Πίστωση ακινήτων: Όχι αυστηρότερη, αλλά επιλεκτική.

Η πολιτική της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ (SBV) για το 2026, η οποία αποσκοπεί στον έλεγχο της πιστωτικής ανάπτυξης στον τομέα των ακινήτων και στην ιεράρχηση των κεφαλαιακών ροών στην παραγωγή και τις επιχειρήσεις, έχει οδηγήσει τις τράπεζες να επιλέγουν ολοένα και περισσότερο συγκεκριμένα τμήματα για επενδύσεις.

Έλεγχος και μείωση του ποσοστού των δανείων.

Η Techcombank κατέγραψε κέρδη ύψους 8.900 δισεκατομμυρίων VND το πρώτο τρίμηνο του 2026, σημειώνοντας αύξηση 22,6%. Αξίζει να σημειωθεί ότι το ποσοστό των δανείων για ακίνητα μειώθηκε κάτω από το 30% για πρώτη φορά, στο 28,9%, αντανακλώντας μια τάση αναδιάρθρωσης του χαρτοφυλακίου πιστώσεων. Εν τω μεταξύ, οι τομείς του λιανικού εμπορίου και των μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων (ΜΜΕ) έγιναν ο μοχλός ανάπτυξης με ανεξόφλητα δάνεια ύψους 395.300 δισεκατομμυρίων VND, σημειώνοντας αύξηση 33% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Αρκετοί τομείς σημείωσαν ισχυρή ανάπτυξη, συμπεριλαμβανομένων των μη εξασφαλισμένων δανείων (αύξηση 159,1%), των δανείων στον κατασκευαστικό τομέα (αύξηση 72%), των στεγαστικών δανείων (αύξηση 6,4%) και των δανείων περιθωρίου κέρδους (αύξηση 2%).

Πριν από αυτό, το 2025, η Techcombank μείωσε επίσης σταδιακά το ποσοστό των δανείων για ακίνητα από 33,2% (το 2024) σε 31,1% του συνόλου των ανεξόφλητων δανείων.

Στην LPBank , τα ανεξόφλητα δάνεια για δραστηριότητες ακινήτων κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026 έφτασαν τα 14.721,8 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας μείωση 2,4% σε σύγκριση με την αρχή του έτους. Επί του παρόντος, το ποσοστό των δανείων για ακίνητα σε αυτήν την τράπεζα αντιπροσωπεύει μόνο περίπου το 3,65% του συνόλου των ανεξόφλητων δανείων.

Ο κ. Nguyen Le Nam, Διευθυντής του Τμήματος Ιδιωτών Πελατώντης ACB , δήλωσε ότι η τράπεζα δεν δανείζει για κερδοσκοπικούς σκοπούς, αλλά επικεντρώνει τους πόρους της στην εξυπηρέτηση πελατών που αγοράζουν κατοικίες για πραγματική χρήση, υποστηρίζοντας την πρόσβασή τους σε κεφάλαια για τη βελτίωση της ποιότητας ζωής τους. Η ACB συνεργάζεται επίσης με κατασκευαστές για τον σχεδιασμό κατάλληλων χρηματοοικονομικών πακέτων και παρέχει συνεχή υποστήριξη και συμβουλές στους πελάτες.

Σύμφωνα με τον κ. Nam, η αύξηση των στεγαστικών δανείων στην ACB επιβραδύνθηκε το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους. Οι λόγοι δεν πηγάζουν μόνο από τις τραπεζικές πολιτικές αλλά και από τις ανησυχίες των ανθρώπων για την περίπλοκη οικονομική κατάσταση, τις υψηλές τιμές των ακινήτων και την πίεση των αυξανόμενων επιτοκίων. Πολλοί αγοραστές κατοικιών έχουν γίνει επιφυλακτικοί, καθώς τα επιτόκια δανείων έχουν αυξηθεί στο 12-14%, φοβούμενοι μια επιστροφή στα προηγούμενα υψηλά επίπεδα που θα υπερέβαιναν την οικονομική τους δυνατότητα.

Ωστόσο, η ACB θεωρεί αυτό θετικό σημάδι και όχι λόγο ανησυχίας. Οι πελάτες είναι πλέον πιο προσεκτικοί και υπεύθυνοι με τα δάνειά τους, γνωρίζοντας πώς να επιλέγουν τον κατάλληλο χρόνο και προϊόν για να διασφαλίσουν βιώσιμη ικανότητα αποπληρωμής.

Τα δάνεια για ακίνητα συνέχισαν να αποτελούν ένα από τα μεγάλης κλίμακας τμήματα δανεισμού σε πολλές τράπεζες κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, αλλά η εικόνα δεν παρουσίαζε πλέον ομοιόμορφη ανάπτυξη. Σύμφωνα με τις ενοποιημένες οικονομικές εκθέσεις για το πρώτο τρίμηνο του 2026 12 τραπεζών με λεπτομερείς εξηγήσεις, το σύνολο των ανεξόφλητων δανείων που σχετίζονται με ακίνητα έφτασε τα 990.270 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 6,4% σε σύγκριση με το τέλος του 2025.

Από αυτές, η SHB και η BVBank είναι οι δύο τράπεζες με δάνεια ακινήτων που αντιπροσωπεύουν πάνω από το 30% των συνολικών ανεξόφλητων δανείων τους. Η VPBank, ειδικότερα, κατέγραψε ανεξόφλητα δάνεια για δραστηριότητες ακινήτων ύψους 238.473 δισεκατομμυρίων VND, σημειώνοντας αύξηση άνω των 31.000 δισεκατομμυρίων VND σε σύγκριση με την αρχή του έτους, που αντιστοιχεί σε σχεδόν 15%, συνεχίζοντας να είναι ο τομέας με τον μεγαλύτερο όγκο ανεξόφλητων δανείων στο χαρτοφυλάκιο πιστώσεων της τράπεζας ανά κλάδο.

Οι επιχειρήσεις πρέπει να μειώσουν την εξάρτησή τους από την πίστωση.

Σύμφωνα με τον Δρ. Can Van Luc, επικεφαλής οικονομολόγο της BIDV, μέχρι το τέλος του 2025, τα ανεξόφλητα δάνεια στον τομέα των ακινήτων εκτιμάται ότι θα φτάσουν τα 4,7 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 36% σε σύγκριση με το 2024, ενώ η πίστωση σε ολόκληρο τον κλάδο αναμένεται να αυξηθεί κατά περισσότερο από 19%.

Το 2026, ο στόχος για πιστωτική ανάπτυξη σε ολόκληρο τον τραπεζικό τομέα είναι περίπου 15%, επομένως και η πίστωση ακινήτων θα ελέγχεται. Σύμφωνα με τον κ. Luc, ο έλεγχος της πίστωσης ακινήτων είναι απαραίτητος μετά από μια περίοδο ταχείας ανάπτυξης, αλλά αυτό δεν σημαίνει «σύσφιξη», αλλά μάλλον επιλεκτική ρύθμιση. Η πολιτική των ρυθμιστικών αρχών είναι να κατευθύνουν τις ροές κεφαλαίων στο τμήμα των αγορών ακινήτων, περιορίζοντας την πίστωση για κερδοσκοπία, με σκοπό τη μείωση του συστημικού κινδύνου.

Όσον αφορά τους επενδυτές, είναι απαραίτητο να διαφοροποιηθούν οι πηγές χρηματοδότησης και να μειωθεί η εξάρτηση από την τραπεζική πίστωση. Το 2025, οι επιχειρήσεις ακινήτων θα εκδώσουν περίπου 123.000 δισεκατομμύρια VND σε ομόλογα. Μόνο κατά τους πρώτους τέσσερις μήνες του 2026, ο αριθμός αυτός έφτασε σχεδόν τα 40.000 δισεκατομμύρια VND, αντιπροσωπεύοντας το 51% της συνολικής έκδοσης σε ολόκληρη την αγορά. Ωστόσο, η πίεση για λήξη φέτος είναι πολύ υψηλή, περίπου 204.000 δισεκατομμύρια VND, εκ των οποίων ο τομέας των ακινήτων αντιπροσωπεύει το 61%.

Ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Nguyen Huu Huan από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο της πόλης Χο Τσι Μινχ ανέλυσε ότι, στο πλαίσιο της ελεγχόμενης πίστωσης στον τομέα των ακινήτων και της αυξανόμενης πίεσης από επισφαλείς απαιτήσεις, η εύρεση εναλλακτικών καναλιών κινητοποίησης κεφαλαίων μαζί με ευέλικτες πιστωτικές πολιτικές έχει γίνει ζήτημα επιβίωσης για τις επιχειρήσεις ακινήτων.

Ο κ. Χουάν επεσήμανε ότι οι επιχειρήσεις ακινήτων εξαρτώνται υπερβολικά από την τραπεζική πίστωση, ασκώντας σημαντική πίεση στο χρηματοπιστωτικό σύστημα. Εν τω μεταξύ, οι περισσότερες τράπεζες κινητοποιούν βραχυπρόθεσμα κεφάλαια, αλλά δανείζουν στον τομέα των ακινήτων μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα, δημιουργώντας μια αναντιστοιχία στις λήξεις και τους κινδύνους ρευστότητας.

«Χρειάζονται περισσότερες λύσεις για τη διαφοροποίηση των κεφαλαιακών ροών για την αγορά ακινήτων και τη μείωση της εξάρτησης από την τραπεζική πίστωση», τόνισε ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Nguyen Huu Huan.

Σύμφωνα με τον κ. Huan, για την επίλυση αυτού του προβλήματος, απαιτούνται διαρθρωτικές λύσεις, όπως η ισχυρή ανάπτυξη της τρέχουσας υποτονικής αγοράς εταιρικών ομολόγων, ώστε να γίνει το κύριο κανάλι για την παροχή μεσοπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων κεφαλαίων. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να διερευνηθούν νέα μοντέλα άντλησης κεφαλαίων μέσω μηχανισμών δοκιμών (sandboxes), διεθνών χρηματοοικονομικών κέντρων και, ιδίως, λύσεων tokenization ακινήτων.

Αντίθετα, ο υπερβολικός δανεισμός στον τομέα των ακινήτων αυξάνει τον κίνδυνο επισφαλών απαιτήσεων. Ο βασικός λόγος είναι ότι πολλές επιχειρήσεις ακινήτων χρησιμοποιούν υψηλή χρηματοοικονομική μόχλευση, πράγμα που σημαίνει ότι ακόμη και μικρές διακυμάνσεις στα επιτόκια μπορούν να δημιουργήσουν σημαντική πίεση στην αποπληρωμή του χρέους, ωθώντας τις επιχειρήσεις στον κίνδυνο επισφαλών απαιτήσεων.

Είναι σαφές ότι, στο πλαίσιο του συνεχιζόμενου επιλεκτικού ελέγχου της πίστωσης στον τομέα των ακινήτων, οι επιχειρήσεις ακινήτων δεν μπορούν πλέον να βασίζονται σε μεγάλο βαθμό στο τραπεζικό κεφάλαιο όπως πριν. Η διαφοροποίηση των πηγών κεφαλαίου, από ομόλογα και επενδυτικά κεφάλαια έως νέα χρηματοοικονομικά μοντέλα, θα είναι κρίσιμη για τη σταθερή ανάπτυξη της αγοράς και τη μείωση της πίεσης στο πιστωτικό σύστημα.

Πηγή: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html