Βρείτε περισσότερες λύσεις για ακίνητα

Τους πρώτους 9 μήνες του 2024, η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ κατέγραψε πολλές θετικές αλλαγές, οι οποίες αντικατοπτρίζονται στην ανάκαμψη της προσφοράς, στις τιμές πώλησης και στην αυξημένη ζήτηση από τους αγοραστές. Παράλληλα, πολλά έργα και επιχειρήσεις ακινήτων έχουν αφήσει το στίγμα τους μέσω συγκεκριμένων δραστηριοτήτων, φέρνοντας νέα ζωντάνια στην αγορά.

Θετική αλλαγή

Σύμφωνα με έκθεση της Savills Vietnam, κατά τους πρώτους 9 μήνες του 2024, τα διαμερίσματα αξίας άνω των 4 δισεκατομμυρίων VND αντιπροσώπευαν το 70% του συνολικού αριθμού πωληθέντων διαμερισμάτων. Συγκεκριμένα, οι τιμές των διαμερισμάτων σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ συνέχισαν να καταγράφουν σημαντική αύξηση. Στο Ανόι, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6%, φτάνοντας κατά μέσο όρο τα 69 εκατομμύρια VND/τ.μ., ενώ στην πόλη Χο Τσι Μινχ, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων έφτασαν τα 68 εκατομμύρια VND/τ.μ. Η κλιμάκωση των τιμών δείχνει τη ζέστη και την υψηλή ζήτηση της αγοράς.

Τα νέα έργα πολυτελών διαμερισμάτων που ξεκίνησαν στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν προσελκύσει μεγάλη προσοχή από τους πελάτες, με ποσοστά απορρόφησης έως και 60%-80%. Τα έργα όχι μόνο συμβάλλουν στην αύξηση της προσφοράς στην αγορά, αλλά προσελκύουν και μεγάλο αριθμό κατοίκων χάρη στις σύγχρονες υποδομές και τις βολικές συγκοινωνιακές συνδέσεις.

Μεγάλες επιχειρήσεις στον τομέα των ακινήτων, όπως η Vingroup, η Novaland, η Sun Group... έχουν σημειώσει σημαντική πρόοδο στην υλοποίηση έργων και στην προώθηση επιχειρηματικών δραστηριοτήτων. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Hoa Binh Construction Group Corporation, ένας από τους μεγαλύτερους εργολάβους στον κατασκευαστικό τομέα, η οποία έλαβε υποστήριξη από την Τράπεζα Επενδύσεων και Ανάπτυξης του Βιετνάμ (BIDV) με επέκταση πιστωτικού ορίου έως και 4.000 δισεκατομμύρια VND. Αυτό όχι μόνο βοηθά την Hoa Binh να ξεπεράσει τη δύσκολη περίοδο, αλλά αποτελεί και θετικό σημάδι ανάκαμψης των μεγάλων επιχειρήσεων ακινήτων.

Μια σειρά από υπερ-έργα της Aqua City (Dong Nai) και της NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) του ομίλου Novaland έχουν καταγράψει μια ορισμένη ανάκαμψη με σταθερή αύξηση του όγκου συναλλαγών μετά τη σταδιακή επίλυση των νομικών προβλημάτων.

Οι θετικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων τους πρώτους 9 μήνες του 2024 δεν προέρχονται μόνο από την οικονομική ανάκαμψη και την πραγματική ζήτηση από τους ανθρώπους, αλλά και από την άρση των νομικών εμποδίων. Η γέννηση του Νόμου περί Γης του 2024, του Νόμου περί Στέγασης του 2023 και του Νόμου περί Επιχειρήσεων Ακινήτων του 2023 έχουν δημιουργήσει έναν πιο διαφανή νομικό διάδρομο για τις επιχειρήσεις και τους επενδυτές. Οι κανονισμοί για την αποτίμηση της γης, τις διαδικασίες αδειοδότησης και την εκκαθάριση του χώρου έχουν βελτιωθεί σημαντικά, συμβάλλοντας στην ελαχιστοποίηση των νομικών εμποδίων που συχνά αντιμετωπίζουν οι επιχειρήσεις ακινήτων.

Για παράδειγμα, τα έργα ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ αντιμετώπισαν δυσκολίες σχετικά με την έκδοση αδειών για κατασκευή υπογείων. Η απόφαση 3803/QD-UBND και η απόφαση 3804/QD-UBND της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ αποτελούν τη βάση για την έγκριση του γενικού σχεδίου, προχωρώντας προς την ολοκλήρωση της ενημέρωσης των προσαρμοσμένων αδειών κατασκευής για έργα ακινήτων στην περιοχή... Με αυτές τις αποφάσεις, αναμένεται ότι τα νομικά προβλήματα σε έργα στην πόλη Χο Τσι Μινχ θα επιλυθούν σταδιακά.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Toan Thang, Διευθυντή του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, ο Νόμος περί Γης του 2024 και το Διάταγμα 71/2024 που ρυθμίζουν τις τιμές της γης έχουν άρει τα εμπόδια για πολλά έργα που δεν έχουν υπολογίσει τέλη χρήσης γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Επί του παρόντος, η πόλη έχει περίπου 200 έργα ακινήτων με προβλήματα χρηματοδότησης γης. Το 2024, η πόλη Χο Τσι Μινχ θα άρει τα εμπόδια για 36 έργα και θα εκδώσει περίπου 17.500 πιστοποιητικά.

Μια γωνιά της αστικής περιοχής Aqua City (305 εκτάρια) του ομίλου Novaland σταδιακά επιλύει τα προβλήματά της. Φωτογραφία: NGUYEN TUAN

Συγκεκριμένα, πρόσφατα, διαπιστώνοντας ότι η επίλυση των νομικών προβλημάτων για τα έργα ακινήτων στο Ντονγκ Νάι εξακολουθεί να είναι πιο αργή από ό,τι στις γειτονικές επαρχίες, ο Πρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της Επαρχίας Ντονγκ Νάι, κ. Βο Ταν Ντουκ, τόνισε ότι θα δοθεί προτεραιότητα στην επίλυση των δυσκολιών που σχετίζονται με τον σχεδιασμό της υποδιαίρεσης C4 στην πόλη Μπιεν Χόα. Αυτή η υποδιαίρεση έχει έκταση έως 1.500 εκτάρια με μεγάλα έργα που περιλαμβάνουν: μεγάλης κλίμακας οικιστικές και αστικές περιοχές όπως η οικιστική περιοχή Long Hung (227 εκτάρια), η αστική περιοχή εμπορικών υπηρεσιών Phuoc Hung Islet (286 εκτάρια) με επένδυση από την DonaCoop, η αστική περιοχή Dong Nai Waterfront (170 εκτάρια) της Nam Long Investment Joint Stock Company και η αστική περιοχή Aqua City (305 εκτάρια) του ομίλου Novaland.

Επιπλέον, οι πιστωτικές πολιτικές της Κρατικής Τράπεζας συνέβαλαν επίσης στη σταθεροποίηση της αγοράς. Σύμφωνα με έκθεση της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ, μέχρι τα τέλη Ιουνίου 2024, τα δάνεια για ακίνητα αυξήθηκαν κατά 4,6%, εκ των οποίων τα δάνεια για επιχειρήσεις ακινήτων αυξήθηκαν κατά 10,3%, ιδίως τα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν κατά 1,2%. Αυτό δείχνει την υποστήριξη του χρηματοπιστωτικού συστήματος προς τον τομέα των ακινήτων, ενισχύοντας παράλληλα την εμπιστοσύνη των επενδυτών και των αγοραστών κατοικιών.

Σύμφωνα με τον Δρ. Can Van Luc, επικεφαλής οικονομολόγο της BIDV, η αγορά ακινήτων έχει εισέλθει επίσημα σε μια περίοδο θετικής ανάκαμψης. Η σταθερή μακροοικονομία, ο ελεγχόμενος πληθωρισμός και οι σταδιακά βελτιωμένες νομικές πολιτικές έχουν δημιουργήσει τις προϋποθέσεις για την πιο δυναμική ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων στο μέλλον. Επιπλέον, οι επενδύσεις σε υποδομές μεταφορών, ιδίως στις γραμμές του μετρό στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, θα συνεχίσουν να αποτελούν σημαντικό παράγοντα που προάγει την ανάπτυξη της αγοράς.

Οι δυσκολίες και οι προκλήσεις παραμένουν

Ωστόσο, στο πλαίσιο της έναρξης ισχύος του Νόμου περί Γης του 2024, του Νόμου περί Στέγασης του 2023 και του Νόμου περί Ακινήτων του 2023, ο κλάδος των ακινήτων εξακολουθεί να αντιμετωπίζει μια σειρά από δυσκολίες και προκλήσεις. Εάν δεν υπάρξουν λύσεις, θα επιδεινωθούν οι μακροχρόνιες ελλείψεις.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, ένα από τα πιο σημαντικά σημεία του Νόμου περί Γης του 2024 είναι η κατάργηση του παλαιού πλαισίου τιμών γης. Αντ' αυτού, ο τιμοκατάλογος γης θα ενημερώνεται ετησίως, καθορίζοντας τιμές κοντά στην αγορά. Αυτό σημαίνει ότι το κόστος επένδυσης στην κατασκευή και την ανάπτυξη έργων ακινήτων θα αυξηθεί, οδηγώντας σε αύξηση των τιμών ακινήτων και κατοικιών κατά 15% - 20%. Αυτή η αλλαγή μπορεί να προκαλέσει δυσκολίες τόσο για τους επενδυτές όσο και για τους αγοραστές κατοικιών. Από την άλλη πλευρά, εάν ο νέος τιμοκατάλογος γης δεν εφαρμοστεί αυστηρά, θα δημιουργήσει ευκαιρίες για κερδοσκοπία και χειραγώγηση της αγοράς, οδηγώντας σε αυξημένη ανισότητα στις ευκαιρίες ιδιοκτησίας κατοικίας μεταξύ διαφορετικών τάξεων ανθρώπων.

Μια άλλη σημαντική πρόταση είναι να εξεταστεί το ενδεχόμενο φορολόγησης όσων κατέχουν πολλά ακίνητα, αλλά αυτό πρέπει να βασίζεται στην αρχή της δημιουργίας αξίας για την κοινωνία. Η Δρ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ και Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, τόνισε ότι η φορολογία δεν πρέπει να βασίζεται μόνο στον αριθμό των ακινήτων που κατέχονται, αλλά και στον σκοπό χρήσης. Όσοι αγοράζουν ακίνητα προς ενοικίαση, δημιουργώντας προστιθέμενη αξία για την κοινότητα, δεν θα πρέπει να δεσμεύονται από αυτήν τη φορολογική πολιτική.

Η κα Ντο Θου Χανγκ, Διευθύντρια της Savills Hanoi, δήλωσε ότι ο δεύτερος φόρος ακίνητης περιουσίας απαιτεί προσεκτική προετοιμασία για να διασφαλιστεί η ομοιομορφία σε εθνικό επίπεδο. Χωρίς ομοιομορφία στο σύστημα διαχείρισης και τεχνικά μέτρα όπως οι τραπεζικές συναλλαγές και η δήλωση περιουσιακών στοιχείων, ο φόρος δεν θα επιτύχει το επιθυμητό αποτέλεσμα και μπορεί ακόμη και να προκαλέσει αναταραχή στην αγορά.

Ένας σημαντικός παράγοντας που συμβάλλει στις υψηλές τιμές των κατοικιών είναι η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Επί του παρόντος, η προσφορά κατοικιών εξακολουθεί να είναι πολύ χαμηλή σε σύγκριση με τη ζήτηση, ιδίως στο τμήμα των κατοικιών χαμηλού κόστους, που είναι κατάλληλο για άτομα με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα. Για την προσαρμογή της αγοράς, το Υπουργείο Κατασκευών πρότεινε την απεμπλοκή της προσφοράς ακινήτων με την άρση των νομικών εμποδίων σε έργα που έχουν σταματήσει, προωθώντας παράλληλα την έναρξη νέων έργων.

Σύμφωνα με την κα. Ho Thi Thu Mai, Διευθύντρια της Vietnam Housing Company (Ανόι), εάν δεν ληφθούν δραστικά μέτρα από την κυβέρνηση και τις επιχειρήσεις για την αύξηση της προσφοράς, ειδικά στον τομέα της κοινωνικής στέγασης και των κατοικιών χαμηλού κόστους, η αγορά θα αντιμετωπίσει σοβαρές συνέπειες. Τα άτομα με πραγματικές ανάγκες στέγασης θα δυσκολευτούν να αποκτήσουν σπίτι και ο «πυρετός των τιμών» μπορεί να οδηγήσει σε αστάθεια για ολόκληρη την αγορά.

Αυστηρότεροι οι κανονισμοί για τους πλειστηριασμούς γης

Μία από τις σημαντικές μεθόδους για την αύξηση των εσόδων από ακίνητα για τον κρατικό προϋπολογισμό είναι μέσω της μορφής δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης. Το Υπουργείο Κατασκευών πιστεύει ότι η κατανομή και η μίσθωση γης μέσω δημοπρασίας έχει περιορισμένες αρνητικές πτυχές, συνέβαλε στη μείωση της κατάστασης του ζητήματος και της προσφοράς και στην αύξηση των εσόδων. Ωστόσο, αυτή η διαδικασία αντιμετωπίζει επίσης πολλούς περιορισμούς, συνήθως το φαινόμενο των «μεσιτών δημοπρασιών» που συνεργάζονται για να δημιουργήσουν «εικονικές τιμές» για να χειραγωγήσουν την αγορά.

Για να ξεπεραστούν οι αρνητικές πτυχές των δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης, το Υπουργείο Κατασκευών πρότεινε την αύξηση του ποσού της προκαταβολής κατά τη συμμετοχή σε δημοπρασίες και τη μείωση του χρόνου πληρωμής μετά τη νίκη στη δημοπρασία, ώστε να αποτραπούν κερδοσκοπικές δραστηριότητες και να δημιουργηθούν εικονικά επίπεδα τιμών. Αυτός ο κανονισμός συμβάλλει στην ελαχιστοποίηση της κατάστασης των συμμετεχόντων σε δημοπρασίες με σκοπό την αγορά και τη μεταπώληση με σκοπό το κέρδος, αντίθετα, συμμετέχουν μόνο όσοι έχουν πραγματικές ανάγκες.

Σήμερα, η συζήτηση με θέμα «Προσδιορισμός της αγοράς ακινήτων στα τέλη του 2024, αρχές του 2025»

Η συζήτηση, που διοργανώνεται από την εφημερίδα Lao Dong, θα πραγματοποιηθεί στις 8:00 π.μ. στις 10 Οκτωβρίου, στην αίθουσα συνεδριάσεων του 2ου ορόφου, Lao Dong Newspaper, 123-127 Vo Van Tan, Vo Thi Sau Ward, District 3, Ho Chi Minh City. Αυτή είναι μια ευκαιρία για τους φορείς διαχείρισης, τις επιχειρήσεις και τους ειδικούς να βρουν λύσεις για την προώθηση της περαιτέρω ανάπτυξης της αγοράς στο μέλλον.

Το σεμινάριο επικεντρώθηκε στα ακόλουθα περιεχόμενα: Τρέχουσα κατάσταση της αγοράς ακινήτων, πρόβλεψη για το επόμενο διάστημα· αντίκτυπος 3 νέων νόμων που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων, καθώς και η εφαρμογή των εγγράφων που καθοδηγούν την εφαρμογή του νόμου· ζητήματα που σχετίζονται με τον τιμοκατάλογο γης και τους φόρους...

Πηγή: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm