Los bienes raíces de lujo dominan el mercado.

En un radio de 4 a 5 kilómetros del centro de Ciudad Ho Chi Minh, casi no hay proyectos con precios inferiores a 100 millones de VND/m².

El mercado inmobiliario de alta gama y de lujo está experimentando un aumento de precios fuerte y sostenido.

La diferencia es obvia.

En un reciente seminario sobre vivienda, el Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Director de Mercado Inmobiliario de CBRE Vietnam, afirmó que los precios de los apartamentos en el mercado primario de Ciudad Ho Chi Minh y Hanói aumentaron entre un 35 % y un 45 % durante el último año. Solo en el tercer trimestre, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh continuaron subiendo entre un 15 % y un 18 %, lo que elevó el precio promedio a aproximadamente 90 millones de VND/m². Cabe destacar que aproximadamente el 70 % de la nueva oferta de este año pertenece a los segmentos de lujo y alta gama, lo que indica un claro desajuste con las necesidades reales de vivienda de la mayoría de la población.

Un proyecto de apartamentos de lujo para los ultra ricos en el corazón de la ciudad de Ho Chi Minh.

Los datos de Knight Frank Vietnam también muestran una tendencia similar: el precio principal promedio de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh se acerca a los 96 millones de VND/m², un aumento de casi el 9 % en comparación con el mismo período del año anterior. De estos, casi el 60 % de los apartamentos en venta superaban los 100 millones de VND/m², y el resto, principalmente, los 60 millones de VND/m². La sobreoferta de apartamentos de lujo, que eclipsa a los segmentos de gama media y alta, está provocando que los precios sigan batiendo récords en 2025.

Las observaciones muestran que, desde principios de año, muchas grandes promotoras han lanzado continuamente proyectos de alta gama en la zona central de Ciudad Ho Chi Minh. En un radio de 4 a 5 km de la nueva zona urbana de Thu Thiem y del centro de la ciudad, casi no hay proyectos con precios inferiores a 100 millones de VND/m². Esto reduce aún más las oportunidades de acceso a la vivienda para los clientes de clase media.

En Hanói, un informe de One Mount Group indica que, en los primeros nueve meses de 2025, el mercado registró aproximadamente 20.000 apartamentos nuevos con un precio promedio de 86 millones de VND/m² (sin IVA ni gastos de mantenimiento). El segmento de alta gama representó el 62% de la oferta, mientras que el segmento de lujo representó el 38%. Cabe destacar que cinco importantes promotoras —Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam y Sun Group— concentraron el 74% de los apartamentos en venta. La tasa de absorción primaria para este grupo promedió el 86%, lo que refleja que el poder adquisitivo sigue concentrado en las grandes marcas.

En Ciudad Ho Chi Minh, la polarización también es evidente, ya que más del 80 % de la nueva oferta pertenece a Dat Xanh Group, Gamuda Land y Masterise Homes. Estas tres marcas no solo dominan la oferta, sino que también generan una liquidez significativa, con una tasa de absorción promedio de aproximadamente el 84 %. Sin embargo, los expertos creen que una buena liquidez a corto plazo no basta para eliminar los riesgos a largo plazo si el mercado sigue favoreciendo considerablemente el segmento de lujo, mientras que la vivienda asequible sigue siendo escasa.

No es un suceso casual.

El Sr. Vo Huynh Tuan Kiet cree que una "burbuja inmobiliaria" puede surgir incluso cuando el mercado escasea, si el capital especulativo fluye con demasiada fuerza, los inversores acaparan propiedades y establecen expectativas de beneficios a corto plazo que superan con creces la capacidad real de absorción. Recordó el período de 2007 a 2011, cuando los precios inmobiliarios se dispararon, el crédito se estrechó y el mercado cayó en una prolongada paralización. "Actualmente, con la tendencia al alza de los segmentos de alta gama y lujo, el riesgo de saturación estará presente si los precios continúan subiendo a niveles desorbitados, como 200-250 millones de VND/m²", advirtió este experto.

Según el Sr. Tran Minh Tien, Director del Centro de Investigación de Mercado y Análisis del Cliente de One Mount Group, la creciente concentración de la oferta de vivienda en manos de grandes promotoras no es casualidad. En un contexto de regulaciones legales cada vez más estrictas, altos costos de capital y requisitos de calidad de proyecto cada vez más exigentes, solo las empresas con sólidos recursos financieros, experiencia sistemática en el desarrollo de proyectos y una sólida capacidad de gestión de riesgos pueden implementar proyectos de alta gama y lujo.

Por el contrario, la oferta de vivienda de gama media y asequible sigue siendo escasa. La mayoría de los nuevos proyectos se enmarcan en los segmentos de alta gama y lujo, lo que deja a los compradores, especialmente a aquellos con ingresos medios, prácticamente sin opciones. Esto contribuye al aumento de los precios de la vivienda y amplía la brecha entre la demanda y la asequibilidad.

En este contexto, el economista Dr. Can Van Luc considera que, para que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma más estable, el Gobierno y los ministerios y organismos competentes deben seguir mejorando las instituciones relacionadas con el suelo, la planificación y el sector inmobiliario. La implementación rigurosa de soluciones en materia de vivienda social, como el Decreto 261/2025/ND-CP y el Decreto 302/2025/ND-CP sobre el establecimiento del Fondo Nacional de Vivienda, es una necesidad urgente para frenar los precios de la vivienda, especialmente en el caso de las viviendas para personas de ingresos medios y bajos.

Al mismo tiempo, es necesario diversificar las fuentes de capital para el mercado inmobiliario, establecer rápidamente un Fondo Nacional de Vivienda y fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), y estudiar una hoja de ruta adecuada en materia de impuestos inmobiliarios para frenar la especulación y crear recursos para el desarrollo de vivienda sostenible.

Desde una perspectiva empresarial, el Dr. Can Van Luc considera que los inversores deben continuar reestructurando sus operaciones, controlando estrictamente los riesgos de flujo de caja, vencimiento de deuda y costos. Las empresas también deben acceder proactivamente a los programas de apoyo gubernamental, especialmente aquellos para el desarrollo de vivienda social e inversión en infraestructura, para diversificar sus carteras de productos y reducir la dependencia del segmento de lujo. "La cuestión urgente es que las empresas deben colaborar para que los precios de la vivienda sean más razonables. Actualmente, los precios de la vivienda en Vietnam han aumentado aproximadamente un 59% entre 2019 y 2024. Para 2025, los vietnamitas necesitarán un promedio de 25,8 años de ingresos para comprar un apartamento, ocupando el noveno lugar entre más de 100 países encuestados, lo que demuestra que el acceso a la vivienda es cada vez más difícil", enfatizó el Dr. Can Van Luc.

Los compradores han reducido sus gastos "especulativos".

Según una encuesta de One Mount Group, los inversores inmobiliarios están cambiando su mentalidad de inversión a corto plazo por una de acumulación de activos a largo plazo. En lugar de especular para obtener ganancias rápidas, los compradores priorizan cada vez más propiedades seguras con un valor estable y mínimas fluctuaciones a lo largo del tiempo. En este contexto, la reputación del promotor se convierte en un factor clave, evaluado mediante tres criterios: procedimientos legales transparentes y la capacidad de ejecutar el proyecto en su totalidad; un ecosistema de socios de confianza, desde contratistas y consultores hasta bancos garantes; y capacidad operativa tras la entrega. Esto significa que un precio de venta elevado es solo una condición necesaria, mientras que la operación eficiente es el factor decisivo para el atractivo sostenible del proyecto.

Fuente: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm