Se necesita una política de carreteras abiertas

Pasillos oscuros, ausencia de sistema de alarma contra incendios, suelos desmoronados y paredes desconchadas, tanto interiores como exteriores… son las imágenes de decenas de apartamentos de clase D (gravemente dañados y peligrosos) en Ciudad Ho Chi Minh que esperan ser rescatados. Sin embargo, por diversos motivos, las labores de rescate siguen prácticamente paralizadas.

Según un informe del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, la ciudad cuenta con 474 edificios de apartamentos antiguos construidos antes de 1975, incluyendo 16 edificios de apartamentos de categoría D (14 de los cuales fueron inspeccionados entre 2016 y 2017) que se encuentran en un estado de deterioro cada vez mayor. Sin embargo, el avance en la reconstrucción de estos edificios es muy lento debido a diversos factores, principalmente a la falta de mecanismos adecuados.

Si analizamos el proceso iniciado en 2016 hasta la fecha, la demolición y construcción de nuevos apartamentos para reemplazar los antiguos, gravemente dañados y peligrosos, solo se ha detenido en la reubicación y el alojamiento temporal de los residentes. Por ejemplo, el edificio de apartamentos n.° 440 de la calle Tran Hung Dao (barrio 11, distrito 5), si bien se determinó que su nivel de riesgo correspondía a una vivienda de nivel D, su capacidad de carga no cumplía con los requisitos para un uso normal. Transcurrieron casi seis años, desde que el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh solicitó una reubicación urgente, hasta que el gobierno local logró convencer a los residentes de mudarse a un nuevo lugar.

Se ha opinado que la renovación de apartamentos antiguos es incluso más difícil que la construcción de viviendas sociales. El principal obstáculo reside en la cuestión de la indemnización y la expropiación del terreno. Además, algunas decisiones requieren el consenso de la mayoría o de la totalidad de la población para su implementación.

La renovación de apartamentos antiguos suele dividirse en dos grupos. Uno consiste en construir apartamentos con una superficie mínima para cumplir con los requisitos de realojamiento en el mismo terreno. El otro consiste en construir grandes apartamentos comerciales para atraer clientes.

Un representante de una inmobiliaria que participó en la reconstrucción de antiguos apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh afirmó que, según la normativa anterior, tras deducir todos los costes, incluidos los de alojamiento temporal, realojamiento e indemnización, los beneficios serían mínimos, lo que desalentaba a las empresas. Además, resulta muy difícil para las empresas aplicar el mecanismo de exención de tasas por uso del suelo, alquiler y tasas de cambio de uso para la totalidad de la superficie asignada al proyecto, dado que el sector financiero aún no ha dado su aprobación. Asimismo, actualmente no existe ningún mecanismo para gestionar el valor de la superficie destinada a la construcción de obras auxiliares como pasillos, escaleras y cubiertas.

Recientemente, la cuestión de la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos ha sido regulada con mayor detalle por la Ley de Vivienda de 2023, legalizando al mismo tiempo muchas regulaciones relacionadas con el grado de consenso popular, así como mecanismos de incentivos para los inversores que implementan proyectos de inversión para renovar y reconstruir edificios de apartamentos...

En particular, los inversores están exentos del pago de tasas y alquileres de suelo en las zonas sujetas a dichos impuestos, dentro del ámbito de los proyectos de inversión destinados a la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos. Además, uno de los avances más significativos de la nueva normativa sobre renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos es la Ley de Vivienda de 2023, que ha resuelto el problema de los apartamentos reubicados que no contaban con suficiente terreno para construir nuevos proyectos; y ha permitido la realización de proyectos de reconstrucción de apartamentos mediante la consolidación (agrupación de edificios de apartamentos antiguos de baja altura en un mismo lugar para su renovación y la construcción de un nuevo edificio de gran altura con suficiente espacio para los residentes de muchos de los edificios antiguos).

La experiencia descrita anteriormente fue aplicada por el Comité Popular del Distrito 3 de Ciudad Ho Chi Minh al desarrollar un plan para reunir 43 edificios de apartamentos de la zona y reconstruir 3 grandes edificios, suficientes para el reasentamiento en el distrito. Esto no solo contribuye a aumentar las zonas verdes y los espacios de uso público, sino que también embellece el paisaje urbano, como comentó el Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh: «Esta solución resuelve el problema del abandono en proyectos de reasentamiento construidos en otras zonas, especialmente aquellos que no satisfacen las necesidades de transporte, vivienda, atención médica, educación, negocios, etc., lo que provoca que las personas reasentadas no se instalen».

Se espera que el mecanismo mencionado y la experiencia adquirida por Ciudad Ho Chi Minh marquen un punto de inflexión, impulsando el plan para renovar y reconstruir edificios de apartamentos que se han deteriorado hasta niveles peligrosos en Hanoi , Hai Phong y muchas otras localidades.

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