Ο προσδιορισμός της πυκνότητας πληθυσμού των πολυκατοικιών ανοίγει τον δρόμο για διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας.

Στην πράξη, το μέγεθος των νοικοκυριών παρουσιάζει πτωτική τάση με την αύξηση των πυρηνικών οικογενειών 1-3 ατόμων και την αυξανόμενη ανάγκη για ανεξάρτητη διαβίωση μεταξύ των νεότερων γενεών. Συνεπώς, απαιτείται μια πιο επιστημονική, ευέλικτη και ρεαλιστική μέθοδος υπολογισμού του πληθυσμού για την επέκταση των δυνατοτήτων ανάπτυξης οικονομικά προσιτών διαμερισμάτων που να ανταποκρίνονται στις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες της πλειοψηφίας των κατοίκων των πόλεων.

Η ζήτηση για στέγαση αυξάνεται.
Στοιχεία ερευνών από οργανισμούς έρευνας αγοράς δείχνουν ότι τα τελευταία χρόνια, ο αριθμός των διαμερισμάτων με εμβαδόν 45-70τ.μ. έχει γίνει ολοένα και πιο σπάνιος. Πολλά νέα έργα επικεντρώνονται στην ανάπτυξη μεγάλων διαμερισμάτων με υψηλές τιμές πώλησης για τη μεγιστοποίηση των κερδών, καθιστώντας δύσκολη την πρόσβαση σε στέγαση για τους νέους, τους δημόσιους υπαλλήλους, τους διανοούμενους και τις μικρές οικογένειες.

Μία από τις αιτίες που έχουν εντοπιστεί είναι η ρύθμιση για τον έλεγχο του πληθυσμού στα έργα. Συνεπώς, κατά την έγκριση του σχεδιασμού, ο φορέας διαχείρισης συχνά βασίζει τις αποφάσεις του σε στόχους πληθυσμού για να καθορίσει την κλίμακα κατασκευής, την τεχνική υποδομή, την κοινωνική υποδομή και την πυκνότητα πληθυσμού. Ως εκ τούτου, πολλοί επενδυτές αναγκάζονται να μειώσουν τον αριθμό των μικρών διαμερισμάτων και να αυξήσουν το μέγεθος των μεγάλων διαμερισμάτων, προκειμένου να «διατηρήσουν» τον στόχο πληθυσμού εντός των εγκεκριμένων ορίων.

Πολλοί κατασκευαστές αναγκάζονται να μειώσουν τον αριθμό των μικρών διαμερισμάτων και να αυξήσουν τον αριθμό των μεγάλων διαμερισμάτων, προκειμένου να «διατηρήσουν» τους στόχους πληθυσμού. Φωτογραφία: Pham Hung

Αξίζει να σημειωθεί ότι η τρέχουσα μέθοδος προσδιορισμού του πληθυσμού σε πολυκατοικίες σε πολλές περιοχές εξακολουθεί να εφαρμόζει κυρίως μια μηχανική προσέγγιση, υπολογίζοντας τον μέσο όρο του αριθμού των ατόμων ανά διαμέρισμα, χωρίς ένα κοινό πρότυπο. Για παράδειγμα, στο Ανόι , βάσει της Απόφασης Αρ. 39/2026/QD-UBND της 1ης Απριλίου 2026, η οποία τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα της Απόφασης Αρ. 34/2024/QD-UBND της 27ης Μαΐου 2024, η πόλη ορίζει: Ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου με ωφέλιμη επιφάνεια ^25-45μ² μετράει ως 1 άτομο. Ένα διαμέρισμα δύο ή τριών υπνοδωματίων με ωφέλιμη επιφάνεια ^άνω των 40-55μ² μετράει ως 2 άτομα. Ένα διαμέρισμα με ωφέλιμη επιφάνεια άνω των ^55-70μ² μετράει ως 3 άτομα. Και ένα διαμέρισμα με ωφέλιμη επιφάνεια άνω των ^70-77μ² μετράει ως 4 άτομα.
Στην πόλη Χο Τσι Μινχ , σύμφωνα με την απόφαση αριθ. 32/2025/QD-UBND, η οποία τέθηκε σε ισχύ από τις 9 Ιανουαρίου 2026, οι κανονισμοί ορίζουν: Τα διαμερίσματα με 1 υπνοδωμάτιο έχουν επιφάνεια ^{25-56 τ.μ.} , τα διαμερίσματα με 2 υπνοδωμάτια έχουν επιφάνεια ^{56-96 τ.μ.} και τα διαμερίσματα με 3-4 υπνοδωμάτια έχουν επιφάνεια ^{96-160 τ.μ.} ή περισσότερο…

Σύμφωνα με τον Le Hoang Chau, πρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων της πόλης Χο Τσι Μινχ, τα τελευταία 10 χρόνια, η τάση «αύξησης του μεγέθους των νοικοκυριών σε 1-3 άτομα, κυρίως λόγω της απροθυμίας να παντρευτούν και να αποκτήσουν παιδιά, καθώς και λόγω των πιέσεων της ζωής και του υψηλού κόστους διαβίωσης, έχει οδηγήσει σε ποσοστό γονιμότητας μόλις 1,91 παιδιών ανά γυναίκα το 2024, χαμηλότερο από το επίπεδο αναπλήρωσης των 2,1 παιδιών ανά γυναίκα. Αυτό, σε συνδυασμό με την τάση των ανθρώπων να ζουν περισσότερο, έχει οδηγήσει σε ταχεία γήρανση του πληθυσμού».

Ενώ το 2009, η χώρα είχε 7,45 εκατομμύρια ηλικιωμένους, ο αριθμός αυτός αναμένεται να αυξηθεί σε 16,1 εκατομμύρια στις αρχές του 2025, αντιπροσωπεύοντας πάνω από το 16% του εθνικού πληθυσμού. Παράλληλα, υπάρχει μια αυξανόμενη τάση «εκτεταμένων οικογενειών» που ζουν κοντά στην ίδια περιοχή ή έργο, αλλά με ξεχωριστούς χώρους, σπίτια ή διαμερίσματα, και μια σημαντική αύξηση στον αριθμό των άγαμων ατόμων, των νεαρών ζευγαριών χωρίς παιδιά ή των μικρών οικογενειών με λιγότερες γενιές...

«Επομένως, ο προσδιορισμός του πληθυσμού σε πολυκατοικίες χρησιμοποιώντας μια άκαμπτη μέθοδο υπολογισμού πληθυσμού θα αυξήσει τον αριθμό των «μεγάλων διαμερισμάτων» σε νέα έργα, τα οποία είναι κατάλληλα μόνο για τις ανάγκες ενός τμήματος ατόμων με υψηλό εισόδημα. Όταν εφαρμόζεται σε έργα διαμερισμάτων μεσαίας κατηγορίας, η ύπαρξη πολλών «μεγάλων διαμερισμάτων» δεν είναι κατάλληλη για τις ανάγκες και τις οικονομικές δυνατότητες της πλειοψηφίας των ατόμων με μέσο και χαμηλό εισόδημα, καθώς και των νέων που μόλις ξεκινούν την καριέρα τους», ανέλυσε ο κ. Le Hoang Chau.
Χρειαζόμαστε μια ευέλικτη και πρακτική προσέγγιση.
Σύμφωνα με τους ειδικούς, αντί να υπολογίζεται αυστηρά ο πληθυσμός με βάση τον αριθμό των διαμερισμάτων, θα πρέπει να αναπτυχθεί ένα πιο επιστημονικό σύστημα δεδομένων πληθυσμού και μοντέλο πρόβλεψης. Ο προσδιορισμός του πληθυσμού θα πρέπει να βασίζεται σε πολλαπλούς παράγοντες, όπως το μέγεθος του διαμερίσματος, ο αριθμός των υπνοδωματίων, ο τύπος κατοικίας, τα περιφερειακά χαρακτηριστικά και οι δημογραφικές τάσεις. Αυτό θα επέτρεπε στις επιχειρήσεις να αναπτύξουν πιο προσιτά προϊόντα, διασφαλίζοντας παράλληλα ένα κατάλληλο συνολικό μέγεθος πληθυσμού.

Ορισμένοι ειδικοί προτείνουν την εφαρμογή μιας μεθόδου υπολογισμού πληθυσμού που βασίζεται στην πραγματική χρήση. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα στούντιο ή ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου θα μπορούσε να υπολογιστεί για 1-2 άτομα, ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων για 3-4 άτομα και ένας υψηλότερος συντελεστής θα μπορούσε να εφαρμοστεί σε μεγαλύτερα διαμερίσματα.

Ο προσδιορισμός του μεγέθους του πληθυσμού για έργα πολυκατοικιών απαιτεί ευέλικτες και ρεαλιστικές λύσεις. Φωτογραφία: Doan Thanh

Επιπλέον, η πυκνότητα του πληθυσμού θα πρέπει να συνδέεται με την ικανότητα υποδομών της περιοχής. Εάν η περιοχή διαθέτει καλό σύστημα μεταφορών, σχολεία, εγκαταστάσεις υγειονομικής περίθαλψης και δημόσιους χώρους, τότε μπορεί να υπάρχει μεγαλύτερη ευελιξία στη δομή των διαμερισμάτων.

«Είναι ζωτικής σημασίας να μετατοπιστούμε από τη νοοτροπία του «περιορισμού των μικρών διαμερισμάτων για τη μείωση της πυκνότητας του πληθυσμού» σε μια νοοτροπία ολοκληρωμένης ανάπτυξης των αστικών υποδομών. Διότι, εάν επενδυθούν σωστά οι υποδομές, η αύξηση του αριθμού των μικρών και μεσαίων διαμερισμάτων θα συμβάλει στην επίλυση του προβλήματος στέγασης για την πλειοψηφία των ανθρώπων χωρίς να ασκηθεί υπερβολική πίεση στην πόλη», δήλωσε ο Tran Ngoc Chinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Αστικού Σχεδιασμού και Ανάπτυξης του Βιετνάμ.

Συμμεριζόμενη την ίδια άποψη, η Δρ. Nguyen Van Dinh - Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ - πιστεύει ότι είναι απαραίτητο να αναπτυχθεί ένα σύνολο κριτηρίων για την ταξινόμηση των διαμερισμάτων ανάλογα με την περιοχή και τη λειτουργία, ώστε να εφαρμοστεί ένας καταλληλότερος συντελεστής πληθυσμού, και να ολοκληρωθεί γρήγορα η διασυνδεδεμένη βάση δεδομένων πληθυσμού και κατοικιών μεταξύ των τομέων κατασκευών, πολεοδομίας και αστυνομίας, ώστε να καταστεί η πρόβλεψη του πληθυσμού πιο ακριβής.

Με βάση αυτό, οι τοπικές αρχές μπορούν να κατανείμουν προληπτικά στόχους πληθυσμού κατάλληλους για κάθε περιοχή, αποφεύγοντας την εφαρμογή ενός ενιαίου τύπου σε όλα τα έργα. Επιπλέον, η ανάπτυξη μικρών διαμερισμάτων πρέπει να συνοδεύεται από αυστηρά πρότυπα όσον αφορά τον σχεδιασμό, την ποιότητα ζωής και τις δημόσιες παροχές, ώστε να αποφευχθεί ο κίνδυνος σχηματισμού πυκνοκατοικημένων περιοχών που δεν διαθέτουν κοινόχρηστο χώρο διαβίωσης.

Ταυτόχρονα, η κυβέρνηση πρέπει να συνεχίσει να δημιουργεί μηχανισμούς για να ενθαρρύνει τις επιχειρήσεις να αναπτύξουν διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας μέσω προτιμησιακών πολιτικών σε γη, πιστώσεις, επενδυτικές διαδικασίες κ.λπ., επειδή η μεγαλύτερη ζήτηση στην αγορά σήμερα αφορά διαμερίσματα που είναι προσιτά για άτομα μεσαίου εισοδήματος. Για να αυξηθεί η προσφορά σε αυτό το τμήμα, είναι απαραίτητο να αρθούν ταυτόχρονα τα νομικά, πολεοδομικά και πληθυσμιακά εμπόδια.

Πηγή: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html