Una ganancia inesperada en la venta de terrenos, pero no celebren demasiado pronto.

Los ingresos por tasas de uso del suelo recaudados en el primer semestre de este año se dispararon, alcanzando más de 243 billones de VND, 2,6 veces más que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, muchos expertos y empresas consideran que es demasiado pronto para celebrar, ya que se trata de un pago único con muchos riesgos potenciales.

Algunas empresas argumentan que el aumento de las tasas por el uso del suelo dificultará el control de los precios de la vivienda.

El fuerte aumento de los ingresos por terrenos en la primera mitad de este año también ha dificultado el acceso de las empresas a la tierra. Incluso las empresas con proyectos paralizados durante décadas, ahora que se han eliminado los obstáculos legales, tienen dificultades para llevarlos a cabo debido a que las tasas y los impuestos sobre el uso del suelo se han multiplicado por diez.

¿Qué provocó el aumento desmesurado de las tasas por el uso del suelo?

El profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente , afirmó que el aumento en los ingresos por tasas de uso de suelo durante el primer semestre de este año se debió al ajuste al alza de las tablas de precios de la tierra. Cuando los precios de la tierra se acercan al valor de mercado, los ingresos por uso de la tierra aumentan naturalmente. En particular, Ciudad Ho Chi Minh, la localidad con el mayor ajuste de precios de la tierra, tiene precios equivalentes al 70 % del valor de mercado.

"Durante mucho tiempo, Vietnam ha estado entre los países líderes del mundo en términos de ingresos por tierras. Incluso cuando los precios de la tierra eran bajos, como en años anteriores, los ingresos por tierras en nuestro país representaban aproximadamente el 3% del PIB, a la par con países desarrollados como Estados Unidos y el Reino Unido, y superiores a los de Japón y Corea del Sur", compartió el Sr. Vo.

Según el Sr. Do Thien Anh Tuan, profesor de la Escuela Fulbright de Políticas Públicas y Gestión, el hecho de que varias localidades estén acelerando la organización de subastas de terrenos, especialmente en áreas con alto valor económico como cinturones urbanos, zonas industriales o áreas con infraestructura recientemente terminada, también contribuye a aumentar los ingresos procedentes de la tierra.

Además, la recuperación del mercado inmobiliario desde finales de 2024 hasta 2025 y una serie de políticas para aliviar las condiciones del mercado han comenzado a dar resultados.

"La aceleración de la aprobación de proyectos, la finalización de la planificación y la mejora de la transparencia en el proceso de conversión del uso del suelo han facilitado las transacciones, generando así ingresos significativos para el presupuesto procedentes de las tasas por el uso del suelo", añadió el Sr. Tuan.

Sin embargo, según el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP Invest, aunque los ingresos presupuestarios han aumentado considerablemente gracias al incremento de las tasas por el uso de la tierra, los organismos de gestión estatal deben considerar cómo el repentino aumento de dichas tasas en la primera mitad de este año está afectando a la inversión, la producción y los negocios.

"Los ingresos por tasas de uso del suelo aumentaron considerablemente en el primer semestre de este año debido a que muchos proyectos que llevaban mucho tiempo en marcha se vieron obligados a seguir adelante con la nueva lista de precios del suelo a principios de año. En Hanói, algunos proyectos estuvieron paralizados durante décadas y no pudieron implementarse hasta principios de este año, cuando las empresas finalmente lograron superar los obstáculos y continuar con sus proyectos", declaró el Sr. Hiep.

Representantes de otras empresas también argumentaron que el fuerte aumento de las tasas por el uso del suelo en la primera mitad de este año no es una buena señal para el entorno de inversión y empresarial, especialmente para la inversión inmobiliaria.

Las subastas de terrenos contribuyen al aumento de los ingresos por tasas de uso de suelo en el primer semestre de 2025 - Foto: B. NGOC

Las tasas por el uso del suelo están provocando un aumento en los precios de las viviendas.

Además del impacto positivo del aumento de los ingresos presupuestarios, según el Sr. Nguyen Quoc Hiep, los altos precios de los terrenos también conllevan muchas consecuencias negativas. Entre ellas, el aumento de los precios de las viviendas, ya que todos los costos de producción se incluyen en el precio, y ningún promotor inmobiliario quiere incurrir en pérdidas. Sin embargo, la realidad también demuestra que simplemente subir los precios de las viviendas no garantiza las ventas.

"Los precios de los apartamentos ya rondan los 70-80 millones de VND/ ^m² , lo cual es desorbitado. Si suben a más de 100 millones de VND/ ^m² , ¿quién los comprará? Los precios de la vivienda están fuera del alcance de los trabajadores asalariados."

"Incluso aquellos que tienen dinero para comprar casas como inversión, para especular, y que están dispuestos a comprar a precios altos con la esperanza de que los precios suban, dejarán de invertir cuando el mercado se ralentice", expresó el Sr. Hiep, manifestando su preocupación.

Mientras tanto, el Sr. NQK, promotor inmobiliario de Hanói, afirmó que muchos promotores están reconsiderando sus planes debido al elevado precio de la vivienda y al descenso gradual de la demanda. En algún momento, la demanda cesará y el mercado se paralizará. Incluso tras el pago de los derechos de uso del suelo, los promotores no podrán seguir invirtiendo en proyectos, ya que no lograrán vender sus viviendas.

Según el Sr. NQK, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente también planea modificar la Ley de Tierras de 2024 para retomar la tabla de precios de la tierra y el coeficiente de uso del suelo de la Ley de Tierras de 2014. En consecuencia, el marco de precios de la tierra permanecerá sin cambios durante 5 años y se ajustará según el coeficiente de uso del suelo.

Por lo tanto, se necesitan regulaciones más específicas con respecto a los coeficientes de uso del suelo. Si bien delegamos la determinación a las provincias, es necesario establecer regulaciones para fijar estos coeficientes y evitar cálculos arbitrarios. Los inversionistas también necesitan comprender los precios de los terrenos para sus proyectos a fin de preparar estimaciones y calcular los resultados, agregó el Sr. NQK.

Además, muchas empresas han manifestado su preocupación porque, según la Ley de Tierras, la lista de precios de terrenos entrará en vigor el 1 de enero de 2026, pero muchas localidades aún no han elaborado una nueva lista y siguen utilizando la actual. Por lo tanto, es necesario realizar cálculos para garantizar la publicación oportuna de la nueva lista de precios a principios de 2026.

Según representantes de varias empresas, el precio del suelo es una preocupación importante en la mayoría de los proyectos. "Si las localidades siguen el Decreto 71, el proceso de valoración de terrenos para proyectos enfrenta muchos obstáculos, requiriendo de uno a dos años para completar la valoración de un solo proyecto. Por lo tanto, el primer aspecto que debe abordarse al modificar la Ley de Tierras es la revisión del método de valoración", afirmó un empresario.

Fuente: Ministerio de Finanzas, datos: LE THANH - Gráficos: TUAN ANH

* Señor Do Thien Anh Tuan (Profesor en la Escuela Fulbright de Políticas Públicas y Gestión):

El aumento de los precios de la tierra podría frenar la producción.

La búsqueda de recaudar tasas por el uso del suelo puede empujar a las localidades a vender terrenos para obtener dinero, lo que eleva los precios de los terrenos a través de subastas, distorsiona el mercado, aumenta los costos de inversión y obstaculiza la producción.

Esto podría frenar la competitividad de la economía, disminuyendo el atractivo de la inversión en industrias manufactureras y de servicios de alto valor añadido.

Los ingresos procedentes de la tierra deben ser más sostenibles.

Desde la perspectiva de un experto en terrenos, el Sr. Dang Hung Vo considera que los precios de los terrenos deberían ser cercanos al valor de mercado, pero el Estado debe contar con políticas financieras adecuadas en materia de terrenos. En particular, las políticas de terrenos deben controlar los precios de la vivienda, como ya hacen muchos países.

«En otros países, los inversores solo pagan el 30 % de la tasa por el uso del suelo por adelantado, en lugar de pagar el importe total como hacemos nosotros. El Estado calcula el impuesto únicamente cuando la instalación entra en funcionamiento. Esto significa que el 70 % restante se recauda como impuesto sobre el aumento del valor del terreno una vez que la instalación está operativa», explicó el Sr. Vo.

Por su parte, el Sr. Do Thien Anh Tuan argumentó que es necesaria una reforma integral de las políticas de ingresos procedentes de la tierra y los bienes inmuebles, no solo para crear un sistema de ingresos sostenible para el presupuesto, sino también para regular racionalmente los ingresos, garantizar la equidad social y desarrollar un mercado inmobiliario saludable.

Según el Sr. Tuan, es necesario eliminar gradualmente las llamadas "tasas" y sustituirlas por un sistema de impuesto sobre la propiedad. En concreto, este impuesto debería diseñarse según una escala progresiva, de modo que cuanto mayor sea la cantidad de bienes inmuebles que posea una persona, o cuanto mayor sea el valor de su propiedad, mayor será el tipo impositivo.

Esto no solo tiene como objetivo aumentar los ingresos, sino, lo que es más importante, regular los ingresos adicionales procedentes de la tierra, una forma de ingreso pasivo que actualmente no se grava proporcionalmente como los ingresos procedentes del trabajo o de las actividades productivas y empresariales.

La función principal del impuesto sobre la propiedad es la redistribución, es decir, tomar una parte de los beneficios del grupo que posee muchas propiedades y redistribuirlos. En este caso, el impuesto no busca reducir los precios de la vivienda, sino generar recursos para apoyar a los grupos vulnerables en el acceso a la vivienda, desarrollar viviendas sociales, rehabilitar zonas urbanas empobrecidas o invertir en infraestructura pública que beneficie a la mayoría.

"Junto con el impuesto sobre la propiedad, también deberíamos aplicar de manera decisiva un impuesto progresivo sobre la renta en las transferencias de bienes inmuebles para regular los ingresos y frenar la especulación", analizó además el Sr. Tuan.

Volvamos al tema.

LE THANH - BAO NGOC

Fuente: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm