El mercado inmobiliario de lujo está dominado.

En un radio de 4 a 5 km del centro de Ciudad Ho Chi Minh, prácticamente no existen proyectos con precios inferiores a 100 millones de VND/m².

El mercado inmobiliario de alta gama y de lujo está experimentando un fuerte y sostenido aumento de precios.

La diferencia es obvia.

En un seminario reciente sobre vivienda, el Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Director del Mercado Inmobiliario de CBRE Vietnam, afirmó que los precios de los apartamentos en el mercado primario de Ciudad Ho Chi Minh y Hanói han aumentado entre un 35 % y un 45 % durante el último año. Solo en el tercer trimestre, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh continuaron subiendo entre un 15 % y un 18 %, alcanzando un precio promedio de aproximadamente 90 millones de VND/m². Cabe destacar que cerca del 70 % de la nueva oferta de este año corresponde a los segmentos de lujo y alta gama, lo que evidencia un claro desajuste con las necesidades reales de vivienda de la mayoría de la población.

Un proyecto de apartamentos de lujo para los ultrarricos en el corazón de Ciudad Ho Chi Minh.

Los datos de Knight Frank Vietnam también muestran una tendencia similar: el precio medio de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh se acerca a los 96 millones de VND/m², lo que supone un aumento de casi el 9 % en comparación con el mismo periodo del año anterior. De estos, casi el 60 % de los apartamentos ofrecidos a la venta tenían un precio superior a los 100 millones de VND/m², mientras que el resto superaba principalmente los 60 millones de VND/m². El exceso de oferta de apartamentos de lujo, que eclipsa a los segmentos de gama media y alta, está provocando que los precios alcancen nuevos récords de forma continua en 2025.

Las observaciones muestran que, desde principios de año, muchos grandes promotores inmobiliarios han lanzado continuamente proyectos de alta gama en la zona central de Ciudad Ho Chi Minh. En un radio de 4 a 5 km alrededor de la nueva zona urbana de Thu Thiem y el centro de la ciudad, prácticamente no existen proyectos con precios inferiores a 100 millones de VND/m². Esto reduce aún más las oportunidades de acceso a la vivienda para la clase media.

En Hanói, un informe de One Mount Group indica que en los primeros nueve meses de 2025, el mercado registró aproximadamente 20.000 apartamentos nuevos con un precio medio de 86 millones de VND/m² (sin IVA ni gastos de mantenimiento). El segmento de gama alta representó el 62% de la oferta, mientras que el segmento de lujo representó el 38%. Cabe destacar que cinco promotores principales —Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam y Sun Group— representaron el 74% de los apartamentos ofrecidos a la venta. La tasa de absorción primaria para este grupo promedió el 86%, lo que refleja que el poder adquisitivo sigue concentrado en las grandes marcas.

En Ciudad Ho Chi Minh, la polarización también es evidente, con más del 80% de la nueva oferta perteneciente a Dat Xanh Group, Gamuda Land y Masterise Homes. Estas tres marcas no solo dominan la oferta, sino que también generan una liquidez significativa, con una tasa de absorción promedio de aproximadamente el 84%. Sin embargo, los expertos consideran que una buena liquidez a corto plazo no es suficiente para eliminar los riesgos a largo plazo si el mercado continúa favoreciendo en gran medida al segmento de lujo, mientras que la vivienda asequible sigue siendo escasa.

No es un hecho fortuito.

El Sr. Vo Huynh Tuan Kiet cree que una burbuja inmobiliaria puede surgir incluso cuando el mercado carece de oferta, si el capital especulativo fluye en exceso, los inversores acaparan propiedades y establecen expectativas de ganancias a corto plazo que superan con creces la capacidad real de absorción. Recordó el período de 2007 a 2011, cuando los precios inmobiliarios se dispararon, el crédito se restringió y el mercado se paralizó durante un largo tiempo. "Actualmente, con la tendencia alcista de los segmentos de lujo y alta gama, existe el riesgo de saturación si los precios siguen subiendo a niveles desorbitados, como 200-250 millones de VND/m²", advirtió este experto.

Según Tran Minh Tien, director del Centro de Investigación de Mercado y Análisis del Cliente de One Mount Group, la creciente concentración de la oferta de vivienda en manos de grandes promotoras no es casualidad. En un contexto de regulaciones legales cada vez más estrictas, altos costos de capital y requisitos de calidad de proyecto cada vez más rigurosos, solo las empresas con sólidos recursos financieros, experiencia sistemática en el desarrollo de proyectos y buenas capacidades de gestión de riesgos pueden llevar a cabo proyectos de alta gama y de lujo.

Por el contrario, la oferta de viviendas de gama media y asequibles sigue siendo escasa. La mayoría de los nuevos proyectos se sitúan en los segmentos de lujo y alta gama, lo que deja a los compradores reales, especialmente a aquellos con ingresos medios, prácticamente sin opciones. Esto contribuye al alza de los precios de la vivienda y amplía la brecha entre la demanda y la asequibilidad.

En este contexto, el economista Dr. Can Van Luc considera que, para que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma más estable, el Gobierno y los ministerios y organismos pertinentes deben seguir mejorando las instituciones relacionadas con la tierra, la planificación y el sector inmobiliario. La implementación rigurosa de soluciones en materia de vivienda social, incluidos el Decreto 261/2025/ND-CP y el Decreto 302/2025/ND-CP sobre la creación del Fondo Nacional de Vivienda, es un requisito urgente para moderar los precios de la vivienda, especialmente para las personas de ingresos medios y bajos.

Simultáneamente, es necesario diversificar las fuentes de capital para el mercado inmobiliario, establecer rápidamente un Fondo Nacional de Vivienda y fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), y estudiar una hoja de ruta fiscal inmobiliaria adecuada para frenar la especulación y crear recursos para el desarrollo sostenible de la vivienda.

Desde la perspectiva empresarial, el Dr. Can Van Luc considera que los inversores deben seguir reestructurando sus operaciones, controlando rigurosamente los riesgos de flujo de caja, el vencimiento de la deuda y los costes. Asimismo, las empresas deben acceder de forma proactiva a los programas de apoyo gubernamentales, especialmente a aquellos destinados al desarrollo de vivienda social y a la inversión en infraestructuras, para diversificar sus carteras de productos y reducir la dependencia del segmento de lujo. «La cuestión urgente es que las empresas deben colaborar para que los precios inmobiliarios alcancen un nivel más razonable. Actualmente, los precios de la vivienda en Vietnam han aumentado aproximadamente un 59 % entre 2019 y 2024. Para 2025, los vietnamitas necesitarán, en promedio, 25,8 años de ingresos para comprar un apartamento, lo que los sitúa en el noveno puesto entre más de 100 países encuestados, demostrando que el acceso a la vivienda es cada vez más difícil», enfatizó el Dr. Can Van Luc.

Los compradores han reducido su gasto "especulativo".

Según una encuesta de One Mount Group, los inversores inmobiliarios están pasando de una mentalidad de inversión a corto plazo a la acumulación de activos a largo plazo. En lugar de especular para obtener ganancias rápidas, los compradores priorizan cada vez más propiedades seguras con valor estable y mínimas fluctuaciones a lo largo del tiempo. En este contexto, la reputación del promotor se convierte en un factor clave, evaluado mediante tres criterios: procedimientos legales transparentes y la capacidad de ejecutar el proyecto en su totalidad; un ecosistema de socios de confianza, desde contratistas y consultores hasta bancos garantes; y capacidad operativa tras la entrega. Esto significa que un precio de venta elevado es solo una condición necesaria, mientras que la eficiencia operativa es el factor decisivo para el atractivo sostenible del proyecto.

Fuente: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm