Η αγορά ακινήτων είναι επιλεκτική και πραγματικά ανταγωνιστική.

Μακροπρόθεσμα, οι τιμές των ακινήτων είναι απίθανο να μειωθούν σημαντικά παρά την παύση της «θερμής» ανάπτυξης. Η υψηλή ζήτηση για πραγματική στέγαση, η οικονομική ανάπτυξη, οι επενδύσεις σε υποδομές και το αυξανόμενο κόστος ανάπτυξης έργων δημιουργούν ένα νέο επίπεδο τιμών. Ωστόσο, η ζήτηση θα γίνει πιο επιλεκτική, αναγκάζοντας τόσο τους επενδυτές όσο και τους κατασκευαστές να προσαρμοστούν σε μια εξαιρετικά διαφοροποιημένη αγορά και υπό αυξανόμενη πίεση από τα επιτόκια και τους νομικούς παράγοντες.

Báo Đại biểu Nhân dân•26/01/2026

Η αγορά γίνεται ολοένα και πιο κατακερματισμένη.

Στοιχεία από τον Σύνδεσμο Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS) δείχνουν ότι το 2025, η αγορά θα δει περίπου 128.000 νέα προϊόντα να λανσάρονται. Αυτό είναι το υψηλότερο επίπεδο στην περίοδο 2019-2025 και πλησιάζει στην κορύφωση της προσφοράς. Ωστόσο, η αγορά δεν έχει ακόμη «σβήσει» πλήρως λόγω της συνεχιζόμενης ανισορροπίας στη δομή της προσφοράς, με σοβαρή έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης. Η πλειονότητα της νέας προσφοράς προέρχεται από την κατηγορία των πολυτελών διαμερισμάτων και των χαμηλών ορόφων υψηλής αξίας, με περίπου το 25% των διαμερισμάτων αξίας άνω των 100 εκατομμυρίων VND/m², να συγκεντρώνονται κυρίως σε λίγους μεγάλους κατασκευαστές.

Παρά την ραγδαία αύξηση της προσφοράς, οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να σημειώνουν νέα υψηλά. Πολλά έργα που ξεκίνησαν στις αρχές του 2025 έτυχαν θερμής υποδοχής χάρη στην αυξημένη ζήτηση για κατοικίες, σε συνδυασμό με τις θετικές μακροοικονομικές προσδοκίες, τις επενδύσεις σε υποδομές και τα επίμονα χαμηλά επιτόκια. Ορισμένα έργα σημείωσαν εξαντλήσεις, ενώ σημειώθηκαν ακόμη και περιπτώσεις υπερτιμολόγησης.

Η αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια φάση γνήσιας επιλογής και ανταγωνισμού. Φωτογραφία: An Hieu

Ωστόσο, από τα τέλη του 2025, η αγορά άρχισε να αλλάζει σημαντικά. Καθώς η προσφορά αυξήθηκε σε όλους τους τομείς, οι αγοραστές είχαν περισσότερες επιλογές και η ρευστότητα δεν ήταν πλέον ομοιόμορφα κατανεμημένη. Στο πλαίσιο των αυξανόμενων επιτοκίων, σταδιακά εμφανίστηκε οικονομική πίεση, ειδικά για τους επενδυτές που χρησιμοποιούν υψηλή μόχλευση, αναμένουν βραχυπρόθεσμα κέρδη και συμμετέχουν στην αγορά σε περιόδους ραγδαίων αυξήσεων των τιμών.

Σύμφωνα με το VARS, η διαφοροποίηση της αγοράς συνδέεται με θεμελιώδεις αλλαγές στον χώρο ανάπτυξης. Οι αυξημένες επενδύσεις σε υποδομές μεταφορών, όπως αυτοκινητόδρομοι ταχείας κυκλοφορίας, περιφερειακοί δρόμοι και διαπεριφερειακές αρτηρίες, έχουν επεκτείνει τις αστικές περιοχές, έχουν μειώσει τους χρόνους μετακίνησης και έχουν διευκολύνει τη μετεγκατάσταση έργων σε προαστιακές και περιφερειακές πόλεις - περιοχές με άφθονη γη και πιο κατάλληλα επίπεδα τιμών. Μόνο το 2025, η χώρα θα ξεκινήσει και θα εγκαινιάσει 564 έργα μεταφορών με συνολική επένδυση άνω των 5,14 τρισεκατομμυρίων VND, εκ των οποίων τα ιδιωτικά κεφάλαια αντιπροσωπεύουν σχεδόν το 75%.

Παράλληλα με την ανάπτυξη υποδομών, η άρση των νομικών εμποδίων έχει καταστεί κρίσιμη κινητήρια δύναμη για τη βελτίωση της προσφοράς. Περίπου 1.000 έργα έχουν αντιμετωπίσει δυσκολίες και έχουν συνεχιστεί. Πολλά νέα έργα μεγάλης κλίμακας έχουν επίσης εγκριθεί και προχωρούν με ταχείς ρυθμούς για να αποφευχθεί ο κίνδυνος αναδασμού βάσει των νέων κανονισμών.

Με μια εκτεταμένη αύξηση της προσφοράς, η αγορά εισέρχεται σε μια φάση γνήσιου ανταγωνισμού. Οι τιμές των ακινήτων, ιδίως στις μεγάλες πόλεις, έχουν αυξηθεί σημαντικά σε σχέση με το μέσο εισόδημα, μειώνοντας το πλήθος των συμμετεχόντων. Οι αγοραστές που αναζητούν ένα μέρος για να ζήσουν αναγκάζονται να έχουν μια σταθερή οικονομική βάση και ένα μακροπρόθεσμο όραμα. Οι επενδυτές δυσκολεύονται επίσης να επιτύχουν γρήγορα κέρδη όπως πριν. Οι βραχυπρόθεσμες κερδοσκοπικές στρατηγικές που βασίζονται σε μη επαληθευμένες πληροφορίες και στη νοοτροπία της αγέλης είναι ολοένα και πιο επικίνδυνες, ειδικά καθώς τα δεδομένα της αγοράς γίνονται πιο διαφανή.

Σε αυτό το νέο πλαίσιο, οι επενδυτές πρέπει να στραφούν σε μια επιλεκτική νοοτροπία, δίνοντας προτεραιότητα στην πραγματική αξία, το δυναμικό αξιοποίησης, τη ρευστότητα και τη διαχείριση κινδύνου. Οι επενδυτές που χρησιμοποιούν υψηλή μόχλευση και δεν διαθέτουν μακροπρόθεσμες στρατηγικές θα εξαλειφθούν σταδιακά από την αγορά. Για τις επιχειρήσεις, η φήμη, η οικονομική ικανότητα, το διαφανές νομικό πλαίσιο και η δέσμευση για τήρηση προθεσμιών καθίστανται βασικά ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα, αποτελώντας τα θεμέλια για βιώσιμη ανάπτυξη μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα.

Ο ρόλος των κυβερνητικών φορέων είναι «κλειδί».

Μακροπρόθεσμα, η VARS πιστεύει ότι οι τιμές των ακινήτων είναι απίθανο να μειωθούν σημαντικά, αν και δεν θα παρουσιάζουν πλέον «έντονες» αυξήσεις. Η ζήτηση για κατοικίες παραμένει υψηλή, η οικονομία συνεχίζει να αναπτύσσεται, οι επενδύσεις σε υποδομές συνεχίζουν να επεκτείνονται, ενώ το κόστος ανάπτυξης έργων, ιδίως οι οικονομικές υποχρεώσεις που σχετίζονται με τη γη σύμφωνα με τον νέο τιμοκατάλογο γης, αυξάνονται, δημιουργώντας ένα νέο επίπεδο τιμών για την αγορά.

Ωστόσο, η ζήτηση θα είναι ιδιαίτερα επιλεκτική. Έργα με τιμές πώλησης που υπερβαίνουν κατά πολύ την πραγματική τους αξία, τοποθεσίες με κακή διασύνδεση, ελλιπή νομική τεκμηρίωση ή έργα ακατάλληλα για τις πραγματικές ανάγκες διαβίωσης κινδυνεύουν να «παγώσουν» οι συναλλαγές τους, ακόμη και αν το συνολικό επίπεδο τιμών συνεχίσει να έχει ανοδική τάση.

Συνολικά, ο τομέας των ακινήτων στην κεντρική περιοχή προβλέπεται να διατηρήσει υψηλές τιμές και σταθερή ετήσια ανάπτυξη λόγω της σχεδόν πλήρους έλλειψης νέας προσφοράς, της ολοένα και πιο σπάνιας γης και της εστίασης στον τομέα των πολυτελών ακινήτων. Ωστόσο, αυτή η σταθερότητα είναι βιώσιμη μόνο εάν η αγορά των προαστίων λειτουργεί υγιής, διότι εάν η ρευστότητα στις προαστιακές περιοχές μειωθεί απότομα, οι επενδυτές ενδέχεται να αναγκαστούν να πουλήσουν ακίνητα στο κέντρο για να διαχειριστούν τη ταμειακή ροή.

Παρά τα θετικά σημάδια, η αγορά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλές προκλήσεις που πρέπει να αντιμετωπιστούν. Η VARS τονίζει τον κρίσιμο ρόλο των κρατικών φορέων διαχείρισης, τονίζοντας την ανάγκη βελτίωσης της ικανότητας των τοπικών υπαλλήλων διαχείρισης. Παρόλο που οι τρεις νόμοι για τη γη, τη στέγαση και τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων έχουν θεσπιστεί και προσαρμοστεί ώστε να ταιριάζουν στην πρακτική πραγματικότητα, η εφαρμογή σε πολλές περιοχές παραμένει αργή λόγω έλλειψης εξειδικευμένου και έμπειρου προσωπικού, αναγκάζοντας τις επιχειρήσεις να περιμένουν και αυξάνοντας το κόστος.

Το ζήτημα των πινάκων τιμών γης και των συντελεστών προσαρμογής αποτελεί σημαντικό εμπόδιο. Οι νέοι πίνακες τιμών γης έχουν οδηγήσει σε πολύ υψηλές τιμές γης, ενώ πολλές περιοχές εξακολουθούν να περιμένουν την έκδοση των συντελεστών προσαρμογής. Η VARS πιστεύει ότι είναι απαραίτητο να εκδοθούν άμεσα συντελεστές προσαρμογής σε λογικό επίπεδο, κάτω από 1 για τις νεοαναπτυγμένες περιοχές, προκειμένου να ενθαρρυνθούν οι επιχειρήσεις να αναπτύξουν έργα.

Επιπλέον, η εκχέρσωση εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλά εμπόδια λόγω έλλειψης αποφασιστικότητας σε ορισμένες τοποθεσίες· απαιτούνται πιο συγκεκριμένες και ενιαίες κατευθυντήριες γραμμές για την επιτάχυνση της διαδικασίας.

Όσον αφορά τα επιτόκια, έχουν υπάρξει ενδείξεις ραγδαίων αυξήσεων σε σύντομο χρονικό διάστημα, ασκώντας πιέσεις τόσο στις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων όσο και στους αγοραστές κατοικιών. «Ο έλεγχος της πίστωσης ακινήτων πρέπει να εφαρμόζεται με προσοχή και επιλεκτικότητα, ώστε να περιορίζονται οι κίνδυνοι για το σύστημα χωρίς να προκαλούνται κραδασμοί στην αγορά και στις ροές κεφαλαίων ανάπτυξης. Διότι, εάν τα επιτόκια είναι πολύ υψηλά, όχι μόνο η αγορά ακινήτων, αλλά και η οικονομία στο σύνολό της, διατρέχουν τον κίνδυνο αρνητικών επιπτώσεων», τόνισε η VARS.

Η αγορά ακινήτων είναι επιλεκτική και πραγματικά ανταγωνιστική.

Σχόλιο (0)

Truyền nghề cho trẻ khuyết tật

Ζήστε την εμπειρία του Βιετναμέζικου Τετ (Σεληνιακή Πρωτοχρονιά)

Yêu gian hàng Việt Nam