Είναι όντως φθηνή η κοινωνική στέγαση;

VTV.vn - Στο πλαίσιο της τιμής πώλησης πολλών έργων κοινωνικής στέγασης στο Ανόι που φτάνει σχεδόν τα 30 εκατομμύρια VND/m2, το όνειρο της ιδιοκτησίας κατοικίας για άτομα με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα είναι ακόμη μακρινό.

Φωτογραφία: Ngoc Hien

«Ξεκλειδώνουμε» ευκαιρίες στέγασης, αλλά η πραγματικότητα είναι ακόμα μακριά

Ο νέος μηχανισμός από το Διάταγμα 261/2025/ND-CP έχει διευρύνει σημαντικά τους επιλέξιμους για αγορά κοινωνικής κατοικίας (NƠXH), αυξάνοντας το ανώτατο όριο εισοδήματος σε 20-40 εκατομμύρια VND/μήνα. Αυτή η προσαρμογή θεωρείται ότι «ανοίγει την πόρτα» στη στέγαση για τους εργαζόμενους. Αλλά όταν εξετάζουμε τις πραγματικές τιμές πώλησης και τους όρους πληρωμής στα έργα NƠXH στο Ανόι , πολλοί άνθρωποι συνειδητοποιούν ότι το όνειρο της εγκατάστασης είναι ακόμα αρκετά μακρινό.

Σύμφωνα με έκθεση του Τμήματος Κατασκευών του Ανόι, από τα τέλη του 2024 μέχρι σήμερα, έχει ξεκινήσει μια σειρά από έργα κοινωνικής στέγασης στο Ανόι, αλλά η τιμή πώλησης τείνει να αυξάνεται απότομα. Πριν από το 2023, η τιμή πώλησης των κοινωνικών κατοικιών στην πρωτεύουσα κυμαινόταν από 13-17 εκατομμύρια VND/m2.

Μία από τις υψηλότερες τιμές αυτή τη στιγμή είναι η περιοχή κοινωνικής κατοικίας Thuong Thanh (Rice City Long Chau) με τιμή 29,4 εκατομμύρια VND/m2 (συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ, εξαιρουμένων των τελών συντήρησης) που τέθηκε προς πώληση από την 1η Οκτωβρίου. Οι αγοραστές πρέπει να δαπανήσουν από 940 εκατομμύρια έως 2 δισεκατομμύρια VND, ανάλογα με την περιοχή για να αποκτήσουν ένα σπίτι εδώ. Το προηγούμενο ρεκόρ ανήκε στο έργο κοινωνικής κατοικίας στο Ha Dinh, στην κοινότητα Tan Trieu, στην παλιά περιοχή Thanh Tri, με ενδεικτική τιμή πώλησης 25 εκατομμύρια VND/m2.

Προοπτική του έργου κοινωνικής στέγασης στο Rice City Long Chau με τιμή 27 εκατομμύρια VND/m2. Φωτογραφία: BIC Vietnam.

Η κα. Nguyen Thu Trang, 29 ετών, λογίστρια σε μια εμπορική εταιρεία στην περιοχή Cau Giay, η οποία ενοικιάζει αυτή τη στιγμή ένα δωμάτιο στην περιοχή Phu Dien, μοιράστηκε: «Έχω αποταμιεύσει για περισσότερα από τέσσερα χρόνια, συν λίγα χρήματα από τους γονείς μου, τώρα έχω περίπου 120 εκατομμύρια. Σκοπεύω να εγγραφώ για να αγοράσω κοινωνική κατοικία στο έργο Trung Van, ένα διαμέρισμα 50 τ.μ. αξίας άνω του 1 δισεκατομμυρίου. Αλλά για να δανειστώ από την τράπεζα, πρέπει να έχω τουλάχιστον το 20% του ιδίου κεφαλαίου μου, το οποίο είναι περίπου 200 εκατομμύρια. Αλλά δεν έχω αρκετά. Αν και το επιτόκιο του 5,4% είναι πολύ χαμηλό, είναι δύσκολο να φτάσω στο στάδιο του δανεισμού».

Η κα. Τρανγκ κερδίζει περίπου 18 εκατομμύρια dong το μήνα. Μετά την αφαίρεση του ενοικίου, των εξόδων διαβίωσης και την αποστολή κάποιων χρημάτων πίσω στην πατρίδα, δεν απομένει σχεδόν κανένα σημαντικό πλεόνασμα. «Δεν με πειράζει να πάρω ένα μακροπρόθεσμο δάνειο, αρκεί να έχω ένα σταθερό μέρος για να ζήσω. Αλλά με τέτοια τιμή, το όνειρο της κοινωνικής στέγασης είναι ακόμα ανέφικτο», είπε.

Στην περίπτωση του κ. Duy Anh, 29 ετών, τεχνικού στο Ανόι, το ζευγάρι αντιμετώπισε προβλήματα με την τιμή πώλησης που υπερέβαινε την ικανότητά τους να πληρώσουν, παρόλο που είχαν διαθέσιμο κεφάλαιο. Είπε ότι από τότε που παντρεύτηκαν, με την υποστήριξη και των δύο γονέων και τα χρήματα που είχαν αποταμιεύσει, περίπου 300 εκατομμύρια VND, σχεδίαζαν να εγγραφούν για να αγοράσουν ένα διαμέρισμα σε μια περιοχή κοινωνικής στέγασης στην περιοχή Long Bien.

«Ένα διαμέρισμα 55 τ.μ. κοστίζει περίπου 1,6 δισεκατομμύρια VND. Αν δανειστούμε 1,3 δισεκατομμύρια VND για 20 χρόνια, θα πρέπει να πληρώνουμε περίπου 8 εκατομμύρια VND το μήνα, συμπεριλαμβανομένου του κεφαλαίου και των τόκων. Η σύζυγός μου κι εγώ κερδίζουμε περισσότερα από 30 εκατομμύρια VND, κάτι που ακούγεται αρκετό, αλλά αφού αφαιρέσουμε τα έξοδα διαβίωσης και τα έξοδα για τα δύο παιδιά μας, δεν μας μένει τίποτα. Παρόλο που έχουμε το αρχικό κεφάλαιο, δεν τολμάμε να υπογράψουμε από φόβο μήπως «πνιγούμε»», υπολόγισε ο Duy Anh.

Οι παραπάνω πραγματικές ιστορίες δείχνουν ότι το κύριο εμπόδιο σήμερα δεν είναι μόνο η έλλειψη αρχικού κεφαλαίου, αλλά και η τιμή πώλησης των κοινωνικών κατοικιών, η οποία ξεπερνά κατά πολύ την προσιτή τιμή ακόμη και για άτομα με σταθερό εισόδημα.

Σύμφωνα με τους ειδικούς στον τομέα των ακινήτων, το τρέχον παράδοξο είναι ότι όλο και περισσότεροι άνθρωποι είναι επιλέξιμοι για εισόδημα, αλλά το πραγματικό ποσοστό πρόσβασης σε δάνεια είναι χαμηλό, λόγω της τιμής πώλησης που υπερβαίνει το όριο και των υψηλών απαιτήσεων κεφαλαίου αντιστάθμισης. Αυτό καθιστά το «όνειρο κοινωνικής στέγασης» - αν και πιο κοντά στα χαρτιά - ακόμα πολύ μακριά στην πραγματικότητα.

Για να γίνει η κοινωνική στέγαση πραγματικά «προσιτή»

Στην πραγματικότητα, οι πολιτικές οικονομικής στήριξης είναι μόνο ένα «προσωρινό παυσίπονο». Εάν οι τιμές των εισροών της κοινωνικής στέγασης συνεχίσουν να αυξάνονται, από τη γη και τα υλικά έως το κόστος διαχείρισης έργων, ακόμη και αν μειωθούν τα επιτόκια δανείων, οι άνθρωποι θα εξακολουθούν να δυσκολεύονται να αγοράσουν.

Ωστόσο, οι ειδικοί λένε ότι για να κατανοήσουμε γιατί οι κοινωνικές κατοικίες γίνονται ολοένα και πιο ακριβές, πρέπει να εξετάσουμε βαθύτερα τους παράγοντες που αποτελούν την τιμή. Σύμφωνα με την Αρχιτέκτονα Νγκο Μινχ Ταμ - Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, το πρόβλημα δεν έγκειται μόνο στο κόστος των υλικών, της γης ή της εργασίας, αλλά και στην ικανότητα υλοποίησης των επενδυτών και στον χαλαρό μηχανισμό διαχείρισης των τιμών.

«Είναι αδύνατο να απαιτήσουμε απολύτως φθηνές κοινωνικές κατοικίες όταν οι τιμές των εισροών αυξάνονται, αλλά αυτό που είναι πιο ανησυχητικό είναι ότι υπάρχει μια κατάσταση όπου η πρόοδος παρατείνεται, προκύπτουν κόστη και στη συνέχεια όλα αυτά περιλαμβάνονται στην τιμή πώλησης. Εκείνη την εποχή, οι άνθρωποι είναι αυτοί που τελικά επωμίζονται το κόστος της καθυστέρησης», ανέλυσε ο κ. Ταμ.

Αυτή η άποψη τονίστηκε επίσης από τον Υφυπουργό Κατασκευών Nguyen Van Sinh στο συνέδριο που εξέτασε την πρόοδο της κοινωνικής στέγασης στα μέσα Οκτωβρίου: «Χρειαζόμαστε πραγματικά διαμερίσματα με πραγματική αξία για να τα πουλήσουμε σε άτομα με πραγματικές ανάγκες στέγασης. Οι τιμές των κοινωνικών κατοικιών στο Ανόι βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, και η αιτία μπορεί να οφείλεται στην ασθενή επενδυτική ικανότητα ή στην εκμετάλλευση των ανοιχτών πολιτικών για την αύξηση των τιμών. Η πόλη πρέπει να προβεί άμεσα σε επιθεωρήσεις, ελέγχους και ελέγχους, ώστε οι άνθρωποι να έχουν ακόμα την ευκαιρία να αγοράσουν σπίτια».

Ο Υφυπουργός πρότεινε στο Ανόι να θέσει τις διοικητικές διαδικασίες των έργων κοινωνικής στέγασης υπό ειδικό χειρισμό, τόσο για την επιτάχυνση της προόδου όσο και για τη μείωση του παρατεταμένου κόστους - ένας από τους λόγους για την αδικαιολόγητη αύξηση των τιμών.

Εάν οι τιμές των εισροών για την κοινωνική στέγαση συνεχίσουν να αυξάνονται, από τη γη και τα υλικά έως το κόστος διαχείρισης έργων, ακόμη και αν μειωθούν τα επιτόκια δανείων, οι άνθρωποι θα εξακολουθούν να δυσκολεύονται να αγοράσουν. Φωτογραφία: VGP.

Στην πρώτη συνεδρίαση της Κεντρικής Συντονιστικής Επιτροπής για την πολιτική στέγασης και την αγορά ακινήτων στα τέλη Σεπτεμβρίου 2025, ο Πρωθυπουργός Φαμ Μινχ Τσινχ ζήτησε από τα υπουργεία, τις υπηρεσίες και τις τοπικές αρχές να ρυθμίσουν τις τιμές των ακινήτων και των κοινωνικών κατοικιών σύμφωνα με τους πραγματικούς μηχανισμούς της αγοράς, κατάλληλους για το εισόδημα των ανθρώπων.

Οι τιμές των εμπορικών κατοικιών πρέπει να είναι συνεπείς με τη φύση της αγοράς, την οικονομία, καθώς και τις συνθήκες και τις δυνατότητες των ανθρώπων· ο στόχος είναι η παροχή στέγης σε όλους, συμβάλλοντας στη βελτίωση της υλικής και πνευματικής ζωής των ανθρώπων.

Συνεπώς, χρειάζεται μια ολοκληρωμένη και ολοκληρωμένη λύση. Χρειάζεται στενή συνεργασία και συντονισμός μεταξύ του Κράτους και των επιχειρήσεων, μεταξύ του Κεντρικού και του Τοπικού Επιπέδου, διατηρώντας τις δημοσιονομικές και νομισματικές πολιτικές με πολιτικές γης και άλλες πολιτικές. Το Κράτος πρέπει να ρυθμίζει τις τιμές της γης και των ακινήτων μέσω χρηματοοικονομικών μέσων, ιδίως πολιτικών φόρων, τελών, χρεώσεων και άλλων οικονομικών πολιτικών. Να διαθέτει μηχανισμούς και πολιτικές για τη μείωση των επιτοκίων και κατάλληλους όρους δανεισμού. Να μελετήσει τους κανονισμούς σχετικά με τα επίπεδα εισοδήματος των ατόμων που έχουν το δικαίωμα να αγοράσουν κοινωνική κατοικία σύμφωνα με την κατάσταση και την κάθε τοποθεσία.

Η πολιτική έχει ανοίξει, αλλά το χάσμα μεταξύ εισοδήματος και τιμών κατοικιών εξακολουθεί να αποτελεί «σημείο συμφόρησης» που πρέπει να προσαρμοστεί. Η επίλυση του προβλήματος της κοινωνικής στέγασης δεν έγκειται μόνο στους προνομιακούς αριθμούς ή στους κανονισμούς εισοδήματος, αλλά και στον έλεγχο της τιμής πώλησης ώστε να καταστεί πραγματικά «προσιτή». Τότε, η εγκατάσταση δεν θα είναι πλέον μακρινό όνειρο για τους εργαζόμενους.

Πηγή: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm