Η αγορά ακινήτων είναι «περίεργη», τι προτείνουν οι ειδικοί;

Σύμφωνα με τους ειδικούς, ένα αξιοσημείωτο σημείο στην τρέχουσα αγορά ακινήτων είναι ότι η πλειονότητα των συναλλαγών προέρχεται από επενδυτές και όχι από πραγματικούς αγοραστές.

Σύμφωνα με την έκθεση του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, όσον αφορά την κατάσταση των συναλλαγών, κατά τους πρώτους 9 μήνες του 2025, το ποσοστό απορρόφησης της αγοράς έφτασε σε πολύ θετικό επίπεδο - σχεδόν 70%, που αντιστοιχεί σε περίπου 60.000 συναλλαγές, διπλάσιο από την ίδια περίοδο πέρυσι.

Αλλά η πραγματικότητα είναι ότι, παρόλο που η πραγματική ζήτηση εξακολουθεί να αντιπροσωπεύει ένα μεγάλο ποσοστό, οι εξελίξεις στην αγορά καθοδηγούνται από περισσότερες ταμειακές ροές επενδύσεων, επειδή οι τιμές των ακινήτων βρίσκονται σε πολύ υψηλό επίπεδο.

Εξηγώντας αυτή την πραγματικότητα, σύμφωνα με τον κ. Nguyen Van Dinh - Αντιπρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ - στο πλαίσιο της αυξανόμενης πληθωριστικής πίεσης και της ανάπτυξης υποδομών, πολλοί επενδυτές θεωρούν τα ακίνητα ως ασφαλές καταφύγιο και ένα αποτελεσματικό εργαλείο κερδοφορίας.

Η ταμειακή ροή των επενδύσεων επικεντρώνεται επί του παρόντος κυρίως σε προϊόντα που εξυπηρετούν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες - προϊόντα με καλό ενοικιακό δυναμικό και σαφές δυναμικό αύξησης της τιμής. Αυτοί είναι οι κύριοι παράγοντες που παρακινούν την απόφαση των επενδυτών να «επενδύσουν».

« Η πλειονότητα των συναλλαγών στην αγορά σήμερα προέρχεται από τη δεύτερη ομάδα αγοραστών ακινήτων - δηλαδή, εκείνους που αγοράζουν για επένδυση, όχι για να ζήσουν. Αυτό δείχνει ότι οι δραστηριότητες αγοράς και πώλησης καθοδηγούνται κυρίως από τις ταμειακές ροές των επενδύσεων, ενώ η πραγματική ζήτηση κατοικιών εξακολουθεί να αντιμετωπίζει δυσκολίες, επειδή οι τρέχουσες τιμές είναι πολύ πέρα ​​από την προσιτή τιμή της πλειοψηφίας των ανθρώπων », δήλωσε ο κ. Dinh.

Οι περισσότερες συναλλαγές στην αγορά ακινήτων πραγματοποιούνται επί του παρόντος από επενδυτές. (Εικονογράφηση φωτογραφίας: Minh Duc).

Ο κ. Vo Huynh Tuan Kiet, Διευθυντής του Τμήματος Στέγασης της CBRE Βιετνάμ, δήλωσε επίσης ότι η νέα προσφορά στο κέντρο της πόλης Χο Τσι Μινχ (πρώην Χο Τσι Μινχ) λειτουργεί προς το παρόν προς την εξυπηρέτηση επενδυτικών αναγκών και όχι πραγματικών οικιστικών αναγκών. Οι περισσότεροι επενδυτές αποφασίζουν ότι οι αγοραστές δεν θα διαμείνουν στο ακίνητο, αλλά απλώς θα το κρατήσουν ή θα το ενοικιάσουν, επομένως το προϊόν τοποθετείται υψηλότερα για μεγιστοποίηση των κερδών.

« Με το τρέχον επίπεδο τιμών, η ταμειακή ροή στην αγορά κυκλοφορεί σχεδόν μόνο μεταξύ των επενδυτών, ενώ η πρόσβαση στους αγοραστές κατοικιών είναι πολύ δύσκολη », σχολίασε ο κ. Kiet.

Τα στοιχεία του ομίλου DKRA δείχνουν επίσης μια παρόμοια τάση. Σε περισσότερες από 2.000 συναλλαγές που καταγράφηκαν τους πρώτους 9 μήνες του έτους, οι αγοραστές κατοικιών αντιπροσώπευαν μόνο περίπου το 30%, ενώ το υπόλοιπο 70% ήταν επενδυτές. Η ομάδα των επενδυτών έχει ισχυρότερο οικονομικό δυναμικό, πρόθυμη να πληρώσει υψηλές τιμές εάν δει μια ευκαιρία κέρδους, ενώ οι πραγματικοί αγοραστές κατοικιών - με προϋπολογισμό 1-2 δισεκατομμυρίων VND, δύσκολα μπορούν να έχουν πρόσβαση σε διαμερίσματα αξίας 4-5 δισεκατομμυρίων VND ή και περισσότερο.

Η κα. Pham Thi Mien, Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Ινστιτούτου Έρευνας και Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS IRE), δήλωσε επίσης ότι οι περισσότερες συναλλαγές στην πρωτογενή αγορά προέρχονται από τη ζήτηση της ομάδας ανθρώπων που κατέχουν πολλά ακίνητα. Επιπλέον, πολλά έργα έχουν καλά ποσοστά απορρόφησης χάρη στο ότι «ακολουθούν το κύμα των μεγάλων έργων» και επωφελούνται από τις τοπικές συγχωνεύσεις.

Σύμφωνα με την κα Mien, οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να αυξάνονται βραχυπρόθεσμα, επειδή οι προσδοκίες των επενδυτών για κέρδη παραμένουν υψηλές. Ένας μεγάλος αριθμός επενδυτών εξακολουθεί να «ζει καλά» και δεν δέχεται πιέσεις από χρηματοοικονομική μόχλευση. Επομένως, δεν έχουν κανένα λόγο να προσαρμόσουν τις τιμές πώλησης.

« Στο πλαίσιο της διατήρησης των επιτοκίων σε χαμηλά επίπεδα, της συνεχιζόμενης διοχέτευσης φθηνών ταμειακών ροών στην αγορά, της εφαρμογής πολιτικών για την προώθηση των δημόσιων επενδύσεων με έντονη δράση και της περιορισμένης προσφοράς κατοικιών μεσαίας και οικονομικά προσιτής τιμής, οι επενδυτές εξακολουθούν να πιστεύουν ότι οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να αυξάνονται », εκτίμησε η κα Mien.

Κος Le Dinh Chung - ειδικός ακίνητα σχολίασε επίσης ότι πρόσφατα η προσφορά διαμερισμάτων αφορούσε κυρίως την πολυτελή κατηγορία. Η μέση τιμή διαμερισμάτων είναι σήμερα περίπου 80 εκατομμύρια VND/τ.μ. Πολλά νέα έργα έχουν πρόσφατα τεθεί προς πώληση σε τιμές άνω των 100 εκατομμυρίων VND/τ.μ.

Με τις τρέχουσες τιμές κατοικιών, οι απλοί εργαζόμενοι, ακόμη και με μισθό 30 εκατομμυρίων VND/μήνα, δεν έχουν σχεδόν καμία πιθανότητα να αποκτήσουν σπίτι. Όσοι μπορούν να αγοράσουν στην τιμή των 70-100 εκατομμυρίων VND/τ.μ. είναι κυρίως επενδυτές, κερδοσκόποι και μια ομάδα ανθρώπων με εξαιρετικά υψηλά εισοδήματα, όπως οι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων.

Εξηγώντας τον λόγο για τον οποίο η τάση κερδοσκοπικής αγοράς ακινήτων στο Βιετνάμ είναι τόσο υψηλή, ο κ. Nguyen Quoc Anh - Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της εταιρείας PropertyGuru Vietnam, δήλωσε ότι αυτό οφείλεται εν μέρει στο επενδυτικό κανάλι Αυτό είναι «εύκολο στην αγορά και εύκολο στην πώληση», έχει καλή ρευστότητα και υψηλότερα κέρδη από άλλα κανάλια όπως ο χρυσός, οι μετοχές ή οι τράπεζες. Οι αποδόσεις των επενδύσεων σε ακίνητα είναι από τις καλύτερες στο Βιετνάμ τα τελευταία 10 χρόνια, φτάνοντας το 197% για τα διαμερίσματα και το 137% για τη γη.

Ένας άλλος λόγος είναι ότι η πολιτική φορολόγησης ακινήτων στο Βιετνάμ είναι χαμηλότερη και πιο ανοιχτή από ό,τι σε πολλές χώρες της περιοχής, χωρίς κυρώσεις κατά της κερδοσκοπίας και της εγκατάλειψης γαιών.

Ο κ. Nguyen Quoc Anh ανέφερε ότι σήμερα στον κόσμο υπάρχουν 5 βασικοί φόροι για τα ακίνητα: φόρος ιδιοκτησίας, φόρος εισοδήματος, φόρος ταξινόμησης, φόρος κενής θέσης (φόρος που εφαρμόζεται σε ακίνητα που δεν χρησιμοποιούνται για μεγάλο χρονικό διάστημα) και φόρος ανάπτυξης (ανάπτυξη υποδομών, υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, σε περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο). Κατά μέσο όρο, ο φόρος ιδιοκτησίας κατοικίας σε πολλές χώρες κυμαίνεται από 0,3-20%, ο φόρος ταξινόμησης είναι 2-6% και ο φόρος εισοδήματος είναι από 14-45%. Ορισμένες χώρες φορολογούν τα κενά ακίνητα από 12-20% και τον φόρο ανάπτυξης από 1-3%.

Στο Βιετνάμ, οι αγοραστές κατοικιών πρέπει επί του παρόντος να πληρώσουν μόνο τους τρεις πρώτους φόρους: φόρο εισοδήματος (2-5%), φόρο ακίνητης περιουσίας (0,03-0,2%) και φόρο ταξινόμησης (0,5%). « Οι χαμηλοί φόροι διευκολύνουν τους αγοραστές να επενδύσουν σε «εναλλαγή» ακινήτων, αγοράζοντας αυτό το ακίνητο σήμερα και πουλώντας ένα άλλο αύριο », είπε.

Προειδοποίηση για κίνδυνο «φούσκας»

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Van Dinh, όταν υπάρχουν όλο και λιγότεροι αγοραστές κατοικιών, η αγορά χάνει την ισορροπία προσφοράς-ζήτησης, οι τιμές ωθούνται προς τα πάνω αλλά δεν συνδέονται με την πραγματική ζήτηση, κάτι που μπορεί εύκολα να οδηγήσει σε κινδύνους φούσκας.

Μια αγορά με πάρα πολλούς συμμετέχοντες, επενδυτές, θα είναι ευάλωτη στον πληθωρισμό τιμών. (Εικονογράφηση: Minh Duc).

« Χωρίς έγκαιρη πολιτική παρέμβαση, η στέγαση σε μεγάλες αστικές περιοχές θα καθίσταται ολοένα και πιο απρόσιτη για τους εργαζόμενους », δήλωσε ο κ. Ντιν.

Ο οικονομολόγος Dinh The Hien τόνισε επίσης ότι είναι απαραίτητο να επαναφέρουμε την αγορά στην πραγματική της φύση, που είναι η εξυπηρέτηση των στεγαστικών αναγκών της πλειοψηφίας. Όταν κυριαρχούν οι βραχυπρόθεσμες επενδύσεις, τα διαμερίσματα δεν είναι πλέον μέρος για να ζει κανείς, αλλά γίνονται εργαλείο για την πραγματοποίηση κέρδους, ωθώντας συνεχώς τις τιμές προς τα πάνω και προκαλώντας κοινωνικές συνέπειες. Συνέστησε στο κράτος να συμπληρώσει σύντομα την προσφορά μεσαίας και οικονομικά προσιτής στέγασης για να εξισορροπήσει τη δομή της αγοράς.

Ο κ. Nguyen Quang Huy - Διευθύνων Σύμβουλος της Σχολής Χρηματοοικονομικών και Τραπεζικών Εργασιών (Πανεπιστήμιο Nguyen Trai) - εκτίμησε: Όταν τα κεφάλαια εισρέουν σε ακίνητα, η αξία αυτού του περιουσιακού στοιχείου αυξάνεται ταχύτερα από την παραγωγικότητα της εργασίας και την αύξηση του εισοδήματος, δημιουργώντας ένα ολοένα και μεγαλύτερο χάσμα μεταξύ των τιμών των κατοικιών και της ικανότητας πληρωμής των ανθρώπων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα η αγορά να τείνει να λειτουργεί με βάση τις προσδοκίες για αυξήσεις τιμών αντί για την πραγματική ζήτηση, καθιστώντας τη ρευστότητα μη βιώσιμη και αυξάνοντας τους κινδύνους φούσκας.

Καθώς οι συναλλαγές καθοδηγούνται σε μεγάλο βαθμό από τους επενδυτές, οι αγορές γίνονται πιο ευαίσθητες στις αλλαγές πολιτικής. Μια μικρή προσαρμογή στην πίστωση, τα επιτόκια ή το κλίμα μπορεί να πυροδοτήσει μια αλυσιδωτή αντίδραση, οδηγώντας σε επιβράδυνση ή τοπική διόρθωση. Αυτός ο κίνδυνος επηρεάζει όχι μόνο την κερδοσκοπική ομάδα, αλλά μπορεί επίσης να εξαπλωθεί στο χρηματοπιστωτικό σύστημα, τις επιχειρήσεις και την οικονομία στο σύνολό της, εάν δεν ελεγχθεί προσεκτικά.

« Επομένως, τα δραστικά μέτρα της κυβέρνησης για την αναχαίτιση της αύξησης των τιμών αποτελούν τη σωστή και στρατηγική κίνηση, με στόχο τη μακροπρόθεσμη σταθερότητα », τόνισε ο κ. Χούι.

Πηγή: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html