Χρόνος έναρξης ισχύος των συναλλαγών γης

Επιτρέπεται η μεταβίβαση γης με πιστοποιητικό δικαιώματος χρήσης γης (SDD, γνωστό και ως κόκκινο βιβλίο) που δεν τελεί υπό αμφισβήτηση, εκτέλεση δικαστικής απόφασης, κατάσχεση κ.λπ.

Επειδή η γη αποτελεί ειδικό περιουσιακό στοιχείο, η μεταβίβαση των δικαιωμάτων χρήσης γης πρέπει να συμμορφώνεται με τις διατάξεις του έγγειου δικαίου και της συμβολαιογραφικής επικύρωσης. Γι' αυτό υπάρχει διαφορά μεταξύ της εγκυρότητας της σύμβασης μεταβίβασης και της εγκυρότητας της μεταβίβασης των δικαιωμάτων χρήσης γης.

Υπέγραψα συμβόλαιο αλλά δεν ξέρω αν ισχύει ακόμα

Χρειαζόμενη επειγόντως ένα μεγάλο χρηματικό ποσό για την εξόφληση χρεών, η κα PTG (κάτοικος της κοινότητας Dong Tam, επαρχίας Dong Nai ) και ο σύζυγός της σύναψαν σύμβαση για τη μεταβίβαση στον κ. HVB (κάτοικος της κοινότητας Tan Loi, επαρχίας Dong Nai) 4 τεμαχίων γης από μια συνολική έκταση 2 εκταρίων πολυετούς γης (με κόκκινο βιβλίο) έναντι 800 εκατομμυρίων VND. Επειδή ο κ. HVB δεν είχε αρκετά χρήματα για να πληρώσει όλα μονομιάς, κατέθεσε μόνο 100 εκατομμύρια VND και δεσμεύτηκε να καταβάλει το πλήρες ποσό για να αγοράσει τη γη ένα μήνα αργότερα. Μετά από αυτό, τα δύο μέρη πήγαν στο πλησιέστερο συμβολαιογραφικό γραφείο για να επικυρώσουν τη σύμβαση.

Δικηγόροι από τον Δικηγορικό Σύλλογο της επαρχίας Ντονγκ Νάι παρέχουν νομικές συμβουλές σε κατοίκους της κοινότητας Ντονγκ Ταμ τον Αύγουστο του 2025. Φωτογραφία: Ντόαν Φου

Μετά από ένα μήνα, ο κ. HVB εξακολουθούσε να μην εκπληρώνει τη δέσμευσή του. Ως εκ τούτου, η κα PTG και ο σύζυγός της δεν μεταβίβασαν πλέον τη γη σε αυτόν, αλλά συνήψαν συμβολαιογραφικό συμβόλαιο μεταβίβασης σε κάποιον άλλο. Επειδή δεν μπορούσε να αγοράσει τη γη από την κα PTG και τον σύζυγό της επειδή κάποιος άλλος την «άρπαξε», ο κ. HVB συναντήθηκε με την κα PTG και τον σύζυγό της για να απαιτήσει την επιστροφή της προκαταβολής που είχε κάνει. Εάν η κα PTG και ο σύζυγός της δεν επέστρεφαν την προκαταβολή, θα προσλάμβανε δικηγόρο για να μηνύσει και να αποτρέψει τη συναλλαγή μεταξύ αυτής και κάποιου άλλου.

Για να περιορίσουν την περίπλοκη κατάσταση, η κα PTG και ο σύζυγός της συμφώνησαν να επιστρέψουν την προκαταβολή των 100 εκατομμυρίων VND στον κ. HVB. Ωστόσο, αυτή και ο σύζυγός της εξακολουθούν να θέλουν να μάθουν: Ποια σύμβαση μεταβίβασης 4 σάο γης μεταξύ αυτής και του κ. HVB και του μεταγενέστερου δικαιούχου έχει τεθεί σε ισχύ και ποια όχι;

Λόγω της άγνοιας του πότε τίθεται σε ισχύ η σύμβαση μεταβίβασης γης και της διαφοράς στον χρόνο έναρξης ισχύος μεταξύ της σύμβασης μεταβίβασης γης και της επίδρασης της μεταβίβασης των δικαιωμάτων χρήσης γης, πολλοί άνθρωποι αντιμετωπίζουν δυσκολίες όταν θέλουν να τερματίσουν τη σύμβαση. Για παράδειγμα, η περίπτωση του κ. DVR (που κατοικεί στην κοινότητα Gia Kiem, στην επαρχία Dong Nai).

Ο κ. DVR δήλωσε: Όταν οριστικοποίησε την τιμή, υπέγραψε σύμβαση για τη μεταβίβαση 150 τετραγωνικών ^μέτρων οικιστικής γης με κόκκινο βιβλίο στην κα NTD (κάτοικος της περιφέρειας Bien Hoa, στην επαρχία Dong Nai) και τα δύο μέρη υπέγραψαν μόνο τη σύμβαση, η οποία επικυρώθηκε από συμβολαιογράφο. Ωστόσο, μετά την προθεσμία που οριζόταν στη σύμβαση, η παραλήπτρια, κα NTD, δεν είχε ακόμη προετοιμάσει αρκετά χρήματα για να του τα καταβάλει. Για τον λόγο αυτό, δεν ολοκλήρωσε τη διαδικασία μεταβίβασης του ονόματος στην κα NTD.

Ο κ. DVR θέλει να μάθει εάν η σύμβαση μεταβίβασης μεταξύ αυτού και της κας NTD ισχύει ακόμη και εάν έχει το δικαίωμα να ακυρώσει τη σύμβαση όταν έρθει η ημερομηνία πληρωμής και η διαδικασία αλλαγής ονόματος, αλλά η κα NTD απουσιάζει;

Ισχύει από τη στιγμή της υπογραφής ή της συμβολαιογραφικής επικύρωσης;

Το άρθρο 401 του Αστικού Κώδικα του 2015 ορίζει ότι μια νόμιμα συναφθείσα σύμβαση ισχύει από τη στιγμή της σύναψής της. Από τη στιγμή που η σύμβαση τίθεται σε ισχύ, τα μέρη οφείλουν να εκπληρώσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους έναντι των άλλων, όπως έχουν δεσμευτεί.

Ταυτόχρονα, από το άρθρο 500 έως το άρθρο 503 του Αστικού Κώδικα του 2015, ορίζεται ότι μια σύμβαση περί δικαιωμάτων χρήσης γης είναι μια συμφωνία μεταξύ των μερών, σύμφωνα με την οποία ο χρήστης γης μεταβιβάζει τα δικαιώματα χρήσης γης σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Γης στο άλλο μέρος· το άλλο μέρος ασκεί τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση με τον χρήστη γης. Το περιεχόμενο της σύμβασης περί δικαιωμάτων χρήσης γης δεν πρέπει να αντίκειται στις διατάξεις σχετικά με τον σκοπό χρήσης, τη διάρκεια χρήσης γης, τον πολεοδομικό σχεδιασμό, το σχέδιο χρήσης γης και άλλα δικαιώματα και υποχρεώσεις σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης και άλλες διατάξεις των σχετικών νόμων.

Οι συμβάσεις για τα δικαιώματα χρήσης γης πρέπει να συντάσσονται γραπτώς σε μορφή σύμφωνη με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα του 2015, τον νόμο περί γης και άλλες σχετικές νομικές διατάξεις. Η εκτέλεση των συμβάσεων για τα δικαιώματα χρήσης γης πρέπει να ακολουθεί τις σωστές διαδικασίες και διατυπώσεις όπως ορίζονται από τον νόμο περί γης και άλλες σχετικές νομικές διατάξεις. Η μεταβίβαση των δικαιωμάτων χρήσης γης ισχύει από τη στιγμή της καταχώρισης, όπως ορίζεται από τον νόμο περί γης.

«Η σύμβαση μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης ισχύει από τη στιγμή της συμβολαιογραφικής επικύρωσης. Η μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης ισχύει από τη στιγμή της καταχώρισης των αλλαγών σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης».

Δικηγόρος NGUYEN DUC, Δικηγορικός Σύλλογος Επαρχίας Dong Nai.

Επιπλέον, το Άρθρο 6 του Νόμου περί Συμβολαιογραφικής Επικύρωσης του 2024 ορίζει σαφώς ότι τα συμβολαιογραφικά έγγραφα ισχύουν από τη στιγμή που υπογράφονται από τον συμβολαιογράφο και ο συμβολαιογραφικός οργανισμός σφραγίζει το έγγραφο. Τα συμβολαιογραφικά έγγραφα ισχύουν για τα εμπλεκόμενα μέρη και αποτελούν τη βάση για τα εμπλεκόμενα μέρη στη συναλλαγή να ζητήσουν από τις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες να διεκπεραιώσουν τις διαδικασίες που σχετίζονται με τη συμβολαιογραφική συναλλαγή.

Ο δικηγόρος Nguyen Duc (Δικηγορικός Σύλλογος της επαρχίας Dong Nai) δήλωσε: Με βάση τους παραπάνω κανονισμούς, η σύμβαση μεταβίβασης 4 sao γης μεταξύ της κας PTG και του κ. HVB δεν έχει ακόμη τεθεί σε ισχύ επειδή δεν έχει συμμορφωθεί με τους τυπικούς όρους (δεν έχει επικυρωθεί ή κυρωθεί από συμβολαιογράφο). Όσον αφορά τη σύμβαση μεταξύ του ζευγαριού με τον τελευταίο, αυτή τίθεται σε ισχύ από τη στιγμή της συμβολαιογραφικής επικύρωσης. Το ζήτημα του αν ο κ. HVB ζητήσει την επιστροφή της εγγύησης και γίνει δεκτό από το ζευγάρι δεν σχετίζεται με το ζήτημα του αν η σύμβαση μεταβίβασης γης τίθεται σε ισχύ ή όχι.

Στην περίπτωση του κ. DVR: Η σύμβαση μεταβίβασης μεταξύ αυτού και της κας NTD είναι έγκυρη. Ωστόσο, επειδή η κα NTD δεν εκπλήρωσε ορθά τις υποχρεώσεις που συμφωνήθηκαν στη σύμβαση, έχει το δικαίωμα να ζητήσει την ακύρωση της υπογεγραμμένης σύμβασης. Η ακύρωση συμβολαιογραφικής σύμβασης πρέπει να πληροί τις ακόλουθες προϋποθέσεις: Όταν υπάρχει συμφωνία και γραπτή δέσμευση από όλα τα άτομα που συμμετείχαν στη σύμβαση αυτή. Ταυτόχρονα, η συμβολαιογραφική επικύρωση της ακύρωσης της συμβολαιογραφικής σύμβασης πρέπει να διενεργηθεί στον προηγούμενο συμβολαιογραφικό οργανισμό και να διενεργηθεί από συμβολαιογράφο.

Σε περίπτωση μη ακύρωσης της συμβολαιογραφικής σύμβασης στον συμβολαιογραφικό οργανισμό, ο κ. DVR έχει το δικαίωμα να καταθέσει αγωγή, ζητώντας από το δικαστήριο να ακυρώσει τη σύμβαση, επειδή η κα NTD παραβίασε σοβαρά τις συμβατικές υποχρεώσεις και δεν εκπλήρωσε ορθά τις υποχρεώσεις που ανέλαβε βάσει της σύμβασης.

Ντόαν Φου

Πηγή: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/