Πρόληψη κινδύνων από δάνεια ακινήτων

Στο πρόσφατα εγκριθέν ψήφισμα σχετικά με το Σχέδιο Κοινωνικοοικονομικής Ανάπτυξης για το 2026, μαζί με τον στόχο επίτευξης αύξησης του ΑΕΠ κατά 10% ή περισσότερο, η Εθνοσυνέλευση ζήτησε επίσης οι πιστωτικές ροές να κατευθυνθούν προς τους παραγωγικούς και επιχειρηματικούς τομείς, τους τομείς προτεραιότητας και τους μοχλούς ανάπτυξης της οικονομίας.

Η Εθνοσυνέλευση ζήτησε επίσης έλεγχο των πιστώσεων σε τομείς με πιθανούς κινδύνους· αποτελεσματική διαχείριση των ακινήτων, της χρηματιστηριακής αγοράς κ.λπ.

Δεν είναι η πρώτη φορά που η ανάγκη κατεύθυνσης των κεφαλαιακών ροών σε τομείς προτεραιότητας, ελέγχου των πιστωτικών κινδύνων και αποτελεσματικής διαχείρισης της αγοράς ακινήτων έχει συμπεριληφθεί σε ψήφισμα της Εθνοσυνέλευσης. Στο πλαίσιο της πίεσης που δέχεται η πίστωση για την επίτευξη διψήφιας ανάπτυξης, η απαίτηση αυτή είναι ακόμη πιο επείγουσα.

Μαζί με τον στόχο πιστωτικής επέκτασης για το 2026, αυτό σημαίνει ότι περίπου 3,5-4 τρισεκατομμύρια VND πιθανότατα θα διοχετευθούν στην οικονομία . Ωστόσο, οι κίνδυνοι για την οικονομία θα είναι σημαντικοί εάν αυτή η ροή κεφαλαίων αποκλίνει.

Τα μαθήματα από την Κίνα δείχνουν ότι όταν ο λόγος των πιστώσεων για ακίνητα προς το σύνολο των ανεξόφλητων δανείων φτάσει το 50%, ο κίνδυνος αθέτησης είναι απρόβλεπτος. Στο Βιετνάμ, τα επίσημα στατιστικά στοιχεία που δημοσιεύει η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ υπερβαίνουν το 20%, αλλά οι ειδικοί πιστεύουν ότι εάν συμπεριληφθούν πλήρως τα ανεξόφλητα δάνεια καταναλωτικής πίστης, το πραγματικό ποσοστό είναι πάνω από 30%.

Μόλις η πίστωση συνεχίσει να επεκτείνεται τα επόμενα χρόνια, ενώ δεν υπάρχουν αποτελεσματικοί μηχανισμοί για τον έλεγχο της επικίνδυνης πίστωσης και η ροή κεφαλαίων προς τα ακίνητα συνεχίζεται, ο λόγος αυτός σύντομα θα αυξηθεί στο 40%. Σε εκείνο το σημείο, ο έλεγχος της διασποράς του κινδύνου θα γίνει ακόμη πιο δύσκολος.

Σύμφωνα με τις οικονομικές εκθέσεις πολλών τραπεζών για το τρίτο τρίμηνο του 2025, τα δάνεια για επιχειρήσεις ακινήτων αντιπροσωπεύουν περίπου το ένα τρίτο του συνόλου των ανεξόφλητων δανείων. Εάν συμπεριληφθούν και τα καταναλωτικά δάνεια, το ποσοστό είναι ακόμη πολύ υψηλότερο.

Παρόλο που η κυβέρνηση στοχεύει στην ανακατεύθυνση του κεφαλαίου στην παραγωγή και τις επιχειρήσεις, είναι προφανές ότι ένα σημαντικό ποσό κεφαλαίου διοχετεύεται στην κερδοσκοπία, ιδίως στην κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων.

Το γεγονός ότι η πίστωση για ακίνητα «κυκλοφορεί» μεταξύ τραπεζών και κατασκευαστών —οι τράπεζες δανείζουν σε κατασκευαστές για την κατασκευή κατοικιών, στη συνέχεια δανείζουν σε αγοραστές για την αγορά των ίδιων ακινήτων και στη συνέχεια οι κατασκευαστές χρησιμοποιούν τα έσοδα για την έναρξη νέων έργων— ενέχει επίσης σημαντικούς κινδύνους. Με άλλα λόγια, οι κίνδυνοι της αγοράς ακινήτων μεταφέρονται φυσικά στο τραπεζικό σύστημα.

Συνεπώς, χωρίς αποτελεσματικούς μηχανισμούς για τον έλεγχο αυτών των κεφαλαιακών ροών, αυτοί οι κίνδυνοι θα γίνουν εμφανείς τα επόμενα χρόνια, καθώς ο λόγος της πίστωσης για ακίνητα προς το ΑΕΠ θα αυξηθεί. Αυτή η σχέση εμποδίζει επίσης την πτώση των τιμών των κατοικιών, παρά τις προσπάθειες της κυβέρνησης.

Επί του παρόντος, το Υπουργείο Κατασκευών ηγείται και συντονίζεται με τις αρμόδιες υπηρεσίες για να προτείνει στην Κυβέρνηση διάφορες λύσεις, όπως η δημιουργία και διαχείριση ενός συστήματος πληροφοριών και μιας βάσης δεδομένων για τη στέγαση και την αγορά ακινήτων, που θα χρησιμεύσει ως βάση για τη δημιουργία και λειτουργία μιας εθνικής βάσης δεδομένων για τη στέγαση και την αγορά ακινήτων· η έρευνα και η πρόταση πιλοτικών μηχανισμών και πολιτικών για ένα μοντέλο Κέντρου Συναλλαγών Ακινήτων και Δικαιωμάτων Χρήσης Γης· η τελειοποίηση του νομικού πλαισίου και των διαδικασιών για τη σύσταση Εθνικού Ταμείου Στέγασης· και η ανάπτυξη και υποβολή στην Κυβέρνηση Ψηφίσματος σχετικά με μηχανισμούς ελέγχου και συγκράτησης των τιμών των ακινήτων...

Μέχρι σήμερα, ενώ υπάρχει αρκετά υψηλός βαθμός συναίνεσης σχετικά με τους μηχανισμούς ελέγχου των τιμών των ακινήτων, η λύση για τον έλεγχο της πίστωσης προς ακίνητα παραμένει αμφιλεγόμενη. Πολλοί υποστηρίζουν ότι ο έλεγχος της πίστωσης προς ακίνητα είναι απαραίτητος, αλλά πρέπει να αποφεύγει την υπερβολική παρέμβαση στις επιχειρηματικές δραστηριότητες των τραπεζών, εξισορροπώντας παράλληλα τον έλεγχο του κινδύνου και τη στήριξη της ανάπτυξης. Το πιο σημαντικό πράγμα για την απομάκρυνση της πίστωσης από τα ακίνητα παραμένει η προώθηση του επενδυτικού και επιχειρηματικού περιβάλλοντος, η επέκταση των αγορών, η τόνωση της καταναλωτικής ζήτησης και, ως εκ τούτου, η ενθάρρυνση της ροής κεφαλαίων προς τον παραγωγικό τομέα.

Συγκεκριμένα για τον τομέα των ακινήτων, η άμεση λύση για τον έλεγχο αυτής της πιστωτικής ροής είναι η επέκταση άλλων καναλιών άντλησης κεφαλαίων για τις επιχειρήσεις, ιδίως μέσω ομολόγων, τίτλων και κρυπτονομισμάτων. Επιπλέον, είναι ζωτικής σημασίας να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών για άτομα με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα. Οι προσπάθειες για τη διασφάλιση της διαφάνειας στις συναλλαγές και τη δημιουργία ενός ολοκληρωμένου συστήματος πολιτικής σχετικά με τη γη, τις επενδύσεις, τον σχεδιασμό, την πίστωση και τη φορολογία θεωρούνται ζωτικής σημασίας λύσεις για τη σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων.

Η εφαρμογή αυτών των λύσεων με συντονισμένο τρόπο όχι μόνο θα διασφαλίσει ότι οι πιστωτικές ροές κατευθύνονται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά και θα αποτρέψει τη μεταφορά κινδύνων από την αγορά ακινήτων στον τραπεζικό τομέα.

Πηγή: https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html