Η πόλη του Χο Τσι Μινχ έχει επισήμως επιβάλει απαγόρευση στους κατασκευαστές ακινήτων στην πόλη να υποδιαιρούν και να πωλούν οικόπεδα εντός των έργων τους σε ιδιώτες ή οργανισμούς για την αυτοκατασκευή κατοικιών. Πολλοί πιστεύουν ότι η πόλη του Χο Τσι Μινχ χρειάζεται ένα σχέδιο για την αποτροπή πιθανών καταχρήσεων αυτής της πρακτικής.
Ο νόμος περί ακινήτων, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ από την 1η Αυγούστου 2024, απαγορεύει την υποδιαίρεση και πώληση οικοπέδων σε αστικές περιοχές.
Πρόσφατα, για την εφαρμογή του Νόμου περί Ακινήτων, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ εξέδωσε την Απόφαση Αρ. 83/2024 σχετικά με τους κανονισμούς για τον καθορισμό περιοχών όπου οι επενδυτές σε έργα ακινήτων και σε επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με τεχνική υποδομή σε οργανισμούς και ιδιώτες για την αυτοκατασκευή κατοικιών στην περιοχή.
Με αυτήν την απόφαση, η πόλη Χο Τσι Μινχ απαγορεύει επίσημα την υποδιαίρεση και πώληση οικοπέδων για την αντιμετώπιση αυτού του επίμονου προβλήματος. Συγκεκριμένα, οι κατασκευαστές ακινήτων στην πόλη δεν επιτρέπεται να υποδιαιρούν και να πωλούν οικόπεδα εντός των έργων τους σε ιδιώτες ή οργανισμούς για την αυτοκατασκευή κατοικιών. Σύμφωνα με αυτόν τον κανονισμό, εκτός από τις συνοικίες και τις περιφέρειες, απαγορεύεται επίσης η υποδιαίρεση και πώληση γης σε πέντε προαστιακές περιοχές, συμπεριλαμβανομένων των Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi και Nha Be.
Εν τω μεταξύ, η πόλη ορίζει μόνο ότι η υποδιαίρεση γης επιτρέπεται για νοικοκυριά και άτομα των οποίων η γη πληροί τις προϋποθέσεις για να ληφθεί υπόψη για υποδιαίρεση.
Πρόληψη παράνομης κατάτμησης και πώλησης γης.
Όσον αφορά το περιεχόμενο της Απόφασης 83/2024 της Λαϊκής Επιτροπής της Πόλης Χο Τσι Μινχ, η Δικηγόρος Νγκουγιέν Βαν Χάου - Μέλος της Κεντρικής Επιτροπής του Μετώπου Πατρίδας του Βιετνάμ, Αναπληρώτρια Πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου της Πόλης Χο Τσι Μινχ, σχολίασε ότι η νέα απόφαση της Πόλης Χο Τσι Μινχ... Αυτό θα έχει σημαντικό αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων της πόλης, επηρεάζοντας άμεσα τις επιχειρηματικές δραστηριότητες των φορέων που ασχολούνται με το εμπόριο ακινήτων και την αχαλίνωτη παράνομη υποδιαίρεση και πώληση οικοπέδων που έχει συμβεί στο παρελθόν.
Ο δικηγόρος Χάου προέβλεψε επίσης ότι μετά την έκδοση της Απόφασης 83/2024, αναπόφευκτα θα υπάρξουν αντικρουόμενες απόψεις από το κοινό, την επιχειρηματική κοινότητα και τις εταιρείες ακινήτων.
Σύμφωνα με την παράγραφο 6 του άρθρου 31 του νόμου του 2023 για τις επιχειρήσεις ακινήτων, μία από τις προϋποθέσεις για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για γη με τεχνική υποδομή σε έργα ακινήτων σε ιδιώτες για αυτοκατασκευή κατοικιών είναι ότι: « Η γη δεν βρίσκεται σε διαμερίσματα, συνοικίες ή πόλεις ειδικών αστικών περιοχών τύπου Ι, τύπου II και τύπου III και δεν υπόκειται σε δημοπρασία για δικαιώματα χρήσης γης για επενδύσεις σε έργα κατασκευής κατοικιών, όπως ορίζεται στον νόμο περί γης. Για άλλες περιοχές, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή καθορίζει τις περιοχές όπου οι επενδυτές έργων επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με τεχνική υποδομή σε ιδιώτες για αυτοκατασκευή κατοικιών με βάση τις τοπικές συνθήκες ».
Έτσι, σύμφωνα με τον δικηγόρο Nguyen Van Hau, η πόλη του Χο Τσι Μινχ έχει συγκεκριμενοποιήσει τις διατάξεις του Νόμου περί Ακινήτων. Συγκεκριμένα, οι λεπτομέρειες αυτού καθοδηγούνται από το Άρθρο 2 της Απόφασης Αρ. 83/2024. Συγκεκριμένα, αυτό ισχύει για επενδυτές έργων ακινήτων και έργων κατασκευής κατοικιών σε όλη την πόλη του Χο Τσι Μινχ. Δεν επιτρέπεται το δικαίωμα χρήσης γης με υφιστάμενες υποδομές στο πλαίσιο ενός έργου ακινήτων ή ενός επενδυτικού έργου κατασκευής κατοικιών σε οργανισμούς ή ιδιώτες για αυτοκατασκευή κατοικιών.
Εκτός από τις περιπτώσεις όπου ο επενδυτής ενός έργου ακινήτων ή ενός έργου κατασκευής κατοικιών με στόχο την επανεγκατάσταση με οικόπεδα σε κοινότητες, κωμοπόλεις ή περιοχές μιας πόλης πληροί τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, μπορεί να μεταβιβάσει το δικαίωμα χρήσης γης με τεχνική υποδομή στο πλαίσιο του έργου ακινήτων ή του έργου κατασκευής κατοικιών με στόχο την επανεγκατάσταση με οικόπεδα σε ιδιώτες για την αυτοκατασκευή κατοικιών.
Συγκρίνοντας το περιεχόμενο του Νόμου περί Ακινήτων με την Απόφαση Αρ. 83/2024, ο Δικηγόρος Nguyen Van Hau δήλωσε: Αυτή η απόφαση της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ έχει περιορίσει σημαντικά τους νομικούς κανονισμούς σχετικά με τους τομείς στους οποίους οι κατασκευαστές έργων μπορούν να μεταβιβάσουν δικαιώματα χρήσης γης με υπάρχουσα τεχνική υποδομή σε ιδιώτες για την αυτοκατασκευή κατοικιών.
Ωστόσο, αυτό δεν θεωρείται παράνομο, επειδή «Ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων έχει εξουσιοδοτήσει την Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ να αποφασίσει, με βάση τις τοπικές συνθήκες, σε ποιες περιοχές οι επενδυτές έργων επιτρέπεται να μεταβιβάσουν δικαιώματα χρήσης γης με υπάρχουσα τεχνική υποδομή σε ιδιώτες για την αυτοκατασκευή κατοικιών», δήλωσε ο δικηγόρος Χάου στην αξιολόγησή του .
Συνολικά, οι τελευταίοι κανονισμοί της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ θα βοηθήσουν την «ατμομηχανή» της χώρας να αντιμετωπίσει πολλές ελλείψεις σχετικά με την αχαλίνωτη και καταστροφική πρακτική της υποδιαίρεσης και πώλησης γης που διαταράσσει τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Ταυτόχρονα, Η ελαχιστοποίηση της μη εξουσιοδοτημένης κατασκευής από τους κατοίκους όχι μόνο μειώνει το πρόβλημα, αλλά και τους νομικούς κινδύνους για τους αγοραστές κατοικιών, απαιτώντας από τους κατασκευαστές έργων ακινήτων στην περιοχή να βελτιώνουν συνεχώς την ποιότητα των προϊόντων τους . Επιπλέον, η Απόφαση 83/2024 ευθυγραμμίζεται με το « Σχέδιο Επενδύσεων και Κατασκευών για τις Περιφέρειες που θα Γίνουν Πόλεις (ή Πόλεις υπό την Πόλη του Χο Τσι Μινχ) για την περίοδο 2021-2030» που αναπτύσσει επί του παρόντος η πόλη. Συγκεκριμένα, έως το 2030, οι περιφέρειες θα επικεντρωθούν στην επένδυση στην ανάπτυξη υποδομών σύμφωνα με τα αστικά πρότυπα που θα αναβαθμιστούν σε πόλεις που βρίσκονται απευθείας υπό την Πόλη του Χο Τσι Μινχ.
Αντιδρώντας στις «παραμορφώσεις»
Αμέσως μετά την έκδοση της απόφασης 83/2024 της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, ο Σύνδεσμος Ακινήτων της πόλης Χο Τσι Μινχ απέστειλε γραπτή αναφορά στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης, εκφράζοντας διάφορες ανησυχίες.
Μιλώντας με δημοσιογράφο της εφημερίδας Dai Doan Ket το πρωί της 1ης Νοεμβρίου, ο κ. Le Hoang Chau, πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι ο Σύνδεσμος είχε επίσης στείλει ένα έγγραφο στην Επιτροπή του Πατριωτικού Μετώπου του Βιετνάμ της πόλης Χο Τσι Μινχ σχετικά με την πρόταση να καθοριστούν λεπτομερώς οι περιοχές όπου οι κατασκευαστές ακινήτων και στεγαστικών έργων επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με υπάρχουσες τεχνικές υποδομές σε ιδιώτες για κατασκευή κατοικιών σε κοινότητες, εξαιρουμένων των πόλεων, σε 5 περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ.
Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, βάσει του Νόμου περί Ακινήτων του 2023 και του Νόμου περί Στέγασης του 2023, η πόλη Χο Τσι Μινχ είναι μια ειδική αστική περιοχή, επομένως, μόνο σε περιπτώσεις όπου η γη βρίσκεται σε διαμερίσματα, συνοικίες ή πόλεις ειδικών αστικών περιοχών (συμπεριλαμβανομένων 16 συνοικιών και της πόλης Thu Duc) απαγορεύεται στους επενδυτές να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με υπάρχουσα τεχνική υποδομή σε ιδιώτες για αυτοκατασκευή κατοικιών.
Προηγουμένως, ο Σύνδεσμος Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ απέστειλε έγγραφο στην Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης Χο Τσι Μινχ, στο Υπουργείο Κατασκευών και στην Επιτροπή Πατριωτικού Μετώπου της Πόλης Χο Τσι Μινχ, συνιστώντας να επιτρέπονται οι κατατμήσεις και οι πωλήσεις γης σε κοινότητες που ανήκουν σε 5 περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ. Αυτό συμβαίνει επειδή η απαγόρευση της κατατμήσεως και της πώλησης γης σε αυτές τις 5 περιοχές είναι ασυμβίβαστη με τους κανονισμούς του Νόμου περί Ακινήτων και του Νόμου περί Στέγασης.
Ως εκ τούτου, ο Σύνδεσμος πρότεινε στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ να καθορίσει λεπτομερώς τις περιοχές όπου οι κατασκευαστές ακινήτων και στεγαστικών έργων επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με υπάρχουσα τεχνική υποδομή σε ιδιώτες για την αυτοκατασκευή κατοικιών σε κοινότητες, εξαιρουμένων των πόλεων στις πέντε συνοικίες της πόλης.
Όσον αφορά τις «επακόλουθες» της Απόφασης 83/2024 της Λαϊκής Επιτροπής της Πόλης Χο Τσι Μινχ, ο δικηγόρος Νγκουγιέν Βαν Χάου - Μέλος της Κεντρικής Επιτροπής του Μετώπου Πατρίδας του Βιετνάμ, Αναπληρωτής Πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου της Πόλης Χο Τσι Μινχ - πιστεύει ότι η εφαρμογή αυτής της Απόφασης μπορεί να καταστήσει ακόμη πιο περιορισμένη την προσφορά οικοπέδων στην Πόλη Χο Τσι Μινχ, μη καλύπτοντας τις ανάγκες του λαού. Ως εκ τούτου, είναι πιθανό οι τιμές των προηγουμένως υποδιαιρεμένων οικοπέδων να αυξηθούν απότομα στο εγγύς μέλλον, περιορίζοντας τον αριθμό των αγοραστών λόγω ανεπαρκούς οικονομικής δυνατότητας.
Συμμεριζόμενος αυτήν την άποψη, ο μηχανικός Tran Van Phuong, διευθυντής μιας μεσιτικής εταιρείας ακινήτων στην πόλη Thu Duc, δήλωσε: Εάν οι κανονισμοί απαγορεύουν την υποδιαίρεση και πώληση γης, η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να προβλέψει την πιθανότητα οι κατασκευαστές, οι οργανισμοί και τα άτομα να «παρακάμπτουν τον νόμο» για να υποδιαιρέσουν οικόπεδα. Οι νέοι κανονισμοί για την υποδιαίρεση γης θα πρέπει να επιτρέπουν στα νοικοκυριά και τα άτομα με γη να λαμβάνονται υπόψη για υποδιαίρεση, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις. Εάν επιτραπεί η «διαστρέβλωση», η πρακτική της υποδιαίρεσης και πώλησης γης θα γίνει πιο περίπλοκη και αρνητική, επηρεάζοντας την αγορά ακινήτων γενικότερα.
Όσον αφορά την αστικοποίηση, ο αρχιτέκτονας Nguyen Van Bieu, Διευθυντής της Bhomes Co., Ltd., πιστεύει ότι οι νέοι κανονισμοί ορίζουν ότι, εκτός από τις συνοικίες και τις περιφέρειες, απαγορεύεται επίσης η υποδιαίρεση και η πώληση γης σε πέντε προαστιακές περιοχές, συμπεριλαμβανομένων των Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi και Nha Be. «Τα τελευταία χρόνια, όλοι γνωρίζουμε ότι, παρά το γεγονός ότι χαρακτηρίζονται ως προαστιακές περιοχές, ο ρυθμός αστικοποίησης σε ορισμένες περιοχές, όπως η Binh Chanh (ειδικά η περιοχή Trung Son) και η Nha Be (περιοχή Phuoc Kien), αυξάνεται ραγδαία. Οι αστικές υποδομές είναι σύγχρονες και σε πολλά μέρη, ο ρυθμός κατασκευής υποδομών και η συγκέντρωση πληθυσμού είναι ακόμη υψηλότερος από ό,τι σε ορισμένες κεντρικές περιοχές», ανέλυσε ο αρχιτέκτονας Nguyen Van Bieu.
Μιλώντας σε δημοσιογράφους της εφημερίδας Dai Doan Ket, εκπρόσωποι αρκετών επιχειρήσεων και κατοίκων εξέφρασαν την ανησυχία τους ότι, παρόλο που δεν υπάρχουν πλέον περιπτώσεις μικρών εταιρειών ακινήτων που αγοράζουν γεωργική γη από ανθρώπους και στη συνέχεια δημιουργούν παράνομα «έργα» για πώληση, η κατάσταση των εγκαταλελειμμένων έργων υποδιαίρεσης γης χωρίς υποδομές, συμπεριλαμβανομένων των έργων που έχουν σταματήσει, θα συνεχίσει να μαστίζει την αγορά ακινήτων αυτής της «κορυφαίας» πόλης, εάν δεν βρεθούν λύσεις. Αυτό θα εμποδίσει την επίλυση των βαθύτερων αιτιών των προβλημάτων.
[διαφήμιση_2]
Πηγή: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html
Σχόλιο (0)