Η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να ανταποκριθεί στις «διακυμάνσεις»

Η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει ζητήσει επίσημα να μην επιτρέπεται στους επενδυτές σε έργα ακινήτων στην περιοχή να διαιρούν και να πωλούν οικόπεδα στα έργα τους σε οργανισμούς και ιδιώτες για να χτίσουν τα δικά τους σπίτια. Πολλές απόψεις λένε ότι η πόλη Χο Τσι Μινχ χρειάζεται ένα σχέδιο για να αποτρέψει πιθανές «μεταμορφώσεις».

Ο νόμος περί επιχειρήσεων στον τομέα των ακινήτων τίθεται σε ισχύ από την 1η Αυγούστου 2024, ο οποίος δεν επιτρέπει έργα διαίρεσης και πώλησης οικοπέδων σε αστικές περιοχές.

Αντιπροσωπεία πεδίου επιθεωρεί τη διαχείριση κρατικής γης στην περιοχή Binh Chanh, στην πόλη Χο Τσι Μινχ. (Φωτογραφία: Thanh Dao).

Πρόσφατα, για την εφαρμογή του Νόμου περί Ακινήτων, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ εξέδωσε την Απόφαση Αρ. 83/2024 σχετικά με τους κανονισμούς για τον καθορισμό περιοχών όπου οι επενδυτές σε έργα ακινήτων και σε επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με τεχνική υποδομή σε οργανισμούς και ιδιώτες για την κατασκευή των δικών τους κατοικιών στην περιοχή.

Με αυτήν την απόφαση, η πόλη Χο Τσι Μινχ ρυθμίζει επίσημα την απαγόρευση της υποδιαίρεσης και πώλησης γης για να αντιμετωπίσει αυτήν την οδυνηρή κατάσταση που έχει προκύψει το τελευταίο διάστημα. Συγκεκριμένα, οι επενδυτές σε έργα ακινήτων στην περιοχή δεν επιτρέπεται να υποδιαιρούν οικόπεδα προς πώληση στο πλαίσιο του έργου σε οργανισμούς και ιδιώτες για την κατασκευή των δικών τους κατοικιών. Σύμφωνα με αυτόν τον κανονισμό, εκτός από τις συνοικίες και τις περιφέρειες, η γη σε 5 απομακρυσμένες περιφέρειες, συμπεριλαμβανομένων των: Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi και Nha Be, δεν επιτρέπεται να υποδιαιρείται και να πωλείται.

Εν τω μεταξύ, η πόλη ρυθμίζει μόνο την κατανομή γης επιτρέποντας στα νοικοκυριά και τα άτομα να έχουν γη που πληροί τις προϋποθέσεις για να ληφθούν υπόψη για κατανομή γης.

Αποτροπή υποδιαίρεσης και πώλησης γης

Όσον αφορά το περιεχόμενο της Απόφασης 83/2024 της Λαϊκής Επιτροπής της Πόλης Χο Τσι Μινχ, η Δικηγόρος Νγκουγιέν Βαν Χάου - Μέλος της Κεντρικής Επιτροπής του Μετώπου Πατρίδας του Βιετνάμ, Αντιπρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου της Πόλης Χο Τσι Μινχ, σχολίασε ότι η νέα απόφαση της Πόλης Χο Τσι Μινχ θα έχει σημαντικό αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων της πόλης, συμπεριλαμβανομένων των άμεσων επιπτώσεων στις επιχειρηματικές δραστηριότητες των οντοτήτων που ασχολούνται με τον κλάδο των ακινήτων και της πρόσφατης αδιάκριτης υποδιαίρεσης και πώλησης γης.

Η απαγόρευση της υποδιαίρεσης και πώλησης γης θα βοηθήσει πολλές πόλεις να λύσουν το πρόβλημα του «ακανόνιστου σχεδιασμού» και του «πληθωρισμού τιμών» στην αγορά ακινήτων. (Φωτογραφία: Dai Doan Ket).

Ο δικηγόρος Χάου προέβλεψε επίσης ότι μετά την έκδοση της Απόφασης 83/2024, θα είναι αναπόφευκτο να υπάρξουν αντικρουόμενες απόψεις από τον κόσμο, την επιχειρηματική κοινότητα και τις εταιρείες ακινήτων.

Σύμφωνα με την παράγραφο 6 του άρθρου 31 του νόμου περί ακινήτων του 2023, μία από τις προϋποθέσεις για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για γη με τεχνική υποδομή σε έργα ακινήτων σε ιδιώτες για την κατασκευή ιδιόκτητων κατοικιών είναι: « Γη που δεν βρίσκεται στην περιφέρεια, την περιφέρεια, την πόλη μιας ειδικής αστικής περιοχής τύπου Ι, τύπου II και τύπου III· δεν υπόκειται σε δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης για επενδύσεις σε έργα κατασκευής κατοικιών σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης. Για τις υπόλοιπες περιοχές, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή, με βάση τις τοπικές συνθήκες, καθορίζει τις περιοχές όπου οι επενδυτές έργων επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με τεχνική υποδομή σε ιδιώτες για την κατασκευή ιδιόκτητων κατοικιών ».

Ο δικηγόρος Νγκουγιέν Βαν Χάου προβλέπει ότι η νέα απόφαση της πόλης Χο Τσι Μινχ θα έχει μεγάλο αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων της πόλης.

Έτσι, ο δικηγόρος Nguyen Van Hau αναγνώρισε ότι η πόλη του Χο Τσι Μινχ έχει διευκρινίσει τις διατάξεις του Νόμου περί Ακινήτων. Συγκεκριμένα, οι παραπάνω λεπτομέρειες καθοδηγούνται από το Άρθρο 2 της Απόφασης Αρ. 83/2024. Συγκεκριμένα, οι επενδυτές έργων ακινήτων και επενδυτικών έργων κατασκευής κατοικιών σε όλη την πόλη του Χο Τσι Μινχ Δεν επιτρέπεται η μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης με τεχνική υποδομή σε έργα ακινήτων ή επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών σε οργανισμούς ή άτομα που κατασκευάζουν οι ίδιοι κατοικίες.

Με εξαίρεση την περίπτωση επενδυτών σε έργα ακινήτων, επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών με στόχους επανεγκατάστασης που χρησιμοποιούν γη σε δήμους, κωμοπόλεις και περιοχές της πόλης, εξασφαλίζοντας τις προϋποθέσεις σύμφωνα με τους κανονισμούς, επιτρέπεται να μεταβιβάζουν το δικαίωμα χρήσης γης με τεχνική υποδομή σε έργα ακινήτων, επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών με στόχους επανεγκατάστασης που χρησιμοποιούν γη σε ιδιώτες για την κατασκευή των δικών τους κατοικιών.

Συγκρίνοντας το περιεχόμενο του Νόμου περί Ακινήτων με την Απόφαση Αρ. 83/2024, ο Δικηγόρος Nguyen Van Hau δήλωσε: Αυτή η απόφαση της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ έχει περιορίσει σημαντικά τις διατάξεις του νόμου σχετικά με τις περιοχές όπου οι επενδυτές έργων επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με τεχνικές υποδομές σε ιδιώτες για να κατασκευάσουν τα δικά τους σπίτια.

«Ωστόσο, αυτό δεν θεωρείται παράνομο επειδή «Ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων έχει εξουσιοδοτήσει την Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ να αποφασίζει για τις περιοχές όπου οι επενδυτές έργων επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με τεχνικές υποδομές σε ιδιώτες για να κατασκευάσουν τα δικά τους σπίτια, με βάση τις τοπικές συνθήκες», σχολίασε ο δικηγόρος Χάου .

Γενικά, οι τελευταίοι κανονισμοί της Λαϊκής Επιτροπής της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς θα βοηθήσουν την «ατμομηχανή» ολόκληρης της χώρας να λύσει πολλά προβλήματα που σχετίζονται με την κατάσταση της αδιάκριτης υποδιαίρεσης και πώλησης γης, καταστρέφοντας τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Ταυτόχρονα, Ελαχιστοποίηση της κατάστασης των ανθρώπων που χτίζουν αυθαίρετα χωρίς άδεια, όχι μόνο αυτό, αλλά και συμβολή στη μείωση των νομικών κινδύνων για τους αγοραστές κατοικιών, απαιτώντας από τους επενδυτές σε έργα ακινήτων στην περιοχή να βελτιώνουν ταυτόχρονα την ποιότητα των προϊόντων τους . Επιπλέον, η Απόφαση 83/2024 είναι επίσης σύμφωνη με το Έργο « Επένδυση - κατασκευή περιοχών σε περιοχές (ή πόλεις υπό την πόλη Χο Τσι Μινχ) κατά την περίοδο 2021-2030» που κατασκευάζει η πόλη, συγκεκριμένα έως το 2030, οι περιοχές θα επικεντρωθούν στην επένδυση στην κατασκευή υποδομών με στόχο την επίτευξη αστικών στόχων για να γίνουν πόλεις υπό την πόλη Χο Τσι Μινχ.

Αντιμετώπιση των «παραλλαγών»

Μόλις εκδόθηκε η απόφαση 83/2024 της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, ο Σύνδεσμος Ακινήτων της πόλης Χο Τσι Μινχ απέστειλε αναφορά στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης, εγείροντας πολλές ανησυχίες.

Μιλώντας σε δημοσιογράφους της εφημερίδας Dai Doan Ket το πρωί της 1ης Νοεμβρίου, ο κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι ο Σύνδεσμος έστειλε επίσης ένα έγγραφο στην Επιτροπή Πατριωτικού Μετώπου Βιετνάμ της πόλης Χο Τσι Μινχ σχετικά με την πρόταση να καθοριστούν οι περιοχές όπου οι επενδυτές ακινήτων και στεγαστικών έργων επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με τεχνικές υποδομές σε ιδιώτες για την κατασκευή κατοικιών σε κοινότητες, εξαιρουμένων των πόλεων σε 5 περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, στον Νόμο του 2023 για τις Επιχειρήσεις Ακινήτων και στον Νόμο του 2023 για τη Στέγαση, η πόλη Χο Τσι Μινχ είναι μια ειδική αστική περιοχή, επομένως μόνο σε περιπτώσεις γης σε διαμερίσματα, συνοικίες και πόλεις ειδικών αστικών περιοχών (συμπεριλαμβανομένων 16 συνοικιών και της πόλης Thu Duc), ορίζεται ότι οι επενδυτές δεν επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με τεχνική υποδομή σε ιδιώτες για την κατασκευή των δικών τους κατοικιών.

Προηγουμένως, ο Σύνδεσμος Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ απέστειλε έγγραφο στην Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης Χο Τσι Μινχ, στο Υπουργείο Κατασκευών και στην Επιτροπή Πατριωτικού Μετώπου της Πόλης Χο Τσι Μινχ, συνιστώντας να επιτραπεί η υποδιαίρεση και η πώληση γης σε κοινότητες σε 5 περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ. Διότι, εάν η υποδιαίρεση και η πώληση γης σε 5 περιοχές απαγορεύεται, αυτό δεν είναι σύμφωνο με τις διατάξεις του Νόμου περί Ακινήτων και του Νόμου περί Στέγασης.

Ως εκ τούτου, ο Σύνδεσμος πρότεινε στη Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ να θεσπίσει λεπτομερείς κανονισμούς για τον καθορισμό των περιοχών όπου οι επενδυτές σε ακίνητα και έργα στέγασης επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με τεχνικές υποδομές σε ιδιώτες για την κατασκευή των δικών τους κατοικιών σε κοινότητες, εξαιρουμένων των πόλεων σε 5 περιοχές της πόλης.

Όσον αφορά τις «μεταγενέστερες» επιπτώσεις της Απόφασης 83/2024 της Λαϊκής Επιτροπής της Πόλης Χο Τσι Μινχ, η δικηγόρος Nguyen Van Hau - Μέλος της Κεντρικής Επιτροπής του Μετώπου Πατρίδας του Βιετνάμ, Αντιπρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι η εφαρμογή αυτής της Απόφασης θα μπορούσε να καταστήσει την προσφορά γης στην Πόλη Χο Τσι Μινχ ακόμη πιο περιορισμένη, μη καλύπτοντας τις ανάγκες του λαού. Ως εκ τούτου, υπάρχει η πιθανότητα η τιμή της προηγουμένως υποδιαιρεμένης γης να αυξηθεί απότομα στο εγγύς μέλλον και να περιορίσει τον αριθμό των αγοραστών λόγω έλλειψης οικονομικής δυνατότητας.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο μηχανικός Tran Van Phuong, διευθυντής μιας μεσιτικής εταιρείας ακινήτων στην πόλη Thu Duc, δήλωσε: Εάν ο κανονισμός απαγορεύει τη διαίρεση γης σε οικόπεδα προς πώληση, η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να προετοιμαστεί για την πιθανότητα επενδυτές, οργανισμοί και άτομα να «παρακάμψουν τον νόμο» για να διαχωρίσουν οικόπεδα. Συγκεκριμένα, το πεδίο εφαρμογής του νέου κανονισμού για τη διαίρεση γης εξακολουθεί να επιτρέπει σε νοικοκυριά και άτομα με γη να ληφθούν υπόψη για διαίρεση γης, εάν πληρούν τις προϋποθέσεις. Εάν επιτραπεί να «μεταμορφωθεί», το πρόβλημα της διαίρεσης γης σε οικόπεδα προς πώληση θα εξελιχθεί σε πιο περίπλοκη και αρνητική κατεύθυνση, επηρεάζοντας την αγορά ακινήτων γενικότερα.

Επειδή βρίσκεται δίπλα στην Περιοχή 7, στην περιοχή Να Μπε, η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει σήμερα πολύ γρήγορο ρυθμό αστικοποίησης.

Όσον αφορά την αστικοποίηση, ο αρχιτέκτονας Nguyen Van Bieu - Διευθυντής της Bhomes LLC δήλωσε ότι ο νέος κανονισμός ορίζει ότι εκτός από τις συνοικίες και τις περιφέρειες, η γη σε 5 προαστιακές περιοχές, συμπεριλαμβανομένων των Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi και Nha Be, δεν επιτρέπεται επίσης να χωριστεί σε οικόπεδα ή να πωληθεί. «Τα τελευταία χρόνια, όλοι γνωρίζουμε ότι, παρά το γεγονός ότι «χαρακτηρίζονται» ως προαστιακές περιοχές, η ταχύτητα αστικοποίησης ορισμένων περιοχών, όπως η Binh Chanh (ειδικά η περιοχή Trung Son), η Nha Be (περιοχή Phuoc Kien),... έχει αυξηθεί ραγδαία. Σύγχρονες αστικές υποδομές, πολλά μέρη έχουν ακόμη και ταχύτερη ταχύτητα κατασκευής υποδομών και συγκέντρωσης πληθυσμού από ορισμένες κεντρικές περιοχές», ανέλυσε ο αρχιτέκτονας Nguyen Van Bieu.

Μοιραζόμενοι με δημοσιογράφους της εφημερίδας Dai Doan Ket, εκπρόσωποι ορισμένων επιχειρήσεων και πολιτών ανησυχούν επίσης ότι, παρόλο που δεν υπάρχουν πλέον περιπτώσεις μικρών επιχειρήσεων ακινήτων που αγοράζουν γεωργική γη από ανθρώπους και στη συνέχεια καταρτίζουν παράνομα «έργα» για πώληση, η κατάσταση των έργων που διαιρούν οικόπεδα προς πώληση αφήνεται ανέγγιχτη, χωρίς να κατασκευάζονται υποδομές στη γη, συμπεριλαμβανομένων των έργων που έχουν ανασταλεί, εάν δεν υπάρξει λύση, θα οδηγήσει επίσης την αγορά ακινήτων της «ατμομηχανής» πόλης σε μια κατάσταση «απαγωγής και εγκατάλειψης της πλάκας», χωρίς να επιλύονται τα βασικά προβλήματα.

Πηγή: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html