El mercado inmobiliario japonés está perdiendo atractivo.

La especulación de que Japón subirá los tipos de interés por primera vez en 17 años esta primavera está provocando que la inversión extranjera en el sector inmobiliario nacional caiga a su nivel más bajo en cinco años.

Las políticas de tipos de interés negativos están a punto de terminar.

Los fondos de inversión extranjeros han estado vendiendo una serie de grandes propiedades inmobiliarias en Japón durante el último trimestre de 2023. La firma singapurense Mapletree Investments vendió un edificio comercial en Osaka por 54 mil millones de yenes al minorista de electrónica Edion. La firma de inversión estadounidense Fortress vendió un hotel resort en Okinawa a uno de sus propios fondos de inversión inmobiliaria por aproximadamente 40 mil millones de yenes.

Según CBRE, la mayor empresa mundial de inversión y servicios inmobiliarios comerciales, las nuevas inversiones de empresas extranjeras cayeron un 80% en el cuarto trimestre de 2023 en comparación con el mismo período de 2022. En los primeros nueve meses de 2023, las ventas inmobiliarias de inversores extranjeros se duplicaron con creces en comparación con el mismo período del año anterior, alcanzando 1,05 billones de yenes (7.100 millones de dólares estadounidenses), mientras que sus compras disminuyeron aproximadamente un 20%, hasta los 830.000 millones de yenes.

Durante todo el año 2023, la inversión extranjera en el sector inmobiliario japonés disminuyó aproximadamente un 30%, hasta alcanzar 1 billón de yenes (6.700 millones de dólares estadounidenses), mientras que las ventas inmobiliarias se duplicaron hasta aproximadamente 1,37 billones de yenes, lo que supone el primer año completo de ventas netas desde 2018.

Si bien muchas propiedades se venden a precios de ganga, numerosos proyectos de construcción en Japón también están paralizados debido a la escasez de mano de obra. Foto: NIKKEI ASIA

La caída del mercado inmobiliario se debe en parte a la posibilidad de ajustes en la política monetaria del Banco de Japón (BOJ). El gobernador del BOJ, Kazuo Ueda, reforzó recientemente la probabilidad de que el banco suba los tipos de interés esta primavera. Según los expertos, el BOJ está cerca de decidir poner fin a su política de tipos de interés negativos en abril de 2024. A los inversores les preocupa que, una vez que los tipos de interés comiencen a subir bruscamente, aumenten los costes de financiación y se reduzca la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.

Venta del edificio.

El lento mercado inmobiliario internacional también influyó en la caída de precios mencionada. Las tasas de interés más altas y la continua tendencia del teletrabajo han provocado una bajada en los precios de las oficinas en Estados Unidos y Europa. Algunos mitigaron las pérdidas vendiendo propiedades en Japón y obteniendo beneficios anticipados, donde los precios se mantuvieron relativamente altos en comparación con otros mercados.

Los mismos inversores internacionales que en su día impulsaron el mercado inmobiliario de oficinas en Japón ahora están vendiendo por primera vez, ante la caída de los precios de los alquileres debido al exceso de oferta y al aumento de los tipos de interés bancarios. Los analistas predicen que los inversores extranjeros seguirán vendiendo propiedades inmobiliarias japonesas en 2024.

Mientras tanto, el fondo de inversión GIC de Singapur inició este verano el proceso de venta de una participación mayoritaria en el rascacielos Shiodome de Tokio, pero aún no está claro cómo resultará la operación. La rentabilidad anual nominal de GIC durante los cinco años que finalizaron en marzo de 2023 fue del 3,7%, la más baja desde 2016. Ante el desplome de los precios de los edificios de oficinas en Estados Unidos y Europa, GIC vendió propiedades inmobiliarias en Japón, donde los precios son más altos, para compensar esas pérdidas.

Según la Asociación de Valores Inmobiliarios, los edificios de oficinas son fundamentales para el mercado de inversión inmobiliaria japonés, representando aproximadamente el 40% de las carteras de los fondos de inversión inmobiliaria japoneses. Si bien la demanda de otros tipos de propiedades, como viviendas y hoteles, se mantiene sólida, la debilidad del mercado de oficinas está generando dificultades para algunos inversores inmobiliarios.

El volumen de transacciones de edificios de oficinas se vio particularmente afectado, cayendo un 40% hasta los 1,08 billones de yenes, el nivel más bajo desde 2012. Según Nikkei Asia, la tasa de desocupación de oficinas en Tokio alcanzó su nivel más alto en 11 años, a pesar de que los precios de alquiler han caído un 30% en comparación con hace cuatro años.

Los inversores extranjeros se sienten atraídos por el mercado inmobiliario japonés principalmente debido a los bajos costos de endeudamiento derivados de la política monetaria extremadamente laxa del Banco de Japón. Sin embargo, la perspectiva de un aumento en las tasas de interés esta primavera ensombrece el mercado. Según una encuesta de Mitsubishi UFJ Trust and Banking, mientras que el 89% de los inversores extranjeros se mostraron optimistas o algo optimistas sobre el mercado inmobiliario japonés en 2019, esa cifra ha caído ahora al 28%.

HANH CHI

Fuente: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-nhat-ban-danh-mat-suc-hut-post727213.html