Κατανομή κεφαλαίου για ακίνητα

Η αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια περίοδο σημαντικής αναδιάρθρωσης, καθώς οι πιστωτικές ροές δεν είναι πλέον τόσο διασκορπισμένες όσο πριν. Καθώς η πιστωτική επέκταση υπερβαίνει κατά πολύ την αύξηση των καταθέσεων, η πίεση ρευστότητας αυξάνεται, αναγκάζοντας τις ρυθμιστικές αρχές να ρυθμίζουν τις χρηματικές ροές με πιο επιλεκτικό τρόπο.

Γραφικά: HONG ANH

Ωστόσο, πολλοί οικονομικοί εμπειρογνώμονες υποστηρίζουν ότι αντί να εξισώνονται όλα τα τμήματα ακινήτων με κινδύνους, είναι απαραίτητο να σχεδιαστούν ξεχωριστοί μηχανισμοί πίστωσης για τα τμήματα που εξυπηρετούν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες, ανοίγοντας παράλληλα περισσότερα μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα κανάλια κεφαλαίων για τη μείωση της εξάρτησης από την τραπεζική πίστωση.

Επιλεκτικές ροές επενδύσεων σε ακίνητα

Η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ δείχνει σημάδια ανάκαμψης μετά από μια μακρά περίοδο στασιμότητας. Οι συναλλαγές βελτιώνονται σταδιακά, η ζήτηση για κατοικίες αυξάνεται ξανά και η επιτάχυνση των επενδύσεων σε υποδομές έχει οδηγήσει σε σημαντική ζήτηση κεφαλαίων τόσο από επιχειρήσεις όσο και από αγοραστές κατοικιών. Ωστόσο, σε αντίθεση με την προηγούμενη περίοδο, οι πιστωτικές ροές δεν απελευθερώνονται πλέον αδιακρίτως, αλλά ρυθμίζονται αυστηρότερα, δίνοντας προτεραιότητα σε ασφαλή τμήματα με πραγματική ζήτηση.

Σύμφωνα με τον Nguyen Phi Lan, Διευθυντή του Τμήματος Προβλέψεων και Στατιστικής και Διευθυντή Νομισματικής και Χρηματοοικονομικής Σταθερότητας (Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ), στις 14 Μαΐου, το ανεξόφλητο υπόλοιπο πιστώσεων σε ολόκληρο το σύστημα έφτασε περίπου τα 19,4 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 18,3% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, ενώ η κινητοποίηση κεφαλαίων αυξήθηκε κατά περίπου 14,9%, φτάνοντας περίπου τα 18,1 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND. Το μεγάλο χάσμα μεταξύ πιστώσεων και κινητοποίησης κεφαλαίων δημιουργεί σημαντική πίεση στη ρευστότητα του τραπεζικού συστήματος. Σε αυτό το πλαίσιο, η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ συνεχίζει να κατευθύνει τις ροές κεφαλαίων σε παραγωγικούς και επιχειρηματικούς τομείς, σε κλάδους προτεραιότητας και σε νέους μοχλούς ανάπτυξης, όπως ο ψηφιακός μετασχηματισμός, ο πράσινος μετασχηματισμός, η κυκλική οικονομία και η επιστήμη και τεχνολογία.

Όσον αφορά τα ακίνητα, η πίστωση εξακολουθεί να διατηρείται, αλλά με αυστηρότερο έλεγχο κινδύνου. Ο κ. Lan τόνισε ότι οι ρυθμιστικές αρχές πρέπει να ρυθμίζουν κατάλληλα τις ροές κεφαλαίων σε όλους τους κλάδους και τους τομείς, επειδή η υπερβολική ιεράρχηση οποιουδήποτε τομέα θα δυσκολέψει την πρόσβαση σε κεφάλαια για πολλούς άλλους τομείς, ιδίως τις μικρές, μεσαίες και πολύ μικρές επιχειρήσεις.

Σύμφωνα με την Vietcombank Securities (VCBS), η πίστωση στον τομέα των ακινήτων το 2026 είναι πιθανό να συνεχίσει να αυξάνεται, αλλά με βραδύτερο και πιο επιλεκτικό ρυθμό σε σύγκριση με το 2025, λόγω του αυστηρού ελέγχου της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ επί της πίστωσης που παρέχεται σε τομείς υψηλού κινδύνου. Από τις αρχές του 2026, η ρυθμιστική αρχή έχει απαιτήσει από τα πιστωτικά ιδρύματα να διασφαλίζουν ότι η πιστωτική αύξηση στον τομέα των ακινήτων δεν υπερβαίνει τον συνολικό ρυθμό πιστωτικής αύξησης ολόκληρου του τραπεζικού συστήματος.

Σύμφωνα με την Vietcombank Securities (VCBS), η πίστωση στον τομέα των ακινήτων το 2026 είναι πιθανό να συνεχίσει να αυξάνεται, αλλά με βραδύτερο και πιο επιλεκτικό ρυθμό σε σύγκριση με το 2025, λόγω του αυστηρού ελέγχου της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ επί της πίστωσης που παρέχεται σε τομείς υψηλού κινδύνου. Από τις αρχές του 2026, η ρυθμιστική αρχή έχει απαιτήσει από τα πιστωτικά ιδρύματα να διασφαλίζουν ότι η πιστωτική αύξηση στον τομέα των ακινήτων δεν υπερβαίνει τον συνολικό ρυθμό πιστωτικής αύξησης ολόκληρου του τραπεζικού συστήματος.

Στην πραγματικότητα, η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ συνεχίζει να διευκολύνει την πρόσβαση σε κεφάλαια για τον τομέα των ακινήτων, όπως αποδεικνύεται από τη συνεχιζόμενη ισχυρή αύξηση των πιστώσεων στον τομέα των ακινήτων. Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, στις 28 Φεβρουαρίου, το συνολικό ανεξόφλητο ποσό πίστωσης για επιχειρηματικές δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων έφτασε περίπου τα 2.235 τρισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 11,7% σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2025 και σημαντική αύξηση 43% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Ωστόσο, πολλές επιχειρήσεις αναφέρουν ότι η πρόσβαση σε κεφάλαια είναι σημαντικά πιο δύσκολη κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου.

Ο πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), Le Hoang Chau, δήλωσε ότι το σχέδιο πιστωτικής ανάπτυξης για το 2026 είναι περίπου 15%, χαμηλότερο από το 19,1% του προηγούμενου έτους, ενώ η ζήτηση κεφαλαίων της αγοράς παραμένει πολύ υψηλή. Αυτό δημιουργεί σημαντική πίεση.

Εκτός από την πιστωτική πίεση, η αύξηση των επιτοκίων επιβαρύνει επίσης την αγορά. Αν και τα ονομαστικά επιτόκια τείνουν να μειώνονται, το πραγματικό κόστος κεφαλαίου για τις επιχειρήσεις ακινήτων παραμένει υψηλό λόγω της περιορισμένης πρόσβασης σε κεφάλαια. Ο κ. Phan Duy Hung, ανώτερος αναλυτής στην Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, προειδοποίησε επίσης ότι ο κίνδυνος αναχρηματοδότησης υπάρχει για τους κατασκευαστές ακινήτων σε θέρετρα ή για όσους αντιμετωπίζουν νομικά προβλήματα.

Η πίστωση δεν μπορεί να εφαρμοστεί ομοιόμορφα.

Ένα από τα πιο συζητημένα ζητήματα σήμερα είναι η κατανομή πιστώσεων στην αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με τους ειδικούς, η εφαρμογή ενός σχετικά ομοιόμορφου μηχανισμού πίστωσης σε όλα τα τμήματα ακινήτων δημιουργεί σημαντικά προβλήματα, δυσχεραίνοντας την πρόσβαση σε κεφάλαια για πολλά έργα που εξυπηρετούν πραγματικές ανάγκες στέγασης. Ο Γενικός Διευθυντής της OBC Holding, Tran Van Hieu, υποστηρίζει ότι η ομαδοποίηση όλων των τμημάτων ακινήτων σε ένα ενιαίο καλάθι πιστώσεων έχει διαστρεβλώσει το κόστος κεφαλαίου και έχει επηρεάσει άμεσα την πρόσβαση των ανθρώπων στη στέγαση.

Οι κοινωνικές κατοικίες ή οι οικονομικά προσιτές κατοικίες που εξυπηρετούν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες δεν μπορούν να αντέξουν τα ίδια επιτόκια και πιστωτικά όρια με τα κερδοσκοπικά ή πολυτελή ακίνητα σε θέρετρα. «Μια ενιαία πιστωτική πολιτική όχι μόνο δημιουργεί ανισορροπία στο κόστος κεφαλαίου, αλλά τελικά αυξάνει άμεσα την τιμή πώλησης, καθιστώντας το όνειρο της ιδιοκτησίας κατοικίας ολοένα και πιο απρόσιτο», συμπλήρωσε ο κ. Hieu. Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Chau υποστήριξε επίσης ότι τα ακίνητα θα πρέπει να κατηγοριοποιούνται ώστε να παρέχουν κατάλληλη πίστωση αντί να εξισώνονται όλα τα τμήματα ως επικίνδυνα. Η κοινωνική κατοικία έχει επίπεδο ασφάλειας έως και 99%, ενώ οι οικονομικά προσιτές κατοικίες και τα βιομηχανικά ακίνητα ανήκουν επίσης στην ομάδα χαμηλού κινδύνου.

Αυτή τη στιγμή, η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ εξετάζει προτάσεις που σχετίζονται με την ταξινόμηση ακινήτων, με σκοπό την ανάπτυξη καταλληλότερων μηχανισμών πίστωσης στο μέλλον. Κατά τη διάρκεια συνάντησης με την Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ στα τέλη Απριλίου 2026, ο πρωθυπουργός Le Minh Hung ζήτησε από τον τραπεζικό τομέα να διερευνήσει και να ταξινομήσει κάθε τύπο ακινήτου για την εφαρμογή κατάλληλων πιστωτικών ορίων, ενθαρρύνοντας παράλληλα την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών και βιομηχανικών ζωνών.

Πολλοί ηγέτες εμπορικών τραπεζών τόνισαν επίσης το «επιλεκτικό» στοιχείο στον δανεισμό ακινήτων. Ο πρόεδρος της VPBank, Νγκο Τσι Ντουνγκ, δήλωσε ότι το σημαντικό δεν είναι αν θα επενδυθεί ή όχι σε ακίνητα, αλλά να επιλεγεί το σωστό τμήμα της αγοράς. Η VPBank δίνει προτεραιότητα σε κεφάλαια για στεγαστικά έργα που ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες, ιδίως στην κοινωνική στέγαση και στο τμήμα μεσαίας κατηγορίας, ενώ περιορίζει τη χρηματοδότηση για έργα θέρετρων ή τμήματα κερδοσκοπίας υψηλού επιπέδου.

Ο πρόεδρος της Techcombank, Ho Hung Anh, δήλωσε επίσης ότι η τράπεζα επιλέγει να χρηματοδοτεί μόνο έργα με καλή ρευστότητα, πλήρη νομική τεκμηρίωση και πελάτες με σαφή οικονομική ικανότητα. Εν τω μεταξύ, ο πρόεδρος της SHB, Do Quang Hien, τόνισε ότι το κεφάλαιο της SHB επικεντρώνεται επί του παρόντος σε έργα υποδομών, κοινωνικές κατοικίες, κατοικίες για νέους και βιομηχανικά ακίνητα – τομείς που θεωρούνται ότι έχουν πραγματική ζήτηση και καλή ικανότητα απορρόφησης.

Η τραπεζική πίστωση θεωρείται κρίσιμος «πυλώνας» για την αγορά ακινήτων. Ωστόσο, πολλοί υποστηρίζουν ότι η υπερβολική εξάρτηση από τα τραπεζικά δάνεια καθιστά την αγορά ευάλωτη στις διακυμάνσεις των επιτοκίων και της νομισματικής πολιτικής.

Η τραπεζική πίστωση θεωρείται κρίσιμος «πυλώνας» για την αγορά ακινήτων. Ωστόσο, πολλοί υποστηρίζουν ότι η υπερβολική εξάρτηση από τα τραπεζικά δάνεια καθιστά την αγορά ευάλωτη στις διακυμάνσεις των επιτοκίων και της νομισματικής πολιτικής. Ο Δρ. Can Van Luc, επικεφαλής οικονομολόγος της BIDV, υποστηρίζει ότι μακροπρόθεσμα, είναι απαραίτητο να αναπτυχθούν άλλα κανάλια κινητοποίησης κεφαλαίων, όπως εταιρικά ομόλογα, επενδυτικά trusts ακινήτων (REITs) και στεγαστικά κεφάλαια, για να μειωθεί η πίεση στο τραπεζικό σύστημα.

Η τρέχουσα πρόκληση για την αγορά ακινήτων δεν αφορά μόνο την χαλάρωση της πιστοληπτικής ικανότητας, αλλά, το πιο σημαντικό, την επιλεκτική κατανομή κεφαλαίων, δίνοντας προτεραιότητα σε τμήματα που εξυπηρετούν πραγματικές ανάγκες, προωθώντας παράλληλα θεσμικές μεταρρυθμίσεις και επιλύοντας νομικά ζητήματα που εμποδίζουν τα έργα. Στην πραγματικότητα, σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία της HoREA, εξακολουθούν να υπάρχουν περίπου 4.500 έργα σε εθνικό επίπεδο που αντιμετωπίζουν νομικά εμπόδια, «παγώνοντας» πάνω από 2,5 τρισεκατομμύρια VND σε επενδυτικό κεφάλαιο.

Σύμφωνα με την εφημερίδα Nhan Dan

Πηγή: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html