Το «πεδίο δράσης» πολλών εκατομμυρίων δολαρίων εξακολουθεί να σπαταλιέται.

Μάθημα 1: Μια θλιβερή πραγματικότητα…

Η αγορά ακινήτων δεν ήταν ποτέ τόσο υποτονική όσο είναι τώρα. Λίγα νέα έργα ακινήτων ξεκινούν, ενώ τα παλαιότερα έργα έχουν σχεδόν πλήρως σταματήσει. Πολλά μεσιτικά γραφεία λειτουργούν σε ελάχιστο επίπεδο ή ακόμη και κλείνουν, με αποτέλεσμα την απώλεια χιλιάδων θέσεων εργασίας. Ταυτόχρονα, το εταιρικό χρέος και οι ομολογιακές υποχρεώσεις αυξάνονται και ενέχουν κίνδυνο έκρηξης ανά πάσα στιγμή.

Η «μαγική» γοητεία έχει ξεθωριάσει.

Ο κλάδος των ακινήτων γενικότερα, και ειδικότερα η αγορά ακινήτων υψηλής ποιότητας, αποτελεί έναν από τους βασικούς οικονομικούς τομείς, συμβάλλοντας σημαντικά στην ανάπτυξη και το ΑΕΠ της χώρας. Επιπλέον, ο κλάδος των ακινήτων παρέχει απασχόληση και εισόδημα σε εκατομμύρια εργαζόμενους και συνδέεται στενά με πολλούς άλλους κλάδους: παραγωγή οικοδομικών υλικών, τουρισμό και θέρετρα, χρηματοοικονομικές και τραπεζικές εργασίες, κατασκευές κ.λπ. Ωστόσο, στο πλαίσιο του αυστηρά ελεγχόμενου πιστωτικού συστήματος και των ανεπίλυτων νομικών ζητημάτων, οι κατασκευαστές έργων ακινήτων δεν διαθέτουν επαρκή οικονομική ισχύ και πλήρη νομική τεκμηρίωση, γεγονός που καθιστά δύσκολο για τους αγοραστές να επενδύσουν τόσο γρήγορα και εύκολα όσο πριν. Αυτό έχει οδηγήσει σε αργές πωλήσεις, σχεδόν ελεύθερη πτώση της αγοράς ακινήτων και σε πρωτοφανώς ζοφερές προοπτικές.

Πρόσφατα, λόγω των επιπτώσεων της πανδημίας Covid-19, η παγκόσμια οικονομία αντιμετώπισε δυσκολίες, ο πληθωρισμός αυξήθηκε και τα αυξανόμενα τραπεζικά επιτόκια έχουν επηρεάσει βαθιά την αγορά ακινήτων, ειδικά την αγορά πολυτελών ακινήτων. Πολλά νέα έργα ακινήτων δεν έχουν ακόμη αδειοδοτηθεί και τα παλαιότερα έργα έχουν καθυστερήσει, με αποτέλεσμα μια ολοένα και πιο περιορισμένη προσφορά. Εν τω μεταξύ, πολλά έργα ακινήτων έχουν εξαντληθεί, αλλά οι κατασκευαστές δεν τα έχουν ολοκληρώσει όπως είχε προγραμματιστεί, με αποτέλεσμα πολλές εγκαταλελειμμένες βίλες να έχουν γεμίσει ζιζάνια, προκαλώντας σπατάλη.

Οι εγκαταλελειμμένες βίλες, κατάφυτες από ζιζάνια, αντιπροσωπεύουν σπατάλη πόρων.

Πολλοί ξένοι επενδυτές πιστεύουν ότι η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ είναι ελκυστική λόγω του μεγάλου πληθυσμού της και της υψηλής ζήτησης για ακίνητα. Το Βιετνάμ επιταχύνει την αστικοποίηση, ενώ η κυβέρνηση είναι αποφασισμένη να αναπτύξει τον τουριστικό κλάδο ως βασικό τομέα ανάπτυξης. Επιπλέον, ο αυξανόμενος αριθμός εύπορων πελατών το βλέπει αυτό ως ένα δυνητικά υψηλής απόδοσης επενδυτικό κανάλι, παρά την αναγνώριση των εγγενών κινδύνων.

"

Σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Σχεδιασμού και Επενδύσεων, ενώ τα εγγεγραμμένα κεφάλαια άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα έφτασαν μόνο τα 2,6 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ το 2021, αυξήθηκαν στα 4,5 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ το 2022 και το πρώτο τρίμηνο του 2023 εξακολουθεί να παρουσιάζει θετικά σημάδια. Τα ακίνητα είναι ο δεύτερος μεγαλύτερος τομέας που προσελκύει κεφάλαια άμεσων ξένων επενδύσεων, μετά τη βιομηχανία μεταποίησης και μεταποίησης.

Ο κ. Le Minh Hiep, ειδικός σε ακίνητα υψηλής ποιότητας στην περιοχή Nam Tu Liem, δήλωσε: «Οι δύο φίλοι μου κι εγώ επενδύσαμε μαζί. Πριν από λίγα χρόνια, είχαμε καλά κέρδη και γρήγορη ρευστότητα, αλλά από το 2021 μέχρι σήμερα, δεν έχουμε αγοράσει σχεδόν καθόλου βίλες, ενώ μερικές από αυτές που αγοράσαμε νωρίτερα παραμένουν απούλητες. Αν και υπάρχουν άνθρωποι που ρωτούν για αγορά, προσφέρουν πολύ χαμηλή τιμή». Ο κ. Hiep πρόσθεσε: «Ευτυχώς, δεν δανειστήκαμε χρήματα από την τράπεζα όταν τις αγοράσαμε. Αν έπρεπε να πληρώσουμε τόκους μέχρι τώρα, δεν θα είχαμε άλλη επιλογή από το να τις πουλήσουμε γρήγορα».

Είναι σαφές ότι η αγορά ακινήτων δεν βρίσκεται πλέον στο απόγειό της όπως ήταν πριν από πολλά χρόνια.

Είναι η προσφορά και η ζήτηση αποκύημα της φαντασίας;

Οι ειδικοί στον τομέα των ακινήτων πιστεύουν ότι το απόθεμα ακινήτων υψηλής ποιότητας (ειδικά βιλών) είναι αρκετά μεγάλο. Ωστόσο, η νέα προσφορά θα γίνεται ολοένα και πιο σπάνια λόγω των πολύ λίγων αξιόπιστων έργων ακινήτων υψηλής ποιότητας με επαρκείς οικονομικούς πόρους που υλοποιούνται. Εν τω μεταξύ, η προσφορά βιλών και καταστημάτων (ένα μοντέλο στέγασης σε συνδυασμό με εμπορική δραστηριότητα) στο Ανόι και τις βόρειες επαρχίες έχει μειωθεί απότομα. Επί του παρόντος, η προσφορά προέρχεται κυρίως από έργα ακινήτων που ξεκίνησαν πριν από το 2020. Από το 2021 έως το πρώτο τρίμηνο του 2023, έχουν ξεκινήσει μόνο μια χούφτα έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας, ενώ αυτό το τμήμα απευθύνεται κυρίως στην ανώτερη τάξη και όχι σε άτομα με χαμηλό εισόδημα. Ως εκ τούτου, η ήδη υποτονική αγορά γίνεται ακόμη πιο υποτονική.

Ο κ. Dinh Van Troi - Διευθυντής Πωλήσεων της Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company, σχολίασε: Η προσφορά βιλών και μεζονετών στο Ανόι ήταν συνεχώς ανεπαρκής για μεγάλο χρονικό διάστημα, ενώ η νέα προσφορά το 2022 και στις αρχές του 2023 προέρχεται κυρίως από έργα υπό ανάπτυξη και επικεντρώνεται στα προάστια του Ανόι. Ενώ αυτό θα προσφέρει κάποια πρόσθετα προϊόντα στην αγορά, η ποσότητα είναι ασήμαντη για την επιλογή.

Το έργο Thuy San Hill Villas στην περιοχή Bai Chay, στην πόλη Ha Long (επαρχία Quang Ninh) έχει πολλές ημιτελείς κατασκευές.

Σύμφωνα με έρευνα που διεξήχθη από δημοσιογράφους στην επαρχία Κουάνγκ Νιν, η προσφορά βιλών και καταστημάτων εξακολουθεί να είναι άφθονη, αλλά κυρίως από παλαιότερα έργα ακινήτων όπως ο Όμιλος BIM, ο Όμιλος Geleximco, ο Όμιλος Tuan Chau κ.λπ., και σχεδόν κανένα νέο έργο ακινήτων δεν υλοποιείται. Η νέα προσφορά έχει φτάσει στον πάτο.

Εν τω μεταξύ, η προσφορά σε επαρχίες όπως η Χα Ναμ, η Μπακ Νιν, η Φου Το, η Χάι Φονγκ και η Χόα Μπιν δεν είναι επίσης πολύ ελπιδοφόρα. Σε αυτές τις επαρχίες και πόλεις, υπάρχουν λίγα έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας, ο όγκος των συναλλαγών είναι περιορισμένος και τα τελευταία χρόνια έχουν υλοποιηθεί πολύ λίγα έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας. Ενώ τα παλαιότερα έργα λειτουργούν με αργό ρυθμό, πολλές βίλες και καταστήματα, αν και ιδιόκτητα, δεν τίθενται σε χρήση, οδηγώντας σε εγκατάλειψη, σπατάλη και πιθανά κοινωνικά προβλήματα.

Αυτή είναι η πλευρά της προσφοράς. Όσον αφορά τη ζήτηση, οι ειδικοί προβλέπουν ότι οι βίλες και τα καταστήματα με χώρους πρασίνου, βέλτιστες παροχές, που βρίσκονται μέσα σε ολοκληρωμένα συγκροτήματα και με βολικές συγκοινωνιακές συνδέσεις θα είναι η κορυφαία επιλογή για τους πελάτες. Επιπλέον, ο ρυθμός αστικοποίησης, ο φυσικός ρυθμός αύξησης του πληθυσμού και η άνοδος της μεσαίας και ανώτερης τάξης είναι επίσης βασικοί παράγοντες που ενισχύουν τη ζήτηση για βίλες την επόμενη περίοδο.

Στην πραγματικότητα, μόλις η οικονομία ανακάμψει δυναμικά μετά την πανδημία Covid-19, οι πολιτικές της κυβέρνησης για την άρση των εμποδίων και των δυσκολιών για την αγορά ακινήτων εφαρμοστούν σοβαρά από τις τοπικές αρχές, σε συνδυασμό με τη χαλάρωση των πιστωτικών ορίων και την εγγύηση εταιρικών ομολόγων, οι εταιρείες, οι εταιρείες και τα άτομα σύντομα θα έχουν πρόσβαση στο απαραίτητο κεφάλαιο. Από εκεί και πέρα, θα υλοποιηθούν έργα ακινήτων, παρέχοντας στην αγορά ένα ευρύ φάσμα προϊόντων υψηλής ποιότητας: βίλες, καταστήματα, θέρετρα, εγκαταστάσεις υγειονομικής περίθαλψης κ.λπ., και η δραστηριότητα αγοράς και πώλησης στην αγορά ακινήτων θα δυναμώσει ξανά.

Οι συγχωνεύσεις και οι εξαγορές εμφανίζονται.

Αυτός είναι ένας φυσικός νόμος: οι ισχυροί κατακλύζουν τους αδύναμους, και οι αδύναμοι συχνά εξαγοράζονται και συγχωνεύονται με τους ισχυρούς – αυτό είναι φυσιολογικό στον κλάδο των ακινήτων τελευταία. Ωστόσο, τελευταία, έχουν εμφανιστεί «καρχαρίες» τόσο από εγχώριες όσο και από διεθνείς πηγές, χρησιμοποιώντας διάφορα επενδυτικά κεφάλαια ή μετρητά για την απόκτηση έργων ακινήτων υψηλής ποιότητας και έργων με καθαρό νομικό καθεστώς για ανάπτυξη.

Μπορεί να παρατηρηθεί ότι, από τις αρχές του 2023 έως σήμερα, οι βιετναμέζικες εταιρείες ακινήτων μπορούν να χωριστούν σε τέσσερις τυπικές ομάδες: υψηλού κινδύνου, ισορροπημένες, ισχυρές και «νέους παίκτες». Μεταξύ αυτών, η ομάδα των «νέων παικτών» περιλαμβάνει εταιρείες και επενδυτικά κεφάλαια... που αναζητούν ευκαιρίες εισόδου στην αγορά ακινήτων μέσω συγχωνεύσεων και εξαγορών.

Τυπικά παραδείγματα περιλαμβάνουν τον Όμιλο FLC και τον Όμιλο Tan Hoang Minh... Αφού οι ηγέτες τους ενεπλάκησαν σε νομικά προβλήματα, μια σειρά από μεγάλες εταιρείες θέλησαν να συμμετάσχουν στα πολλά υποσχόμενα έργα αυτών των ομίλων. Η Bamboo Airways διαχωρίστηκε επίσημα από τον Όμιλο FLC και, ως εκ τούτου, πολλά από τα έργα ακινήτων του Ομίλου στο Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... κινδυνεύουν να σταματήσουν ή να αναγκαστούν να μεταβιβαστούν σε άλλους εταίρους για περαιτέρω έρευνα και ανάπτυξη.

Πολλά έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας στη χώρα προσελκύουν αυτή τη στιγμή το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών.

Επιπλέον, πολλές άλλες συμφωνίες εξαγοράς βρίσκονται επί του παρόντος υπό διαπραγμάτευση. Σύμφωνα με πολλούς οικονομικούς και κτηματομεσίτες, με την τρέχουσα υποτονική αγορά ακινήτων και τις δύσκολες οικονομικές συνθήκες, εάν αυτή η κατάσταση συνεχιστεί, πολλοί κατασκευαστές έργων θα έχουν έλλειψη κεφαλαίου κίνησης και ενδέχεται να χρειαστεί να εξετάσουν το ενδεχόμενο μεταβίβασης ή πώλησης των έργων ακινήτων τους. Αυτό δεν σημαίνει ότι πολλές ξένες εταιρείες και επενδυτικά κεφάλαια προετοιμάζουν κεφάλαια, περιμένοντας ευκαιρίες για να αποκτήσουν εγχώρια έργα ακινήτων όταν οι επιχειρήσεις αντιμετωπίσουν δυσκολίες και αναγκαστούν να πουλήσουν.

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), πρότεινε στην Κυβέρνηση και τη Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης να εξετάσουν το ενδεχόμενο να επιτρέψουν στις επιχειρήσεις να μεταβιβάσουν έργα ακινήτων μέσω διαπραγματευμένων συμφωνιών στο πλαίσιο του πιλοτικού μηχανισμού που ορίζεται στο ψήφισμα αριθ. 42/2017/QH14 της 21ης ​​Ιουνίου 2017 της Εθνοσυνέλευσης. Σύμφωνα με τον κ. Chau, εάν εφαρμοστεί, αυτό θα μετριάσει τις δυσκολίες στη ταμειακή ροή και τη ρευστότητα για τις επιχειρήσεις ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων εκείνων με ομόλογα που πλησιάζουν στη λήξη τους. Η δυνατότητα στις επιχειρήσεις να μεταβιβάζουν έργα μέσω διαπραγματευμένων συμφωνιών, με βάση τη ζήτηση, θα αυξήσει τόσο τα φορολογικά έσοδα για το Κράτος όσο και την αποτελεσματικότητα και την αποδοτικότητα της κρατικής διαχείρισης της αγοράς ακινήτων. Θα αυξήσει επίσης τη διαφάνεια και θα ξεπεράσει το πρόβλημα των «υπόγειων» μεταβιβάσεων έργων που μεταμφιέζονται σε μεταβιβάσεις μετοχών, οι οποίες οδηγούν σε απώλειες εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό.

Η κα Do Thu Hang, Ανώτερη Διευθύντρια του Τμήματος Έρευνας και Συμβουλευτικής της Savills Hanoi, δήλωσε: «Η προσφορά ακινήτων που πωλούνται απευθείας από κατασκευαστές σε αυτό το τμήμα είναι πολύ περιορισμένη, λόγω του χαμηλού αριθμού νέων μονάδων που εισέρχονται στην αγορά. Ωστόσο, οι μεζονέτες παραμένουν η κύρια σειρά προϊόντων, ακολουθούμενες από τις βίλες και στη συνέχεια τα καταστήματα, τα οποία αντιπροσωπεύουν μόνο ένα μικρό ποσοστό της συνολικής τρέχουσας προσφοράς».

Μάθημα 2: Τρέχοντας αργά προς τη γραμμή τερματισμού

Οι κατασκευαστές έργων ακινήτων αναφέρουν αμέτρητους λόγους για τις καθυστερήσεις, αλλά η πλειονότητα αποδίδεται στην αργή εκκαθάριση γης, στις αλλαγές στους νομικούς μηχανισμούς και τις φορολογικές πολιτικές, καθώς και στην ασθενή οικονομική ικανότητα πολλών επιχειρήσεων, στοιχεία που συμβάλλουν στις καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση των έργων.

Τα έργα ακινήτων με καθυστερημένη πρόοδο είναι ευρέως διαδεδομένα.

Οι περισσότερες από τις 63 επαρχίες και πόλεις έχουν έργα ακινήτων που έχουν καθυστερήσει. Ωστόσο, ο τομέας των ακινήτων υψηλής ποιότητας βρίσκεται κυρίως σε μεγάλες επαρχίες και πόλεις με ευνοϊκή γεωγραφική θέση, δυνατότητες τουριστικής ανάπτυξης και ανεπτυγμένες μεταφορές και υποδομές.

Το Ανόι είναι η περιοχή με τις περισσότερες καθυστερήσεις σε έργα ακινήτων. Σύμφωνα με ελλιπή στατιστικά στοιχεία, το Ανόι έχει επί του παρόντος αρκετές εκατοντάδες καθυστερημένα έργα, που αντιστοιχούν σε μια έκταση άνω των 5.000 εκταρίων που παραμένουν ανεκμετάλλευτες, προκαλώντας σημαντική σπατάλη.

Ορισμένα έργα στον τομέα των ακινήτων έχουν καθυστερήσει έως και μια δεκαετία, όπως η αστική περιοχή Kim Chung - Di Trach (που τώρα μετονομάστηκε σε αστική περιοχή Hinode Royal Park) στην περιοχή Hoai Duc. Ένα άλλο παράδειγμα είναι η αστική περιοχή Nam An Khanh που αναπτύχθηκε από την Song Da Urban and Industrial Zone Development Investment Joint Stock Company (Sudico), η οποία κάποτε προωθούνταν ως παράδεισος για ζωή. Ωστόσο, η εκκαθάριση της γης παραμένει ατελής και πολλές βίλες και μεζονέτες έχουν εγκαταλειφθεί, με αποτέλεσμα σπατάλη πόρων. Ένας εκπρόσωπος της ομάδας μέσων ενημέρωσης της Sudico δήλωσε: Λόγω της πρόσφατης ύφεσης στην αγορά ακινήτων, πολλοί επενδυτές σε βίλες διατηρούν τη γη τους, περιμένοντας μια θετική ανάκαμψη της αγοράς. Αυτό έχει οδηγήσει στην εγκατάλειψη ορισμένων βιλών, μειώνοντας τη συνολική αισθητική του έργου.

Στην επαρχία Φου Το, το έργο του Thanh Thuy Hot Spring Resort, στο οποίο επενδύει η Song Thao Co., Ltd., καλύπτει μια έκταση άνω των 87 εκταρίων, έχει καθυστερήσει για περισσότερες από δύο δεκαετίες και μαστίζεται από πολυάριθμες παραβιάσεις... Το έργο έχει επί του παρόντος εγκαταλειφθεί και οι ντόπιοι το χρησιμοποιούν ως βοσκότοπο για τα ζώα.

Ο κ. Tran Van Kien, Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Thanh Thuy, δήλωσε με ειλικρίνεια: «Το πρόβλημα με το έργο των θερμών πηγών Thanh Thuy έγκειται επί του παρόντος στην ικανότητα του επενδυτή. Το έργο έχει μια καθαρή τοποθεσία και πλήρη νομική τεκμηρίωση, αλλά δεν μπορεί να υλοποιηθεί λόγω των ασθενών δυνατοτήτων του επενδυτή. Η περιοχή μας είναι επίσης πολύ ανήσυχη επειδή οι ψηφοφόροι έχουν εκφράσει πολλές ανησυχίες, αλλά η αρμοδιότητα για τη διαχείριση αυτού του θέματος ανήκει στην επαρχία Phu Tho».

Το έργο του θερέτρου με τις ιαματικές πηγές Thanh Thuy έχει εγκαταλειφθεί προς το παρόν και οι ντόπιοι το χρησιμοποιούν ως περιοχή βόσκησης για τα ζώα.

Η επαρχία Χα Ναμ έχει ένα άλλο εξίσου παράξενο έργο ακινήτων: τη μετατροπή γης που προορίζεται για δημόσια έργα και υπηρεσίες σε εμπορικές κατοικίες (καταστήματα) που στη συνέχεια εγκαταλείπονται. Αυτό είναι το έργο του Εμπορικού και Οικιστικού Συγκροτήματος Thang Loi Thanh Liem. Μέχρι σήμερα, η δομή του έργου έχει ολοκληρωθεί, ορισμένοι κάτοικοι έχουν μετακομίσει, πολλά προγραμματισμένα στοιχεία παραμένουν αδόμητα και ορισμένες κατασκευές παρουσιάζουν σημάδια φθοράς και εγκατάλειψης.

Σύμφωνα με την Ειδοποίηση Συμπεράσματος Επιθεώρησης Αρ. 161/TB-TTCP με ημερομηνία 17 Ιανουαρίου 2023, η οποία εκδόθηκε από την Κυβερνητική Επιθεώρηση σχετικά με το ολοκληρωμένο έργο εμπορικού κέντρου της εταιρείας Thang Loi Thanh Liem στην επαρχία Ha Nam, η γη κατανεμήθηκε χωρίς δημοπράτηση των δικαιωμάτων χρήσης γης, παραβιάζοντας το άρθρο 118 του νόμου περί γης του 2013. Πιο σοβαρά, αυτή η έκταση γης σχεδιάστηκε για δημόσια έργα, υπηρεσίες και εμπορικούς σκοπούς, όχι για οικιστική χρήση, παραβιάζοντας το άρθρο 26 του νόμου περί πολεοδομίας του 2009 και το άρθρο 14 του κυβερνητικού διατάγματος 37/2010/ND-CP με ημερομηνία 7 Απριλίου 2010.

Αφαίρεση του «όγκου»

Πολλές περιοχές έχουν έργα στον τομέα των ακινήτων που έχουν καθυστερήσει ή ακόμη και έχουν κολλήσει εδώ και χρόνια, συμπεριλαμβανομένων των Ανόι, Κουάνγκ Νιν, Φου Το και Χόα Μπιν. Μόνο στο Ανόι, υπάρχουν αυτήν τη στιγμή εκατοντάδες έργα στον τομέα των ακινήτων που έχουν καθυστερήσει ή δεν έχουν ακόμη υλοποιηθεί. Πολλά από αυτά τα έργα έχουν λάβει κόκκινο συναγερμό και ορισμένα έχουν ανακληθεί οριστικά από την Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι.

Ένα τυπικό παράδειγμα είναι το έργο κατοικιών υψηλής ποιότητας Phuong Vien στην περιοχή Me Linh, το οποίο επενδύθηκε από την Phuong Vien Trading and Tourism Services Joint Stock Company. Στο έργο παραχωρήθηκε γη το 2008, αλλά η ανάπτυξή του ήταν αργή. Ως εκ τούτου, η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι εξέδωσε την απόφαση αριθ. 4058/QD-UBND για την ανάκληση της απόφασης κατανομής γης για το έργο. Επιπλέον, υπάρχουν και άλλα έργα όπως: η Truong Giang Construction Company με το έργο κατασκευής βιλών και σπιτιών στον κήπο· η Anh Duong Joint Stock Company με το έργο κατασκευής υποδομών στην περιοχή βιλών Sunny Light· η Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company με το έργο της νέας αστικής περιοχής Vinalines... Η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι εξέδωσε αποφάσεις για την ανάκληση της κατανομής γης για αυτά τα έργα.

Οι βίλες και οι μεζονέτες στο έργο αστικής περιοχής Tan Viet, στην περιοχή Hoai Duc, εξακολουθούν να είναι αραιοκατοικημένες.

Όσον αφορά το έργο Thanh Thuy Hot Spring Resort, στο οποίο επενδύει η Song Thao Co., Ltd., ο κ. Ha Minh Duc, Αναπληρωτής Προϊστάμενος του Τμήματος Διαχείρισης Γης του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της Επαρχίας Phu Tho, δήλωσε: «Στο έγγραφο 2308/UBND-KGVX με ημερομηνία 21 Ιουνίου 2022, η Λαϊκή Επιτροπή της Επαρχίας Phu Tho έδωσε εντολή στην Επαρχιακή Φορολογική Υπηρεσία να εισπράξει τα οφειλόμενα τέλη μίσθωσης γης από την Song Thao Company. Ταυτόχρονα, η Επαρχιακή Υπηρεσία Σχεδιασμού και Επενδύσεων, η Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας Thanh Thuy και άλλες αρμόδιες υπηρεσίες ανέλαβαν την αναθεώρηση και τον διαχωρισμό περίπου 37 εκταρίων από τη συνολική έκταση του έργου, ώστε η εταιρεία να προχωρήσει στην υλοποίηση. Ο κ. Duc πρόσθεσε: Επί του παρόντος, ο επενδυτής δεν έχει ακόμη ολοκληρώσει τις διαδικασίες έγκρισης του λεπτομερούς σχεδιασμού 1/500, επομένως δεν υπάρχει βάση για την αποτύπωση και τον διαχωρισμό της περιοχής όπως ορίζεται από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή Phu Tho. Στις 25 Μαρτίου 2022, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή Phu Tho εξέδωσε απόφαση για την ανάκληση του Πιστοποιητικού Κινήτρου Επένδυσης για το έργο.

Ο κ. Tran Nhu Long, Διευθυντής του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της επαρχίας Quang Ninh, δήλωσε: «Στο επόμενο χρονικό διάστημα, η Quang Ninh θα συνεχίσει να επανεξετάζει, να επιθεωρεί και να ελέγχει τη χρήση γης σε έργα που έχουν καθυστερήσει και έχουν παρατείνει την ολοκλήρωση των τεχνικών υποδομών. Η επαρχία θα χειριστεί και θα ανακτήσει με αποφασιστικότητα τη γη σύμφωνα με το νόμο, αποτρέποντας την επανάληψη «αναστολής» σχεδιασμού και «αναστολής» έργων, και καταπολεμώντας τα εσωτερικά συμφέροντα και τη διαφθορά που οδηγούν σε απώλειες προϋπολογισμού και σπατάλη γης, συμβάλλοντας στην υγιή ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων».

Αυτά είναι μερικά τυπικά έργα που έχουν ανακληθεί και επιβληθεί αποφασιστικά από τις τοπικές αρχές. Ωστόσο, εξακολουθούν να υπάρχουν πολλά έργα που έχουν καθυστερήσει, έχουν παραταθεί πολλές φορές και είναι κατάφυτα με ζιζάνια, αλλά παραμένουν ανεκτέλεστα. Για παράδειγμα, στο Quang Ninh, πολλά έργα όπως η Νέα Αστική Περιοχή Cao Xanh - Ha Khanh, το έργο μικτής χρήσης για εμπορικά και διαμερίσματα The Bay View Tower (Ha Long City)... έχουν καθυστερήσει. Επιπλέον, πολλά έργα ακινήτων έχουν τεθεί σε χρήση αλλά έχουν χαμηλά ποσοστά πληρότητας. Πολλές βίλες και καταστήματα, αν και ιδιόκτητα, δεν χρησιμοποιούνται, παρουσιάζοντας σημάδια φθοράς, προκαλώντας σπατάλη πόρων και υποβαθμίζοντας την αστική αισθητική.

Ο κ. Nguyen Huu Nha, Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Ha Long, δήλωσε: «Τα τελευταία χρόνια, η πόλη έχει εφαρμόσει αποφασιστικά μια αναθεώρηση και έχει υποβάλει προτάσεις στην επαρχία για εξέταση και χειρισμό δεκάδων έργων που έχουν καθυστερήσει ή παραβιάζουν το νόμο, προκειμένου να αποφευχθεί η κατάσταση της «συσσώρευσης γης» για πολύ καιρό, επιτρέποντας την ανάπτυξη ζιζανίων, προκαλώντας σπατάλη χερσαίων πόρων και επηρεάζοντας την περιβαλλοντική υγιεινή και το αστικό τοπίο».

Για τα έργα ακινήτων, ιδίως για τα υψηλής ποιότητας, οι τοπικές αρχές πρέπει να λάβουν δραστικά μέτρα για την επιθεώρηση και την αποφασιστική αντιμετώπιση έργων με σοβαρές παραβάσεις, καθυστερήσεις και παρατεταμένες χρονικές περιόδους. Πρέπει επίσης να αποκλείσουν σοβαρά έργα που παρουσιάζουν αδυναμίες στον σχεδιασμό, έχουν περιορισμένους οικονομικούς πόρους ή συσσωρεύουν σκόπιμα γη χωρίς να τους υλοποιούν.

Πρέπει να εξαλείψουμε τη νοοτροπία ότι αν μια επαρχία έχει έργα υψηλής ποιότητας στον τομέα των ακινήτων, τότε και η δική μας επαρχία πρέπει να τα έχει.

Μάθημα 3: Προσωρινή διαμονή σε μια βίλα ενός εκατομμυρίου δολαρίων

Άνθρωποι με χαμηλό εισόδημα που ζουν σε βίλες εκατομμυρίων δολαρίων νοικιάζουν βίλες και καταστήματα για να ζήσουν, ανοίγοντας παντοπωλεία, πουλώντας λαχανικά ή διατηρώντας πάγκους με μπύρα για να βγάλουν τα προς το ζην. Ακούγεται απίστευτο, αλλά υπάρχει στις περισσότερες αστικές περιοχές που υποτίθεται ότι είναι κατοικήσιμες, πολιτισμένες και σύγχρονες.

Μετατρέποντας βίλες και καταστήματα σε… «αγορές»

Είναι εύκολο να καταλάβει κανείς ότι πολλές βίλες και καταστήματα με μεγάλες προσόψεις, που βρίσκονται δίπλα σε κατοικημένες περιοχές ή στους πρόποδες πολυκατοικιών στο Ανόι, συχνά ενοικιάζονται για καφετέριες, εστιατόρια, παντοπωλεία, καταστήματα γρήγορου φαγητού, καταστήματα φρέσκων προϊόντων κ.λπ. Αν και δεν απαγορεύεται από το νόμο, αυτό δημιουργεί ακούσια μια ακατάστατη εμφάνιση για αστικές περιοχές που θεωρούνται πολιτισμένες και σύγχρονες.

Δίπλα στα καταστήματα, οι άνθρωποι τα νοικιάζουν για να ανοίξουν καταστήματα, εστιατόρια και άλλες επιχειρήσεις.

Ο κ. Nguyen Quang Truong, κάτοικος της περιοχής Hoai Duc, ο οποίος νοικιάζει ένα κατάστημα στη νέα αστική περιοχή Tan Tay Do στην περιοχή Dan Phuong, δήλωσε: «Οι δύο φίλοι μου κι εγώ νοικιάσαμε το κατάστημα για να πουλάμε fast food, καφέ κ.λπ. Αρχικά, το νοικιάζαμε για 5 εκατομμύρια VND/μήνα (ενοικιαζόμενα από τον ιδιοκτήτη - PV). Αργότερα, επειδή πουλάμε τη νύχτα, έπρεπε να πληρώσουμε επιπλέον 2 εκατομμύρια VND/μήνα για να μας επιτραπεί να κοιμηθούμε εκεί».

Ένας «μεσίτης υπηρεσιών» που ειδικεύεται στην ενοικίαση καταστημάτων εδώ είπε: Οι ενοικιαστές είναι κυρίως εργάτες από άλλες επαρχίες, οι οποίοι νοικιάζουν σε χαμηλές τιμές για να ανοίξουν καταστήματα πρωινού, πάγκους με λαχανικά, παμπ κ.λπ. Η μισθωτήρια σύμβαση δεν είναι δεσμευτική, δεν απαιτείται μεγάλη προκαταβολή και τα χρήματα πρέπει να επιστραφούν όταν ο ιδιοκτήτης τα πάρει πίσω.

Η συγκέντρωση μικρών εμπόρων που νοικιάζουν καταστήματα για να διεξάγουν τις δραστηριότητές τους έχει μετατρέψει την περιοχή σε μια αυτοσχέδια, πρόχειρη αγορά. Ένας κάτοικος της πολυκατοικίας HHA στην αστική περιοχή Tan Tay Do δήλωσε: «Ενώ είναι βολικό για αγοραπωλησίες, κάθε πρωί και τα Σαββατοκύριακα, υπάρχουν πολλοί αγοραστές και πωλητές, και πολλά οχήματα εισέρχονται και εξέρχονται από την αστική περιοχή, θέτοντας σε πιθανό κίνδυνο την οδική ασφάλεια. Για να μην αναφέρουμε τα καταστήματα που απορρίπτουν λύματα και σκουπίδια, δημιουργώντας μια πολύ αντιαισθητική ακαταστασία».

Οι δημοσιογράφοι που διεξήγαγαν έρευνα πεδίου σε διάφορες αστικές περιοχές στις περιοχές Hoai Duc και Gia Lam, καθώς και στις περιοχές Nam Tu Liem, Bac Tu Liem και Hoang Mai, παρατήρησαν ένα εκτεταμένο φαινόμενο ενοικίασης βιλών και καταστημάτων από τους ιδιοκτήτες τους. Κάθε τοποθεσία έχει τα δικά της μοναδικά χαρακτηριστικά και τιμές ενοικίασης, αλλά όλα έχουν ένα κοινό χαρακτηριστικό: συμβάλλουν στην αντιαισθητική εμφάνιση αυτού που κάποτε ήταν ένα πολιτισμένο και σύγχρονο αστικό τοπίο.

Σε επαρχίες και πόλεις όπως το Χάι Φονγκ, το Φου Το, το Χα Ναμ, το Χουνγκ Γιεν και το Ταν Χόα, η κατάσταση δεν είναι πολύ καλύτερη. Αν και υπάρχουν λιγότεροι ενοικιαστές και χαμηλότερες τιμές, η κατάσταση παραμένει χαοτική. Εν τω μεταξύ, τα εγκαταλελειμμένα ακίνητα είναι κατάφυτα από ζιζάνια και παρουσιάζουν σημάδια φθοράς.

Πολλά «όχι» σε βίλες εκατομμυρίων δολαρίων

Παριστάνοντας τους υποψήφιους ενοικιαστές που αναζητούσαν προσωρινή στέγαση σε μια βίλα, η κα Nguyen Thi Bich μας ξεναγούσε στην αστική περιοχή Nam An Khanh στην περιοχή Hoai Duc του Ανόι. Εκεί, βλέπαμε περιστασιακά βίλες και καταστήματα με ενοίκους. Αν και οι εξωτερικοί χώροι των βιλών ήταν ακόμα ημιτελείς, με προσωρινές πόρτες από πλαστικά πάνελ, μερικές ακόμη και με λεπτά φύλλα κυματοειδούς σιδήρου... στο εσωτερικό, ρούχα κρέμονταν τυχαία, οι εργάτες έφτιαχναν αυτοσχέδιους χώρους ύπνου με ξύλινες σανίδες, μερικοί με ψάθες απλωμένες απευθείας στο τσιμεντένιο πάτωμα, χώροι μαγειρέματος είχαν στηθεί προσωρινά και, το πιο αξιοσημείωτο, δεν υπήρχαν κατάλληλες τουαλέτες.

Η κα Μπιτς ρώτησε: «Για πόσα άτομα σκοπεύετε να νοικιάσετε τη βίλα; Αν υπάρχουν πολλά, θα πρέπει να νοικιάσετε ολόκληρη τη βίλα, με εμβαδόν 200-300 τετραγωνικά μέτρα, η τιμή κυμαίνεται μόνο από 6-8 εκατομμύρια VND/μήνα, μπορείτε να φιλοξενήσετε όσα άτομα θέλετε. Αν συμφωνείτε, ενημερώστε με για να επικοινωνήσω με τον ιδιοκτήτη.»

Οι περισσότεροι εργάτες προέρχονται από τις περιοχές Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang, κ.λπ. Ζουν συγκεντρωμένοι σε βίλες και καταστήματα, εργαζόμενοι ως καθαριστές, οικοδόμοι, μηχανικοί κ.λπ. κατά τη διάρκεια της ημέρας, συγκεντρώνονται στις βίλες των εκατομμυρίων δολαρίων τους, αλλά τους λείπουν πολλά πράγματα: ούτε ηλεκτρικό ρεύμα, ούτε καθαρό νερό, τουαλέτες που δεν λειτουργούν...

Οι πρόχειρες συνθήκες διαβίωσης σε μια βίλα ενός εκατομμυρίου δολαρίων ενός ελεύθερου εργάτη - Φωτογραφία από τον Ngoc Vu

Ο Le Khac Nam (από την επαρχία Thanh Hoa), ο οποίος διαμένει αυτή τη στιγμή σε μια βίλα στην περιοχή Hoang Mai, είπε: «Παράτησα το σχολείο στην 9η τάξη και ακολούθησα τον γείτονά μου εδώ για να εργαστώ ως εργάτης οικοδομών. Τώρα είμαι εργάτης οικοδομών. Αν δεν ήταν η υποστήριξη και η καθοδήγηση όλων, δεν ξέρω πού θα βρισκόμουν τώρα».

Τις τελευταίες μέρες, με τους μαθητές να βρίσκονται σε καλοκαιρινές διακοπές, πολλά παιδιά έχουν παραληφθεί από τους γονείς τους από τις πόλεις τους για να επισκεφθούν το Ανόι. Για πρώτη φορά, αυτά τα παιδιά μένουν σε βίλες εκατομμυρίων δολαρίων με τους γονείς τους. Η κα Le Thi Hai (από την επαρχία Nghe An) είπε: «Το παιδί μου ήταν σε καλοκαιρινές διακοπές και είπε ότι της έλειπαν οι γονείς της, οπότε το έφερα εδώ για να παίξει. Δεν υπάρχει κλιματισμός και μερικές νύχτες κάνει τόση ζέστη που δεν μπορούμε να κοιμηθούμε μέχρι αργά το βράδυ. Λυπάμαι το παιδί μου, αλλά δεν έχω άλλη επιλογή. Σκοπεύω να την αφήσω να μείνει για μία ή δύο εβδομάδες πριν την πάρω πίσω στην πόλη μας για να ζήσει με τους παππούδες της».

Η κα Hoang Thi Sy, η επικεφαλής σεφ που μαγειρεύει για περισσότερους από 30 εργαζόμενους, δήλωσε: «Τις τελευταίες μέρες, η περιοχή των κοιτώνων έχει γίνει πολύ πιο ζωντανή. Πέντε παιδιά έχουν μεγαλώσει από τους γονείς τους για να παίζουν. Κατά τη διάρκεια της ημέρας, μαγειρεύω και κάνω και μπέιμπι σίτερ. Το καλό είναι ότι, παρόλο που προέρχονται όλα από διαφορετικά μέρη, παίζουν μαζί πολύ αρμονικά και είναι ευγενικοί ο ένας με τον άλλον».

Σε ορισμένες αστικές περιοχές στις περιοχές Χόα Μπιν, Χα Ναμ, Κουάνγκ Νιν κ.λπ., υπάρχει μια κατάσταση όπου εργαζόμενοι με χαμηλό εισόδημα διαμένουν προσωρινά σε βίλες.

Τα καταστήματα εξακολουθούν να υπάρχουν, αν και όχι σε μεγάλο αριθμό. Όταν τους προσεγγίσαμε από δημοσιογραφική άποψη, αρνήθηκαν κατηγορηματικά να απαντήσουν ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, ζήτησαν προληπτικά να παραμείνουμε ανώνυμοι ή να μην φωτογραφηθούμε, επικαλούμενοι φόβους ότι ο ιδιοκτήτης ή ο κατασκευαστής δεν θα τους επέτρεπε να συνεχίσουν να ενοικιάζουν.

(Σημείωση: Τα ονόματα των χαρακτήρων σε αυτό το άρθρο έχουν αλλάξει για την προστασία του απορρήτου.)

Μάθημα 4: Βελτίωση του θεσμικού πλαισίου και επαναφορά των ακινήτων υψηλής ποιότητας στην πραγματική τους αξία.

Οι κατασκευαστές ακινήτων και οι επενδυτές πρέπει να θυσιάσουν μικρά, βραχυπρόθεσμα κέρδη για μακροπρόθεσμα οφέλη, να αναδιαρθρώσουν προληπτικά τις επιχειρήσεις τους, να επικεντρωθούν σε βασικά έργα, να μειώσουν το χρέος, να ελέγξουν αποτελεσματικά τα εταιρικά ομόλογα και να περιορίσουν την υπερβολική εξάρτηση από πιστωτικά ιδρύματα. Όσον αφορά τους ρυθμιστικούς φορείς, το Κράτος πρέπει να οριστικοποιήσει γρήγορα ένα ολοκληρωμένο νομικό πλαίσιο από το κεντρικό στο τοπικό επίπεδο και να ορίσει με σαφήνεια την κατανομή των διοικητικών εξουσιών, αποφεύγοντας τις επικαλυπτόμενες αρμοδιότητες και την έλλειψη συντονισμού, όπως συμβαίνει σήμερα.

Θυσία μικρών οφελών

Για τις επιχειρήσεις, το κέρδος είναι πάντα η ύψιστη προτεραιότητα και η θυσία βραχυπρόθεσμων κερδών για μακροπρόθεσμα συνολικά οφέλη είναι πράγματι μια πολύ δύσκολη επιλογή. Ωστόσο, για μια εταιρεία που ειδικεύεται σε ακίνητα υψηλής ποιότητας, απαιτείται θάρρος, διορατικότητα και ένα ορισμένο επίπεδο κατανόησης για να αντιμετωπίσει την ανάγκη να θυσιάσει μη κερδοφόρα ή χαμηλού κέρδους έργα, ενώ ταυτόχρονα αναδιαρθρώνει την επιχείρηση, μειώνει το χρέος και εστιάζει στις βασικές δραστηριότητες και τα έργα. Μόνο τότε μπορεί να θεωρηθεί μια σοφή απόφαση.

Ο κ. Dinh Van Nghi - Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου και Γενικός Διευθυντής της VinaPol Joint Stock Company - μιας εταιρείας με μακρά ιστορία στην ανάπτυξη έργων ακινήτων, δήλωσε ειλικρινά: Οι επιχειρήσεις ακινήτων θα πρέπει να εκμεταλλευτούν αυτή τη στιγμή για να επανεκτιμήσουν τον εαυτό τους, να αναδιαρθρώσουν τις δραστηριότητές τους, να μειώσουν το χρέος, να μειώσουν την εξάρτησή τους από τα πιστωτικά ιδρύματα, να διακόψουν με τόλμη έργα υψηλού κινδύνου και να αποφύγουν τις διάσπαρτες και κατακερματισμένες επενδύσεις. Θα πρέπει να αποφεύγουν να κυνηγούν την ποσότητα και την ταχεία ανάπτυξη, γιατί μόλις προκύψουν δυσκολίες, θα είναι πολύ αργά για να γυρίσουν πίσω.

Για τους επενδυτές, εκτός από το να έχουν χρήματα, είναι ζωτικής σημασίας να διερευνήσουν διεξοδικά τις νομικές πτυχές του ακινήτου στο οποίο σκοπεύουν να επενδύσουν ή να αγοράσουν για μακροχρόνια διαμονή. Αυτό δεν είναι δύσκολο, αλλά απαιτεί σοβαρή σκέψη για να αποφευχθεί η κατάσταση «κλειδώματος της πόρτας του στάβλου αφού το άλογο έχει φύγει». Στην πραγματικότητα, πολλά έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας, παρά το γεγονός ότι βρίσκονται υπό κατασκευή και έχουν ακόμη και κατοίκους, εξακολουθούν να μην διαθέτουν πλήρεις νομικές διαδικασίες και ολοκληρωμένες υποδομές. Αυτό οδηγεί σε καταστάσεις όπου οι βίλες και τα καταστήματα είναι ιδιόκτητα αλλά ακατοίκητα, μένουν εγκαταλελειμμένα και κατάφυτα με ζιζάνια, με αποτέλεσμα τη σπατάλη πόρων.

Οι εγχώριες επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να σφίξουν το ζωνάρι τους, να μειώσουν το χρέος, να μειώσουν την εξάρτησή τους από τα πιστωτικά ιδρύματα και να μειώσουν με τόλμη τα έργα υψηλού κινδύνου, αποφεύγοντας τις διάσπαρτες και κατακερματισμένες επενδύσεις - Εικόνα-εικόνα.

Οι τοπικές αρχές θα πρέπει επίσης να επιλέγουν προσεκτικά αξιόπιστους επενδυτές με ισχυρές οικονομικές δυνατότητες, αποφεύγοντας την τυφλή παρακολούθηση των τάσεων και αποτρέποντας την ανεξέλεγκτη, μη προγραμματισμένη ανάπτυξη ακινήτων υψηλής ποιότητας. Πρόκειται για μια λανθασμένη προσέγγιση που θα μπορούσε να οδηγήσει σε πολλές αρνητικές συνέπειες αργότερα. Επιπλέον, οι τοπικές αρχές πρέπει να ενισχύσουν την επιθεώρηση και την εποπτεία και να αντιμετωπίσουν ειλικρινά τις παραβιάσεις από τους επενδυτές, τις καθυστερήσεις, ακόμη και την ανάκληση έργων, αποτρέποντας τα εγκαταλελειμμένα έργα που σπαταλούν πόρους και οδηγούν σε απώλειες φόρων και τελών για το Κράτος.

Χρειάζεται το «χέρι » του Κράτους .

Στην πραγματικότητα, η αγορά ακινήτων γενικότερα, και ειδικότερα η αγορά ακινήτων υψηλής ποιότητας, παρουσιάζει εδώ και καιρό χαλαρή τιμολόγηση, ενώ οι φόροι και τα τέλη σε αυτόν τον τομέα παραμένουν χαμηλοί και δυσανάλογοι με τον ρυθμό ανάπτυξης της αγοράς. Αυτό έχει οδηγήσει σε εκτεταμένη κερδοσκοπία και πληθωρισμό τιμών, καθιστώντας δύσκολη την πρόσβαση σε στέγαση για όσους έχουν πραγματικές ανάγκες στέγασης. Για να μην αναφέρουμε την απόκλιση τιμών μεταξύ αστικών και αγροτικών περιοχών, ακόμη και σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι, το Χάι Φονγκ και η πόλη Χο Τσι Μινχ, υπάρχουν σημαντικές διαφορές τιμών. Ως εκ τούτου, πολλοί ειδικοί σε θέματα ακινήτων πιστεύουν ότι το Κράτος πρέπει να παρέμβει άμεσα στη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων, καθώς διαθέτει επί του παρόντος επαρκή νομικά εργαλεία για να το ελέγξει αυτό.

Σύμφωνα με πολλούς ειδικούς, η αγορά ακινήτων υψηλής ποιότητας αντιμετωπίζει συμφόρηση, η οποία οδηγεί σε ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, η οποία με τη σειρά της μειώνει τη δυναμική ανάπτυξης πολλών άλλων κλάδων. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να αναζωογονηθεί άμεσα η αγορά ακινήτων. Αυτό θα αυξήσει τη ροή εγχώριων και ξένων κεφαλαίων στον τομέα των ακινήτων, και οι συγχωνεύσεις και εξαγορές εταιρειών και έργων ακινήτων θα προχωρήσουν σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς... συμβάλλοντας έτσι στην οικονομική ανάπτυξη και δημιουργώντας ένα κυματοειδές αποτέλεσμα για την ανάπτυξη όλων των άλλων κλάδων.

"

Το ψήφισμα 18-NQ/TW της Κεντρικής Επιτροπής του Κομμουνιστικού Κόμματος του Βιετνάμ, με ημερομηνία 16 Ιουνίου 2022, ανέφερε: «Συνέχιση της καινοτομίας και της βελτίωσης των θεσμών και των πολιτικών, ενίσχυση της αποτελεσματικότητας και της αποδοτικότητας της διαχείρισης και χρήσης γης, δημιουργία δυναμικής για να καταστεί η χώρα μας μια ανεπτυγμένη χώρα υψηλού εισοδήματος», κάτι που αναμένεται να έχει ισχυρό πολύπλευρο αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων του Βιετνάμ την επόμενη περίοδο.

Από την άλλη πλευρά, οι διοικητικές διαδικασίες για την επίλυση ζητημάτων που σχετίζονται με τη γη για επιχειρήσεις που υλοποιούν έργα, αν και απλουστευμένες, εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν εμπόδια και καθυστερήσεις.

Αυτός ο φαύλος κύκλος επαναλαμβάνεται, από το ένα έργο στο άλλο, από τη μία επιχείρηση στην άλλη, χρόνο με το χρόνο... εξ ου και οι φράσεις «φόβος ανεπαρκούς νομικής βάσης» ή «αναμονή οδηγιών από ανωτέρους», με αποτέλεσμα τα επενδυτικά έργα να σταματούν και να μην υλοποιούνται, με αποτέλεσμα την αναποτελεσματική χρήση των κοινωνικών πόρων.

Όσον αφορά την υποστήριξη επενδυτικών κεφαλαίων, μια εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων (η οποία επιθύμησε να παραμείνει ανώνυμη) δήλωσε: «Επί του παρόντος, τα πιστωτικά ιδρύματα κάνουν πολύ καλή δουλειά στην αναβολή και παράταση των αποπληρωμών χρεών για τις επιχειρήσεις: Η κυβέρνηση έχει θέσει ως στόχο τη «χαλάρωση» των πιστωτικών ορίων για τα ακίνητα, αλλά κατά τη γνώμη μου, αυτό θα πρέπει να συνοδεύεται από τη διευκόλυνση της έκδοσης ομολόγων για τις επιχειρήσεις. Επί του παρόντος, δυσκολευόμαστε πολύ να έχουμε πρόσβαση σε τραπεζικά δάνεια. Ο φόβος έχει εξαπλωθεί ευρέως και κινδυνεύει να εξελιχθεί σε «κοινωνική ασθένεια».»

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Πηγή: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html