Προσέλκυση επενδύσεων στην αστική ανάπτυξη TOD (Transit-Oriented Development - Ανάπτυξη με Προσανατολισμό στις Μεταφορές).

Η οικοδόμηση συμπαγών αστικών περιοχών χρησιμοποιώντας το μοντέλο TOD (Transit Oriented Development - Ανάπτυξη Προσανατολισμένη στις Μεταφορές) κατά μήκος των γραμμών του μετρό και των περιφερειακών οδών θα βοηθήσει την πόλη Χο Τσι Μινχ να δημιουργήσει μερικά από τα πιο έξυπνα αστικά συμπλέγματα στο Βιετνάμ.

Η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ μόλις εξέδωσε απόφαση σχετικά με το σχέδιο ανάπτυξης 11 συμπαγών αστικών περιοχών με βάση το μοντέλο TOD (Ανάπτυξη Προσανατολισμένη στις Μεταφορές) κατά μήκος των γραμμών του μετρό και της Περιφερειακής Οδού 3, σύμφωνα με το Ψήφισμα 98/2023/QH15. Συνεπώς, κατά την περίοδο 2024-2025, η ανάπτυξη TOD αναμένεται να υλοποιηθεί σε 9 τοποθεσίες κατά μήκος 3 μεγάλων έργων μεταφορών που βρίσκονται σε εξέλιξη: Γραμμή 1 του μετρό (Ben Thanh - Suoi Tien), Γραμμή 2 του μετρό (Ben Thanh - Tham Luong) και Περιφερειακή Οδός 3.

Ενίσχυση του ρόλου του Κέντρου Ανάπτυξης Γης της πόλης

Η μεγαλύτερη τοποθεσία TOD (Ανάπτυξη Προσανατολισμένη στις Μεταφορές) καλύπτει πάνω από 389 εκτάρια στην κοινότητα Xuan Thoi Thuong (περιοχή Hoc Mon), και συνδέεται με την Περιφερειακή Οδό 3. Η μικρότερη τοποθεσία είναι το Εκθεσιακό Κέντρο και Αθλητικό Κέντρο της περιοχής Tan Binh (5,1 εκτάρια). Αυτή η τοποθεσία έχει σχεδιαστεί για ανάπτυξη TOD ώστε να συνδέεται με τις γραμμές 2 και 5 του μετρό. Η γύρω περιοχή διαθέτει ήδη υπάρχουσες κατοικίες, σχολεία και μια πολυσύχναστη αγορά.

Οι υπόλοιπες τοποθεσίες βρίσκονται στην Περιοχή 10, στην Περιοχή Tan Phu, στην πόλη Thu Duc και στην Περιοχή Binh Chanh, με σύνδεση με τις γραμμές 1, 2 και 3 του μετρό και την Περιφερειακή Οδό 3.

Υποστηρίζοντας το σχέδιο της κυβέρνησης της πόλης Χο Τσι Μινχ για την ανάπτυξη 11 συμπαγών αστικών περιοχών κατά μήκος βασικών οδών μεταφορών, ο Δρ. Φαμ Βιετ Τουάν, Διευθυντής του Ινστιτούτου Οικονομικών Πόρων και Περιβάλλοντος στην πόλη Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι το μοντέλο TOD (Ανάπτυξη Προσανατολισμένη στις Μεταφορές) εφαρμόζεται ευρέως σε σύγχρονες πόλεις σε όλο τον κόσμο, ιδίως στην Κίνα, την Ταϊλάνδη και τη Σιγκαπούρη. Αυτό το μοντέλο θα βοηθήσει στην αποτελεσματική αξιοποίηση και ανάπτυξη γης κατάλληλης για αστική ανάπλαση, δημιουργώντας συμπαγείς αστικές περιοχές και συμπλέγματα έξυπνων πόλεων.

Με βάση τον πολεοδομικό σχεδιασμό και την τρέχουσα κατάσταση των εκτάσεων γης, η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει δύο προσεγγίσεις κατά την κατασκευή μοντέλων πόλεων TOD (Transit Oriented Development - Ανάπτυξη Προσανατολισμένη στις Μεταφορές). Πρώτον, η ομάδα επικεντρώνεται στην ανακαίνιση και αναβάθμιση υφιστάμενων περιοχών: κυρίως σε υφιστάμενες οικιστικές περιοχές δίπλα σε περιφερειακούς δρόμους ή γραμμές μετρό. Δεύτερον, η ομάδα επικεντρώνεται σε νέες επενδύσεις: κατασκευάζεται σε υφιστάμενες περιοχές που είναι κενές, αραιοκατοικημένες ή όπου σχεδιάζεται η μετεγκατάσταση εργοστασίων και επιχειρήσεων...

Εάν η γη κατά μήκος της Γραμμής 1 του μετρό αξιοποιηθεί αποτελεσματικά, θα συμβάλει στη δημιουργία έξυπνων αστικών συμπλεγμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ. (Φωτογραφία: HOANG TRIEU)

Ο Δρ. Thuan πρότεινε η κεντρική περιοχή του σταθμού (εντός ακτίνας 400-500 μ.) να επικεντρωθεί στη βέλτιστη αστική ανάπτυξη υψηλής πυκνότητας. Εν τω μεταξύ, η μεταβατική περιοχή γύρω από τον σταθμό (εντός ακτίνας 500-1.000 μ.) θα πρέπει επίσης να επικεντρωθεί στην αστική ανάπτυξη υψηλής πυκνότητας. Όσον αφορά συγκεκριμένα την Περιφερειακή Οδό 3, η αστική ανάπτυξη θα πρέπει να επικεντρωθεί στις περιοχές που γειτνιάζουν με τους κόμβους, τους δρόμους που συνδέουν την Περιφερειακή Οδό 3 ή τις διακλαδώσεις.

Για να διευκολυνθεί η εφαρμογή, σύμφωνα με τον Δρ. Thuan, η πόλη Χο Τσι Μινχ θα πρέπει να δημοσιεύσει τα όρια σχεδιασμού των τοποθεσιών TOD (Transit-Oriented Development - Ανάπτυξη με Προσανατολισμό στις Μεταφορές) για να ενημερώσει το κοινό και να αναπτύξει εύλογα σχέδια απαλλοτρίωσης γης για μοντέλα που πληρούν τα εγκεκριμένα σχέδια.

«Ο φόρτος εργασίας για την αποζημίωση και την απαλλοτρίωση γης για την αστική ανάπτυξη TOD (Transit-Oriented Development - Ανάπτυξη με Προσανατολισμό στις Μεταφορές) είναι τεράστιος. Με βάση τον Νόμο περί Γης του 2024, για να μειωθεί το βάρος στην κρατική υπηρεσία διαχείρισης, το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να ενισχύσει τον ρόλο του Κέντρου Ανάπτυξης Γης της πόλης για να εξυπηρετήσει το σχέδιο TOD. Εάν το σχέδιο εφαρμοστεί σωστά και προς τη σωστή κατεύθυνση, θα βοηθήσει την πόλη Χο Τσι Μινχ να δημιουργήσει πραγματικά έξυπνες αστικές περιοχές ή, με άλλα λόγια, έξυπνα αστικά συμπλέγματα με τις πιο βολικές συγκοινωνιακές συνδέσεις στο Βιετνάμ», σχολίασε ο Δρ. Thuan.

Ο καλός σχεδιασμός προσελκύει επενδυτές.

Για να απελευθερώσει πόρους για την Ανάπτυξη με Προσανατολισμό στις Μεταφορές (TOD), ο Δρ. Pham Tran Hai από το Ινστιτούτο Έρευνας Ανάπτυξης της πόλης Χο Τσι Μινχ ασχολήθηκε με το ζήτημα της χωρικής οργάνωσης, και συγκεκριμένα της αναπροσαρμογής της γης εντός των περιοχών TOD. Συνεπώς, ο χώρος γύρω από τους σταθμούς του μετρό θα πρέπει να αναδιοργανωθεί και οι κάτοικοι θα πρέπει να ενθαρρυνθούν να συνεισφέρουν γη σε έργα TOD ως κεφαλαιουχικοί συνεισφέροντες. Ανάλογα με την περιοχή και την τοποθεσία της γης που θα συνεισφέρεται, θα υπολογίζεται και θα παρέχεται στους κατοίκους αποζημίωση με τη μορφή γης ή κτιριακού χώρου. «Αυτό το μοντέλο ενθαρρύνεται από διεθνείς οργανισμούς, ειδικά σε χώρες που αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην απόκτηση γης», δήλωσε ο Δρ. Hai.

Όσον αφορά την πολιτική, ο Δρ. Χάι πρότεινε τη ρύθμιση της προστιθέμενης αξίας από τη γη, συμπεριλαμβανομένων των τελών βελτίωσης (που εφαρμόζονται σε υφιστάμενα ακίνητα σε περιοχές TOD), των τελών επίπτωσης (για έργα σε περιοχές TOD) και της μεταβίβασης δικαιωμάτων χωρικής ανάπτυξης (για γη εντός περιοχών TOD). Για να επιτευχθεί αυτό, είναι απαραίτητο να βελτιωθεί το νομικό πλαίσιο αυτών των πολιτικών, συγκεκριμένα με την αναπροσαρμογή των κανονισμών γης στο άρθρο 219 του νόμου περί γης του 2024 σχετικά με την εισφορά δικαιωμάτων χρήσης γης και την προσαρμογή γης ή κανονισμών για την πώληση δικαιωμάτων χωρικής ανάπτυξης λόγω αυξημένης επιφάνειας δαπέδου.

Σε συνάντηση μεταξύ του Τμήματος Μεταφορών της πόλης Χο Τσι Μινχ και των τοπικών αρχών σχετικά με την υλοποίηση του έργου TOD (Ανάπτυξη Προσανατολισμένη στις Μεταφορές) το 2023, ένας εκπρόσωπος της Λαϊκής Επιτροπής της Περιφέρειας Nha Be μοιράστηκε την εμπειρία του στην απόκτηση γης και τη δημοπρασία στην οδό Nguyen Huu Tho. Αν και δεν είναι έργο TOD, η οδός Nguyen Huu Tho παρουσιάζει χαρακτηριστικά παρόμοια με ένα έργο όπου η κυβέρνηση διαθέτει προϋπολογισμό για την κατασκευή δρόμων και στη συνέχεια αποκτά γη κατά μήκος της διαδρομής για δημοπρασία και επανεπένδυση σε υποδομές μεταφορών. Συνεπώς, σύμφωνα με τον εκπρόσωπο της Περιφέρειας Nha Be, για την αποτελεσματική εφαρμογή του TOD για τις γραμμές 1 και 2 του μετρό και την Περιφερειακή Οδό 3, οι πολεοδομικές αρχές θα πρέπει να είναι ευέλικτες και προσανατολισμένες σε γενικά κριτήρια, αποφεύγοντας την υπερβολική λεπτομέρεια για να διευκολύνουν τις δημοπρασίες γης και να προσελκύσουν επενδυτές χωρίς να περιορίζουν τις ιδέες τους.

«Κατά τη διαδικασία σχεδιασμού, χρειάζεται μόνο να παρέχουμε συγκεκριμένους στόχους για χώρους πρασίνου, εμπορικές περιοχές, δρόμους κ.λπ. Με βάση αυτό, οι επενδυτές μπορούν να καταλήξουν στις δικές τους ιδέες και σχέδια για την κατασκευή, τα οποία θα είναι πιο αποτελεσματικά από την εφαρμογή τους από το κράτος», πρόσθεσε ο εκπρόσωπος της περιφέρειας Να Μπε.

Ορισμένες περιοχές από τις οποίες διέρχεται η Γραμμή 2 του Μετρό, όπως η περιοχή Tan Binh, μοιράστηκαν την εμπειρία τους ότι όταν προσκαλούν επενδυτές μέσω υποβολής προσφορών και δημοπρασιών, συχνά ζητούν προσαρμογές για την αύξηση των στόχων σχεδιασμού. Συνεπώς, κατά την εφαρμογή του σχεδίου, οι στόχοι θα πρέπει να αυξηθούν στο μέγιστο επίπεδο, μαζί με πολλές ελκυστικές συνθήκες για την προσέλκυση επενδυτών.

11 πόλεις-μοντέλα TOD

Σύμφωνα με το σχέδιο, από το 2026 έως το 2028, η πόλη Χο Τσι Μινχ θα συνεχίσει να εφαρμόζει δύο περιοχές TOD (Ανάπτυξη Προσανατολισμένη στις Μεταφορές) στην κοινότητα Tan Hiep (περιοχή Hoc Mon) κατά μήκος της Περιφερειακής Οδού 3 και στην περιοχή γύρω από τον σταθμό Tan Kien (περιοχή Binh Chanh), οι οποίες συνδέονται με την εκτεταμένη Γραμμή 3 του μετρό και τη σιδηροδρομική γραμμή Χο Τσι Μινχ - Καν Το .

Με 9 αστικές περιοχές TOD στη φάση 1, τα όρια, ο σχεδιασμός και το νομικό καθεστώς της γης θα καθοριστούν το δεύτερο και τρίτο τρίμηνο του 2025. Στη συνέχεια, ο σχεδιασμός θα προσαρμοστεί το δεύτερο και τέταρτο τρίμηνο του 2025 και η διαδικασία επιλογής επενδυτή θα ολοκληρωθεί στις αρχές του 2026.

Πηγή: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm