Necesitamos políticas que allanen el camino.

Pasillos oscuros, sin sistema de alarma contra incendios, suelos y paredes deteriorados y desconchados... este es el panorama en docenas de edificios de apartamentos de Grado D (gravemente dañados y peligrosos) en Ciudad Ho Chi Minh, a la espera de ser rescatados. Sin embargo, por diversas razones, las labores de rescate siguen prácticamente paralizadas.

Según un informe del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, la ciudad cuenta con 474 edificios de apartamentos antiguos construidos antes de 1975, incluidos 16 edificios de Grado D (14 de los cuales fueron inspeccionados en 2016-2017) que se encuentran en constante deterioro. Sin embargo, el progreso de la reconstrucción de estos antiguos edificios de apartamentos es muy lento debido a diversas razones, principalmente a los mecanismos existentes.

Al analizar el proceso desde 2016 hasta la actualidad, la demolición y reconstrucción de antiguos edificios de apartamentos gravemente dañados y peligrosos solo ha implicado, hasta la fecha, la reubicación y el alojamiento temporal de los residentes. Por ejemplo, el edificio de apartamentos ubicado en el número 440 de la calle Tran Hung Dao (distrito 11, distrito 5), a pesar de estar clasificado como edificio de clase D con integridad estructural insuficiente para su uso normal, tardó casi seis años después de que el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh solicitara la reubicación urgente antes de que las autoridades locales lograran persuadir a los residentes para que aceptaran mudarse a nuevas viviendas.

Muchos han argumentado que renovar edificios de apartamentos antiguos es incluso más difícil que construir viviendas sociales. El mayor obstáculo es la cuestión de las compensaciones y la limpieza de terrenos. Además, algunas decisiones requieren el consenso de la mayoría o de todos los residentes antes de su implementación.

La renovación de edificios de apartamentos antiguos se divide generalmente en dos grupos. Uno consiste en construir apartamentos con una superficie mínima para facilitar el reasentamiento in situ. El otro consiste en construir grandes apartamentos comerciales para atraer clientes.

Un representante de una inmobiliaria que participó en la reconstrucción de antiguos edificios de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh declaró que, bajo la normativa anterior, tras deducir todos los costos, incluyendo el apoyo a la vivienda temporal, los costos de reasentamiento y la compensación, la ganancia era muy baja, lo que despertaba el interés de la empresa. La empresa también tuvo dificultades para implementar el mecanismo de exención de tasas de uso del suelo, tasas de arrendamiento de terrenos y tasas de conversión de uso del suelo para toda la superficie asignada al proyecto debido a la falta de acuerdo del sector financiero. Además, actualmente no existe un mecanismo para abordar el valor del área utilizada para la construcción de estructuras auxiliares como pasillos, escaleras y azoteas.

Recientemente, la cuestión de la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos ha sido regulada con más detalle por la Ley de Vivienda de 2023, que también codifica muchas regulaciones relacionadas con el porcentaje de consentimiento de los residentes y los mecanismos de incentivo para los inversores que emprenden proyectos de renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos.

En concreto, los inversores están exentos del pago de tasas por uso del suelo y arrendamiento de terrenos en las zonas sujetas a dichas tasas en el marco del proyecto de renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos. Además, uno de los avances de la nueva normativa sobre renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos es que la Ley de Vivienda de 2023 ha solucionado el problema de la falta de terrenos suficientes en los edificios de apartamentos para nuevas construcciones tras la reubicación. Ha permitido la ejecución de proyectos de reconstrucción de edificios de apartamentos mediante la consolidación (agrupación de edificios de apartamentos antiguos de baja altura en un solo lugar para renovar y construir un nuevo edificio de gran altura, proporcionando así suficiente vivienda a los residentes de varios edificios de apartamentos antiguos).

Este enfoque fue aplicado previamente por el Comité Popular del Distrito 3 de Ciudad Ho Chi Minh al desarrollar un plan para consolidar 43 complejos de apartamentos en el distrito y reconstruir tres complejos de apartamentos de gran tamaño, suficientes para reasentar a los residentes. Esto no solo aumentó las zonas verdes y los servicios para los residentes, sino que también embelleció el paisaje urbano, como señaló el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh: «Esta solución aborda el problema de los proyectos de reasentamiento abandonados que se construyen en otros lugares, especialmente aquellos que no satisfacen las necesidades de transporte, vivienda, atención médica, educación y negocios, lo que impide que los residentes se muden».

Se espera que este mecanismo, junto con la experiencia adquirida en Ciudad Ho Chi Minh, cree un punto de inflexión, impulsando el plan de renovar y reconstruir edificios de apartamentos que se han deteriorado a niveles peligrosos en Hanoi , Hai Phong y muchas otras localidades.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html