Ministro de Construcción: Transacciones inmobiliarias a través del piso no aumentan precios de venta

Las regulaciones sobre las transacciones inmobiliarias a través de las plataformas comerciales no aumentan irrazonablemente los costos para los inversores ni aumentan los precios de venta, según el Ministro de Construcción, Nguyen Thanh Nghi.

En esta enmienda, el Gobierno propone reaplicar la condición de que los futuros inmuebles se vendan a través de un parqué. En concreto, según el artículo 57, dos tipos de transacciones deben realizarse a través del parqué: la venta o el arrendamiento de viviendas o futuras construcciones por parte de inversores, y la cesión, arrendamiento o subarrendamiento de terrenos con infraestructura técnica. Se fomenta que otras transacciones se realicen a través del parqué.

El Ministro de Construcción, Nguyen Thanh Nghi, explicó en la sesión de debate celebrada la tarde del 23 de junio las numerosas razones que justifican la necesidad de regular la compraventa de bienes raíces a través del mercado paritario. Además de institucionalizar las políticas del Partido en la Resolución 18, el Sr. Nghi afirmó que este requisito permitirá al Estado contar con herramientas para gestionar la información sobre el mercado inmobiliario.

"La regulación de las operaciones en el parqué no aumenta de forma irrazonable los costes para los inversores ni los precios de venta", afirmó el Sr. Nghi.

Ministro de Construcción, Nguyen Thanh Nghi. Foto: National Assembly Media

Actualmente, los costes de gestión y venta para los inversores suelen rondar el 8-10% del precio de venta (incluyendo gastos de personal, publicidad, comunicación y comisiones para los vendedores con éxito). Este coste también ha sido incluido en el precio de venta por los inversores. Por lo tanto, los inversores pueden invertir dinero (con sus propios recursos) en organizar las ventas ellos mismos, establecer un piso o contratar un agente inmobiliario para ello.

Además, el Ministro de Construcción afirmó que las futuras transacciones inmobiliarias presentan diversas características, como activos no constituidos, aspectos legales complejos de los proyectos inmobiliarios y condiciones para su puesta en marcha, que deben controlarse según la ejecución real del proyecto, siempre que estas transacciones no se realicen mediante notario. Por lo tanto, es necesario que las transacciones sean públicas y transparentes, lo que contribuye a prevenir fraudes.

Sin embargo, el Sr. Nghi dijo que el organismo redactor informará al Gobierno para continuar estudiando cuidadosamente los comentarios sobre este contenido, garantizando la finalización adecuada de las regulaciones sobre los pisos de negociación de bienes raíces.

En un debate anterior, el Sr. Hoang Van Cuong, vicepresidente de la Universidad Nacional de Economía , también apoyó las transacciones inmobiliarias en el pleno y sugirió que el proyecto debería tener regulaciones más específicas y estrictas sobre este contenido.

Explicó que operar a través del parqué minimiza los riesgos legales y facilita el asesoramiento a vendedores y compradores de bienes raíces. Según él, un mercado inmobiliario completo debe contar siempre con tres partes: compradores, vendedores y corredores. En los países desarrollados, la intermediación es una profesión con regulaciones estrictas y una gran responsabilidad. Los corredores son responsables de verificar y garantizar la legalidad, y deben asumir la responsabilidad si existen riesgos. El parqué solo puede recibir comisiones de intermediación, no la diferencia entre las comisiones de compra y venta, y no puede participar en el proceso de transacción.

"La ley debería apuntar a crear un mercado inmobiliario profesional capaz de asistir a compradores y vendedores, una extensión del Estado para comprender la información del mercado. Esto evitará el caos y el fraude recientes", sugirió el vicepresidente de la Universidad Nacional de Economía.

Sin embargo, en una revisión previa, el Comité Económico sugirió que la negociación a través del parqué no debería ser obligatoria, sino solo incentivada. "Es necesario respetar el derecho de las empresas y las personas a optar por participar en transacciones a través del parqué inmobiliario. No debería ser obligatorio, sino solo incentivar a las organizaciones y personas a negociar bienes raíces a través del parqué", expresó el Comité Económico en su opinión.

Los diputados de la Asamblea Nacional también temen que forzar las transacciones a través de bolsas viole la libertad y el principio de igualdad en los negocios.

El Sr. Cam Ha Chung, jefe del Comité de Minorías Étnicas de la provincia de Phu Tho, comentó que la normativa que obliga a las empresas y a las personas a realizar transacciones inmobiliarias a través de un mercado de valores (una unidad intermediaria) constituye una señal de que se obstaculiza el derecho a la libertad de empresa, según el artículo 33 de la Constitución de 2013. Esta normativa también contradice el derecho a la autonomía empresarial y la libertad de buscar mercados y clientes, según la Ley de Empresas.

"Una sala de operaciones inmobiliarias es una empresa normal, no una agencia de gestión estatal, un proveedor de servicios públicos autorizado por el Estado, por lo que obligar a las partes a utilizar sus servicios generará desigualdad y violará el principio de igualdad en los negocios", afirmó el Sr. Chung.

De hecho, la regulación de que las transacciones inmobiliarias deben pasar por el piso fue establecida en la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2006, pero luego fue eliminada cuando la ley fue modificada en 2014 y se ha aplicado hasta ahora.

Sr. Cam Ha Chung, presidente del Comité de Minorías Étnicas de la provincia de Phu Tho. Foto: National Assembly Media

El Sr. Pham Van Hoa (Dong Thap) comentó que forzar la liquidación de las transacciones inmobiliarias es irrazonable. En cambio, afirmó que las partes deberían llegar a un acuerdo propio, conforme a la ley vigente, para evitar que se aprovechen de la ley para monopolizar y coludir con el fin de evadir impuestos, lo que aumenta el riesgo del mercado inmobiliario y los costos.

"El comercio a través de las bolsas solo debería fomentarse, no exigirse, y las bolsas deben ser legalmente responsables de proporcionar información insuficiente o incorrecta a los clientes", afirmó.

Mientras tanto, el Sr. Pham Van Thinh, jefe del Comité de Movilización Popular de la provincia de Bac Giang, propuso no requerir transacciones a través del piso en los casos en que a los inversores se les hayan otorgado certificados de derecho de uso de la tierra para cada parcela de tierra de acuerdo con la planificación.

Explicó que, en la práctica, con los proyectos de división y venta de terrenos, la mayoría de los inversionistas han completado la infraestructura según lo previsto y cumplido con sus obligaciones financieras, y reciben certificados de organismos estatales para cada lote y terreno. "La transferencia de este tipo de bienes inmuebles se realiza con normalidad, sin necesidad de pasar por el piso como en futuras transacciones de vivienda", afirmó.

El Sr. Cam Ha Chung añadió que las plataformas de negociación inmobiliaria (corredores intermediarios que venden productos a inversores) operan para obtener ganancias, por lo que buscarán la manera de vender la mayor cantidad posible. Por lo tanto, las plataformas de negociación no garantizan los derechos de los compradores, especialmente de productos con documentación legal incompleta pero con grandes descuentos. Además, los inversores pueden establecer múltiples plataformas, crear transacciones virtuales y aumentar el precio de venta.

"No es obligatorio que ninguna transacción inmobiliaria se realice en el piso. Y las transacciones en las que participe al menos una persona deben estar certificadas ante notario", sugirió el Sr. Chung.

Se espera que la Asamblea Nacional considere y apruebe el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado) en la sexta sesión, a fines de 2023.

Hoai Thu - Son Ha

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