Η «παιδική χαρά» εκατομμυρίων δολαρίων εξακολουθεί να σπαταλιέται

Μάθημα 1: Η θλιβερή πραγματικότητα

Η αγορά ακινήτων δεν ήταν ποτέ τόσο ζοφερή όσο είναι τώρα. Νέα έργα ακινήτων ξεκινούν, ενώ τα παλιά έργα είναι σχεδόν «ανενεργά», πολλά ακίνητα λειτουργούν μόνο σε χαμηλό επίπεδο και μερικές φορές αναγκάζονται να κλείσουν, με αποτέλεσμα χιλιάδες εργαζόμενοι να αναγκάζονται να παραιτηθούν από τις δουλειές τους. Παράλληλα, το εταιρικό χρέος και το χρέος ομολόγων αυξάνονται μέρα με τη μέρα και κινδυνεύουν να «εκραγούν» ανά πάσα στιγμή.

Η «μαγική» έλξη έχει κρυώσει

Ο κλάδος των ακινήτων γενικότερα και η αγορά ακινήτων υψηλής ποιότητας ειδικότερα αποτελεί έναν από τους βασικούς οικονομικούς τομείς, συμβάλλοντας σημαντικά στην ανάπτυξη και το ΑΕΠ ολόκληρης της χώρας. Επιπλέον, ο κλάδος των ακινήτων βοηθά εκατομμύρια εργαζόμενους να έχουν θέσεις εργασίας, εισόδημα και συνδέεται στενά με πολλούς κλάδους: Παραγωγή δομικών υλικών, τουρισμός - θέρετρα, χρηματοοικονομικές και τραπεζικές εργασίες, κατασκευές... Ωστόσο, στο πλαίσιο του αυστηρά ελεγχόμενου πιστωτικού συστήματος, μαζί με μια σειρά από νομικές δυσκολίες που δεν έχουν επιλυθεί, οι επενδυτές σε έργα ακινήτων δεν είναι αρκετά οικονομικά ισχυροί και τα νομικά έγγραφα δεν είναι πλήρη, με αποτέλεσμα οι «πελάτες» να μην πληρώνουν τόσο γρήγορα και εύκολα όσο πριν. Αυτό οδηγεί σε αργές πωλήσεις, η αγορά ακινήτων βρίσκεται σχεδόν σε ελεύθερη πτώση και δημιουργεί ένα πρωτοφανές ζοφερό σκηνικό.

Πρόσφατα, λόγω των επιπτώσεων της πανδημίας Covid-19, η παγκόσμια οικονομία αντιμετώπισε δυσκολίες, ο πληθωρισμός και τα αυξημένα τραπεζικά επιτόκια έχουν επηρεάσει βαθιά την αγορά ακινήτων, ειδικά τον τομέα των ακινήτων υψηλής ποιότητας. Πολλά νέα έργα ακινήτων δεν έχουν αδειοδοτηθεί, τα παλιά έργα έχουν καθυστερήσει, με αποτέλεσμα η προσφορά να είναι ολοένα και πιο περιορισμένη. Εν τω μεταξύ, πολλά έργα ακινήτων έχουν εξαντληθεί, αλλά οι επενδυτές δεν τα έχουν ολοκληρώσει για να τα θέσουν σε λειτουργία όπως είχε προγραμματιστεί, με αποτέλεσμα μια σειρά από εγκαταλελειμμένες βίλες, κατάφυτες με γρασίδι, προκαλώντας σπατάλη.

Εγκαταλελειμμένη βίλα, κατάφυτη με γρασίδι, σπαταλά πόρους

Πολλοί ξένοι επενδυτές πιστεύουν ότι η αγορά ακινήτων στο Βιετνάμ έχει μεγάλο πληθυσμό και υψηλή ζήτηση για ακίνητα, κάτι που αποτελεί πάντα έναν ελκυστικό λόγο για να την επιδιώξουν. Το Βιετνάμ προωθεί την αστικοποίηση, ενώ η κυβέρνηση είναι αποφασισμένη να δημιουργήσει μια βιομηχανία χωρίς καπνό ως αιχμή του δόρατος για την ανάπτυξη. Επιπλέον, ο αριθμός των πελατών υψηλής κατηγορίας αυξάνεται, θεωρώντας το ως ένα επενδυτικό κανάλι με υψηλή κερδοφορία, αν και είναι αποφασισμένο να ενέχει πολλούς κινδύνους.

«

Σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Σχεδιασμού και Επενδύσεων, αν το 2021 τα εγγεγραμμένα κεφάλαια άμεσων ξένων επενδύσεων που επενδύθηκαν σε ακίνητα έφτασαν μόνο τα 2,6 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, μέχρι το 2022 είχαν αυξηθεί στα 4,5 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ και το πρώτο τρίμηνο του 2023 εξακολουθούσε να παρουσιάζει θετικά σημάδια. Τα ακίνητα είναι ο δεύτερος μεγαλύτερος τομέας προσέλκυσης άμεσων ξένων επενδύσεων μετά τη μεταποιητική βιομηχανία.

Ο κ. Le Minh Hiep - ένας έμπορος ακινήτων υψηλού επιπέδου στην περιοχή Nam Tu Liem, δήλωσε: «Οι δύο φίλοι μου κι εγώ επενδύσαμε μαζί. Πριν από μερικά χρόνια, είχαμε καλά κέρδη και γρήγορη ρευστότητα, αλλά από το 2021 μέχρι τώρα, σχεδόν δεν έχουμε αγοράσει άλλες βίλες, ενώ μερικές από αυτές που είχαμε προηγουμένως «κρατήσει» δεν έχουν πουληθεί ακόμα. Αν και κάποιοι ζήτησαν να αγοράσουν, μας πρόσφεραν πολύ χαμηλή τιμή». Ο κ. Hiep πρόσθεσε: «Ευτυχώς, όταν αγοράσαμε, δεν δανειστήκαμε χρήματα από την τράπεζα. Αν είχαμε δανειστεί και πληρώσει τόκους μέχρι τώρα, θα έπρεπε να πουλήσουμε επειγόντως».

Είναι φανερό ότι αυτή τη στιγμή, τα ακίνητα δεν βρίσκονται πλέον στο απόγειό τους όπως πριν από πολλά χρόνια.

Είναι η προσφορά και η ζήτηση εικονικές;

Οι ειδικοί στον τομέα των ακινήτων λένε ότι το απόθεμα του τμήματος ακινήτων υψηλής ποιότητας (ειδικά των βιλών) είναι αρκετά μεγάλο. Ωστόσο, η νέα προσφορά θα γίνεται ολοένα και πιο σπάνια, επειδή υπάρχουν πολύ λίγα έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας με επαρκές οικονομικό δυναμικό που υλοποιούνται. Εν τω μεταξύ, η προσφορά βιλών και καταστημάτων (ένα μοντέλο στέγασης σε συνδυασμό με εμπορική δραστηριότητα) στο Ανόι και τις βόρειες επαρχίες έχει μειωθεί απότομα. Επί του παρόντος, η προσφορά αφορά κυρίως έργα ακινήτων που υλοποιήθηκαν πριν από το 2020. Από το 2021 έως το πρώτο τρίμηνο του 2023, έχουν υλοποιηθεί μόνο λίγα έργα ακινήτων που σχετίζονται με την υψηλή κατηγορία, ενώ αυτό το τμήμα απευθύνεται κυρίως στην ανώτερη τάξη και όχι σε άτομα με χαμηλό εισόδημα. Επομένως, η ήδη ζοφερή αγορά είναι τώρα ακόμη πιο ζοφερή.

Ο κ. Dinh Van Troi - Διευθυντής Πωλήσεων της Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, σχολίασε: Η προσφορά βιλών και μεζονετών στο Ανόι παρουσιάζει συνεχή έλλειψη για μεγάλο χρονικό διάστημα, ενώ η νέα προσφορά το 2022 και στις αρχές του 2023 προέρχεται κυρίως από τρέχοντα έργα και επικεντρώνεται στα προάστια του Ανόι. Κατά κάποιο τρόπο, θα προσφέρει περισσότερα προϊόντα στην αγορά, αλλά όχι σημαντικά για την επιλογή.

Το έργο της περιοχής βίλας Thuy San Hill στην περιοχή Bai Chay, στην πόλη Ha Long (Quang Ninh) έχει πολλά ημιτελή έργα.

Σύμφωνα με έρευνα δημοσιογράφων στην επαρχία Κουάνγκ Νιν, η προσφορά βιλών και καταστημάτων εξακολουθεί να είναι άφθονη, αλλά κυρίως από παλιά έργα ακινήτων όπως: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... και σχεδόν κανένα νέο έργο ακινήτων δεν υλοποιείται, η νέα προσφορά έχει φτάσει στο κατώτατο σημείο της.

Εν τω μεταξύ, η προσφορά στις περιοχές Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh... δεν είναι επίσης πολύ ελπιδοφόρα. Σε αυτές τις επαρχίες και πόλεις, υπάρχουν λίγα έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας, περιορισμένος όγκος συναλλαγών, και τα τελευταία χρόνια έχουν υλοποιηθεί πολύ λίγα έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας. Ενώ τα παλιά έργα λειτουργούν σε στασιμότητα, πολλές βίλες και καταστήματα, αν και έχουν ιδιοκτήτες, δεν τίθενται σε χρήση, οδηγώντας σε εγκατάλειψη, προκαλώντας σπατάλη και ενδεχομένως κοινωνικά δεινά.

Αυτή είναι η προσφορά, και όσον αφορά τη ζήτηση, οι ειδικοί λένε ότι η τάση των βιλών και των καταστημάτων που συνδέονται με χώρους πρασίνου, βέλτιστες παροχές κοινής ωφέλειας, που βρίσκονται σε σύνθετες περιοχές και βολικές συγκοινωνιακές συνδέσεις θα είναι η κορυφαία επιλογή των πελατών. Επιπλέον, ο ρυθμός αστικοποίησης, ο φυσικός ρυθμός αύξησης του πληθυσμού και η αύξηση της μεσαίας και ανώτερης τάξης είναι επίσης οι κύριες κινητήριες δυνάμεις για την ενίσχυση της ζήτησης για κατανάλωση βιλών στο μέλλον.

Στην πραγματικότητα, μόλις η οικονομία ανακάμψει δυναμικά μετά την πανδημία Covid-19, οι πολιτικές της κυβέρνησης για την άρση των εμποδίων και των δυσκολιών για την αγορά ακινήτων εφαρμόζονται σοβαρά από τις τοπικές αρχές, ενώ παράλληλα χαλαρώνει το «χώρο πίστωσης», εξασφαλίζονται εταιρικά ομόλογα και, στη συνέχεια, οι εταιρείες, οι εταιρείες και τα άτομα σύντομα θα έχουν πρόσβαση στο απαραίτητο κεφάλαιο. Από εκεί και πέρα, τα έργα ακινήτων θα αναπτυχθούν και θα παρέχουν μια ποικιλία προϊόντων ακινήτων υψηλής ποιότητας: ακίνητα για βίλες, καταστήματα, θέρετρα, υγειονομική περίθαλψη... στην αγορά, η αγοραστική και πωλητική δύναμη της αγοράς ακινήτων θα είναι ξανά ζωντανή.

Εμφανίζονται συγχωνεύσεις και εξαγορές

Αυτός είναι ένας φυσικός νόμος, οι ισχυροί κατακλύζουν τους αδύναμους, οι αδύναμοι αποκτώνται και συγχωνεύονται με τους ισχυρούς, κάτι που είναι κάτι φυσιολογικό στον κλάδο των ακινήτων τα τελευταία χρόνια. Ωστόσο, πρόσφατα υπήρξαν «καρχαρίες» στο εσωτερικό και στο εξωτερικό, οι οποίοι μέσω πολλών επενδυτικών κεφαλαίων ή δαπανούν μετρητά για να αγοράσουν πίσω έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας, έργα με καθαρά νομικά έγγραφα για ανάπτυξη.

Μπορεί να φανεί ότι από τις αρχές του 2023 μέχρι σήμερα, οι βιετναμέζικες εταιρείες ακινήτων έχουν χωριστεί σε 4 τυπικές ομάδες: Κινδύνου, Ισορροπίας, Δυναμικού και «νέων παικτών». Στην ομάδα των «νέων παικτών» περιλαμβάνονται εταιρείες, επενδυτικά κεφάλαια... που αναζητούν ευκαιρίες διείσδυσης στην αγορά ακινήτων μέσω συγχωνεύσεων και εξαγορών.

Τυπικά παραδείγματα περιλαμβάνουν τον Όμιλο FLC, τον Tan Hoang Minh... Αφού ο ηγέτης ενεπλάκη σε νομικά προβλήματα, μια σειρά από «μεγάλους» θέλησαν να εμπλακούν σε πιθανά έργα αυτών των ομάδων. Η Bamboo Airways έχει επίσημα διαχωριστεί από τον Όμιλο FLC, με αποτέλεσμα πολλά έργα ακινήτων αυτού του Ομίλου στο Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... να κινδυνεύουν να διακόψουν την υλοποίηση ή να αναγκαστούν να μεταβιβαστούν σε άλλους εταίρους για να συνεχίσουν την έρευνα και την υλοποίηση του έργου.

Πολλά εγχώρια έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας προσελκύουν αυτή τη στιγμή την προσοχή ξένων επενδυτών.

Επιπλέον, πολλές άλλες εξαγορές βρίσκονται στο στάδιο των διαπραγματεύσεων. Σύμφωνα με πολλούς οικονομικούς και κτηματομεσίτες, με την τρέχουσα υποτονική αγορά ακινήτων, σε συνδυασμό με τη δύσκολη οικονομική κατάσταση, εάν αυτή η κατάσταση συνεχιστεί, πολλοί επενδυτές έργων δεν θα έχουν πλέον μετρητά για να αξιοποιήσουν και ίσως χρειαστεί να σκεφτούν τη μεταβίβαση ή την πώληση έργων ακινήτων. Επιπλέον, πολλές εταιρείες και ξένα επενδυτικά κεφάλαια προετοιμάζουν χρήματα για να περιμένουν την ευκαιρία να αποκτήσουν εγχώρια έργα ακινήτων μόλις η επιχείρηση αντιμετωπίσει δυσκολίες και αναγκαστεί να πουλήσει.

Ο κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), πρότεινε: Η Κυβέρνηση και η Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης να εξετάσουν το ενδεχόμενο να επιτρέψουν στις επιχειρήσεις να μεταβιβάζουν έργα ακινήτων κατόπιν συμφωνίας, σύμφωνα με τον πιλοτικό μηχανισμό που ορίζεται στο ψήφισμα αριθ. 42/2017/QH14 της 21ης ​​Ιουνίου 2017 της Εθνοσυνέλευσης. Σύμφωνα με τον κ. Chau, εάν εφαρμοστεί, θα λύσει τις δυσκολίες στη ταμειακή ροή και τη ρευστότητα για τις επιχειρήσεις ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των επιχειρήσεων που εκδίδουν ομόλογα που πρόκειται να λήξουν. Επιτρέποντας στις επιχειρήσεις να μεταβιβάζουν έργα κατόπιν συμφωνίας, ανάλογα με τη ζήτηση, το Κράτος θα εισπράξει φόρους και θα ενισχύσει την αποτελεσματικότητα και την αποδοτικότητα της κρατικής διαχείρισης της αγοράς ακινήτων, θα αυξήσει τη διαφάνεια και θα ξεπεράσει την κατάσταση των «παράνομων» μεταβιβάσεων έργων που μεταμφιέζονται σε μεταβιβάσεις μετοχών, προκαλώντας ζημίες στον κρατικό προϋπολογισμό.

Η κα Do Thu Hang - Ανώτερη Διευθύντρια του Τμήματος Έρευνας και Συμβουλευτικής της Savills Hanoi, δήλωσε: «Η προσφορά που πωλείται απευθείας από επενδυτές σε τρέχοντα έργα σε αυτόν τον τομέα είναι πολύ περιορισμένη, λόγω του μικρού αριθμού νέων μονάδων που εισάγονται στην αγορά. Ωστόσο, οι μεζονέτες εξακολουθούν να αποτελούν την κύρια σειρά προϊόντων, ακολουθούμενες από τις βίλες και στη συνέχεια τις μεζονέτες, οι οποίες αντιπροσωπεύουν μόνο ένα μικρό ποσοστό της τρέχουσας συνολικής προσφοράς».

Μάθημα 2: Τρέχοντας για να «τελειώσουμε» αργά

Υπάρχουν πολλοί λόγοι που επικαλούνται οι επενδυτές σε έργα ακινήτων, αλλά οι περισσότεροι από αυτούς οφείλονται στην αργή εκκαθάριση του χώρου, στις αλλαγές στους νομικούς μηχανισμούς και στις φορολογικές πολιτικές, καθώς και στην ασθενή οικονομική ικανότητα πολλών επιχειρήσεων... που οδηγεί σε αργή ολοκλήρωση του έργου.

Τα έργα ακινήτων με αργή πρόοδο «καλύπτουν» ευρέως

Οι περισσότερες από τις 63 επαρχίες και πόλεις έχουν έργα στον τομέα των ακινήτων με αργή πρόοδο. Ωστόσο, ο τομέας των ακινήτων υψηλής ποιότητας βρίσκεται κυρίως σε μεγάλες επαρχίες και πόλεις με ευνοϊκή γεωγραφική θέση, δυνατότητες για τουριστική εκμετάλλευση, μεταφορές και ανάπτυξη υποδομών.

Η περιοχή με τις περισσότερες καθυστερήσεις σε έργα ακινήτων είναι το Ανόι. Σύμφωνα με ελλιπή στατιστικά στοιχεία, το Ανόι έχει επί του παρόντος αρκετές εκατοντάδες έργα που έχουν καθυστερήσει, κάτι που ισοδυναμεί με μια έκταση άνω των 5.000 εκταρίων που δεν έχει αξιοποιηθεί, προκαλώντας μεγάλη σπατάλη.

Ορισμένα έργα ακινήτων καθυστερούν έως και δέκα χρόνια, όπως: η αστική περιοχή Kim Chung - Di Trach (τώρα μετονομασμένη σε Hinode Royal Park Urban Area - PV), στην περιοχή Hoai Duc. Ή η αστική περιοχή Nam An Khanh της Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), η οποία κάποτε προωθούνταν ως παράδεισος ζωής. Ωστόσο, οι εργασίες εκκαθάρισης του χώρου δεν έχουν ολοκληρωθεί, πολλές βίλες και μεζονέτες εξακολουθούν να εγκαταλείφονται, προκαλώντας σπατάλη πόρων. Ο εκπρόσωπος Τύπου της Sudico δήλωσε: Λόγω της πρόσφατης υποτονικής αγοράς ακινήτων, πολλοί πελάτες που επενδύουν σε βίλες κατέχουν μόνο γη, περιμένοντας θετικές αλλαγές στην αγορά. Αυτό οδηγεί σε μια κατάσταση όπου ορισμένες βίλες εγκαταλείπονται, με αποτέλεσμα να χαθεί η συνολική ομορφιά του έργου.

Στο Φου Το, το έργο Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort, στο οποίο επενδύει η Song Thao Company Limited, έχει έκταση άνω των 87 εκταρίων, έχει καθυστερήσει για περισσότερες από 2 δεκαετίες και έχει πολλές παραβιάσεις... Το έργο έχει επί του παρόντος εγκαταλειφθεί και χρησιμοποιείται από τους ανθρώπους ως τόπος βόσκησης ζώων.

Ο κ. Tran Van Kien - Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Thanh Thuy, δήλωσε με ειλικρίνεια: «Το πρόβλημα του έργου των θερμών πηγών Thanh Thuy έγκειται πλέον στην ικανότητα του επενδυτή. Το έργο έχει επί του παρόντος μια καθαρή τοποθεσία, πλήρη νομικά έγγραφα, αλλά δεν μπορεί να υλοποιηθεί επειδή ο επενδυτής έχει περιορισμένη ικανότητα. Η περιοχή μας είναι επίσης πολύ ανυπόμονη επειδή οι ψηφοφόροι έχουν πολλές απόψεις, αλλά η εξουσία για τη διαχείριση του ανήκει στην επαρχία Phu Tho».

Το έργο του θέρετρου με θερμό μεταλλικό νερό Thanh Thuy έχει εγκαταλειφθεί προς το παρόν και χρησιμοποιείται από τους ντόπιους ως βοσκότοπος για τα ζώα.

Η επαρχία Χα Ναμ έχει ένα εξίσου συναρπαστικό έργο ακινήτων, το οποίο προβλέπει τη μετατροπή δημόσιων έργων και εκτάσεων υπηρεσιών σε εμπορικές κατοικίες (shophouse) και στη συνέχεια την εγκατάλειψή τους. Πρόκειται για το εμπορικό και οικιστικό συγκρότημα της Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Μέχρι σήμερα, το έργο έχει ολοκληρώσει την πρόχειρη κατασκευή, ορισμένα νοικοκυριά έχουν αγοράσει σπίτια και έχουν μετακομίσει, πολλά στοιχεία του σχεδιασμού δεν έχουν κατασκευαστεί, ενώ ορισμένα έργα παρουσιάζουν σημάδια φθοράς και εγκατάλειψης.

Στην Ειδοποίηση Συμπεράσματος Επιθεώρησης Αρ. 161/TB-TTCP με ημερομηνία 17 Ιανουαρίου 2023 της Κυβερνητικής Επιθεώρησης σχετικά με το έργο του Συγκροτήματος Εμπορικών Κέντρων της Εταιρείας Thang Loi Thanh Liem, η επαρχία Ha Nam διέθεσε γη αλλά δεν προχώρησε σε δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης, παραβιάζοντας το Άρθρο 118 του Νόμου περί Γης του 2013. Πιο σοβαρά, αυτή η έκταση γης έχει σχεδιαστεί ως γη δημοσίων έργων, υπηρεσιών και εμπορίου, χωρίς οικιστική χρήση, παραβιάζοντας το Άρθρο 26 του Νόμου περί Πολεοδομίας του 2009 και το Άρθρο 14 του Διατάγματος 37/2010/ND-CP με ημερομηνία 7 Απριλίου 2010 της Κυβέρνησης.

Αφαιρέστε τον «όγκο»

Οι περιοχές με έργα ακινήτων που έχουν καθυστερήσει, ακόμη και έχουν μείνει στάσιμα για πολλά χρόνια, είναι: Ανόι, Κουάνγκ Νιν, Φου Το, Χόα Μπιν... Μόνο στο Ανόι, υπάρχουν αυτήν τη στιγμή εκατοντάδες έργα ακινήτων που έχουν καθυστερήσει και δεν έχουν υλοποιηθεί, εκ των οποίων πολλά έργα έχουν τεθεί σε κόκκινο συναγερμό και μερικά έχουν ακυρωθεί αμέσως από την Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι.

Ένα τυπικό παράδειγμα είναι το έργο πολυτελών κατοικιών Phuong Vien στην περιοχή Me Linh, το οποίο επενδύθηκε από την Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. Στο έργο παραχωρήθηκε γη το 2008, αλλά η υλοποίησή του άργησε, επομένως η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι εξέδωσε την απόφαση αριθ. 4058/QD-UBND σχετικά με την αποκατάσταση γης, ακυρώνοντας την απόφαση κατανομής γης για το παραπάνω έργο. Επιπλέον, υπάρχουν έργα: Truong Giang Construction Company με το έργο κατασκευής βίλων κήπου· Anh Duong Joint Stock Company με το έργο κατασκευής τεχνικής υποδομής για την περιοχή των βιλών Sunny Light· Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company με το έργο της Νέας Αστικής Περιοχής Vinalines... Η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι εξέδωσε απόφαση για την ανάκτηση γης.

Η περιοχή με τις βίλες και τις κατοικίες του Tan Viet Urban Area Project, στην περιοχή Hoai Duc, εξακολουθεί να είναι αραιοκατοικημένη.

Όσον αφορά το έργο του θερέτρου θερμού μεταλλικού νερού Thanh Thuy που επενδύθηκε από την Song Thao Company Limited, ο κ. Ha Minh Duc - Αναπληρωτής Προϊστάμενος του Τμήματος Διαχείρισης Γης, Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της επαρχίας Phu Tho, δήλωσε: «Στο έγγραφο 2308/UBND-KGVX με ημερομηνία 21 Ιουνίου 2022, η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Phu Tho έδωσε εντολή στην Επαρχιακή Φορολογική Υπηρεσία να εισπράξει το ενοίκιο γης που οφείλει η Song Thao Company και ταυτόχρονα ανέθεσε στο Τμήμα Σχεδιασμού και Επενδύσεων της επαρχίας, στην Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας Thanh Thuy και στις αρμόδιες υπηρεσίες να εξετάσουν και να διαχωρίσουν μια έκταση περίπου 37 εκταρίων από τη συνολική έκταση του έργου για να το υλοποιήσει η εταιρεία. Ο κ. Duc πρόσθεσε: «Προς το παρόν, ο Επενδυτής δεν έχει ακόμη ολοκληρώσει τις διαδικασίες έγκρισης του Λεπτομερούς Σχεδιασμού 1/500, επομένως δεν υπάρχει βάση για τη μέτρηση και τον διαχωρισμό της περιοχής σύμφωνα με τις οδηγίες της Λαϊκής Επιτροπής της επαρχίας Phu Tho. Στις 25 Μαρτίου 2022, η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Phu Tho εξέδωσε...» απόφαση ανάκλησης του Πιστοποιητικού Επενδυτικών Κινήτρων του ανωτέρω έργου.

Ο κ. Tran Nhu Long - Διευθυντής του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της επαρχίας Quang Ninh, δήλωσε: «Στο επόμενο χρονικό διάστημα, η Quang Ninh θα συνεχίσει να επανεξετάζει, να επιθεωρεί και να εξετάζει τη χρήση γης των έργων που έχουν καθυστερήσει, να παρατείνει την ολοκλήρωση των τεχνικών υποδομών, να χειρίζεται αποφασιστικά και να ανακτά τα οφέλη σύμφωνα με το νόμο, να μην αφήνει την κατάσταση του «αναστολή» του σχεδιασμού και των «αναστολών» έργων να επανεμφανιστεί και να αποτρέπει και να καταπολεμά τα συμφέροντα των ομάδων, την αρνητικότητα, την απώλεια προϋπολογισμού, τη σπατάλη γης, συμβάλλοντας στην υγεία της αγοράς ακινήτων».

Αυτά είναι μερικά τυπικά έργα που έχουν ανακληθεί αποφασιστικά από τις τοπικές αρχές και έχουν επιβληθεί από το νόμο. Ωστόσο, εξακολουθούν να υπάρχουν πολλά έργα που έχουν καθυστερήσει, έχουν παραταθεί πολλές φορές και είναι κατάφυτα με ζιζάνια, αλλά δεν έχουν διεκπεραιωθεί. Για παράδειγμα, στο Quang Ninh, υπάρχουν πολλά έργα όπως: Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area· το έργο μικτής χρήσης εμπορικών και διαμερισμάτων Bay View Tower (Ha Long City)... που έχουν καθυστερήσει. Επιπλέον, πολλά έργα ακινήτων έχουν τεθεί σε λειτουργία, αλλά το ποσοστό πληρότητας δεν είναι υψηλό, πολλές βίλες και καταστήματα έχουν ιδιοκτήτες αλλά δεν έχουν κατοικηθεί, παρουσιάζοντας σημάδια υποβάθμισης, προκαλώντας σπατάλη πόρων και απώλεια αστικής ομορφιάς.

Ο κ. Nguyen Huu Nha - Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της Πόλης Ha Long, δήλωσε: Πρόσφατα, η πόλη εφάρμοσε αποφασιστικά μια αναθεώρηση, ανέφερε και πρότεινε στην επαρχία να εξετάσει, να χειριστεί και να ανακαλέσει δεκάδες έργα που έχουν καθυστερήσει και παραβιάζουν τον νόμο, προκειμένου να αποφευχθεί η κατάσταση της «κατοχής γης» για μεγάλο χρονικό διάστημα για να αναπτυχθούν ζιζάνια, προκαλώντας σπατάλη χερσαίων πόρων, επηρεάζοντας την περιβαλλοντική υγιεινή και το αστικό τοπίο.

Για τα έργα στον τομέα των ακινήτων, ιδίως των ακινήτων υψηλής ποιότητας, οι τοπικές αρχές πρέπει να λάβουν αυστηρά μέτρα για την επιθεώρηση και την ενδελεχή διαχείριση έργων με σοβαρές παραβάσεις, αργή πρόοδο, διάρκεια πολλών ετών, καθώς και για την σοβαρή εξάλειψη έργων με κακό σχεδιασμό, περιορισμένο οικονομικό δυναμικό και σκόπιμα «κατοχή γης» χωρίς υλοποίηση.

Πρέπει να εξαλείψουμε τη νοοτροπία ότι αν αυτή η επαρχία έχει ένα έργο ακινήτων υψηλής ποιότητας, τότε και η δική μας επαρχία πρέπει να έχει ένα.

Μάθημα 3: Προσωρινή διαμονή σε μια βίλα ενός εκατομμυρίου δολαρίων

Άνθρωποι με χαμηλό εισόδημα ζουν σε βίλες εκατομμυρίων δολαρίων, νοικιάζουν βίλες, καταστήματα για να ζήσουν, ανοίγουν παντοπωλεία, πουλάνε λαχανικά, μπυραρίες... για να κάνουν δουλειές για να βιοποριστούν, είναι αστείο, αλλά υπάρχει στις περισσότερες αστικές περιοχές (KDT) που αναμένεται να είναι βιώσιμες, πολιτισμένες και σύγχρονες.

Μετατρέποντας βίλες και καταστήματα σε… «αγορές»

Δεν είναι δύσκολο να καταλάβει κανείς ότι πολλές βίλες και καταστήματα με μεγάλες προσόψεις, δίπλα σε κατοικημένες περιοχές ή στους πρόποδες πολυκατοικιών στο Ανόι χρησιμοποιούνται συχνά προς ενοικίαση για να ανοίξουν καφετέριες, εστιατόρια, παντοπωλεία, καταστήματα γρήγορου φαγητού, καταστήματα φρέσκων τροφίμων κ.λπ. Αυτό δεν απαγορεύεται από το νόμο, αλλά έχει δημιουργήσει ακούσια μια άθλια εμφάνιση για αστικές περιοχές που θεωρούνται πολιτισμένες και σύγχρονες.

Δίπλα, καταστήματα νοικιάζονται από ανθρώπους για να ανοίξουν καταστήματα, καταστήματα... για να κάνουν δουλειές.

Ο κ. Nguyen Quang Truong, κάτοικος της περιοχής Hoai Duc, νοίκιασε ένα κατάστημα στη νέα αστική περιοχή Tan Tay Do, στην περιοχή Dan Phuong, και δήλωσε: «Οι δύο φίλοι μου κι εγώ νοικιάσαμε το κατάστημα για να πουλάμε fast food και καφέ... Αρχικά, το νοικιάζαμε για να πουλάμε προϊόντα για 5 εκατομμύρια VND/μήνα (ενοικιαζόμενα από τον ιδιοκτήτη - PV). Αργότερα, επειδή πουλούσαμε τη νύχτα, έπρεπε να πληρώνουμε επιπλέον 2 εκατομμύρια VND/μήνα για να διανυκτερεύσουμε.»

Ένας «μεσίτης υπηρεσιών» που ειδικεύεται στην ενοικίαση καταστημάτων εδώ είπε: Οι ενοικιαστές είναι κυρίως εργάτες από την επαρχία, νοικιάζουν σε χαμηλές τιμές για να ανοίξουν καταστήματα πρωινού, να πουλήσουν λαχανικά, μπυραρίες... το ενοίκιο δεν είναι δεσμευτικό, δεν χρειάζεται να καταθέσετε πολλά χρήματα, όταν το πάρει ο ιδιοκτήτης, πρέπει να του το επιστρέψουν.

Το γεγονός ότι οι μικροέμποροι έχουν επικεντρωθεί στην ενοικίαση καταστημάτων για την οργάνωση των εργασιών τους έχει μετατρέψει αυτό το μέρος σε μια αυθόρμητη υπαίθρια αγορά. Ένας κάτοικος που ζει στην πολυκατοικία HHA, στην αστική περιοχή Tan Tay Do, δήλωσε: Η αγορά και η πώληση είναι βολική, αλλά κάθε πρωί και τα Σαββατοκύριακα, υπάρχουν πολλοί αγοραστές και πωλητές, πολλά οχήματα μπαίνουν και βγαίνουν από την αστική περιοχή, προκαλώντας ενδεχομένως προβλήματα στην οδική ασφάλεια. Χωρίς να αναφέρουμε τα καταστήματα που σκορπίζουν λύματα, σκουπίδια... πολύ βρώμικα.

Οι δημοσιογράφοι που πήγαν στο πεδίο σε ορισμένες αστικές περιοχές στις περιοχές Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, Hoang Mai... παρατήρησαν ότι η κατάσταση με τις βίλες και τα καταστήματα που ενοικιάζονται από ιδιοκτήτες... εμφανιζόταν παντού, κάθε μέρος έχει διαφορετικά χαρακτηριστικά και η τιμή ενοικίασης είναι επίσης διαφορετική. Αλλά όλα έχουν ένα κοινό: συμβάλλουν στην υποβάθμιση της πολιτισμένης και σύγχρονης αστικής περιοχής.

Στις επαρχίες και τις πόλεις Χάι Φονγκ, Φου Το, Χα Ναμ, Χουνγκ Γεν, Ταν Χόα... η κατάσταση δεν είναι πολύ αισιόδοξη. Αν και υπάρχουν λιγότεροι ενοικιαστές και οι τιμές είναι χαμηλότερες, εξακολουθεί να είναι πολύ ακατάστατη. Εν τω μεταξύ, τα εγκαταλελειμμένα σπίτια είναι κατάφυτα με γρασίδι και παρουσιάζουν σημάδια φθοράς.

Πολλά «όχι» σε βίλες εκατομμυρίων δολαρίων

Στο ρόλο ενός ατόμου που νοικιάζει μια βίλα για να μείνει προσωρινά, η κα. Nguyen Thi Bich μας οδήγησε σε μια περιήγηση στην αστική περιοχή Nam An Khanh, στην περιοχή Hoai Duc, στην πόλη του Ανόι. Εκεί, είδαμε μερικές βίλες και καταστήματα με ανθρώπους που ζούσαν εκεί. Αν και το εξωτερικό της βίλας δεν είχε ακόμη ολοκληρωθεί, οι πόρτες είχαν τοποθετηθεί προσωρινά με πλαστικά πάνελ, μερικές πόρτες ήταν κατασκευασμένες από λεπτά φύλλα κυματοειδούς σιδήρου... στο εσωτερικό, τα ρούχα ήταν κρεμασμένα πρόχειρα, οι χώροι ύπνου ήταν προσωρινά κατασκευασμένοι από ξύλινες σανίδες από εργάτες, σε ορισμένα σημεία, τα χαλάκια ήταν απλωμένα ευθεία στο τσιμεντένιο πάτωμα, η κουζίνα είχε στηθεί προσωρινά και, πιο συγκεκριμένα, δεν υπήρχε κανονική τουαλέτα εδώ.

Η κα Μπιτς ρώτησε: «Για πόσα άτομα σκοπεύετε να νοικιάσετε τη βίλα; Αν υπάρχουν πολλά άτομα, θα πρέπει να νοικιάσετε ολόκληρη τη βίλα, η περιοχή είναι από 200 - 300 τ.μ., η τιμή είναι μόνο περίπου 6 - 8 εκατομμύρια VND/μήνα, μπορείτε να νοικιάσετε όσα άτομα θέλετε. Αν συμφωνείτε, πείτε μου για να μπορέσω να επικοινωνήσω με τον ιδιοκτήτη.»

Οι περισσότεροι εργάτες προέρχονται από τις Νγκε Αν, Ταν Χόα, Ναμ Ντιν, Βιν Φουκ, Τουγιέν Κουάνγκ... ζουν σε βίλες, σε καταστήματα, κατά τη διάρκεια της ημέρας εργάζονται ως θυρωροί, οικοδόμοι, μηχανικοί... τη νύχτα συγκεντρώνονται σε βίλες εκατομμυρίων δολαρίων, αλλά τους «λείπουν» τα πάντα: ούτε ηλεκτρικό ρεύμα, ούτε καθαρό νερό, οι τουαλέτες δεν λειτουργούν...

Προσωρινή ζωή σε βίλα ενός εκατομμυρίου δολαρίων ενός ελεύθερου εργάτη - Φωτογραφία από τον Ngoc Vu

Ο Le Khac Nam (από το Thanh Hoa) ζει προσωρινά αυτή τη στιγμή σε μια βίλα στην περιοχή Hoang Mai. Είπε: «Παράτησα το σχολείο στην 9η τάξη και ακολούθησα τον γείτονά μου εδώ για να εργαστώ ως οικοδόμος. Τώρα είμαι οικοδόμος. Αν δεν ήταν η υποστήριξη και η καθοδήγηση όλων, δεν ξέρω πού θα βρισκόμουν τώρα».

Αυτές τις μέρες, οι μαθητές κάνουν καλοκαιρινές διακοπές, πολλά παιδιά πηγαίνουν στο Ανόι από τους γονείς τους και για πρώτη φορά μπορούν να μείνουν σε μια βίλα ενός εκατομμυρίου δολαρίων με τους γονείς τους. Η κα Le Thi Hai (από το Nghe An) είπε: Το παιδί μου κάνει καλοκαιρινές διακοπές και είπε ότι της λείπουν οι γονείς της, οπότε επέστρεψα για να την πάρω εδώ για να παίξει. Δεν υπάρχει κλιματισμός και μερικές μέρες κάνει τόση ζέστη που δεν μπορώ να κοιμηθώ μέχρι αργά το βράδυ. Λυπάμαι το παιδί μου, αλλά δεν έχω άλλη επιλογή. Σκοπεύω να την αφήσω να μείνει για 1-2 εβδομάδες και μετά να την πάω πίσω στην πόλη της για να ζήσει με τους παππούδες της.

Η κα Hoang Thi Sy - η κύρια σεφ που μαγειρεύει για περισσότερους από 30 εργαζόμενους, δήλωσε: «Αυτές τις μέρες το πανσιόν είναι πολύ πιο χαρούμενο. Υπάρχουν 5 παιδιά που τα παίρνουν οι γονείς τους για να παίξουν. Κατά τη διάρκεια της ημέρας, μαγειρεύω και αναλαμβάνω επίσης τον ρόλο της νταντάς. Το καλό είναι ότι το καθένα από αυτά προέρχεται από διαφορετική πόλη, αλλά παίζουν μαζί πολύ ενωμένοι και ενδίδουν ο ένας στον άλλον».

Σε ορισμένες αστικές περιοχές στο Χόα Μπιν, το Χα Ναμ, το Κουάνγκ Νιν... εδώ, οι εργαζόμενοι με χαμηλό εισόδημα ζουν προσωρινά σε βίλες,

Τα καταστήματα εξακολουθούν να υπάρχουν, αν και όχι πολλά. Όταν τους προσεγγίσαμε ως δημοσιογράφοι, αρνήθηκαν να απαντήσουν ή σε ορισμένες περιπτώσεις ζήτησαν ενεργά να μην αποκαλύψουν πληροφορίες, να μην τραβήξουν φωτογραφίες... επειδή φοβόντουσαν ότι ο ιδιοκτήτης ή ο επενδυτής δεν θα συνέχιζε να τα ενοικιάζει.

(Σημείωση: Τα ονόματα των χαρακτήρων σε αυτό το άρθρο έχουν αλλάξει για την προστασία του απορρήτου).

Μάθημα 4: Τελειοποίηση θεσμών, επαναφορά ακινήτων υψηλής ποιότητας στην πραγματική τους αξία

Οι κατασκευαστές και οι επενδυτές ακινήτων πρέπει να θυσιάσουν μικρά, βραχυπρόθεσμα οφέλη για μακροπρόθεσμα οφέλη, να αναδιαρθρώσουν προληπτικά τις επιχειρήσεις, να επικεντρωθούν σε βασικά έργα, να μειώσουν το χρέος, να ελέγξουν καλά τα εταιρικά ομόλογα και να περιορίσουν την υπερβολική εξάρτηση από τα πιστωτικά ιδρύματα. Όσον αφορά τους φορείς διαχείρισης, το Κράτος πρέπει να ολοκληρώσει σύντομα ένα διαφανές νομικό σύστημα από το κεντρικό στο τοπικό επίπεδο και να διαιρέσει με σαφήνεια τις εξουσίες διαχείρισης, αποφεύγοντας τις επικαλύψεις και την έλλειψη συνοχής όπως συμβαίνει σήμερα.

Θυσία μικρών οφελών

Για τις επιχειρήσεις, τα οφέλη έχουν πάντα την ύψιστη προτεραιότητα, με την θυσία των βραχυπρόθεσμων οφελών για τα συνολικά, μακροπρόθεσμα οφέλη να είναι πράγματι μια εξαιρετικά δύσκολη επιλογή. Ωστόσο, για μια επιχείρηση που ειδικεύεται σε ακίνητα υψηλής ποιότητας, είναι απαραίτητο να έχει θάρρος, όραμα και μια ορισμένη κατανόηση για να αντιμετωπίσει την ανάγκη να θυσιάσει μη κερδοφόρα έργα ή έργα με χαμηλή κερδοφορία, ταυτόχρονα, αναδιαρθρώνοντας την επιχείρηση, μειώνοντας το χρέος, εστιάζοντας στην κύρια δραστηριότητα, τα βασικά έργα... αυτή είναι η σοφή απόφαση.

Ο κ. Dinh Van Nghi - Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου - Γενικός Διευθυντής της VinaPol Joint Stock Company - μιας μονάδας με πολυετή εμπειρία στην ανάπτυξη έργων ακινήτων, δήλωσε ειλικρινά: Οι επιχειρήσεις ακινήτων θα πρέπει να εκμεταλλευτούν αυτή τη στιγμή για να κοιτάξουν πίσω στον εαυτό τους, να αναδιαρθρώσουν την επιχείρησή τους, να μειώσουν το χρέος τους, να μειώσουν την εξάρτησή τους από τα πιστωτικά ιδρύματα, να διακόψουν με τόλμη έργα υψηλού κινδύνου, να μην επενδύσουν με διάσπαρτο και κατακερματισμένο τρόπο. Αποφύγετε το κυνήγι της ποσότητας και την βιαστική ανάπτυξη, γιατί μόλις αντιμετωπίσετε δυσκολίες, θα είναι πολύ αργά για να γυρίσετε πίσω.

Για τους «θεούς», εκτός από το να έχουν χρήματα, είναι απαραίτητο να μελετήσουν προσεκτικά τις νομικές πτυχές του ακινήτου στο οποίο σκοπεύουν να επενδύσουν ή να αγοράσουν για μακροχρόνια κατοικία. Αυτό δεν είναι δύσκολο, αλλά απαιτεί από τους επενδυτές να το λάβουν σοβαρά υπόψη, ώστε να αποφύγουν «να περιμένουν μέχρι να χαθεί η αγελάδα για να χτίσουν τον αχυρώνα». Στην πραγματικότητα, υπάρχουν αυτή τη στιγμή πολλά ακινήτου υψηλής ποιότητας που, παρόλο που έχουν κατασκευαστεί, ακόμη και για να εγκατασταθούν οι πελάτες, οι νομικές διαδικασίες δεν έχουν ολοκληρωθεί, οι υποδομές δεν είναι συγχρονισμένες. Αυτό οδηγεί στην κατάσταση όπου οι βίλες και τα καταστήματα έχουν ιδιοκτήτες αλλά κανείς δεν ζει εκεί, μένουν εγκαταλελειμμένα, κατάφυτα με γρασίδι, προκαλώντας σπατάλη πόρων.

Οι εγχώριες επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να σφίξουν το ζωνάρι τους, να μειώσουν το χρέος, την εξάρτηση από τα πιστωτικά ιδρύματα και να περικόψουν με τόλμη έργα υψηλού κινδύνου, αντί να επενδύουν με διάσπαρτο και κατακερματισμένο τρόπο - Ενδεικτική φωτογραφία.

Các địa phương cũng nên chọn lựa kỹ chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính vững, không nên chạy theo phong trào, tránh tư duy phát triển BĐS cao cấp tràn lan, thiếu quy hoạch về định hướng. Đây là tư duy sai lầm, có thể sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy về sau. Ngoài ra, các địa phương cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, thẳng thắn xử lý các chủ đầu tư sai phạm, chậm tiến độ, thậm chí thu hồi dự án, tránh để xảy ra tình trạng bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên trong khi Nhà nước thất thu thuế, phí.

Cần “bàn tay ” của Nhà nước

Thực tế, thị trường BĐS nói chung và BĐS cao cấp nói riêng lâu nay đang “buông lỏng” về giá, trong khi việc đánh thuế, phí đối với lĩnh vực này còn thấp, chưa tương xứng với nhịp độ phát triển của thị trường, dẫn tới nạn đầu cơ tràn lan, thổi giá, khiến cho người có nhu cầu thực về nhà ở khó tiếp cận. Chưa nói sự chênh lệch về giá BĐS giữa đô thị và nông thôn, ngay nội tại các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… cũng có sự chênh lệch rõ rệt. Do đó, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường BĐS cao cấp đang bị tắc nghẽn, dẫn tới cung - cầu mất cân đối, kéo theo đó là hàng loạt các ngành nghề khác bị giảm động lực tăng trưởng. Do đó, cần phải khơi thông ngay thị trường BĐS, từ đó, dòng tiền từ trong nước và nước ngoài đổ vào BĐS tăng lên và việc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, dự án BĐS sẽ diễn ra theo quy luật thị trường... qua đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tạo nên sức lan tỏa cho tất cả các ngành nghề khác phát triển.

“

Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của BCH Trung ương đã chỉ ra: “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, được kỳ vọng sẽ tác động mạnh mẽ nhiều mặt cho thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới.

Mặt khác, thủ tục hành chính để giải quyết cho doanh nghiệp thực hiện dự án về đất đai tuy đã được tháo gỡ, song vẫn còn vướng và kéo dài.

Vòng luẩn quẩn này cứ lặp đi lặp lại, từ dự án này đến dự án khác, từ doanh nghiệp này tới doanh nghiệp khác, năm này qua năm khác... thế mới có câu "sợ không đủ căn cứ pháp luật", hay “chờ ý kiến chỉ đạo của cấp trên”, khiến các dự án đầu tư bị tắc, không triển khai được, kéo theo nguồn lực của xã hội không phát huy hiệu quả.

Về hỗ trợ nguồn vốn đầu tư, một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án BĐS (xin giấu tên) cho biết: "Hiện nay, các tổ chức tín dụng làm rất tốt việc hoãn, giãn nợ cho doanh nghiệp: Chính phủ đã chỉ đạo “nới room” tín dụng cho BĐS, song, theo tôi, nên đi kèm khơi thông trái phiếu cho doanh nghiệp. Hiện nay, chúng tôi tiếp cận vay vốn ngân hàng rất khó. Tâm lý lo sợ đã lan rộng khắp và có nguy cơ biến thành “bệnh xã hội”.

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Πηγή: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html