Επειδή η γη αποτελεί ειδικό περιουσιακό στοιχείο, η μεταβίβαση των δικαιωμάτων χρήσης γης πρέπει να συμμορφώνεται με τους κανονισμούς της νομοθεσίας περί γης και τις διαδικασίες συμβολαιογραφικής επικύρωσης. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο υπάρχει διαφορά μεταξύ της εγκυρότητας της σύμβασης μεταβίβασης και της εγκυρότητας της μεταβίβασης των δικαιωμάτων χρήσης γης.
Συνήφθη σύμβαση χωρίς να είναι γνωστό εάν έχει τεθεί σε ισχύ.
Χρειαζόμενη επειγόντως ένα μεγάλο χρηματικό ποσό για την εξόφληση χρεών, η κα PTG και ο σύζυγός της (κάτοικοι της κοινότητας Dong Tam, επαρχία Dong Nai ) υπέγραψαν σύμβαση μεταβίβασης με τον κ. HVB (κάτοικο της κοινότητας Tan Loi, επαρχία Dong Nai) για 4 sao (περίπου 0,4 εκτάρια) γης φυτεμένης με πολυετείς καλλιέργειες (με πιστοποιητικό ιδιοκτησίας γης) για 800 εκατομμύρια VND. Επειδή ο κ. HVB δεν είχε αρκετά χρήματα για να πληρώσει αμέσως, κατέβαλε μόνο 100 εκατομμύρια VND και δεσμεύτηκε να καταβάλει το πλήρες ποσό ένα μήνα αργότερα. Στη συνέχεια, και τα δύο μέρη πήγαν στο πλησιέστερο συμβολαιογραφικό γραφείο για να επικυρώσουν τη σύμβαση.
 |
| Δικηγόροι του Δικηγορικού Συλλόγου της επαρχίας Ντονγκ Νάι παρείχαν νομικές συμβουλές σε κατοίκους της κοινότητας Ντονγκ Ταμ τον Αύγουστο του 2025. Φωτογραφία: Ντόαν Φου |
Μετά από ένα μήνα, ο κ. HVB δεν είχε ακόμη εκπληρώσει τη δέσμευσή του. Ως εκ τούτου, η κα PTG και ο σύζυγός της αποφάσισαν να μην του μεταβιβάσουν πλέον τη γη και αντ' αυτού σύναψαν συμβολαιογραφικό συμβόλαιο μεταβίβασης με κάποιον άλλο. Επειδή δεν μπόρεσε να αγοράσει τη γη από την κα PTG και τον σύζυγό της επειδή κάποιος άλλος του την «άρπαξε», ο κ. HVB τους αντιμετώπισε για να απαιτήσει την επιστροφή της προκαταβολής του. Εάν η κα PTG και ο σύζυγός της δεν επέστρεφαν την προκαταβολή, απείλησε να προσλάβει δικηγόρο για να μηνύσει και να εμποδίσει τη συναλλαγή μεταξύ αυτών και του άλλου μέρους.
Για να αποφευχθούν περαιτέρω επιπλοκές, η κα PTG και ο σύζυγός της συμφώνησαν να επιστρέψουν την προκαταβολή των 100 εκατομμυρίων VND στον κ. HVB. Ωστόσο, εξακολουθούν να θέλουν να μάθουν: Από τις συμβάσεις για τη μεταβίβαση 4 sao (περίπου 1.200 τετραγωνικών μέτρων) γης μεταξύ αυτών και του κ. HVB, και μεταξύ αυτών και του επόμενου εκδοχέα, ποια σύμβαση είναι πλέον έγκυρη και ποια όχι;
Επειδή πολλοί άνθρωποι δεν γνωρίζουν πότε τίθενται σε ισχύ οι συμβάσεις μεταβίβασης γης και τη διαφορά μεταξύ της ημερομηνίας έναρξης ισχύος μιας σύμβασης μεταβίβασης γης και της ημερομηνίας έναρξης ισχύος της μεταβίβασης των δικαιωμάτων χρήσης γης, συχνά αντιμετωπίζουν δυσκολίες όταν προσπαθούν να τερματίσουν τη σύμβαση. Για παράδειγμα, η περίπτωση του κ. DVR (που κατοικεί στην κοινότητα Gia Kiem, στην επαρχία Dong Nai).
Ο κ. DVR δήλωσε: Αφού συμφώνησε για την τιμή, συνέταξε σύμβαση για τη μεταβίβαση 150 τετραγωνικών μέτρων οικιστικής γης με πιστοποιητικό τίτλου ιδιοκτησίας στην κα NTD (κάτοικος της περιφέρειας Bien Hoa, στην επαρχία Dong Nai). Και τα δύο μέρη υπέγραψαν μόνο τη σύμβαση, η οποία στη συνέχεια επικυρώθηκε από συμβολαιογράφο. Ωστόσο, μετά την προθεσμία που οριζόταν στη σύμβαση, η κα NTD δεν είχε ακόμη αρκετά χρήματα για να τον πληρώσει. Ως εκ τούτου, δεν προχώρησε στη μεταβίβαση της κυριότητας στην κα NTD.
Ο κ. DVR θέλει να μάθει εάν η σύμβαση μεταβίβασης μεταξύ αυτού και της κας NTD έχει τεθεί σε ισχύ και εάν έχει το δικαίωμα να ακυρώσει τη σύμβαση εάν η κα NTD απουσιάζει κατά την ημέρα της πληρωμής και των διαδικασιών μεταβίβασης της κυριότητας;
Η σύμβαση τίθεται σε ισχύ από την ημερομηνία υπογραφής ή επικύρωσης από συμβολαιογράφο;
Το άρθρο 401 του Αστικού Κώδικα του 2015 ορίζει ότι μια νόμιμα συναφθείσα σύμβαση παράγει αποτελέσματα από τη στιγμή της σύναψής της. Από τη στιγμή που η σύμβαση αρχίζει να παράγει αποτελέσματα, τα μέρη οφείλουν να εκπληρώνουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους έναντι των άλλων, όπως έχουν συμφωνηθεί.
Ταυτόχρονα, τα άρθρα 500 έως 503 του Αστικού Κώδικα του 2015 ορίζουν ότι μια σύμβαση για δικαιώματα χρήσης γης είναι μια συμφωνία μεταξύ των μερών, με την οποία ο χρήστης γης μεταβιβάζει τα δικαιώματα χρήσης γης στο άλλο μέρος σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης· το άλλο μέρος ασκεί τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση με τον χρήστη γης. Το περιεχόμενο της σύμβασης για τα δικαιώματα χρήσης γης δεν πρέπει να έρχεται σε αντίθεση με τους κανονισμούς για τον σκοπό της χρήσης γης, τη διάρκεια χρήσης γης, τον χωροταξικό σχεδιασμό, τα σχέδια χρήσης γης και άλλα δικαιώματα και υποχρεώσεις όπως ορίζονται από το νόμο περί γης και άλλους σχετικούς νόμους.
Οι συμβάσεις που αφορούν δικαιώματα χρήσης γης πρέπει να είναι γραπτές σε μορφή σύμφωνη με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα του 2015, του περί Γης νόμου και άλλων σχετικών νόμων. Η εκτέλεση συμβάσεων δικαιωμάτων χρήσης γης πρέπει να ακολουθεί τις σωστές διαδικασίες, όπως ορίζονται από το έγγειο δίκαιο και άλλους σχετικούς νόμους. Η μεταβίβαση των δικαιωμάτων χρήσης γης τίθεται σε ισχύ από τη στιγμή της καταχώρισης, όπως ορίζεται στον περί Γης νόμο.
«Η σύμβαση μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης ισχύει κατά τη στιγμή της συμβολαιογραφικής επικύρωσης. Η μεταβίβαση των δικαιωμάτων χρήσης γης ισχύει από τη στιγμή της καταχώρισης των αλλαγών σύμφωνα με τους κανονισμούς της έγγειας νομοθεσίας.»
Δικηγόρος NGUYEN DUC, Δικηγορικός Σύλλογος Επαρχίας Dong Nai.
Επιπλέον, το Άρθρο 6 του Νόμου περί Συμβολαιογραφίας του 2024 ορίζει σαφώς ότι ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο τίθεται σε ισχύ από τη στιγμή που υπογράφεται από τον συμβολαιογράφο και σφραγίζεται από τον οργανισμό συμβολαιογραφικού γραφείου. Ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο είναι νομικά δεσμευτικό για τα εμπλεκόμενα μέρη και χρησιμεύει ως βάση για να ζητήσουν από τα μέρη από την αρμόδια κρατική υπηρεσία να διεκπεραιώσει τις διαδικασίες που σχετίζονται με την συμβολαιογραφική συναλλαγή.
Ο δικηγόρος Nguyen Duc (Δικηγορικός Σύλλογος της Επαρχίας Dong Nai) δήλωσε: Με βάση τους προαναφερθέντες κανονισμούς, η σύμβαση μεταβίβασης 4 sao (περίπου 1000 τετραγωνικών μέτρων) γης μεταξύ της κας PTG και του συζύγου της και του κ. HVB δεν έχει ακόμη τεθεί σε ισχύ επειδή δεν συμμορφώνεται με τις τυπικές απαιτήσεις (δεν έχει επικυρωθεί ή κυρωθεί από συμβολαιογράφο). Ωστόσο, η σύμβαση που συνήφθη μεταξύ του ζευγαριού και ενός επόμενου μέρους τίθεται σε ισχύ από τη στιγμή της συμβολαιογραφικής επικύρωσης. Το ζήτημα του αιτήματος του κ. HVB για την επιστροφή της εγγύησης, στην οποία συμφώνησε το ζευγάρι, δεν σχετίζεται με το εάν η σύμβαση μεταβίβασης γης είναι νομικά έγκυρη ή όχι.
Όσον αφορά την υπόθεση του κ. DVR: Η σύμβαση μεταβίβασης μεταξύ αυτού και της κας NTD είναι έγκυρη. Ωστόσο, επειδή η κα NTD δεν εκπλήρωσε τις υποχρεώσεις της όπως ορίζονται στη σύμβαση, έχει το δικαίωμα να ζητήσει την ακύρωσή της. Η ακύρωση συμβολαιογραφικής σύμβασης απαιτεί τις ακόλουθες προϋποθέσεις: Πρέπει να υπάρχει γραπτή συμφωνία ή δέσμευση από όλα τα εμπλεκόμενα μέρη στη σύμβαση. Επιπλέον, η συμβολαιογραφική επικύρωση της ακύρωσης πρέπει να γίνει από το ίδιο συμβολαιογραφικό γραφείο που είχε προηγουμένως επικυρώσει τη σύμβαση και από συμβολαιογράφο.
Εάν η συμβολαιογραφική σύμβαση δεν μπορεί να ακυρωθεί σε συμβολαιογραφικό γραφείο, ο κ. DVR έχει το δικαίωμα να καταθέσει αγωγή, ζητώντας από το δικαστήριο να ακυρώσει τη σύμβαση με το σκεπτικό ότι η κα NTD έχει παραβιάσει σοβαρά τις συμβατικές της υποχρεώσεις και δεν έχει εκπληρώσει τις δεσμεύσεις που αναφέρονται στη σύμβαση.
Ντόαν Φου
Πηγή: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/
Σχόλιο (0)