθετο προϊόν και επιχειρηματικό μοντέλο. Για να επενδύσει ή να συμμετάσχει σε ένα μοντέλο ιδιοκτησίας διακοπών, ο αγοραστής πρέπει να υπογράψει μια σύμβαση ιδιοκτησίας διακοπών - ένα έγγραφο με αρκετά σύνθετο περιεχόμενο που σχετίζεται με συμφωνίες σχετικά με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών που σχετίζονται με το προϊόν ιδιοκτησίας διακοπών.

- Η αξία ενός συμβολαίου ιδιοκτησίας διακοπών κυμαίνεται κατά μέσο όρο από δεκάδες έως δεκάδες χιλιάδες δολάρια ΗΠΑ (10.000 USD - 40.000 USD). Επιπλέον, μετά τη συμμετοχή του στην ιδιοκτησία διακοπών, ο αγοραστής πρέπει επίσης να καταβάλλει μια ετήσια αμοιβή (συνήθως αμοιβή διαχείρισης, αμοιβή λειτουργίας θέρετρου, αμοιβή συντήρησης) με βάση την κλίμακα, τον αριθμό των εβδομάδων διακοπών, τον τύπο των εβδομάδων διακοπών που κατέχει κατά τη διάρκεια του έτους, καθώς και την αξία της σύμβασης που έχει υπογράψει. Τα συμβόλαια ιδιοκτησίας διακοπών ισχύουν για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο κάθε χρόνο και συνήθως η διάρκεια της σύμβασης μπορεί να διαρκέσει από αρκετά χρόνια έως αρκετές δεκαετίες, ακόμη και έως και 80 χρόνια (στην Αυστραλία).

- Η ιδιοκτησία διακοπών είναι ένας μάλλον συγκεκριμένος τομέας. Ανάλογα με τη φύση και το συγκεκριμένο περιεχόμενο των συμφωνιών μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή, οι επιχειρήσεις ιδιοκτησίας διακοπών στον κόσμο μπορούν να χωριστούν σε κύριους τύπους προϊόντων, όπως:

(i) Ιδιοκτησία διακοπών με σταθερή εβδομαδιαία ιδιοκτησία.

(ii) Ιδιοκτησία κατά τη διάρκεια των διακοπών με κυμαινόμενη εβδομαδιαία ιδιοκτησία.

(iii) Ιδιοκτησία κατά τη διάρκεια των διακοπών με εκ περιτροπής ή ευέλικτη εβδομαδιαία ιδιοκτησία.

(iv) Να έχετε διακοπές με πρόγραμμα πόντων.

- Η ιδιοκτησία διακοπών δεν είναι ένα απαραίτητο ή κοινό προϊόν, αγαθό ή υπηρεσία που οι άνθρωποι μπορούν εύκολα να αποφασίσουν να αγοράσουν. Επομένως, για να πουλήσουν ιδιοκτησία διακοπών, οι πωλητές συχνά επικεντρώνονται σε στρατηγικές που εκμεταλλεύονται την ψυχολογία των πελατών. Συγκεκριμένα, οι πωλητές συχνά προσεγγίζουν τους πιθανούς πελάτες μέσω διαφήμισης/μάρκετινγκ μέσω τηλεφώνου/παρόμοιων μεθόδων, ακόμη και υποσχόμενοι δώρα, «κουπόνια», «δωρεάν διακοπές» για να μπορέσουν να προσκαλέσουν, να προσελκύσουν ή να δελεάσουν πιθανούς πελάτες να παρακολουθήσουν μια παρουσίαση/συνεδρία γνωριμίας σχετικά με τις διακοπές, εισάγοντας και πείθοντας έτσι τους πιθανούς πελάτες να συμφωνήσουν να υπογράψουν ένα συμβόλαιο ιδιοκτησίας διακοπών ακριβώς κατά τη διάρκεια της παρουσίασης.

- Κατά τη σύναψη συμβολαίου ιδιοκτησίας διακοπών, οι περισσότεροι αγοραστές δεν κατανοούν, ή δεν κατανοούν ακόμη πλήρως, τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα αυτού του τύπου προϊόντος, ειδικά δεν λαμβάνουν υπόψη ή δεν αξιολογούν προσεκτικά το συνολικό κόστος που πρέπει να δαπανήσουν και θα πρέπει να δαπανήσουν για πολλά χρόνια σύμφωνα με τη συμφωνία, μόνο μέχρι να προκύψουν προβλήματα στην πραγματικότητα.

- Επιλογή αγοράς κατοικίας για διακοπές επειδή πιστεύετε λανθασμένα ότι η κατοχή αυτού του προϊόντος είναι μια κερδοφόρα επένδυση. Η πρακτική σε πολλές χώρες έχει δείξει ότι θα πρέπει να επιλέγετε να κατέχετε κατοικία για διακοπές μόνο για να απολαύσετε τις διακοπές σας ή τις διακοπές της οικογένειάς σας για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, όχι να αγοράζετε κατοικία για διακοπές και να την θεωρείτε κερδοφόρα επένδυση.

- Το πρόβλημα της «απάτης» στην «μεταπώληση ακινήτων διακοπών». Προερχόμενη από τη δυσκολία πώλησης δικαιωμάτων ιδιοκτησίας διακοπών, μια ομάδα «μεσιτών μεταπώλησης ακινήτων διακοπών» προσφέρθηκε να μεταπωλήσει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας διακοπών του αγοραστή σε τρίτους, με την προϋπόθεση ότι ο κάτοχος του προϊόντος ιδιοκτησίας διακοπών πρέπει να καταβάλει προκαταβολικά μια αμοιβή. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, οι περισσότερες από αυτές τις περιπτώσεις δεν έχουν, ή ακόμη και δεν μπορούν, μεταπωλήσει την ιδιοκτησία διακοπών και ο κάτοχος της ιδιοκτησίας διακοπών συνεχίζει να χάνει μια (όχι μικρή) αμοιβή για τον μεσίτη.

- Τα κύρια και συνηθισμένα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι αγοραστές εξοχικών κατοικιών σε πολλές χώρες, συνήθως:

(i) τα ετήσια τέλη συντήρησης είναι πολύ υψηλά και διαρκούν πολλά χρόνια, καθώς οι συμβάσεις χρονομεριστικής μίσθωσης έχουν συνήθως διάρκεια που κυμαίνεται από αρκετά χρόνια έως αρκετές δεκαετίες·

(ii) δεν μπορεί να ακυρώσει ή να αποσυρθεί από την υπογεγραμμένη σύμβαση·

(iii) η κράτηση του δωματίου δεν μπορεί να γίνει σύμφωνα με το αρχικό πρόγραμμα·

(iv) είναι αδύνατη ή πολύ δύσκολη η υπεκμίσθωση ή η εκ νέου ανάθεση της σύμβασης·

(v) παραπλανητική, ακόμη και δόλια, «απάτη» συμπεριφορά, συμπεριφορά πίεσης πωλήσεων από τον πωλητή· κ.λπ.

Συγκεκριμένα, το ζήτημα της ακύρωσης μιας υπογεγραμμένης σύμβασης ιδιοκτησίας διακοπών παραμένει το μεγαλύτερο και πιο δύσκολο πρόβλημα του επιχειρηματικού μοντέλου ιδιοκτησίας διακοπών σε χώρες σε όλο τον κόσμο και είναι επίσης το ζήτημα που έχει οδηγήσει στις περισσότερες διαφορές και παράπονα από αγοραστές από τη δεκαετία του 1980.

3. Νόμοι που ρυθμίζουν τις επιχειρήσεις ιδιοκτησίας τουριστικών καταλυμάτων σε ορισμένες χώρες και συστάσεις για το Βιετνάμ

Σε σχέση με την τρέχουσα κατάσταση των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων με την ονομασία «μακροπρόθεσμες υπηρεσίες θέρετρου/ιδιοκτησία διακοπών» (ή παρόμοιες ονομασίες) στο Βιετνάμ τα τελευταία χρόνια, διαπιστώνεται ότι αυτός ο τύπος έχει παρόμοια χαρακτηριστικά και προβλήματα με το επιχειρηματικό μοντέλο ιδιοκτησίας διακοπών που έχει εμφανιστεί στον κόσμο από τη δεκαετία του 1960. Προερχόμενο ως ένα σύνθετο επιχειρηματικό μοντέλο (όπως αναλύθηκε), όχι μόνο στο Βιετνάμ, τα υπάρχοντα προβλήματα του μοντέλου ιδιοκτησίας διακοπών έχουν προκύψει εδώ και πολύ καιρό σε πολλές χώρες και περιοχές του κόσμου, συγκεκριμένα στην Ευρώπη, τις Ηνωμένες Πολιτείες, την Αυστραλία, την Αγγλία, τη Γαλλία, τη Γερμανία, την Ισπανία κ.λπ.

Αντιμέτωποι με τόσο πολύπλοκες καταστάσεις, αν και οι νόμοι κάθε χώρας και περιοχής μπορεί να έχουν διαφορετικές προσεγγίσεις στην «ιδιοκτησία διακοπών», πολλά μέρη όπως η Ευρωπαϊκή Ένωση, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Γαλλία, η Γερμανία, η Ισπανία, η Αυστραλία και ορισμένες πολιτείες στις Ηνωμένες Πολιτείες έχουν άμεσους κανονισμούς για τη διαχείριση αυτής της δραστηριότητας, για παράδειγμα:

Στην Ευρωπαϊκή Ένωση, η επιχείρηση ιδιοκτησίας διακοπών ρυθμίζεται άμεσα από έναν ξεχωριστό νόμο του 1994 (τον νόμο περί ιδιοκτησίας διακοπών που εγκρίθηκε από την Ευρωπαϊκή Κοινότητα το 1994), μια οδηγία του 2008 (οδηγία 2008/122/ΕΚ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, της 14ης Ιανουαρίου 2009, για την προστασία των καταναλωτών όσον αφορά ορισμένες πτυχές των υπηρεσιών ιδιοκτησίας διακοπών, των μακροπρόθεσμων προϊόντων διακοπών, των συμβάσεων αγοράς και μεταπώλησης) και την ειδική νομοθεσία των κρατών μελών (ιδίως των χωρών με θέρετρα και τουρισμό).

Στις Ηνωμένες Πολιτείες, για παράδειγμα στην πολιτεία της Φλόριντα, η ιδιοκτησία διακοπών ρυθμίζεται και διέπεται επί του παρόντος απευθείας από την πολιτεία της Φλόριντα στον Νόμο της Πολιτείας της Φλόριντα του 2018 (Κεφάλαιο 721 με 98 άρθρα) της 25ης Σεπτεμβρίου 2018 των Ηνωμένων Πολιτειών Αμερικής σχετικά με τη θέσπιση διαδικασιών και την απαίτηση δημόσιας γνωστοποίησης πληροφοριών σχετικά με την πώληση, ανταλλαγή, προώθηση και λειτουργία δραστηριοτήτων ιδιοκτησίας διακοπών.

Στην Αυστραλία, η δραστηριότητα της ιδιοκτησίας τουριστικών καταλυμάτων ρυθμίζεται άμεσα στον Νόμο περί Εταιρειών (Κεφάλαιο 5).

Γενικά, λόγω της πραγματικότητας ότι το μοντέλο ιδιοκτησίας διακοπών αναπτύσσεται εδώ και πολύ καιρό, πολλές χώρες και περιοχές έχουν θεσπίσει νομικούς κανονισμούς καθώς και έναν άμεσο και σχετικά πλήρη ρυθμιστικό μηχανισμό για τη διασφάλιση της διαφάνειας και της αυστηρότητας στις επιχειρηματικές δραστηριότητες των επιχειρήσεων, συνήθως: κανονισμούς για την αδειοδότηση δραστηριοτήτων ιδιοκτησίας διακοπών· κανονισμούς για τους όρους προσφοράς προϊόντων στην αγορά· απαιτήσεις σχετικά με την ευθύνη για την παροχή πλήρων και ακριβών πληροφοριών στη διαφήμιση και πριν από την υπογραφή σύμβασης· δικαιώματα αγοραστή (περίοδος υπαναχώρησης/εξέτασης)· μηχανισμό διαχείρισης· χειρισμό παραβιάσεων κ.λπ.

Συγκεκριμένα, ορισμένα δικαιώματα των πελατών ρυθμίζονται αυστηρά, όπως: οι πελάτες έχουν το δικαίωμα να καταγγείλουν άνευ όρων τη σύμβαση εντός συγκεκριμένης χρονικής περιόδου χωρίς κανένα κόστος και δεν μπορούν να ακυρώσουν το δικαίωμα για κανέναν λόγο· απαγορεύουν στους καταναλωτές να πληρώσουν πριν από το τέλος της προαναφερθείσας περιόδου υπαναχώρησης· ή απαιτούν από τις επιχειρήσεις να ανοίγουν λογαριασμούς μεσεγγύησης για να διασφαλίζουν τη δυνατότητα πληρωμής για τους πελάτες όταν χρειάζεται να υπαναχωρήσουν από τη σύμβαση και καθορίζουν συγκεκριμένη προθεσμία αποπληρωμής.

Ενώ η επιχείρηση ιδιοκτησίας τουριστικών καταλυμάτων ρυθμίζεται άμεσα από τους νόμους πολλών χωρών και περιοχών στον κόσμο, το Βιετνάμ μέχρι στιγμής δεν διαθέτει ένα ξεχωριστό, ολοκληρωμένο νομικό πλαίσιο για τη ρύθμιση αυτού του είδους των επιχειρήσεων. Συνεπώς, βάσει της διεθνούς πρακτικής έρευνας και της αξιολόγησης της τρέχουσας κατάστασης στο Βιετνάμ, η εστίαση στην αναθεώρηση και την οικοδόμηση ενός ολοκληρωμένου, αυστηρού νομικού πλαισίου για τη ρύθμιση των επιχειρήσεων παροχής υπηρεσιών ιδιοκτησίας τουριστικών καταλυμάτων, με στόχο την ελαχιστοποίηση των κινδύνων, τη διασφάλιση των δικαιωμάτων των ατόμων κατά τη συμμετοχή σε αυτό το είδος συναλλαγής, καθώς και τη σταθεροποίηση της κοινωνικής τάξης, αποτελεί εξαιρετικά επείγον ζήτημα στο τρέχον πλαίσιο. /.

[*] Ορισμένες πηγές αναφοράς:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Πηγή: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html