Es necesaria una política que allane el camino.

Pasillos oscuros, sin sistema de alarma contra incendios, suelos y paredes deteriorados y desconchados... esta es la situación en decenas de edificios de apartamentos de categoría D (gravemente dañados y peligrosos) en Ciudad Ho Chi Minh, a la espera de ser rescatados. Sin embargo, por diversas razones, las labores de rescate permanecen prácticamente estancadas.

Según un informe del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, la ciudad cuenta con 474 edificios de apartamentos antiguos construidos antes de 1975, incluyendo 16 edificios de Grado D (14 de los cuales fueron inspeccionados entre 2016 y 2017) que se encuentran en un estado de deterioro progresivo. Sin embargo, el progreso de la reconstrucción de estos edificios antiguos es muy lento debido a diversos factores, principalmente a los mecanismos existentes.

Al repasar el proceso desde 2016 hasta la actualidad, la demolición y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos, gravemente dañados y peligrosos, hasta ahora solo ha consistido en reubicar y proporcionar alojamiento temporal a los residentes. Por ejemplo, el edificio de apartamentos en la calle Tran Hung Dao 440 (barrio 11, distrito 5), a pesar de estar clasificado como un edificio de clase D con integridad estructural insuficiente para su uso normal, tardó casi seis años después de que el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh solicitara una reubicación urgente antes de que las autoridades locales lograran convencer a los residentes de que aceptaran mudarse a nuevas viviendas.

Muchos sostienen que rehabilitar edificios de apartamentos antiguos es incluso más difícil que construir viviendas sociales. El principal obstáculo reside en la cuestión de las indemnizaciones y la expropiación de terrenos. Además, algunas decisiones requieren el consenso de la mayoría o de todos los residentes antes de poder implementarse.

La renovación de edificios de apartamentos antiguos generalmente se divide en dos grupos. Uno consiste en la construcción de apartamentos con una superficie mínima para facilitar el reasentamiento en el lugar. El otro consiste en la construcción de grandes apartamentos comerciales para atraer clientes.

Un representante de una empresa inmobiliaria que participó anteriormente en la reconstrucción de antiguos edificios de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh declaró que, según la normativa anterior, tras deducir todos los costes, incluidos los de vivienda temporal, reasentamiento e indemnización, el beneficio era muy bajo, lo que hizo que la empresa perdiera interés. La empresa también tuvo dificultades para implementar el mecanismo de exención de tasas por uso del suelo, tasas de arrendamiento y tasas de cambio de uso del suelo para toda la superficie asignada al proyecto, debido a la falta de acuerdo con el sector financiero. Además, actualmente no existe ningún mecanismo para determinar el valor de la superficie utilizada para la construcción de estructuras auxiliares como pasillos, escaleras y azoteas.

Recientemente, la Ley de Vivienda de 2023 ha regulado con mayor detalle la cuestión de la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos, codificando también numerosas normas relacionadas con el porcentaje de consentimiento de los residentes y los mecanismos de incentivo para los inversores que emprenden proyectos de renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos.

En concreto, los inversores están exentos de las tasas por uso del suelo y de las tasas de arrendamiento de terrenos en las zonas sujetas a dichas tasas dentro del ámbito del proyecto de renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos. Además, uno de los avances de la nueva normativa sobre renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos es que la Ley de Vivienda de 2023 ha resuelto el problema de los edificios de apartamentos que carecen de terreno suficiente para nuevos proyectos de construcción tras su reubicación; ha permitido la ejecución de proyectos de reconstrucción de edificios de apartamentos mediante la consolidación (agrupación de edificios de apartamentos antiguos de poca altura en un mismo lugar para renovarlos y construir un nuevo edificio de gran altura, proporcionando así suficiente vivienda para los residentes de varios edificios de apartamentos antiguos).

Este enfoque fue aplicado previamente por el Comité Popular del Distrito 3 de Ciudad Ho Chi Minh al desarrollar un plan para consolidar 43 complejos de apartamentos en el distrito y reconstruir 3 grandes complejos, suficientes para reasentar a los residentes. Esto no solo aumentó los espacios verdes y las comodidades para los residentes, sino que también embelleció el paisaje urbano, como señaló el Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh: “Esta solución aborda el problema de los proyectos de reasentamiento abandonados construidos en otros lugares, especialmente aquellos que no satisfacen las necesidades de transporte, vivienda, atención médica, educación y negocios, lo que provoca que los residentes no se muden”.

Se espera que este mecanismo, junto con la experiencia adquirida por Ciudad Ho Chi Minh, cree un punto de inflexión que impulse el plan para renovar y reconstruir los edificios de apartamentos que se han deteriorado hasta niveles peligrosos en Hanói , Hai Phong y muchas otras localidades.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html