Γιατί είναι τόσο δύσκολο να «ξεπαγώσει» η αγορά ακινήτων;

Το επιφυλακτικό κλίμα των αγοραστών, η έλλειψη νέας προσφοράς και πολυάριθμες νομικές μεταβλητές προκαλούν αργή ανάκαμψη της ρευστότητας των οικοπέδων, παρόλο που αυτό είναι ένα τμήμα που προσελκύει την προσοχή ορισμένων επενδυτών.

Από την πανδημία Covid-19, η αγορά γης δεν έχει δει σημαντικά θετικά σημάδια, με τα ποσοστά απορρόφησης να παραμένουν σταθερά χαμηλά, γενικά κάτω από 20%. Μια έκθεση της DKRA Consulting δείχνει ότι το 2023, το ποσοστό απορρόφησης γης ήταν μόνο περίπου 10%, το 2024 ήταν 15,15% και το 2025 η ρευστότητα βελτιώθηκε μόνο ελαφρώς, με το συνολικό ποσοστό απορρόφησης της αγοράς να κυμαίνεται γύρω στο 18%. Καθ' όλη τη διάρκεια του περασμένου έτους, η αγορά του Νότου κατέγραψε περίπου 9.450 οικόπεδα που προσφέρθηκαν προς πώληση, με σχεδόν 1.700 προϊόντα να απορροφώνται.

Οι διαδικτυακές πλατφόρμες δεδομένων αντικατοπτρίζουν επίσης μια παρόμοια τάση. Σύμφωνα με τον διαδικτυακό ιστότοπο ακινήτων Batdongsan, μετά από μια τοπική αύξηση τον Απρίλιο, η ζήτηση για οικόπεδα μειώθηκε γρήγορα, μειώνοντας κατά μέσο όρο 15-20% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, με τις αναζητήσεις για οικόπεδα να μειώνονται κατά 30-40% σε πολλές περιπτώσεις. Οι πωλήσεις οικοπέδων σε νεοσύστατα έργα παρέμειναν περίπου στο 20-30% του διαθέσιμου αποθέματος.

Εν τω μεταξύ, η Nha Tot εκτιμά ότι, εξαιρουμένης της τοπικής άνθησης μετά την ανακοίνωση της συγχώνευσης της επαρχίας, η αγορά γης πέρυσι ήταν γενικά υποτονική, με τον αριθμό των αγοραστών να μειώνεται κατά 35-50% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο το 2024 και να μειώνεται στις περισσότερες περιοχές.

Ακίνητα στην πόλη Χο Τσι Μινχ, συμπεριλαμβανομένων οικοπέδων και γεωργικής γης. Φωτογραφία: Quynh Tran

Εξηγώντας τους λόγους για την αργή ανάκαμψη της ρευστότητας γης , ο κ. Phan Dinh Phuc, Διευθύνων Σύμβουλος της Seenee Vietnam, πιστεύει ότι το μεγαλύτερο εμπόδιο αυτή τη στιγμή έγκειται στις ταμειακές ροές και το επενδυτικό κλίμα. Στον προηγούμενο κύκλο, οι περισσότεροι επενδυτές έχασαν χρήματα όταν επένδυσαν σε γη - ένα είδος περιουσιακού στοιχείου που είναι πραγματικά «ακίνητο», που αγοράστηκε κυρίως για να περιμένει αυξήσεις τιμών πριν από την πώληση, χωρίς να δημιουργήσει καμία αξία χρήσης ή ταμειακή ροή κατά την περίοδο διακράτησης. Όταν η αγορά υποχωρεί, η χαμηλή ρευστότητα αναγκάζει πολλούς αγοραστές γης να έχουν το κεφάλαιό τους δεσμευμένο για μεγάλο χρονικό διάστημα. Αυτή η εμπειρία έχει οδηγήσει πολλούς επενδυτές να επανεξετάσουν και να εκτιμήσουν τμήματα που μπορούν να δημιουργήσουν ταμειακή ροή, όπως τα διαμερίσματα, επειδή ακόμη και αν δεν τα έχουν πουλήσει ακόμα, το ακίνητο μπορεί να ενοικιαστεί.

Από την άποψη της προσφοράς, ο κ. Vo Hong Thang, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής του Ομίλου DKRA, ανέλυσε ότι η αγορά γης αντιμετωπίζει σοβαρή έλλειψη νέων έργων, καθώς πολλοί επενδυτές αποσύρονται σταδιακά από αυτό το τμήμα. Κατά το περασμένο έτος, η νέα προσφορά αντιπροσώπευε μόνο περίπου το 13% της συνολικής πρωτογενούς προσφοράς, με τα περισσότερα προϊόντα στην αγορά να είναι αποθέματα προηγούμενων ετών. Η Tay Ninh , η επαρχία με το μεγαλύτερο ποσοστό προσφοράς γης στο Νότο, κατέγραψε μόνο δύο νέα έργα: την οικιστική περιοχή Dragon Eden (146,8 εκτάρια) και την αστική περιοχή The Solia (20,5 εκτάρια). Στην πόλη Χο Τσι Μινχ (μετά τη συγχώνευση των Binh Duong και Ba Ria - Vung Tau), η προσφορά που προσφέρεται προς πώληση αποτελείται κυρίως από υπάρχον απόθεμα ή την επανεκκίνηση προηγούμενων φάσεων.

Συνεπώς, η προσφορά και η ζήτηση είναι εκτός συγχρονισμού, με περίπου το 69% της ζήτησης να επικεντρώνεται σε νέα έργα, όπως αποδεικνύεται από το γεγονός ότι τα έργα στο Tay Ninh αντιπροσώπευαν πάνω από το 53% της ρευστότητας στην αγορά γης του Νότου πέρυσι.

Από επιχειρηματικής άποψης, η τάση αποχώρησης από τα οικόπεδα γίνεται ολοένα και πιο εμφανής. Πολλοί κατασκευαστές όπως οι Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh και Khai Hoan Land, οι οποίοι κάποτε θεωρούσαν αυτό το τμήμα ως πυλώνα, δεν το θέτουν πλέον σε προτεραιότητα στα επιχειρηματικά τους σχέδια για το 2026.

Σύμφωνα με εκπρόσωπο μιας εταιρείας ακινήτων, η ανάπτυξη οικοπέδων γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη λόγω των αυστηρότερων νομικών κανονισμών, της απότομης αύξησης του κόστους επένδυσης από τα τέλη υποδομών και χρήσης γης έως τις παροχές, ενώ ο χρόνος υλοποίησης παρατείνεται. Αντίθετα, οι τιμές πώλησης είναι δύσκολο να ανταγωνιστούν τις τιμές των μεζονετών και των διαμερισμάτων, μειώνοντας τα περιθώρια κέρδους και καθιστώντας ακόμη και το έργο ασύμφορο. Αυτή η πραγματικότητα έχει αναγκάσει πολλούς κατασκευαστές να προσαρμοστούν, με αποτέλεσμα οι τιμές των πρωτογενών οικοπέδων να αυξηθούν κατά 20-30% τον τελευταίο χρόνο, κυρίως για να αντισταθμίσουν το κόστος ανάπτυξης.

Προβλέποντας για το 2026, οι ειδικοί πιστεύουν ότι η ισορροπία των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων μετατοπίζεται σταδιακά, ανοίγοντας την πιθανότητα επανεξέτασης των οικοπέδων από ορισμένους επενδυτές. Ο κ. Phan Dinh Phuc σημείωσε ότι η απότομη αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων προκαλεί ολοένα και μεγαλύτερη ανισορροπία σε αυτό το τμήμα σε σχέση με το εισόδημα και τη χρηστικότητα. Όταν οι τιμές των διαμερισμάτων σε πολλές περιοχές υπερβαίνουν τα εύλογα όρια και πλησιάζουν τις τιμές γης στην ίδια τοποθεσία, η διαφορά γίνεται λιγότερο πειστική. Ανέφερε το παράδειγμα του Long An, όπου οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν φτάσει περίπου τα 35 εκατομμύρια VND ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ τα οικόπεδα σε έργα με σχεδιασμό κλίμακας 1/500 και ολοκληρωμένες υποδομές κυμαίνονται μόνο από 20-25 εκατομμύρια VND ανά τετραγωνικό μέτρο.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Phuc, η επιστροφή οικοπέδων, εάν συμβεί, δεν θα είναι εκτεταμένη όπως σε προηγούμενους κύκλους, αλλά μάλλον επιλεκτική, εστιάζοντας σε περιοχές με ολοκληρωμένες υποδομές, συνδεσιμότητα, παροχές, απασχόληση και ιδιαίτερα πραγματική ταμειακή ροή από τους κατοίκους. Η έλλειψη νέας προσφοράς, οι τιμές γης που πλησιάζουν την αγοραία αξία και οι ολοένα και υψηλότερες απαιτήσεις για ποιότητα ζωής θα συνεχίσουν να αναδιαμορφώνουν αυτό το τμήμα.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο ειδικός σε θέματα ακινήτων Tran Hoang πιστεύει ότι η αγορά γης υφίσταται μια σημαντική αλλαγή. Προηγουμένως, πολλά έργα αφορούσαν μόνο την υποδιαίρεση γης, την κατασκευή εσωτερικών δρόμων και την πώληση οικοπέδων. Τώρα, οι επιχειρήσεις πρέπει να αναπτυχθούν με πιο συστηματικό τρόπο, επενδύοντας σε υποδομές, παροχές, σχολεία, εμπορικά κέντρα και άλλες βασικές υπηρεσίες, προσεγγίζοντας το μοντέλο μιας ολοκληρωμένης αστικής περιοχής. Αυτή η αλλαγή προκύπτει από τον νέο Νόμο περί Γης, που τέθηκε σε ισχύ από την 1η Αυγούστου 2024, ο οποίος ουσιαστικά καταργεί την παραδοσιακή μέθοδο υποδιαίρεσης και πώλησης οικοπέδων. Τα έργα πρέπει να ολοκληρώσουν τις υποδομές, τις παροχές και τη στέγαση σύμφωνα με το σχέδιο πριν από την επιθεώρηση και την έκδοση τίτλων γης.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, οι μεταβολές στα μοντέλα ανάπτυξης σε συνδυασμό με την ώθηση από τις υποδομές μεταφορών θα μπορούσαν να προκαλέσουν αύξηση των τιμών της γης κατά 10-20% το 2026. Ωστόσο, οι διαφορές τιμών μεταξύ των περιοχών θα συνεχίσουν να είναι έντονα διαφοροποιημένες, αντανακλώντας τις διακυμάνσεις στην τοποθεσία, το προϊόν και την τοπική ζήτηση. Επομένως, οι τιμές της γης είναι απίθανο να δημιουργήσουν σημαντικές αυξήσεις τιμών ή να οδηγήσουν τη ρευστότητα της αγοράς όπως πριν, αν και ενδέχεται να υπάρξουν τοπικές αυξήσεις τιμών.

Ο κ. Phan Dinh Phuc πιστεύει ότι αυτό το τμήμα εξακολουθεί να υποφέρει από ψυχολογικά «τραύματα» μετά τον πρόσφατο κύκλο, ειδικά όσον αφορά τη ρευστότητα και την ικανότητα δημιουργίας ταμειακών ροών. Μόνο έργα που είναι καλά ανεπτυγμένα, σχηματίζουν μια πραγματική οικιστική κοινότητα και δημιουργούν εσωτερική ταμειακή ροή μπορούν να ξεπεράσουν αυτή την αδυναμία, θέτοντας έτσι τα θεμέλια για τη βιώσιμη ανάκαμψη της αγοράς γης.

Σύμφωνα με το Vnexpress.net

Πηγή: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm