Ο νόμος περί γης του 2024, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ από την 1η Αυγούστου 2024 και αντικατέστησε τον νόμο περί γης του 2013, αναμενόταν να αποτελέσει θεσμική ώθηση για την αγορά ακινήτων και τη διαχείριση των πόρων. Ωστόσο, μετά από σχεδόν δύο χρόνια εφαρμογής, ο νόμος θα τροποποιηθεί ξανά φέτος με πολλές σημαντικές αλλαγές.
«Παρωχημένο» ακόμη και πριν από την εισαγωγή του.
Σύμφωνα με τους ειδικούς, η τροποποίηση του Νόμου περί Γης αποτελεί επείγουσα απαίτηση, επειδή, παρόλο που τέθηκε σε ισχύ πρόσφατα, δεν είναι πλέον κατάλληλος για το νέο πλαίσιο, ειδικά επειδή από την 1η Ιουλίου 2025, ολόκληρη η χώρα θα εφαρμόσει ένα μοντέλο τοπικής αυτοδιοίκησης δύο επιπέδων, συμπεριλαμβανομένου του επαρχιακού και του κοινοτικού/περιφερειακού επιπέδου, ενώ ο ισχύων Νόμος περί Γης εξακολουθεί να ορίζει ένα σύστημα σχεδιασμού και διαχείρισης χρήσης γης σε τρία επίπεδα: εθνικό, επαρχιακό και περιφερειακό.
Αυτή η ασυμβατότητα έχει οδηγήσει σε πολλές ελλείψεις, προκαλώντας επικαλύψεις και έλλειψη συγχρονισμού με άλλους τομείς μετά την κατάργηση του περιφερειακού επιπέδου.
Η Εθνοσυνέλευση θα τροποποιήσει πλήρως τον Νόμο περί Γης κατά τη σύνοδό της στο τέλος του έτους, μετά από σχεδόν δύο χρόνια εφαρμογής. (Ενδεικτική εικόνα)
Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, εξήγησε ότι ο Νόμος περί Γης έχει συνήθως έναν κύκλο τροποποίησης περίπου 10 ετών. Ωστόσο, το πλαίσιο της περιόδου 2024-2026 παρουσιάζει τρεις κύριες μεταβλητές που απαιτούν την ταχύτερη προσαρμογή του νόμου.
Αυτό αναφέρεται στη μετατόπιση της δομής της τοπικής αυτοδιοίκησης σε ένα μοντέλο δύο επιπέδων, καταργώντας το επίπεδο περιφέρειας/νομού. Ωστόσο, ο νόμος περί γης του 2024 εξακολουθεί να σχεδιάζει σχέδια χρήσης γης σε τρία επίπεδα: εθνικό, επαρχιακό και περιφερειακό. Αυτή η ανισορροπία στα διοικητικά επίπεδα αφήνει πολλές διαδικασίες χωρίς τόπο διεξαγωγής, προκαλώντας σημεία συμφόρησης σε πολλές διαδικασίες.
Επιπλέον, η ανάγκη θεσμοθέτησης των Κεντρικών Ψηφισμάτων 18 και 69 σχετικά με τη διαχείριση της γης απαιτεί περαιτέρω διευκρίνιση των μηχανισμών χρηματοδότησης της γης, ιδίως της αποτίμησης και της αποζημίωσης.
Τέλος, η πίεση για την εκκαθάριση γης για βασικά έργα υποδομής αυξάνεται. Χωρίς έναν διαφανή και συγκεκριμένο μηχανισμό, η πρόοδος θα συνεχίσει να είναι αργή.
Ο κ. Chau τόνισε επίσης ότι το μεγαλύτερο εμπόδιο παραμένει η τιμή της αποζημίωσης: « Ο τρέχων τιμοκατάλογος γης του κράτους που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό των φόρων και του ενοικίου γης είναι λογικός. Αλλά όταν η γη ανακτάται, οι άνθρωποι θέλουν η αποζημίωση να είναι κοντά στην τιμή της αγοράς».
Η λύση δεν έγκειται στην επιλογή του ενός άκρου έναντι του άλλου, αλλά στη δημιουργία ενός ανεξάρτητου μηχανισμού αποτίμησης αποζημιώσεων με σαφή μεθοδολογία, ψηφιοποιημένα και επαληθευμένα δεδομένα συναλλαγών και ένα συμβούλιο αποτίμησης που περιλαμβάνει εκπροσώπους του λαού. Στόχος είναι η δημιουργία συναίνεσης, ο περιορισμός των παρατεταμένων διαφορών και η διασφάλιση της δημοσιονομικής πειθαρχίας για την τοπική κοινωνία .
Εν τω μεταξύ, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος εξήγησε ότι, εκτός του ότι είναι ασύμβατος με το μοντέλο της τοπικής αυτοδιοίκησης δύο επιπέδων, ο χωροταξικός σχεδιασμός και ο τομεακός σχεδιασμός που αφορούν τη χρήση γης είναι επίσης ασυνεπείς και μη συγχρονισμένοι.
Επιπλέον, έργα δημοσίων επενδύσεων ή σημαντικά έργα επείγουσας και ειδικής φύσης, που εξυπηρετούν πολιτικούς και εξωτερικούς πολιτικούς στόχους, δεν έχουν ακόμη ενταχθεί στον προγραμματισμό ή δεν είναι σύμφωνα με αυτόν.
Οι τρέχουσες μέθοδοι αποτίμησης γης παραμένουν πολύπλοκες και εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από ανεξάρτητους συμβούλους, ενώ οι κρατικές υπηρεσίες είναι υπεύθυνες για την αποτίμηση και φέρουν νομική ευθύνη.
κ. Pham Van Hoa (Μέλος του Κοινοβουλίου που εκπροσωπεί την επαρχία Dong Thap)
Τα προαναφερθέντα σημαντικά έργα δεν διαθέτουν επίσης κανονισμούς για την απόκτηση γης, για παράδειγμα, έργα που εξυπηρετούν το Φόρουμ Οικονομικής Συνεργασίας Ασίας-Ειρηνικού (APEC) ή έργα σε ζώνες ελεύθερου εμπορίου και διεθνή χρηματοπιστωτικά κέντρα. Η ισχύουσα νομοθεσία δεν διαθέτει επίσης κανονισμούς για την απόκτηση γης όταν οι επενδυτές δεν μπορούν να καταλήξουν σε συμφωνία για την υπόλοιπη έκταση (μικρής κλίμακας), με αποτέλεσμα την καθυστέρηση των έργων, τη σπατάλη πόρων και την καθυστέρηση της προόδου των επενδύσεων.
Ο νόμος περί γης του 2024 επέτρεπε σε περιοχές με υφιστάμενο αστικό και αγροτικό σχεδιασμό να διαχειρίζονται τη χρήση γης χωρίς ξεχωριστά σχέδια χρήσης γης, χρησιμοποιώντας αντ' αυτού τα υπάρχοντα σχέδια για τη διαχείριση. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, το ποσοστό κάλυψης του αστικού και αγροτικού σχεδιασμού παραμένει χαμηλό. Σε πολλά μέρη, ο σχεδιασμός δεν καλύπτει ολόκληρα τα διοικητικά όρια, πράγμα που σημαίνει ότι ακόμη και με τα υπάρχοντα σχέδια, οι τοπικές αρχές εξακολουθούν να πρέπει να δημιουργήσουν πρόσθετα σχέδια χρήσης γης, με αποτέλεσμα επικαλύψεις και σπατάλη.
Επί του παρόντος, η κατανομή και η μίσθωση γης πραγματοποιούνται κυρίως μέσω δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης ή διαδικασιών υποβολής προσφορών για την επιλογή επενδυτών. Ωστόσο, αυτή η διαδικασία εξαρτάται από τις διαδικασίες και τους κανονισμούς του νόμου περί δημοπρασιών και προσφορών, επομένως απαιτεί πολύ χρόνο προετοιμασίας.
Εν τω μεταξύ, σε πολλές περιπτώσεις, εξακολουθεί να είναι δύσκολο να επιλεγούν επενδυτές με επαρκή δυναμικότητα, με αποτέλεσμα την καθυστέρηση της προόδου του έργου, την αργή αξιοποίηση της γης και την επακόλουθη επίδραση στην προσέλκυση επενδύσεων.
Άρση μιας σειράς σημείων συμφόρησης που προκαλούν δημόσια αγανάκτηση.
Ο εκπρόσωπος Pham Van Hoa (Dong Thap) σημείωσε ότι παρόλο που ο νόμος περί γης έχει υποστεί πολλές αλλαγές και έχει συμβάλει σημαντικά στην κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη, στην πραγματικότητα εξακολουθούν να υπάρχουν πολλά εμπόδια, ειδικά σε τοπικό επίπεδο, όπου η εφαρμογή του είναι άμεσα οργανωμένη.
Συγκεκριμένα, ο κ. Hoa δήλωσε ότι τα εμπόδια που σχετίζονται με την αποτίμηση γης, την απαλλοτρίωση γης και την αποζημίωση οδηγούν συχνά σε αναφορές και διαφωνίες μεταξύ του κοινού.
«Η τρέχουσα μέθοδος αποτίμησης γης παραμένει πολύπλοκη και εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από ανεξάρτητους συμβούλους, ενώ οι κρατικές υπηρεσίες είναι υπεύθυνες για την αποτίμηση και φέρουν νομική ευθύνη.»
«Για βιομηχανική γη ή γη για παραγωγή και επιχειρήσεις, τα τέλη χρήσης γης αντιπροσωπεύουν μόνο ένα μικρό ποσοστό της συνολικής επένδυσης, αλλά οι επιχειρήσεις μπορούν να χάσουν 6 έως 12 μήνες περιμένοντας απλώς να καθοριστεί η τιμή. Αυτός ο χρόνος αναμονής αυξάνει το κόστος ευκαιρίας, ενώ η διαφορά στην αξία μεταξύ διαφορετικών επιλογών αποτίμησης είναι συχνά ασήμαντη», δήλωσε ο κ. Hoa.
Σύμφωνα με τον βουλευτή Χόα, τα εμπόδια δεν είναι μόνο τεχνικά, αλλά και στη διαδικασία εφαρμογής. Ο ετήσιος τιμοκατάλογος γης έχει καταρτιστεί έτσι ώστε να αντικατοπτρίζει πιστά τις τιμές της αγοράς, όπως απαιτείται από τον νόμο, αλλά όταν εφαρμόζεται στην αποζημίωση, οι άνθρωποι πιστεύουν ότι εξακολουθεί να είναι χαμηλότερη από την πραγματική τιμή συναλλαγής.
Αντίθετα, εάν χρησιμοποιούνται μόνο οι τιμές της ελεύθερης αγοράς, ο προϋπολογισμός θα είναι δύσκολο να ισοσκελιστεί και είναι πιθανό να προκύψουν παράπονα για τη διαφάνεια. Το χάσμα μεταξύ του επίσημου τιμοκαταλόγου και των τιμών της αγοράς δημιουργεί ένα δίλημμα τόσο για την κυβέρνηση όσο και για εκείνους των οποίων η γη απαλλοτριώνεται.
Επιπλέον, πολλές διατάξεις των νέων νόμων και διαταγμάτων παραμένουν στο επίπεδο των γενικών αρχών. Για παράδειγμα, ο κανονισμός που επιτρέπει την υποδιαίρεση γης και τη μετατροπή χρήσης γης χωρίς να απαιτείται πρόσοψη δρόμου, εφόσον υπάρχει νόμιμη οδός πρόσβασης, αποτελεί σωστή πολιτική και ευθυγραμμίζεται με την πραγματικότητα της αστικοποίησης. Ωστόσο, τι συνιστά νόμιμη οδό πρόσβασης, ποιο είναι το ελάχιστο πλάτος και πώς καθορίζεται; Ο νόμος δεν έχει ακόμη διευκρινίσει αυτές τις λεπτομέρειες. Ως αποτέλεσμα, πολλές περιοχές έχουν επιλέξει την ασφαλέστερη επιλογή της προσωρινής αναστολής της επεξεργασίας των αιτήσεων.
Η τρέχουσα κατάσταση, όπου υπάρχουν μόνο έγγραφα-πλαίσιο, οδηγεί σε έγγραφα που αναμένουν περαιτέρω ενέργειες. Οι τοπικές αρχές βρίσκονται σε σύγχυση, οι πολίτες και οι επιχειρήσεις πρέπει να κάνουν πολλαπλά ταξίδια και το άτυπο κόστος αυξάνεται.
Ο κ. Hoa ανέφερε ως παράδειγμα την πολιτική που μειώνει τα τέλη χρήσης γης κατά 70% για ορισμένες ομάδες. Ενώ ο στόχος είναι ανθρώπινος, οι όροι εφαρμογής αλληλεπικαλύπτονται και υπάρχουν ασυνέπειες στην κατανόηση του τι συνιστά νοικοκυριό, άτομο ή τον χρόνο χρήσης γης.
Ο κ. Hoa πρότεινε τη μετάβαση από μια άκαμπτη διοικητική νοοτροπία σε μια νοοτροπία που επικεντρώνεται στην αποτελεσματικότητα και τη δημιουργία αξίας. Πρότεινε επίσης την όσο το δυνατόν μεγαλύτερη απλοποίηση των διαδικασιών, την αύξηση της διαφάνειας και, ιδιαίτερα, την έμφαση στην αυξημένη χρήση οικονομικών εργαλείων αντί διοικητικών μέτρων.
Για παράδειγμα, αντί να προσπαθείτε να προσδιορίσετε με ακρίβεια την αξία της γης μέχρι και την τελευταία δεκάρα, είναι δυνατό να αποδεχτείτε μια λογική τιμή σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο και να ρυθμίσετε την προστιθέμενη αξία μέσω φόρων, τελών ή άλλων οικονομικών υποχρεώσεων. Αυτό μειώνει την επιβάρυνση του συστήματος, διασφαλίζοντας παράλληλα ότι το Κράτος εξακολουθεί να εισπράττει προστιθέμενη αξία.
Το σχέδιο τροποποιήσεων του Νόμου περί Γης από το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος αναμένεται να επικεντρωθεί σε δύο κύριες ομάδες περιεχομένου.
Η πρώτη ομάδα αποτελείται από περιεχόμενο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της εθνικής ανάπτυξης στη νέα εποχή και στην ανάγκη για διψήφια οικονομική ανάπτυξη.
Το Υπουργείο προτείνει την τροποποίηση και συμπλήρωση αρκετών άρθρων του Νόμου περί Γης, ώστε να συμπεριληφθούν διατάξεις σχετικά με μηχανισμούς και πολιτικές για την αντιμετώπιση δυσκολιών και εμποδίων στην εφαρμογή του Νόμου περί Γης μέσω της κωδικοποίησης κανονισμών σε ψηφίσματα της Εθνοσυνέλευσης και κυβερνητικά διατάγματα και ψηφίσματα, όπως οι τιμές γης, οι πίνακες τιμών γης, οι συντελεστές προσαρμογής τιμών γης· τα τέλη χρήσης γης, τα τέλη μίσθωσης γης· η απόκτηση γης, οι αποζημιώσεις, η στήριξη και η επανεγκατάσταση·
Καταγραφή και έκδοση πιστοποιητικών γης· σχεδιασμός και σχέδια χρήσης γης· κατανομή γης, μίσθωση γης, άδεια μετατροπής χρήσης γης, επιλογή μορφών μίσθωσης γης, υποδιαίρεση γης, αναδασμός γης· καθεστώτα χρήσης γης για ορισμένους τύπους γης· συστήματα πληροφοριών γης και επίλυση γαιοκτημόνων διαφορών.
Ταυτόχρονα, έγιναν τροποποιήσεις και προσθήκες στους κανονισμούς σχετικά με τον χωροταξικό σχεδιασμό και τα σχέδια χρήσης γης σε επίπεδο κοινότητας· τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των χρηστών γης που καλλιεργούν ρύζι· τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των χρηστών γης που παραβίασαν τους νόμους περί γης πριν από την 1η Ιουλίου 2014· την αποζημίωση σε ειδικές περιπτώσεις· και το καθεστώς χρήσης γης για ορισμένους τύπους γης.
Η δεύτερη ομάδα αποτελείται από κανονισμούς σχετικά με την αποκέντρωση, την ανάθεση εξουσιών και την οριοθέτηση των εξουσιών σύμφωνα με το μοντέλο τοπικής αυτοδιοίκησης δύο επιπέδων, καθώς και τη διοικητική μεταρρύθμιση στον τομέα της γης.
Το Υπουργείο προτείνει την τροποποίηση και συμπλήρωση κανονισμών σχετικά με την εξουσία εφαρμογής της κρατικής διαχείρισης γης, ώστε να ευθυγραμμιστούν με το μοντέλο της τοπικής αυτοδιοίκησης δύο επιπέδων, και την προσθήκη μιας νέας διάταξης σχετικά με την εξουσία εφαρμογής της κρατικής διαχείρισης γης.
Επιπλέον, αναθεώρηση και συμπλήρωση των κανονισμών σχετικά με τις διοικητικές διαδικασίες που σχετίζονται με το επαρχιακό επίπεδο και αναθεώρησή τους για να διασφαλιστεί η συνέπεια και η ομοιομορφία εντός του νομικού συστήματος με άλλους νόμους και ψηφίσματα.
Πηγή: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
Σχόλιο (0)