Αποφύγετε την «εκτός συγχρονισμού» πίστωση

Παρόλο που οι επικεφαλής της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ (SBV) επιβεβαίωσαν ότι ο δανεισμός στον τομέα των ακινήτων εξακολουθεί να διασφαλίζει δείκτες ασφάλειας, η κεφαλαιακή διάρθρωση σε αυτόν τον τομέα ενέχει πιθανούς κινδύνους για την αγορά και ολόκληρο το τραπεζικό σύστημα.

Μία από τις πιο προφανείς εκδηλώσεις είναι ότι από την αρχή του έτους, η πίστωση για επιχειρήσεις ακινήτων έχει αυξηθεί δύο φορές ταχύτερα από τον μέσο ρυθμό πιστωτικής ανάπτυξης ολόκληρου του συστήματος. Μόνο κατά τους πρώτους 6 μήνες του έτους, η πίστωση ολόκληρου του συστήματος αυξήθηκε κατά περίπου 10%, εκ των οποίων η πίστωση για επιχειρήσεις ακινήτων εκτιμάται ότι θα αυξηθεί κατά 20%.

Οι οικονομικές εκθέσεις του δεύτερου τριμήνου του 2025 μιας σειράς τραπεζών όπως οι Techcombank, HDBank,SHB , MB... δείχνουν επίσης ότι τα δάνεια για επιχειρήσεις ακινήτων αυτών των τραπεζών αυξήθηκαν κατά 20-35% σε σύγκριση με το τέλος του περασμένου έτους.

Μέχρι στιγμής, η πίστωση ακινήτων έχει φτάσει σε επίπεδο ρεκόρ (περίπου 3,2 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND). Δεν είναι δύσκολο να εξηγηθεί γιατί οι τράπεζες επενδύουν κεφάλαια σε ακίνητα. Όπως δήλωσε ο Διοικητής της Κρατικής Τράπεζας, η απότομη αύξηση της πίστωσης ακινήτων κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους είναι σύμφωνη με την κατεύθυνση της άρσης των εμποδίων για την αγορά ακινήτων. Διότι, όταν τα έργα απαλλαγούν από νομικά εμπόδια, η ανάγκη για κεφάλαια για την υλοποίησή τους αναπόφευκτα θα αυξηθεί.

Από ανεξάρτητη οπτική γωνία, οι αναλυτές αναφέρουν ότι, στο πλαίσιο της παραγωγής και της κατανάλωσης που αντιμετωπίζουν πολλές δυσκολίες, οι κύριοι μοχλοί ανάπτυξης είναι οι υποδομές και τα ακίνητα. Επιπλέον, κατά τη χορήγηση δανείων για ακίνητα, το πραγματικό ποσοστό ζημιών είναι πολύ χαμηλό (λόγω της υψηλής ρευστότητας των εξασφαλίσεων). Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο αυτοί οι δύο τομείς προσελκύουν ισχυρές ροές κεφαλαίων.

Παρόλο που η πίστωση στον τομέα των ακινήτων αυξάνεται ραγδαία, τα καλά νέα είναι ότι, σύμφωνα με την Κρατική Τράπεζα, ο δανεισμός σε αυτόν τον τομέα εξακολουθεί να διασφαλίζει δείκτες ασφάλειας. Απόδειξη είναι ότι ο λόγος βραχυπρόθεσμου κεφαλαίου που χρησιμοποιείται για μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα δάνεια εξακολουθεί να είναι κάτω από το όριο του 30%. Ο φορέας εκμετάλλευσης κατευθύνει επίσης συνεχώς τα πιστωτικά ιδρύματα να εξισορροπούν το κεφάλαιο ανά διάρκεια, διασφαλίζοντας την ασφάλεια του συστήματος.

Ωστόσο, η πιστωτική δομή και η κεφαλαιακή δομή της αγοράς ακινήτων έχουν πρόσφατα ορισμένα παράλογα σημεία.

Πρώτον, όσον αφορά τη δομή του πιστωτικού ιστορικού, τα ανεξόφλητα δάνεια για επιχειρήσεις ακινήτων αυξήθηκαν, ενώ τα δάνεια για αγορά κατοικίας και επισκευή κατοικίας αυξήθηκαν αργά, δείχνοντας ότι τα τραπεζικά κεφάλαια ρέουν κυρίως προς τους επενδυτές, ενώ οι άνθρωποι δεν ενδιαφέρονται να αγοράσουν σπίτια για να ζήσουν. Αυτό προέρχεται επίσης από την ανισορροπία στην αγορά, όταν η προσφορά οικονομικά προσιτών και μεσαίας κατηγορίας κατοικιών απουσιάζει ολοένα και περισσότερο. Η νέα προσφορά στην αγορά είναι κυρίως πολυτελή διαμερίσματα, ενώ οικονομικά προσιτά διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας και κοινωνικές κατοικίες παρουσιάζουν μεγάλη έλλειψη. Αυτός είναι επίσης ο λόγος για τον οποίο το πακέτο πίστωσης ύψους 145.000 δισεκατομμυρίων VND για δάνεια κοινωνικής στέγασης, καθώς και τα πακέτα πίστωσης για άτομα κάτω των 35 ετών, εκταμιεύονται πολύ αργά.

Δεύτερον, όσον αφορά τη δομή κεφαλαίου για την αγορά ακινήτων, προηγουμένως, η δομή του χρέους πολλών επιχειρήσεων ακινήτων βασιζόταν σε μεγάλο βαθμό σε ομόλογα, ακόμη και έως και 50-60%, αλλά τώρα έχει μειωθεί απότομα κατά το ήμισυ. Τους πρώτους 7 μήνες του τρέχοντος έτους, η έκδοση ομολόγων σε ολόκληρη την αγορά αυξήθηκε κατά 63% σε σύγκριση με το τέλος του περασμένου έτους, αλλά η έκδοση ομολόγων ακινήτων από μόνη της αυξήθηκε μόνο κατά περισσότερο από 13%.

Στην πραγματικότητα, όταν η πίστωση χαλαρώνει, τα επιτόκια δανεισμού φτάνουν στο ναδίρ και οι τράπεζες είναι πιο ανοιχτές σε πιστώσεις για ακίνητα, πολλοί επενδυτές όχι μόνο δεν εκδίδουν νέα ομόλογα, αλλά σπεύδουν επίσης να αποπληρώσουν τα ομόλογα πρόωρα και να στραφούν σε τραπεζικά δάνεια. Η αυξημένη εξάρτηση των επιχειρήσεων από την τραπεζική πίστωση, ειδικά σε τομείς που απαιτούν μακροπρόθεσμο κεφάλαιο, όπως τα ακίνητα, ενέχει πολλούς κινδύνους για το τραπεζικό σύστημα, ιδίως τον κίνδυνο ανισορροπίας των όρων δανεισμού.

Παρόλο που η πίστωση στον τομέα των ακινήτων εξακολουθεί να είναι ασφαλής προς το παρόν, εάν συνεχίσει να αυξάνεται απότομα και τα κεφάλαια να ρέουν κυρίως σε έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας όπως συμβαίνει τώρα, η αγορά αναπόφευκτα θα είναι ασταθής.

Για να ξεπεραστεί αυτή η κατάσταση, δεν μπορούμε να περιμένουμε προσαρμογές από τις τράπεζες - οι οποίες επηρεάζονται έντονα από τους στόχους κέρδους και τα συμφέροντα των μετόχων - αλλά χρειάζονται την κανονιστική παρέμβαση του Κράτους. Συνεπώς, η Κρατική Τράπεζα, το Υπουργείο Κατασκευών και άλλα υπουργεία και παραρτήματα πρέπει να έχουν λύσεις για την αύξηση της προσφοράς κοινωνικής στέγασης, οικονομικά προσιτής στέγασης και άμεσων πιστωτικών ροών σε αυτά τα τμήματα. Επιπλέον, κατά την κατάργηση του πιστωτικού χώρου, η Κρατική Τράπεζα πρέπει επίσης να διαθέτει πιο αποτελεσματικά εργαλεία για να κατευθύνει τις κεφαλαιακές ροές σε τομείς προτεραιότητας.

Η μακροπρόθεσμη λύση, όπως είπε ο Διοικητής της Κρατικής Τράπεζας, είναι η ισχυρή ανάπτυξη της κεφαλαιαγοράς, η κάλυψη της ζήτησης για μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα κεφάλαια, μειώνοντας έτσι την πίεση στις βραχυπρόθεσμες πηγές κεφαλαίου του τραπεζικού συστήματος. Οι τομείς που χρειάζονται μεγάλες μεσοπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες πηγές κεφαλαίου, όπως τα ακίνητα και οι υποδομές, πρέπει να κινητοποιηθούν μέσω της έκδοσης εταιρικών ομολόγων, τοπικών ομολόγων ή διεθνών δανείων κ.λπ., και δεν μπορούν να βασίζονται σε τραπεζικές πιστώσεις για πάντα.

Πηγή: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html