Η μεταφορά του έργου παραμένει σε αδιέξοδο.

Αυτή ήταν η αξιολόγηση των εμπειρογνωμόνων στο σεμινάριο: Νόμοι στις χρηματοοικονομικές δραστηριότητες σχετικά με τη μεταφορά, την εισφορά κεφαλαίου και τις επενδύσεις σε έργα ακινήτων στο Βιετνάμ, το οποίο διοργανώθηκε από τον Σύνδεσμο Έρευνας και Συμβουλευτικής για την Πολιτική και το Δίκαιο των Επενδυτικών Δραστηριοτήτων στο Βιετνάμ στις 30 Μαΐου.

Για να πουλήσουν το έργο, πρέπει να παρακάμψουν τον νόμο.

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, ολόκληρο το πολιτικό σύστημα είναι επί του παρόντος πολύ αποφασισμένο να άρει τα εμπόδια για τα έργα. Ωστόσο, ο κανονισμός που απαιτεί από τα έργα να εκπληρώνουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις πριν μεταβιβαστούν εν όλω ή εν μέρει προκαλεί δυσκολίες στις επιχειρήσεις.

Επειδή η απόκτηση καθαρής γης απαιτεί τεράστια επένδυση από τις επιχειρήσεις. Μέχρι να ξεκινήσουν την υλοποίηση, πολλοί επενδυτές ξεμένουν από χρήματα, επειδή ο νόμος απαιτεί τα έργα να έχουν πιστοποιητικά ιδιοκτησίας γης για να είναι επιλέξιμα για δάνεια. Ως εκ τούτου, πολλοί επενδυτές αναγκάζονται να πουλήσουν τα έργα τους πρόωρα.

Ωστόσο, όταν οι μεταβιβάσεις έργων αντιμετωπίζουν δυσκολίες, οι επιχειρήσεις παρακάμπτουν τους κανόνες μεταβιβάζοντας μετοχές εταιρείας. Σε αυτό το σημείο, ο «πυρήνας» της επιχείρησης αλλάζει και ο νέος ιδιοκτήτης είναι ουσιαστικά ο αγοραστής του έργου. Αυτό το κενό δεν είναι εγγενώς λανθασμένο, επειδή ο νόμος δεν απαγορεύει τη μεταβίβαση μετοχών εταιρείας, αλλά ενέχει ορισμένους κινδύνους αργότερα.

Προς το παρόν, πολλά έργα δεν μπορούν να μεταβιβαστούν λόγω υπερβολικά αυστηρών κανονισμών.

ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ: DINH SON

Σύμφωνα με τον Δρ. Χο Τρουνγκ Φουόκ, πρώην μέλος της Μόνιμης Επιτροπής της Επαρχιακής Επιτροπής του Κόμματος Μπιν Τουάν, μόνο στην πόλη Χο Τσι Μινχ υπάρχουν αυτή τη στιγμή πάνω από 100 έργα που αντιμετωπίζουν νομικά εμπόδια και δεν πληρούν τις προϋποθέσεις μεταβίβασης, με εκατοντάδες χιλιάδες δισεκατομμύρια ντονγκ δεσμευμένα. Αυτό καθιστά αδύνατο για όσους θέλουν να πουλήσουν να το κάνουν, αλλά και για όσους θέλουν να αγοράσουν.

Η βασική αιτία πηγάζει από συγκρούσεις εντός του νομικού «πίνακα». Συγκεκριμένα, ο Νόμος περί Επενδύσεων επιτρέπει τις μεταβιβάσεις κατόπιν έγκρισης του επενδυτικού σχεδίου, ενώ ο Νόμος περί Ακινήτων και ο Νόμος περί Γης του 2024 απαιτούν την εκπλήρωση οικονομικών υποχρεώσεων. Αυτό δημιουργεί μια νομική «γκρίζα ζώνη»: οι επενδύσεις επιτρέπονται, αλλά η πρόσβαση στη γη παρεμποδίζεται.

Ο νόμος απαιτεί επίσης την ολοκλήρωση νέων υποδομών πριν από τη μεταβίβαση της γης, αλλά το ποσοστό δεν προσδιορίζεται. Επιπλέον, υπάρχει ένα εμπόδιο στην αποτίμηση της γης, καθώς η διαδικασία εκτίμησης γης παρατείνεται επ' αόριστον και η έλλειψη ευέλικτων μηχανισμών τιμολόγησης με βάση την αγορά, με αποτέλεσμα τη δέσμευση κεφαλαίων και την καθυστέρηση έργων.

Ο αγοραστής πληρώνει αντ' αυτού το τέλος χρήσης γης.

Δεδομένης αυτής της κατάστασης, ο δικηγόρος Truong Anh Tu, Πρόεδρος της Δικηγορικής Εταιρείας TAT, υποστηρίζει ότι οι συγχωνεύσεις και εξαγορές ακινήτων δεν αποτελούν πλέον απλή μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων, αλλά σε πολλές περιπτώσεις έχουν γίνει μεταβίβαση ολόκληρης της «νομικής μνήμης» του έργου. Αυτός είναι επίσης ο λόγος για τον οποίο οι νομικές πτυχές γίνονται το πρώτο φίλτρο για τις ροές κεφαλαίων.

«Προηγουμένως, τα πιστωτικά ιδρύματα ενδιαφέρονταν πρωτίστως για την αξία των εξασφαλίσεων, αλλά τώρα θέλουν να μάθουν πώς αποκτήθηκαν τα δικαιώματα χρήσης γης, σε ποιο βαθμό έχουν εκπληρωθεί οι οικονομικές υποχρεώσεις, εάν το έργο αφορά δημόσια περιουσιακά στοιχεία και εάν αυτά τα δικαιώματα ιδιοκτησίας είναι ικανά να διατηρήσουν τη σταθερότητα σε περίπτωση αλλαγών στο νομικό περιβάλλον», δήλωσε ο δικηγόρος Truong Anh Tu.

Όταν αυτά τα ερωτήματα καθίστανται κεντρικά στη διαδικασία δέουσας επιμέλειας, οι νομικοί κίνδυνοι αρχίζουν να αντικατοπτρίζονται άμεσα στην αξία της συναλλαγής. Ένα έργο με περίπλοκο νομικό ιστορικό θα υπόκειται σε μεγαλύτερη έκπτωση. Ένα έργο με ημιτελείς οικονομικές υποχρεώσεις θα χρειαστεί περισσότερο χρόνο για να αποκτήσει πρόσβαση σε χρηματοδότηση. Ένα έργο με ασαφές νομικό ιστορικό θα υποβληθεί σε μια πιο αυστηρή και χρονοβόρα διαδικασία δέουσας επιμέλειας.

Με άλλα λόγια, ο νομικός κίνδυνος σήμερα δεν περιλαμβάνεται πλέον στις εκθέσεις των δικηγόρων, αλλά μεταφράζεται σε χρηματικούς όρους μέσω του κόστους κεφαλαίου, των όρων εκταμίευσης, του λόγου δανείου προς αξία και της αποτίμησης του ίδιου του έργου.

Σε βαθύτερο επίπεδο, σύμφωνα με τον κ. Truong Anh Tu, αυτό που λείπει σήμερα από την αγορά δεν είναι απαραίτητα γη ή ταμειακές ροές. Οι επενδυτές είναι πραγματικά έτοιμοι για μακροπρόθεσμες επενδύσεις μόνο όταν κατανοούν σαφώς τα δικαιώματά τους, τις υποχρεώσεις τους και κατά πόσον αυτά τα δικαιώματα θα εξακολουθούν να προστατεύονται μετά από πολλά χρόνια.

Αυτός είναι επίσης ο λόγος για τον οποίο η μεγαλύτερη ιστορία στην αγορά συγχωνεύσεων και εξαγορών ακινήτων δεν αφορά πλέον τον αγώνα για την κατοχή περισσότερης γης, αλλά την οικοδόμηση πιο διαφανών, σταθερών και αξιόπιστων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Αυτή είναι η πιο βαθιά αλλαγή που λαμβάνει χώρα αυτή τη στιγμή στην αγορά ακινήτων του Βιετνάμ.

Για να ξεπεραστούν αυτές οι δυσκολίες, έχουν προταθεί πολλές λύσεις.

ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ: DINH SON

Για την επίλυση των εμποδίων που αντιμετωπίζουν αυτά τα έργα, ο Δρ. Bui Dang Dung, Αντιπρόεδρος της Επιτροπής Οικονομικών και Προϋπολογισμού της Εθνοσυνέλευσης , πρότεινε τη μελέτη ενός μηχανισμού που θα επέτρεπε στα πιστωτικά ιδρύματα να παρέχουν εγγυήσεις ή να δημιουργούν λογαριασμούς μεσεγγύησης. Συνεπώς, τα κεφάλαια από τον αγοραστή θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν απευθείας για την πληρωμή οικονομικών υποχρεώσεων που σχετίζονται με τη γη προς το Κράτος εκ μέρους του πωλητή. Αυτή η λύση θα βοηθούσε στην απεμπλοκή έργων που έχουν κολλήσει λόγω της αδυναμίας του προηγούμενου επενδυτή να πληρώσει φόρους, διασφαλίζοντας παράλληλα ότι το Κράτος εισπράττει τους φόρους σωστά και πλήρως.

Είναι απαραίτητο να οριστικοποιηθεί γρήγορα το νομικό πλαίσιο για την ανάπτυξη επενδυτικών εταιρειών ακινήτων (REIT) και ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων. Αυτά θα παρέχουν μια σταθερή χρηματοοικονομική βάση, λειτουργώντας ως επαγγελματίες αγοραστές για την ενοποίηση κατακερματισμένων έργων μέσω μεταβιβάσεων μετοχικού κεφαλαίου, μειώνοντας την υπερβολική εξάρτηση από τραπεζικές πιστώσεις.

Ταυτόχρονα, θα πρέπει να εκδοθούν λεπτομερείς και συνεπείς κατευθυντήριες γραμμές σχετικά με τις μεθόδους αποτίμησης γης βάσει του νέου Νόμου περί Γης. Η σαφής αποτίμηση γης θα βοηθήσει τις επιχειρήσεις να προσδιορίσουν με ακρίβεια το κόστος ευκαιρίας, αποτιμώντας έτσι γρήγορα τις συναλλαγές συγχωνεύσεων και εξαγορών και μειώνοντας τους χρονοβόρους χρόνους διαπραγμάτευσης.

«Οι διοικητικές διαδικασίες μετά τη μεταβίβαση πρέπει να απλοποιηθούν. Η διαδικασία αλλαγής του επενδυτή στο πιστοποιητικό επένδυσης και στο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας γης θα πρέπει να εφαρμοστεί μέσω ενός μηχανισμού ενιαίας εξυπηρέτησης, μειώνοντας τον χρόνο αναμονής, ώστε τα κεφάλαια να μπορούν να εισρεύσουν στην ανακατασκευή του έργου νωρίτερα», πρότεινε ο κ. Bui Dang Dung.

Πηγή: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm