Πολλά εμπόδια πρέπει να αρθούν για την αποτελεσματική εφαρμογή του Νόμου περί Γης.

Μετά από μια περίοδο εφαρμογής του Νόμου περί Γης, σύμφωνα με ορισμένες απόψεις, εξακολουθούν να υπάρχουν αρκετά εμπόδια και δυσκολίες στη διαδικασία εφαρμογής των νέων κανονισμών.

Πολλά εμπόδια πρέπει να αρθούν για την αποτελεσματική εφαρμογή του Νόμου περί Γης.

Μετά από μια περίοδο εφαρμογής του Νόμου περί Γης, σύμφωνα με ορισμένες απόψεις, εξακολουθούν να υπάρχουν αρκετά εμπόδια και δυσκολίες στη διαδικασία εφαρμογής των νέων κανονισμών.

Ο νόμος περί γης του 2024 αναμένεται να βελτιώσει τη διαχείριση και τη χρήση γης στο Βιετνάμ, συμβάλλοντας στην κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη και προστατεύοντας τα νόμιμα δικαιώματα του λαού.

Ωστόσο, μετά από μια περίοδο εφαρμογής, παραμένουν πολλά εμπόδια και δυσκολίες στη διαδικασία εφαρμογής των νέων κανονισμών. Αυτά τα προβλήματα πηγάζουν όχι μόνο από την έλλειψη συνοχής μεταξύ των νομικών εγγράφων, αλλά και από τους μηχανισμούς επιβολής, την ικανότητα διαχείρισης και τις τοπικές πρακτικές.

Καθυστέρηση στην έκδοση οδηγιών εφαρμογής.

Παρά τις προσπάθειες της κυβέρνησης και των υπουργείων να αναπτύξουν κατευθυντήριες γραμμές εφαρμογής, πολλές διατάξεις του νόμου περί γης δεν έχουν ακόμη εφαρμοστεί πλήρως.

Οι τιμές της γης αποτελούν έναν από τους σημαντικούς παράγοντες που επηρεάζουν την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και των επενδυτικών έργων. Ωστόσο, ο τρέχων μηχανισμός καθορισμού των τιμών της γης εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλές αδυναμίες, οι οποίες οδηγούν εύκολα σε διαφορές μεταξύ των μερών στις συναλλαγές γης.

Μέχρι σήμερα, μόνο περίπου 59 από τις 63 επαρχίες και πόλεις έχουν εκδώσει λεπτομερή έγγραφα καθοδήγησης, ενώ τα διατάγματα και οι εγκύκλιοι των υπουργείων και των τομέων βρίσκονται ακόμη στο στάδιο της οριστικοποίησης. Αυτό δημιουργεί δυσκολίες για τις τοπικές αρχές στην εφαρμογή του Νόμου, επηρεάζοντας τη διαδικασία επίλυσης ζητημάτων που σχετίζονται με τα δικαιώματα χρήσης γης, τις αποζημιώσεις, την υποστήριξη επανεγκατάστασης και την έκδοση πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης (κόκκινα βιβλία).

Ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα στην εφαρμογή του τροποποιημένου νόμου περί γης είναι ο προσδιορισμός και η αναγνώριση των δικαιωμάτων χρήσης γης των ανθρώπων. Οι διαδικασίες έκδοσης πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης (κόκκινα βιβλία) εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν πολλές δυσκολίες λόγω αλληλεπικαλυπτόμενων κανονισμών και έλλειψης συγχρονισμού μεταξύ των διαφόρων επιπέδων διαχείρισης. Επιπλέον, η εφαρμογή του χωροταξικού σχεδιασμού στις τοπικές κοινωνίες παραμένει χαλαρή, οδηγώντας σε σπατάλη γης και καθυστερήσεις στην υλοποίηση των έργων.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ (VnREA), η έκδοση πιστοποιητικών ιδιοκτησίας γης εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλές δυσκολίες και πολλά έργα δεν διαθέτουν πλήρη και σαφή νομικά έγγραφα, γεγονός που οδηγεί σε δυσκολίες για τους ανθρώπους στις συναλλαγές γης.

Ο κ. Dinh πρότεινε την ανάγκη βελτίωσης της εθνικής βάσης δεδομένων γης και συγχρονισμού των συστημάτων πληροφοριών γης μεταξύ των περιοχών, με σκοπό την ελαχιστοποίηση των διοικητικών διαδικασιών. Ταυτόχρονα, οι κρατικές υπηρεσίες διαχείρισης πρέπει να δημιουργήσουν συγκεκριμένες κατευθυντήριες γραμμές και να απλοποιήσουν τη διαδικασία έκδοσης πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης, δημιουργώντας ευνοϊκές συνθήκες για τους πολίτες και τις επιχειρήσεις.

Ένα άλλο ζήτημα που επισημαίνεται από πολλούς ειδικούς και διευθυντές είναι η δυσκολία στην εκκαθάριση γης για αναπτυξιακά έργα. Ο Δρ. Nguyen Minh Phong, οικονομικός εμπειρογνώμονας, σχολίασε ότι η εκκαθάριση γης είναι ένα δύσκολο πρόβλημα επειδή περιλαμβάνει πολύπλοκα ζητήματα όπως η αποζημίωση, η επανεγκατάσταση και η συναίνεση του λαού.

Αυτός είναι ένας από τους παράγοντες που μπορούν να επιβραδύνουν την πρόοδο των έργων ανάπτυξης υποδομών. Πολλά μεγάλα έργα έχουν σταματήσει λόγω της αδυναμίας συμφωνίας με τους πολίτες για λογικές τιμές αποζημίωσης.

Σύμφωνα με τον κ. Phong, για την επίλυση αυτού του ζητήματος, είναι απαραίτητο να δημιουργηθεί ένας διαφανής και δίκαιος μηχανισμός αποζημίωσης, ενώ παράλληλα θα ενισχυθούν οι προσπάθειες προπαγάνδας και κινητοποίησης, ώστε να διασφαλιστεί ότι οι άνθρωποι κατανοούν και συμφωνούν με την πολιτική απαλλοτρίωσης γης. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να δημιουργηθούν περιοχές επανεγκατάστασης με ολοκληρωμένες υποδομές, ώστε να διασφαλιστεί ότι οι άνθρωποι μπορούν να σταθεροποιήσουν τη ζωή τους αμέσως μετά την απαλλοτρίωση της γης τους.

Εμπόδια που σχετίζονται με τους μηχανισμούς τιμολόγησης γης.

Οι τιμές της γης αποτελούν έναν από τους σημαντικούς παράγοντες που επηρεάζουν την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και των επενδυτικών έργων. Ωστόσο, ο τρέχων μηχανισμός καθορισμού των τιμών της γης εξακολουθεί να είναι πολύ ανεπαρκής, οδηγώντας εύκολα σε διαφορές μεταξύ των μερών στις συναλλαγές γης.

Η κα Le Thi Thanh Ha, Διευθύντρια του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, ανέφερε ότι οι τιμές της γης σε διαφορετικές περιοχές αλλάζουν συχνά και οι ασαφείς παράγοντες αποτίμησης δυσκολεύουν τους κατοίκους και τους επενδυτές να αισθάνονται ασφαλείς.

Η κα Χα υποστήριξε ότι χρειάζεται ένας σταθερός και διαφανής μηχανισμός τιμολόγησης γης. Η δημόσια δημοσιοποίηση πληροφοριών για τις τιμές της γης, η τακτική ενημέρωσή τους και η ενσωμάτωσή τους σε ένα κοινό σύστημα δεδομένων θα βοηθούσε στην ελαχιστοποίηση του πληθωρισμού των τιμών της γης και στην αύξηση της διαφάνειας στις συναλλαγές. Παράλληλα, απαιτούνται προτιμησιακές πολιτικές για έργα κοινωνικής ακίνητης περιουσίας, ιδίως για τη στέγαση ατόμων με χαμηλό εισόδημα.

Στο Ανόι , σύμφωνα με τον επικεφαλής του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, σε ορισμένες περιοχές, οι τιμές της γης είναι χαμηλότερες από τις τιμές της αγοράς, ανεπαρκείς για να καλύψουν το κόστος και τους πόρους που επενδύονται για τη δημιουργία αποθεμάτων γης (συμπεριλαμβανομένου του κόστους εκκαθάρισης γης, των επενδύσεων σε υποδομές κ.λπ.).

Για να αντιμετωπιστεί το ζήτημα των χαμηλότερων τιμών γης από τις τιμές της αγοράς, οι Λαϊκές Επιτροπές των περιφερειών, των κομητειών και των πόλεων έχουν ορίσει αυξήσεις στις προσφορές και πολλαπλούς γύρους δημοπρασιών (με υποχρεωτικό αριθμό γύρων) για να διασφαλιστεί ότι η τιμή εκκίνησης κάθε επόμενου γύρου είναι κοντά στην τιμή της αγοράς.

Ωστόσο, ο νόμος περί γης και ο νόμος περί δημοπρασίας περιουσιακών στοιχείων δεν αντιμετωπίζουν πλήρως ζητήματα όπως τα χαμηλά ποσά προκαταβολής (ίσα με το 20% της τιμής εκκίνησης). Δεν υπάρχουν κανονισμοί που να απαγορεύουν αυστηρά τη συμπαιγνία για τον πληθωρισμό ή τη χειραγώγηση των τιμών, με αποτέλεσμα καταστάσεις όπου οι συμμετέχοντες στη δημοπρασία υποβάλλουν προσφορές υψηλότερες από την τιμή αγοράς για να κερδίσουν τη δημοπρασία, στη συνέχεια δεν καταβάλλουν την νικητήρια προσφορά (εγκαταλείπουν την προκαταβολή) ή δεν συνεχίζουν την υποβολή προσφορών στον επόμενο γύρο, με αποτέλεσμα την αποτυχία της δημοπρασίας και τη διατάραξη των τιμών της αγοράς.

Επί του παρόντος, δεν υπάρχουν κανονισμοί που να απαιτούν από τα άτομα να ολοκληρώσουν την κατασκευή των δικών τους κατοικιών μέσω πλειστηριασμών γης. Αυτό οδηγεί σε καταστάσεις όπου η γη παραμένει αχρησιμοποίητη, εγκαταλελειμμένη, προκαλώντας δυσκολίες στη διαχείριση του σχεδιασμού, υποβαθμίζοντας την αστική αισθητική και σπαταλώντας τους πόρους της γης.

Ορισμένες περιφέρειες, κομητείες και πόλεις εξακολουθούν να δέχονται πιέσεις για την είσπραξη εσόδων από δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης, ώστε να καλύψουν τις κεφαλαιακές ανάγκες για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη, επομένως συνεχίζουν να διοργανώνουν δημοπρασίες για την κατανομή γης σε ιδιώτες για την κατασκευή κατοικιών.

Εκτός από τις διοικητικές διαδικασίες και τις τιμές της γης, η παρακολούθηση και ο έλεγχος της χρήσης γης αντιμετωπίζει επίσης πολλές δυσκολίες. Ο κ. Nguyen Trong Hoai, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Διαχείρισης Γης (Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος), δήλωσε ότι οι τοπικές αρχές επί του παρόντος δεν διαθέτουν αποτελεσματικούς μηχανισμούς παρακολούθησης, με αποτέλεσμα τη σπατάλη γης, την εγκατάλειψη γης ή τη χρήση γης για σκοπούς διαφορετικούς από τους προβλεπόμενους.

Ο κ. Χοάι υποστήριξε ότι είναι απαραίτητος ένας αυστηρός, διαφανής και δίκαιος μηχανισμός παρακολούθησης για να διασφαλιστεί ότι η γη χρησιμοποιείται για τον προβλεπόμενο σκοπό της και αποτελεσματικά.

Οι φορείς διαχείρισης γης πρέπει επίσης να εφαρμόζουν την τεχνολογία πληροφοριών στη διαχείριση δεδομένων γης, συμβάλλοντας έτσι στην αποτελεσματικότερη παρακολούθηση και επιθεώρηση των έργων χρήσης γης.

Όταν ρωτήθηκαν, ορισμένες επιχειρήσεις δήλωσαν ότι ένα από τα σημαντικότερα εμπόδια στα έργα ανάπτυξης ακινήτων και υποδομών είναι οι καθυστερήσεις στις νομικές διαδικασίες και την εκκαθάριση γης. Πολλά έργα έχουν σταματήσει, ιδίως τα έργα στέγασης, λόγω διοικητικών διαδικασιών, έλλειψης συναίνεσης σχετικά με τις αποζημιώσεις και την επανεγκατάσταση.

Για την αποτελεσματική εφαρμογή του νόμου περί γης του 2024, ορισμένοι ειδικοί πιστεύουν ότι οι αρμόδιες αρχές πρέπει να καταβάλουν μεγαλύτερες προσπάθειες για την αντιμετώπιση αυτών των δυσκολιών.

Συγκεκριμένα, είναι απαραίτητο να ενισχυθεί η έκδοση λεπτομερών εγγράφων καθοδήγησης και να οργανωθούν μαθήματα κατάρτισης για υπαλλήλους σε όλα τα επίπεδα σχετικά με τους νέους κανονισμούς του τροποποιημένου Νόμου περί Γης. Αυτό θα βοηθήσει τις τοπικές αρχές να κατανοήσουν τις πληροφορίες και να εφαρμόσουν αποτελεσματικά τις διατάξεις του νόμου.

Η ολοκλήρωση της βάσης δεδομένων γης διασφαλίζει τη συνέπεια και την ακρίβειά της. Η εφαρμογή της τεχνολογίας πληροφοριών στη διαχείριση γης θα βοηθήσει στην εξοικονόμηση χρόνου και κόστους και στη μείωση των σφαλμάτων στη διαχείριση.

Είναι απαραίτητη η έκδοση σαφέστερων και λεπτομερέστερων νομικών εγγράφων σχετικά με τις μεθόδους προσδιορισμού των τιμών γης και των αποζημιώσεων σε περίπτωση απαλλοτρίωσης γης. Οι αρχές πρέπει επίσης να ενισχύσουν την εποπτεία και τον έλεγχο της χρήσης γης.

Πιστεύεται ότι μόνο όταν αυτές οι λύσεις εφαρμοστούν ταυτόχρονα και αποφασιστικά, ο Νόμος περί Γης του 2024 μπορεί να μεγιστοποιήσει την αποτελεσματικότητά του και να δημιουργήσει ευνοϊκές συνθήκες για την ανάπτυξη της χώρας.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html