Είναι οι κοινωνικές κατοικίες πραγματικά προσιτές;

VTV.vn - Με τις τιμές πώλησης πολλών έργων κοινωνικής στέγασης στο Ανόι να φτάνουν σχεδόν τα 30 εκατομμύρια VND/m2, το όνειρο της απόκτησης ενός σπιτιού παραμένει μακρινό για άτομα μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος.

Φωτογραφία: Ngoc Hien

Το «ξεκλείδωμα» των ευκαιριών για την απόκτηση κατοικίας παραμένει μια μακρινή πραγματικότητα.

Ο νέος μηχανισμός βάσει του Διατάγματος 261/2025/ND-CP έχει επεκτείνει σημαντικά τα κριτήρια επιλεξιμότητας για την αγορά κοινωνικής κατοικίας, αυξάνοντας το ανώτατο όριο εισοδήματος σε 20-40 εκατομμύρια VND/μήνα. Αυτή η προσαρμογή θεωρείται ότι «άνοιξε την πόρτα» στην απόκτηση κατοικίας για τους εργαζόμενους. Ωστόσο, εξετάζοντας τις πραγματικές τιμές πώλησης και τους όρους πληρωμής σε έργα κοινωνικής στέγασης στο Ανόι , πολλοί συνειδητοποιούν ότι το όνειρο της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού είναι ακόμα αρκετά μακρινό.

Σύμφωνα με έκθεση του Τμήματος Κατασκευών του Ανόι, από τα τέλη του 2024 έως σήμερα, έχει ξεκινήσει μια σειρά από έργα κοινωνικής στέγασης στο Ανόι, ωστόσο, οι τιμές πώλησης τείνουν να αυξάνονται απότομα. Πριν από το 2023, η τιμή πώλησης των κοινωνικών κατοικιών στην πρωτεύουσα κυμαινόταν από 13-17 εκατομμύρια VND/m2.

Μία από τις υψηλότερες τιμές που ισχύουν αυτήν τη στιγμή είναι για το έργο κοινωνικής στέγασης Thuong Thanh (Rice City Long Chau), με τιμή 29,4 εκατομμύρια VND/m2 (συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ, εξαιρουμένων των εξόδων συντήρησης), το οποίο τέθηκε σε πώληση από την 1η Οκτωβρίου. Οι αγοραστές πρέπει να δαπανήσουν μεταξύ 940 εκατομμυρίων και 2 δισεκατομμυρίων VND, ανάλογα με το μέγεθος, για να αποκτήσουν ένα σπίτι εκεί. Το προηγούμενο ρεκόρ ανήκε σε ένα έργο κοινωνικής στέγασης στο Ha Dinh, στην κοινότητα Tan Trieu, στην περιοχή Thanh Tri (πρώην), με προσωρινή τιμή πώλησης 25 εκατομμύρια VND/m2.

Απόδοση του έργου κοινωνικής στέγασης στο Rice City Long Chau με τιμή 27 εκατομμύρια VND/m2. Φωτογραφία: BIC Vietnam.

Η κα. Nguyen Thu Trang, 29 ετών, λογίστρια σε μια εμπορική εταιρεία στην περιοχή Cau Giay, η οποία ενοικιάζει αυτή τη στιγμή ένα διαμέρισμα στην περιοχή Phu Dien, μοιράστηκε: «Κάνω αποταμιεύσεις για πάνω από τέσσερα χρόνια, συν κάποια χρήματα από τους γονείς μου, και τώρα έχω μόνο περίπου 120 εκατομμύρια VND. Σκοπεύω να εγγραφώ για να αγοράσω μια κοινωνική κατοικία στο έργο Trung Van, ένα διαμέρισμα 50 τ.μ. με τιμή άνω του ενός δισεκατομμυρίου VND. Αλλά για να πάρω τραπεζικό δάνειο, χρειάζομαι τουλάχιστον το 20% του ιδίου κεφαλαίου μου, το οποίο είναι περίπου 200 εκατομμύρια VND. Και δεν έχω αρκετά. Παρόλο που το επιτόκιο του 5,4% είναι πολύ χαμηλό, η λήψη δανείου είναι ήδη δύσκολη».

Η κα. Τρανγκ κερδίζει περίπου 18 εκατομμύρια dong το μήνα. Αφού αφαιρέσει το ενοίκιο, τα έξοδα διαβίωσης και στείλει κάποια χρήματα πίσω στην πατρίδα της, δεν έχει σχεδόν κανένα σημαντικό πλεόνασμα. «Δεν με πειράζει να πάρω ένα μακροπρόθεσμο δάνειο, αρκεί να μπορώ να έχω σταθερή στέγη. Αλλά με τέτοιες τιμές, το όνειρο της κοινωνικής στέγασης παραμένει ανέφικτο», είπε.

Στην περίπτωση του Duy Anh, 29 ετών, τεχνικού στο Ανόι, αυτός και η σύζυγός του αντιμετώπισαν πρόβλημα με την τιμή που ξεπερνούσε τις δυνατότητές τους, παρά το γεγονός ότι είχαν διαθέσιμο κεφάλαιο. Διηγήθηκε ότι από τότε που παντρεύτηκαν, με την υποστήριξη και των δύο γονέων και τις αποταμιεύσεις τους, είχαν συσσωρεύσει περίπου 300 εκατομμύρια VND και σχεδίαζαν να εγγραφούν για να αγοράσουν ένα διαμέρισμα σε ένα συγκρότημα κοινωνικών κατοικιών στην περιοχή Long Bien.

«Ένα διαμέρισμα 55 τ.μ. κοστίζει περίπου 1,6 δισεκατομμύρια VND. Αν δανειστούμε 1,3 δισεκατομμύρια VND σε διάστημα 20 ετών, θα πρέπει να πληρώνουμε περίπου 8 εκατομμύρια VND το μήνα, συμπεριλαμβανομένου του κεφαλαίου και των τόκων. Η σύζυγός μου κι εγώ κερδίζουμε πάνω από 30 εκατομμύρια VND, ποσό που φαίνεται αρκετό, αλλά αφού αφαιρέσουμε τα έξοδα διαβίωσης και τα έξοδα για τα δύο παιδιά μας, δεν μας περισσεύει τίποτα. Ακόμα και με το αρχικό κεφάλαιο, δεν τολμάμε να υπογράψουμε το συμβόλαιο επειδή φοβόμαστε μήπως μας τελειώσουν τα χρήματα», υπολόγισε ο Duy Anh.

Αυτές οι πραγματικές ιστορίες δείχνουν ότι το μεγαλύτερο εμπόδιο σήμερα δεν είναι μόνο η έλλειψη αρχικού κεφαλαίου, αλλά και το γεγονός ότι η τιμή πώλησης των κοινωνικών κατοικιών ξεπερνά κατά πολύ την προσιτή τιμή ακόμη και για άτομα με σταθερό εισόδημα.

Σύμφωνα με τους ειδικούς στον τομέα των ακινήτων, το τρέχον παράδοξο είναι ότι ενώ όλο και περισσότεροι άνθρωποι πληρούν τις προϋποθέσεις για δάνεια, το πραγματικό ποσοστό πρόσβασης σε κεφάλαια είναι χαμηλό λόγω των υπερβολικών τιμών και των υψηλών απαιτήσεων προκαταβολής. Αυτό καθιστά το «όνειρο της κοινωνικής στέγασης» —αν και πιο κοντινό στα χαρτιά— ακόμα μακρινό στην πραγματικότητα.

Για να γίνει η κοινωνική στέγαση πραγματικά «προσιτή»

Στην πραγματικότητα, οι πολιτικές οικονομικής στήριξης είναι μόνο ένα «προσωρινό παυσίπονο». Εάν το κόστος των εισροών της κοινωνικής στέγασης συνεχίσει να αυξάνεται, από τη γη και τα υλικά έως το κόστος διαχείρισης έργων, τότε ακόμη και αν μειωθούν τα επιτόκια δανείων, οι άνθρωποι θα εξακολουθούν να δυσκολεύονται να αντέξουν οικονομικά την αγορά.

Ωστόσο, οι ειδικοί υποστηρίζουν ότι για να κατανοήσουμε γιατί οι κοινωνικές κατοικίες γίνονται ολοένα και πιο ακριβές, χρειάζεται μια βαθύτερη εξέταση των παραγόντων που αποτελούν την τιμή. Σύμφωνα με τον αρχιτέκτονα Νγκο Μινχ Ταμ της Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, το πρόβλημα δεν έγκειται μόνο στο κόστος των υλικών, της γης ή της εργασίας, αλλά και στην ικανότητα υλοποίησης του επενδυτή και στον χαλαρό μηχανισμό διαχείρισης των τιμών.

«Είναι αδύνατο να απαιτήσουμε απολύτως φθηνές κοινωνικές κατοικίες όταν το κόστος των εισροών αυξάνεται, αλλά αυτό που είναι πιο ανησυχητικό είναι η κατάσταση όπου η κατασκευή καθυστερεί, προκύπτουν πρόσθετα κόστη και στη συνέχεια όλα αυτά μετακυλίονται στην τιμή πώλησης. Σε αυτή την περίπτωση, οι άνθρωποι τελικά επωμίζονται το κόστος των καθυστερήσεων», ανέλυσε ο κ. Ταμ.

Αυτή η άποψη τονίστηκε επίσης από τον Υφυπουργό Κατασκευών Nguyen Van Sinh στο συνέδριο αναθεώρησης της προόδου της κοινωνικής στέγασης στα μέσα Οκτωβρίου: «Χρειαζόμαστε πραγματικά διαμερίσματα με πραγματική αξία για να πουλήσουμε σε άτομα που πραγματικά χρειάζονται στέγαση. Οι τιμές των κοινωνικών κατοικιών στο Ανόι βρίσκονται αυτή τη στιγμή σε ιστορικά υψηλά, πιθανώς λόγω της ασθενούς επενδυτικής ικανότητας ή της εκμετάλλευσης επιεικών πολιτικών για την αύξηση των τιμών. Η πόλη πρέπει να διεξάγει άμεσες επιθεωρήσεις, ελέγχους και ελέγχους για να διασφαλίσει ότι οι άνθρωποι εξακολουθούν να έχουν την ευκαιρία να αγοράσουν ένα σπίτι».

Ο Υφυπουργός πρότεινε στο Ανόι να δώσει προτεραιότητα στις διοικητικές διαδικασίες των έργων κοινωνικής στέγασης, τόσο για την επιτάχυνση της προόδου όσο και για τη μείωση του παρατεταμένου κόστους – ένας από τους λόγους για τις αδικαιολόγητα διογκωμένες τιμές.

Εάν το κόστος των εισροών της κοινωνικής στέγασης συνεχίσει να αυξάνεται, από τη γη και τα υλικά έως το κόστος διαχείρισης έργων, τότε ακόμη και αν μειωθούν τα επιτόκια δανείων, οι άνθρωποι θα εξακολουθούν να δυσκολεύονται να αγοράσουν. Φωτογραφία: VGP.

Στην πρώτη συνεδρίαση της Κεντρικής Συντονιστικής Επιτροπής για την Πολιτική Στέγασης και την Αγορά Ακινήτων στα τέλη Σεπτεμβρίου 2025, ο Πρωθυπουργός Φαμ Μινχ Τσινχ ζήτησε από τα υπουργεία, τους τομείς και τις τοπικές αρχές να ρυθμίσουν τις τιμές των ακινήτων και των κοινωνικών κατοικιών σύμφωνα με τους πραγματικούς μηχανισμούς της αγοράς, σύμφωνα με τα εισοδήματα των ανθρώπων.

Οι τιμές των εμπορικών κατοικιών πρέπει να είναι σύμφωνες με τις αρχές της αγοράς, την οικονομία, καθώς και τις συνθήκες και τις δυνατότητες των ανθρώπων· στόχος είναι να διασφαλιστεί ότι όλοι οι πολίτες έχουν στέγαση, συμβάλλοντας στη βελτίωση της υλικής και πνευματικής τους ευημερίας.

Συνεπώς, απαιτείται μια ολοκληρωμένη και ολοκληρωμένη λύση· στενή συνεργασία και συντονισμός μεταξύ του κράτους και των επιχειρήσεων, μεταξύ της κεντρικής και της τοπικής αυτοδιοίκησης, και ενσωμάτωση των δημοσιονομικών και νομισματικών πολιτικών με τις πολιτικές γης και άλλες πολιτικές. Το κράτος πρέπει να ρυθμίζει τις τιμές της γης και των ακινήτων μέσω χρηματοοικονομικών μέσων, ιδίως φόρων, τελών και άλλων οικονομικών πολιτικών· να θεσπίζει μηχανισμούς και πολιτικές για την κατάλληλη μείωση των επιτοκίων και των όρων δανεισμού· και να μελετά τους κανονισμούς σχετικά με τα επίπεδα εισοδήματος για όσους είναι επιλέξιμοι να αγοράσουν κοινωνική κατοικία, προσαρμοσμένους στις συγκεκριμένες περιστάσεις και τις τοπικές συνθήκες.

Ενώ οι πολιτικές έχουν ανοίξει, το χάσμα μεταξύ εισοδήματος και τιμών κατοικιών παραμένει ένα «σημείο συμφόρησης» που πρέπει να αντιμετωπιστεί. Η επίλυση του προβλήματος της κοινωνικής στέγασης δεν έγκειται μόνο σε προνομιακούς συντελεστές ή κανονισμούς εισοδήματος, αλλά και στον έλεγχο των τιμών, ώστε να διασφαλιστεί ότι είναι πραγματικά προσιτές. Μόνο τότε η κατοχή ενός σπιτιού δεν θα αποτελεί πλέον μακρινό όνειρο για τους εργαζόμενους.

Πηγή: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm