Πού κατευθύνεται η πίστωση στον τομέα των ακινήτων;

Η πίστωση ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ στα τέλη Απριλίου έφτασε τα 1.116 τρισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 2,85% σε σύγκριση με το τέλος του 2024. Το παράδοξο είναι ότι ενώ η πίστωση αυξάνεται απότομα, δεν υπάρχουν πολλά νέα έργα, οι συναλλαγές στην αγορά δεν είναι υψηλές, οπότε πού πηγαίνουν τα χρήματα;

Νέα έργα εξακολουθούν να καταφθάνουν

Συγκεκριμένα, το Περιφερειακό Υποκατάστημα 2 της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ (SBV) δήλωσε ότι μέχρι τα τέλη Απριλίου, το συνολικό ανεξόφλητο υπόλοιπο πίστωσης σε ακίνητα στην πόλη Χο Τσι Μινχ έφτασε τα 1.116 τρισεκατομμύρια VND, αυξημένο κατά 0,34% σε σύγκριση με τον προηγούμενο μήνα και κατά 2,85% σε σύγκριση με το τέλος του 2024. Η κλίμακα των πιστώσεων για ακίνητα συνεχίζει να διατηρείται και αντιπροσωπεύει περίπου το 28% του συνολικού ανεξόφλητου υπολοίπου πίστωσης στην περιοχή. Συγκεκριμένα, οι πιστώσεις σε ακίνητα για την ομάδα ιδιόκτητης χρήσης (δάνεια για αγορά κατοικιών, μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για την κατασκευή κατοικιών· δάνεια για επισκευή κατοικιών...) εξακολουθούν να αντιπροσωπεύουν υψηλό ποσοστό του συνολικού ανεξόφλητου υπολοίπου πίστωσης σε ακίνητα, αντιπροσωπεύοντας το 65% και φτάνοντας τα 727.000 δισεκατομμύρια VND, αυξημένο κατά 0,05% σε σύγκριση με τον προηγούμενο μήνα και κατά 0,65% σε σύγκριση με το τέλος του 2024.

Παρά την πιστωτική επέκταση, η ταμειακή ροή από την αγορά είναι πολύ μικρή.

ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ: DINH SON

Ενώ τα στοιχεία είναι αρκετά καλά, στην πραγματικότητα τόσο οι συναλλαγές όσο και τα νέα έργα είναι «εγκαταλελειμμένα». Επομένως, πολλοί αναρωτιούνται, πού πήγε η πίστωση ακινήτων ύψους άνω του ενός εκατομμυρίου δισεκατομμυρίων ντονγκ;

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι παρόλο που τα στοιχεία για την πιστωτική αύξηση των ακινήτων ήταν πολύ μεγάλα, δεν γνώριζε ποιος επωφελήθηκε από αυτήν την ανάπτυξη. Επειδή, όταν οι επιχειρήσεις εξακολουθούσαν να δυσκολεύονται να διεκπεραιώσουν τα νομικά έγγραφα και δεν είχαν πρόσβαση σε κεφάλαια, δεν ήταν πολλοί οι άνθρωποι που δανείστηκαν για να αγοράσουν ακίνητα. Συγκεκριμένα, κατά τους πρώτους 4 μήνες του έτους, η πόλη Χο Τσι Μινχ είχε μόνο 3 έργα επιλέξιμα για κινητοποίηση κεφαλαίων, με συνολικά 3.286 διαμερίσματα, εκ των οποίων όλα ήταν πολυτελή διαμερίσματα. Κατά τους πρώτους 4 μήνες του έτους, κανένα έργο δεν μεταβιβάστηκε, επειδή σύμφωνα με το νόμο, το έργο πρέπει να ολοκληρώσει τις οικονομικές του υποχρεώσεις πριν πωληθεί σε άλλον εταίρο.

«Σε σύγκριση με το 2017, τη χρονιά που η αγορά άνθισε, η τρέχουσα προσφορά είναι μόνο 10%. Στην πραγματικότητα, εξακολουθεί να υπάρχει έλλειψη προσφοράς, ειδικά σε οικονομικά προσιτές κατοικίες, ιδίως σε κοινωνικές κατοικίες, και οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να αυξάνονται σταθερά. Ο συνολικός αριθμός διαμερισμάτων που διατέθηκαν στην αγορά από την αρχή του έτους είναι πολύ μικρός, οι συναλλαγές δεν είναι πολλές, αλλά η πιστωτική επέκταση, όπως αναφέρεται από την Κρατική Τράπεζα, είναι πολύ περίεργη. Όχι μόνο η πόλη του Χο Τσι Μινχ, αλλά και ολόκληρη η χώρα αυξάνεται, ούτε εγώ καταλαβαίνω», μοιράστηκε ο κ. Le Hoang Chau και πρόσθεσε ότι επί του παρόντος, οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες στη ρευστότητα και το κεφάλαιο, ειδικά στο πλαίσιο των επιχειρήσεων που αγωνίζονται να αντιμετωπίσουν τη λήξη των εταιρικών ομολόγων γύρω στον Αύγουστο - Δεκέμβριο του 2025. Αυτό τις κάνει να συνεχίζουν να αγωνίζονται, αναγκασμένες να διαπραγματεύονται με τους πελάτες για να παρατείνουν την αποπληρωμή του χρέους.

Ο Δρ. Dinh The Hien, Διευθυντής του Ινστιτούτου Πληροφορικής και Εφαρμοσμένης Οικονομικής , επιβεβαίωσε επίσης ότι στην πραγματικότητα, οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να μην έχουν κεφάλαια, δυσκολεύονται να έχουν πρόσβαση σε κεφάλαια και το ποσό των χρημάτων που διοχετεύεται στην αγορά δεν είναι μεγάλο. Επομένως, εάν αυξηθεί η πίστωση για ακίνητα, είναι πιθανό οι οργανισμοί και τα άτομα να δανειστούν για να αποπληρώσουν παλιά χρέη, να δανειστούν για να μετακυλίσουν χρέη. Τα επιτόκια σε συνδυασμό με την αύξηση της τιμής κόστους των αποθεμάτων θα προκαλέσουν αντίστοιχη αύξηση των πιστωτικών υπολοίπων.

«Μέσω έρευνας σε περίπου 100 εισηγμένες εταιρείες στο χρηματιστήριο, διαπίστωσα ότι η πιστωτική επέκταση στους κλάδους των ακινήτων και των κατασκευών μειώνεται συνεχώς. Επειδή η ταμειακή ροή στον τομέα των ακινήτων προέρχεται από δύο κύριες πηγές: την ταμειακή ροή των επιχειρήσεων και την ταμειακή ροή των χρηματοοικονομικών. Ωστόσο, και οι δύο αυτές πηγές αντιμετωπίζουν δυσκολίες, επομένως οι εταιρείες ακινήτων εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν πολλές δυσκολίες φέτος», ανέλυσε ο Δρ. Dinh The Hien.

Οι συναλλαγές μεταξύ των ανθρώπων ακμάζουν, η δευτερογενής αγορά είναι πολύβουη

Συνολικά, ο Δρ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, σχολίασε: Από την Πρωτοχρονιά του Σεληνιακού Έτους, η αγορά του Νότου έχει δείξει σημάδια ανάπτυξης και λειτουργεί καλύτερα από ό,τι το 2024. Αν και δεν υπάρχουν πολλά νέα έργα, οι συναλλαγές μεταξύ των ανθρώπων είναι επίσης καλύτερες. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, η ραγδαία αύξηση του αριθμού των συναλλαγών ακινήτων έχει βοηθήσει τα έσοδα από την αγορά γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ να φτάσουν σε υψηλό επίπεδο, φτάνοντας τα 2.200 δισεκατομμύρια VND το πρώτο τρίμηνο του 2025, σημειώνοντας αύξηση άνω των 540 δισεκατομμυρίων VND κατά την ίδια περίοδο. Επιπλέον, τα έσοδα από τις υπηρεσίες στον τομέα των ακινήτων έφτασαν επίσης τα 25.547 δισεκατομμύρια VND τον Μάρτιο, σημειώνοντας αύξηση 9% σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα. Τους πρώτους 3 μήνες του έτους, τα έσοδα από αυτόν τον κλάδο έφτασαν τα 72.321 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 16%. Πρόκειται για θετική αύξηση, η οποία αποδεικνύεται σαφώς από το επίπεδο ενδιαφέροντος των επενδυτών και δείχνει την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων.

Συνεπώς, σύμφωνα με τον Δρ. Nguyen Van Dinh, αν και ο όγκος των συναλλαγών στην πρωτογενή αγορά είναι χαμηλός λόγω περιορισμένης προσφοράς, οι συναλλαγές στη δευτερογενή αγορά και οι συναλλαγές ακινήτων μεταξύ των ανθρώπων πραγματοποιούνται πολύ ενεργά. Αυτός μπορεί να είναι ο λόγος για την ισχυρή πιστωτική ανάπτυξη. Όχι μόνο αυτό, αν και τα έργα στην πόλη Χο Τσι Μινχ τους τελευταίους μήνες είναι λίγα, σε γύρω περιοχές όπως το Long An , το Dong Nai, το Ba Ria-Vung Tau, το Binh Duong, ο αριθμός των ολοκληρωμένων και ανοιχτών έργων είναι πολύ μεγάλος. Εν τω μεταξύ, οι επιχειρήσεις που «εδρεύουν» στην πόλη Χο Τσι Μινχ μπορεί να έχουν δανειστεί στην πόλη για να επενδύσουν στις επαρχίες. Επιπλέον, η απότομη αύξηση των τιμών των ακινήτων τον τελευταίο καιρό έχει επίσης προκαλέσει αύξηση της αξίας των δανείων. «Αλλά ένα πράγμα είναι εύκολο να το δει κανείς, η τρέχουσα αγορά έχει μικρή πραγματική ζήτηση αλλά πολλές επενδύσεις και κερδοσκοπία, επομένως το πιστωτικό κεφάλαιο ρέει σε αυτές τις ομάδες περισσότερο από ό,τι σε έργα», ανέλυσε ο Δρ. Dinh.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο οικονομικός εμπειρογνώμονας Huynh Phuoc Nghia δήλωσε επίσης ότι η πιστωτική αύξηση οφείλεται κυρίως σε δάνεια για αγορά κατοικίας, επισκευή και κατασκευή μεταξύ των ανθρώπων, ενώ τα νέα έργα «χάνουν» επειδή η προσφορά είναι πολύ χαμηλή από την αρχή του έτους. Αυτό συνάδει επίσης με την έκθεση της Κρατικής Τράπεζας, η οποία ανέφερε ότι τα δάνεια για αγορά κατοικίας, μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για την κατασκευή κατοικιών, δάνεια για επισκευή κατοικίας... εξακολουθούν να αντιπροσωπεύουν υψηλό ποσοστό του συνολικού ανεξόφλητου δανεισμού για ακίνητα. Επιπλέον, η πιστωτική αύξηση τον τελευταίο καιρό σχετίζεται με την αναδιάρθρωση και τα στεγαστικά δάνεια, επειδή η ταμειακή ροή προς την αγορά είναι πολύ χαμηλή. Μπορεί να είναι δύσκολο για έργα στην πόλη Χο Τσι Μινχ να δανειστούν λόγω νομικού αδιεξόδου, αλλά οι επιχειρήσεις μπορούν να χρησιμοποιήσουν έργα στην επαρχία και άλλα προϊόντα για να εγγυηθούν δάνεια στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Αυξάνονται τόσο η προσφορά όσο και οι τιμές

Η έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών για την αγορά ακινήτων κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025 δείχνει ότι ο όγκος των συναλλαγών ακινήτων σε τρεις τύπους διαμερισμάτων, μεμονωμένων κατοικιών και οικοπέδων τείνει να αυξάνεται σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2024. Εκ των οποίων, ο τομέας των διαμερισμάτων και των μεμονωμένων κατοικιών έχει 33.585 επιτυχημένες συναλλαγές, ίσες με 132% σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2024. Ο τομέας των οικοπέδων έχει 101.049 επιτυχημένες συναλλαγές, ίσες με 116,4% σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2024. Εν τω μεταξύ, σε ολόκληρο το τρίμηνο, υπήρχαν 14 έργα, με κλίμακα περίπου 3.813 ολοκληρωμένων διαμερισμάτων, ίση με 140% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2024. Υπήρξαν 26 νέα αδειοδοτημένα έργα με κλίμακα περίπου 15.780 διαμερισμάτων, ίση με το 144% του τέταρτου τριμήνου του 2024 και ίση με 136% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2024. Ολόκληρη η χώρα έχει 994 έργα υπό κατασκευή με κλίμακα περίπου 399.873 διαμερισμάτων. Εν τω μεταξύ, υπάρχουν 59 έργα επιλέξιμα για πώληση μελλοντικών κατοικιών, με κλίμακα περίπου 19.760 διαμερισμάτων, ποσοστό 96,7% σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2024 και 155,2% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2024.

Πηγή: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm