Μέρος 1: Ενοικίαση Κατοικιών: Μια Σημαντική Αλλαγή στον Σκεπτικό για τη Στέγαση
Εν τω μεταξύ, η πλειονότητα της προσφοράς ενοικιαζόμενων κατοικιών προέρχεται από μικρές οικογενειακές κατοικίες, φοιτητικές εστίες, φοιτητικές εστίες ή μίνι διαμερίσματα σε κατοικημένες περιοχές.
Ένα μεγάλο μέρος των στεγαστικών αναγκών των ατόμων μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος καλύπτεται από κοινωνικούς πόρους και όχι από μεγάλης κλίμακας έργα ακινήτων.
Υπό αυτό το πρίσμα, αυτό που επιδιώκει η κυβέρνηση αυτή τη φορά δεν είναι η δημιουργία μιας νέας αγοράς, αλλά η ενσωμάτωση μιας υπάρχουσας αγοράς που λειτουργεί στο παρασκήνιο στην επίσημη στρατηγική αστικής ανάπτυξης.
Για να καταλάβετε γιατί οι επιχειρήσεις δεν είναι πραγματικά ενθουσιώδεις με αυτόν τον τομέα, απλώς κάντε έναν απλό υπολογισμό.
Ας υποθέσουμε ότι ένας κατασκευαστής κατασκευάζει ένα κτίριο 300 διαμερισμάτων στο Ανόι . Εάν το πουλήσει για περίπου 100 εκατομμύρια VND ανά τετραγωνικό μέτρο, η εταιρεία θα μπορούσε να δημιουργήσει έσοδα περίπου 2.100 δισεκατομμυρίων VND και να ολοκληρώσει τον κύκλο ζωής του έργου σε λίγα μόνο χρόνια.
Αλλά αν ολόκληρο το κτίριο διατηρούνταν για σκοπούς ενοικίασης, η ιστορία θα ήταν εντελώς διαφορετική. Με τις τρέχουσες τιμές ενοικίασης, ο επενδυτής μπορεί να χρειαστεί να περιμένει 20-30 χρόνια για να αποσβέσει την επένδυσή του, για να μην αναφέρουμε το κόστος λειτουργίας και συντήρησης και τους κινδύνους της αγοράς κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου.
Με άλλα λόγια, η μία πλευρά προσφέρει απτά κέρδη κατά τη διάρκεια της θητείας ενός Διευθύνοντος Συμβούλου. Η άλλη πλευρά είναι ένα παιχνίδι που εκτείνεται σε πολλαπλές γενιές διοίκησης.
Αντιμέτωπες με αυτές τις δύο επιλογές, οι περισσότερες επιχειρήσεις θα επέλεγαν να πουλήσουν σπίτια. Αυτό είναι κατανοητό, επειδή οι επιχειρήσεις δημιουργούνται για να επιδιώκουν το κέρδος και όχι για να λύνουν κοινωνικά προβλήματα για λογαριασμό της κυβέρνησης.
Στην πραγματικότητα, το Βιετνάμ έχει αφιερώσει πολλά χρόνια προσπαθώντας να λύσει το πρόβλημα της στέγασης πουλώντας κοινωνικές κατοικίες. Ωστόσο, η πρόοδος στην εφαρμογή ήταν πιο αργή από την αναμενόμενη, εν μέρει λόγω των χαμηλών περιθωρίων κέρδους, ενώ οι διαδικασίες και οι χρόνοι εφαρμογής είναι χρονοβόροι.
Αυτό δείχνει ότι ακόμη και με την κοινωνική στέγαση, εάν δεν επιλυθεί το ζήτημα των επιδομάτων, η αγορά θα είναι πολύ δύσκολο να λειτουργήσει.
Εν τω μεταξύ, εκατομμύρια ενοικιαστές συνεχίζουν να περιμένουν. Δεν τους ενδιαφέρουν και πολύ τα οικονομικά μοντέλα ή οι υπολογισμοί κέρδους των επιχειρήσεων. Αυτό που χρειάζονται είναι πολύ πιο απλό: σταθερή στέγαση σε τιμή που μπορούν να αντέξουν οικονομικά.
Το κράτος δεν μπορεί να αντικαταστήσει την αγορά.
Αν η αγορά μπορούσε να λύσει το πρόβλημα των ενοικιαζόμενων κατοικιών από μόνη της, ίσως εκατομμύρια εργαζόμενοι δεν θα χρειαζόταν να ζουν σε στενούς κοιτώνες όπως ζουν σήμερα.
Αλλά αν το Κράτος παρενέβαινε και αντικαθιστούσε την αγορά, ο προϋπολογισμός θα εξακολουθούσε να δυσκολεύεται να καλύψει τις ανάγκες μιας πόλης με δεκάδες εκατομμύρια ανθρώπους.
Συνεπώς, ο ρόλος του Κράτους δεν είναι να αντικαταστήσει την αγορά, αλλά να δημιουργήσει τις προϋποθέσεις ώστε η αγορά να λειτουργεί με τρόπο που να εξυπηρετεί μακροπρόθεσμους αναπτυξιακούς στόχους.
Αυτό είναι επίσης το πνεύμα της νέας οδηγίας του πρωθυπουργού Le Minh Hung, όταν ζήτησε την ανάπτυξη ενοικιαζόμενων κατοικιών με τρόπο που το κράτος δεν θα επιδοτεί αλλά ούτε θα την αφήνει πλήρως στην αγορά.
Η επιλογή του Ανόι ως πιλοτικής τοποθεσίας για τα πρώτα μοντέλα ενοικιαζόμενων κατοικιών δεν είναι τυχαία. Είναι επίσης η περιοχή που αντιμετωπίζει τη μεγαλύτερη πίεση από την αστικοποίηση, την αύξηση του πληθυσμού λόγω της μετανάστευσης και το διευρυνόμενο χάσμα μεταξύ των τιμών των κατοικιών και των εισοδημάτων των ανθρώπων.
Από οικονομική άποψη, ο μεγαλύτερος πόρος που μπορεί να συνεισφέρει η κυβέρνηση στην αγορά ενοικιαζόμενων κατοικιών δεν είναι τα χρήματα, αλλά η γη.
Αξίζει να σημειωθεί ότι αυτή τη φορά η κυβέρνηση δεν συζητά μόνο για το κεφάλαιο, αλλά ζητά και αναθεώρηση της δημόσιας γης και των περιουσιακών στοιχείων για την ενσωμάτωσή τους στην ανάπτυξη ενοικιαζόμενων κατοικιών. Εάν οι επιχειρήσεις πρέπει να αγοράσουν γη σε τιμές αγοράς και στη συνέχεια να κατασκευάσουν ενοικιαζόμενες κατοικίες, τα περισσότερα έργα θα είναι εξαιρετικά ανέφικτα.
Αλλά όταν το Κράτος εμπλακεί με τη γη, τις υποδομές και τους θεσμούς, η οικονομική εξίσωση θα αλλάξει εντελώς.
Ποιος θα χρηματοδοτήσει τα επόμενα 30 χρόνια;
Η γη είναι μόνο η μισή ιστορία. Το άλλο μισό είναι κεφάλαιο.
Η ενοικίαση κατοικιών αποτελεί μακροπρόθεσμη επένδυση, που εκτείνεται σε δεκαετίες, ενώ το κεφάλαιο του τρέχοντος τραπεζικού συστήματος είναι κυρίως βραχυπρόθεσμο. Τελικά, είναι δύσκολο να χρησιμοποιηθούν κεφάλαια που έχουν συγκεντρωθεί σε διάστημα μερικών μηνών ή ετών για να χρηματοδοτηθεί ένα περιουσιακό στοιχείο που χρειάζεται δεκαετίες για να αποσβέσει την επένδυσή του.
Αυτό σημαίνει ότι για να αναπτύξει μια αγορά ενοικιαζόμενων κατοικιών μεγάλης κλίμακας, το Βιετνάμ θα πρέπει να βρει αντίστοιχες μακροπρόθεσμες πηγές κεφαλαίου.
Με άλλα λόγια, για να έχει εκατομμύρια ενοικιαζόμενες κατοικίες, το Βιετνάμ πρέπει όχι μόνο να λύσει το πρόβλημα της γης αλλά και το μακροπρόθεσμο πρόβλημα κεφαλαίου.
Η μεγαλύτερη πρόκληση δεν έγκειται στα κτίρια.
Σε σύγκριση με το Βιετνάμ, η μεγαλύτερη διαφορά μεταξύ των ανεπτυγμένων χωρών με ενοικιαζόμενες κατοικίες έγκειται στο εισόδημα και τα συστήματα κοινωνικής ασφάλισης.
Σε πολλές ανεπτυγμένες χώρες, οι άνθρωποι είναι πρόθυμοι να νοικιάσουν ένα σπίτι εφ' όρου ζωής επειδή εξακολουθούν να έχουν άλλα επίπεδα προστασίας για το μέλλον, όπως συνταξιοδοτικά ταμεία, κοινωνική ασφάλιση ή προγράμματα δημόσιας πρόνοιας.
Εν τω μεταξύ, στο Βιετνάμ, ένα σπίτι εξακολουθεί να αποτελεί συχνά το μεγαλύτερο περιουσιακό στοιχείο μιας οικογένειας, μια μορφή αποταμίευσης για τα γηρατειά, αλλά και την πιο σημαντική ασφάλιση ενάντια στις αβεβαιότητες της ζωής.
Επομένως, η ιστορία των ενοικιαζόμενων κατοικιών τελικά δεν εξαρτάται μόνο από τον κατασκευαστικό κλάδο ή την αγορά ακινήτων. Εξαρτάται επίσης από τον ρυθμό αύξησης του εισοδήματος, την ποιότητα της απασχόλησης και την ωριμότητα του συστήματος κοινωνικής ασφάλισης.
Μια πολιτική είναι βιώσιμη μόνο όταν ωφελεί όλους.
Αν το άρθρο «Ενοικιαζόμενες Κατοικίες: Μια Σημαντική Αλλαγή στον Τρόπο Σκέψης για τη Στέγαση» έθετε το ερώτημα πού θα ζουν εκατομμύρια άνθρωποι σε ένα Ανόι 15 εκατομμυρίων, αυτό το άρθρο εγείρει ένα διαφορετικό ερώτημα: Ποιος θα κατασκευάσει αυτές τις κατοικίες;
Η επιτυχία της αγοράς ενοικιαζόμενων κατοικιών τελικά δεν εξαρτάται από κάποια μεμονωμένη οντότητα, αλλά μάλλον από το εάν το Βιετνάμ μπορεί να σχεδιάσει έναν μηχανισμό που να διασφαλίζει ότι όλα τα μέρη θα δουν οφέλη.
Αλλά τελικά, ο στόχος όλων των πολιτικών είναι οι άνθρωποι.
Μια αγορά ενοικιαζόμενων κατοικιών είναι πραγματικά επιτυχημένη μόνο όταν οι απλοί εργαζόμενοι μπορούν να βρουν σταθερή στέγαση για να ζήσουν, να εργαστούν και να μεγαλώσουν τα παιδιά τους στην πόλη, επειδή καμία επιχείρηση δεν χτίζει σπίτια από καλοσύνη.
Αλλά καμία πόλη δεν μπορεί να αναπτυχθεί βιώσιμα αν οι ίδιοι οι άνθρωποι που δημιουργούν την αξία της δεν μπορούν πλέον να παραμείνουν.
Πηγή: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html
Σχόλιο (0)