Περιορισμός της μεθόδου αποτίμησης γης με βάση την υπεραξία.

Οι κανονισμοί δεν έχουν καμία σχέση με την πραγματικότητα.

Η παράγραφος γ, σημείο 5, του άρθρου 159 του σχεδίου νόμου περί γης (τροποποιημένου) ορίζει την αρχή για τον προσδιορισμό των τιμών γης με τη χρήση της μεθόδου του πλεονάσματος ως εξής: «Η μέθοδος του πλεονάσματος εφαρμόζεται στην αποτίμηση μη γεωργικών αγροτεμαχίων και περιοχών στις οποίες δεν έχουν ακόμη επενδυθεί τεχνικές υποδομές ή δεν έχουν κατασκευαστεί κατασκευαστικά έργα σύμφωνα με το λεπτομερές σχέδιο κατασκευής, εκτός από τις περιπτώσεις που ορίζονται στο σημείο δ της παρούσας παραγράφου.»

Είναι απαραίτητο να προσδιοριστεί η υπολειμματική μέθοδος που θα εφαρμοστεί για την αποτίμηση του οικοπέδου με δυνατότητα ανάπτυξης.

Πρόσφατα, το σχέδιο τροποποίησης του κυβερνητικού διατάγματος 44/2014 σχετικά με την τιμολόγηση της γης περιόρισε επίσης το πεδίο εφαρμογής, όπως και οι διατάξεις του σχεδίου νόμου περί γης (τροποποιημένου). Ωστόσο, λόγω πολυάριθμων αντιρρήσεων από το κοινό και τους εμπειρογνώμονες, η συντακτική επιτροπή του αναθεωρημένου διατάγματος 44/2014 στη συνέχεια αποδέχτηκε και αναθεώρησε αυτό το περιεχόμενο, διατηρώντας τους ισχύοντες κανονισμούς. Αυτό σημαίνει ότι η μέθοδος του πλεονάσματος εφαρμόζεται σε αγροτεμάχια με αναπτυξιακό δυναμικό λόγω αλλαγών στον σχεδιασμό ή τη μετατροπή της χρήσης γης, όταν μπορούν να προσδιοριστούν τα συνολικά υποτιθέμενα έσοδα ανάπτυξης και το συνολικό εκτιμώμενο κόστος.

Στην πραγματικότητα, η μέθοδος του πλεονάσματος είναι μια μέθοδος προσδιορισμού της αξίας της γης με βάση την πιθανή μελλοντική χρήση της για ανάπτυξη, και όχι την τρέχουσα χρήση της όπως στις συγκριτικές ή εισοδηματικές μεθόδους. Η μέθοδος του πλεονάσματος αντικατοπτρίζει την αγοραία αξία της γης που αποτιμάται, συμπεριλαμβανομένων παραγόντων όπως: ο σκοπός της χρήσης γης, η διάρκεια χρήσης γης, η πυκνότητα κτιρίου, το ύψος του κτιρίου, ο συντελεστής χρήσης γης, και αντικατοπτρίζει την πρακτική αξία των ταμειακών ροών σε επενδύσεις, παραγωγή και επιχειρήσεις. Επομένως, σύμφωνα με πολλές επιχειρήσεις, αυτή είναι επίσης μια σύγχρονη μέθοδος αποτίμησης ακινήτων, σύμφωνα με τις διεθνείς πρακτικές, επειδή μπορεί να αντικατοπτρίζει με σαφήνεια την οικονομική φύση ενός έργου ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων του κόστους, των εσόδων και των κερδών.

Ο πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), Le Hoang Chau, εκτίμησε ότι ο κανονισμός που εφαρμόζει τη μέθοδο του πλεονάσματος για τον προσδιορισμό των τιμών γης στο σχέδιο τροποποιημένου Νόμου περί Γης παραβλέπει μια πολύ σημαντική κατηγορία: τη γεωργική γη. Αναφέροντας την περίπτωση του έργου ειδικής οικονομικής ζώνης που ο Όμιλος Sama Dubai (Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα - ΗΑΕ) είχε προηγουμένως καταχωρίσει για επένδυση στην επαρχία Phu Yen με συνολική επένδυση έως και 250 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, ο κ. Le Hoang Chau ανέλυσε: σε μια έκταση έως και 300.000 εκταρίων, υπάρχει γεωργική γη. Εάν δεν αναφέρεται αυτός ο τύπος γης, είναι αδύνατο να υπολογιστούν τα τέλη χρήσης γης. Κανένα έργο αστικής ανάπτυξης δεν αποτελείται αποκλειστικά από μη γεωργική γη. Πρόκειται πάντα για γη μικτής χρήσης.

Συνεπώς, η ανωτέρω ρύθμιση απέχει πολύ από την πραγματικότητα και οδηγεί στο συμπέρασμα ότι μπορούν να αναπτυχθούν μόνο μικρής κλίμακας έργα ακινήτων και μικρά συγκροτήματα κατοικιών. Δεν μπορούν να κατασκευαστούν μεγάλες αστικές περιοχές. Επιπλέον, όταν η γεωργική γη έχει μετατραπεί σε αστική, βιομηχανική ή οικιστική περιοχή, έχει φυσικά εγκριθεί από την αρμόδια αρχή, παρέχοντας έτσι μια στέρεη βάση για την εφαρμογή της μεθόδου του πλεονάσματος κατά τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης.

«Για να μην αναφέρουμε ότι υπάρχει επί του παρόντος μια ταξινόμηση της γης που ανακτάται από τη θάλασσα, συμπεριλαμβανομένων των περιπτώσεων όπου το κράτος αναλαμβάνει άμεσα την εργασία και των περιπτώσεων όπου την αναλαμβάνουν ιδιώτες. Τι είδους γη λοιπόν ανακτάται από τη θάλασσα; Είναι μη γεωργική γη ή γεωργική γη με επιφάνεια νερού; Για παράδειγμα, οι λιμνοθάλασσες που χρησιμοποιούνται για υδατοκαλλιέργεια είναι παράκτιες γαίες με επιφάνεια νερού. Το να ονομάζεται αυτό μη γεωργική γη είναι λανθασμένο. θα έπρεπε να είναι γεωργική γη», ανέφερε ο κ. Chau και πρότεινε την εφαρμογή της μεθόδου του πλεονάσματος και σε γεωργικές εκτάσεις, ενδεχομένως ευθυγραμμίζοντάς την με το τρέχον σχέδιο τροποποίησης του Διατάγματος 44: «Η μέθοδος του πλεονάσματος εφαρμόζεται σε αγροτεμάχια με αναπτυξιακό δυναμικό που αποτιμώνται λόγω αλλαγών στον σχεδιασμό ή τη μετατροπή χρήσης γης, όταν προσδιορίζονται τα συνολικά υποτιθέμενα έσοδα ανάπτυξης και το συνολικό εκτιμώμενο κόστος».

Σύμφωνα με τη διεθνή πρακτική

Ο κ. Nguyen The Phuong, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Εκτίμησης Ακινήτων του Βιετνάμ, πιστεύει ότι η εφαρμογή της μεθόδου του πλεονάσματος για τον προσδιορισμό της τιμής γης με αναπτυξιακό δυναμικό είναι επιστημονικά ορθή, σύμφωνη με τις διεθνείς πρακτικές και απαραίτητη για τον προσδιορισμό των τιμών γης στο Βιετνάμ σήμερα. Αυτή η μέθοδος χρησιμοποιείται συνήθως για την αποτίμηση οικοπέδων με αναπτυξιακό δυναμικό όπου δεν υπάρχουν συναλλαγές για παρόμοια οικόπεδα, καθιστώντας αδύνατη την εφαρμογή συγκριτικών ή άλλων μεθόδων. Η χρήση της μεθόδου υπολογισμού των τιμών οικιστικής γης και στη συνέχεια ο πολλαπλασιασμός τους με ένα ποσοστό μεταξύ των τιμών οικιστικής γης και άλλων τύπων γης στον πίνακα τιμών γης δεν είναι εφικτή.

Πρόσφατα, όταν το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος συνέτασσε και ζητούσε γνώμες σχετικά με τροποποιήσεις του Διατάγματος 44, υπήρξαν πολλές προτάσεις και ήταν πολύ ικανοποιημένος που ο οργανισμός τις είχε ενσωματώσει και διατήρησε την τρέχουσα μέθοδο πλεονάσματος. Ως εκ τούτου, το σχέδιο νόμου περί γης (τροποποιημένο), το οποίο επίσης συντάχθηκε από τον εν λόγω οργανισμό, πρέπει να επανεξετάσει τους κανονισμούς σχετικά με τη μέθοδο πλεονάσματος ώστε να ευθυγραμμιστούν με τους ισχύοντες κανονισμούς. Η εφαρμογή της μεθόδου πλεονάσματος μόνο σε μη γεωργική γη θα ήταν δύσκολο να εφαρμοστεί, επειδή για γη μικτής χρήσης με υψηλή αξία, θα ήταν πολύ δύσκολο να εφαρμοστούν άλλες μέθοδοι.

Για παράδειγμα, η συγκριτική μέθοδος εφαρμόζεται μόνο σε χαμηλά κτίρια και δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε πολυώροφα κτίρια, πολυλειτουργικά κτίρια ή βιομηχανικά ακίνητα. Εν τω μεταξύ, η μέθοδος εισοδήματος εφαρμόζεται μόνο σε γεωργικές εκτάσεις, οι οποίες είναι οι πλέον κατάλληλες για γη που χρησιμοποιείται για ετήσιες καλλιέργειες... Επομένως, οι κανονισμοί, όπως έχουν συνταχθεί, θα προκαλέσουν ακινητοποίηση έργων που υπερβαίνουν τα 200 δισεκατομμύρια VND. Επί του παρόντος, τα περισσότερα έργα ακινήτων έχουν πολύ μεγάλο επενδυτικό κεφάλαιο. Επιπλέον, αυτός ο κανονισμός θα μπορούσε ενδεχομένως να προκαλέσει σημαντικές απώλειες στον κρατικό προϋπολογισμό λόγω της επέκτασης της κλίμακας των οικοπέδων που υπόκεινται στη μέθοδο του συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης...

Ο κ. Le Hoang Chau πρότεινε περαιτέρω ότι η κυβέρνηση θα πρέπει να εξετάσει το ενδεχόμενο τροποποίησης της μεθόδου πλεονάσματος, η οποία είναι μια μέθοδος για τον προσδιορισμό των τιμών γης αφαιρώντας το εκτιμώμενο συνολικό κόστος ανάπτυξης ενός αγροτεμαχίου ή περιοχής από το συνολικό εκτιμώμενο έσοδο ανάπτυξης σύμφωνα με το σχέδιο χρήσης γης και το λεπτομερές σχέδιο κατασκευής που έχουν εγκριθεί από τις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες, αντί να βασίζεται «στην πιο αποτελεσματική χρήση γης (συντελεστής χρήσης γης, πυκνότητα δόμησης, μέγιστος αριθμός ορόφων του κτιρίου)» όπως ορίζεται στο προσχέδιο.

Ο καθηγητής Dang Hung Vo, πρώην Υφυπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, πιστεύει ότι η αποτίμηση γης είναι ένας εξαιρετικά εξειδικευμένος τομέας. Προς το παρόν, το νομοσχέδιο δεν περιλαμβάνει πολλές μεθόδους αποτίμησης. Επομένως, ο νόμος δεν θα πρέπει να καθορίζει λεπτομερείς μεθόδους αποτίμησης γης, αλλά να ορίζει μόνο ότι θα πρέπει να εφαρμόζονται σύμφωνα με τα βιετναμέζικα πρότυπα αποτίμησης που έχουν ήδη εκδοθεί. Αυτά τα πρότυπα θα πρέπει να περιλαμβάνουν διάφορες μεθόδους αποτίμησης, καθεμία από τις οποίες θα περιγράφεται λεπτομερώς μαζί με τις διαδικασίες, τις διαδικασίες και τα συνοδευτικά κριτήρια.

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm