Tenga cuidado al invertir en terrenos sin libro rojo

La Ley de Tierras revisada de 2024 acaba de ser aprobada por la Asamblea Nacional y entrará en vigor el 1 de agosto. Uno de los puntos que interesa a muchos es la regulación sobre la concesión de certificados de derecho de uso de la tierra (comúnmente conocidos como libros rojos) para terrenos sin documentos de derecho de uso de la tierra.

Compras preventivas

Específicamente, el Artículo 138 de la Ley de Tierras enmendada estipula que los hogares y las personas que utilicen tierras sin documentación, pero que no infrinjan la legislación sobre tierras, y que no se encuentren en casos en que la tierra haya sido asignada sin la debida autorización antes del 1 de julio de 2014, serán considerados para la concesión de certificados de derechos de uso de la tierra. Esta ley también describe muchos casos que se consideran para la concesión de certificados de derechos de uso de la tierra.

Muchas opiniones consideran que, con la entrada en vigor de la normativa mencionada, se resolverá el problema de la concesión de certificados de derechos de uso de la tierra para los casos de uso de la tierra con origen ancestral y uso estable. Estos casos son comunes, especialmente en zonas rurales.

En el contexto del lento mercado inmobiliario, la mayoría de los canales de inversión son poco atractivos, algunos han tomado el riesgo de comprar terrenos sin libros rojos en áreas rurales con la expectativa de que cuando la Ley de Tierras entre en vigencia, los terrenos recibirán libros rojos, el precio de venta aumentará muchas veces.

Muchas personas buscan comprar terrenos sin libro rojo en la comuna de Quang Khe, distrito de Dak G'long, provincia de Dak Nong .

En declaraciones a un reportero del periódico Nguoi Lao Dong, el Sr. Bui Cong, agente inmobiliario de la provincia de Dak Nong, comentó que en los últimos meses ha recibido numerosos pedidos de clientes que solicitan la compra de terrenos agrícolas sin registro verde. Según el Sr. Cong, los clientes solicitan principalmente terrenos con registro verde (terrenos forestales), terrenos sin registro verde, pero propiedad de residentes de larga data, o terrenos con extracto (con límites medidos y demarcados). "Acabo de negociar la venta de dos terrenos a dos clientes en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói. Compraron terrenos agrícolas sin registro verde y, tras la compra, colocaron las estacas de inmediato. Dijeron que lo compraron para esperar a que entrara en vigor la nueva ley el 1 de agosto", explicó el Sr. Cong.

Según el Sr. Cong, las tierras forestales y agrícolas sin registro rojo son actualmente muy baratas, tan solo entre 400 y 500 millones de VND/ha (10 000 m²). Mientras tanto, las tierras con registro rojo son entre dos y tres veces más caras.

Antes, cuando se trataba de tierras agrícolas sin certificado, todos dudaban por temor a no poder completar los trámites. Solo los lugareños las compraban y vendían entre sí para cultivar. Recientemente, mucha gente ha estado buscándolas y me han pedido que las encuentre. Quizás saben que la nueva ley permite la emisión de certificados y que el precio de este tipo de terreno es demasiado bajo, por lo que buscan comprarlas en grandes cantidades —enfatizó el Sr. Cong—.

De igual manera, la Sra. Kim, empleada de una empresa de corretaje inmobiliario en Binh Phuoc y Tay Ninh, también comentó que recientemente muchas personas han contactado con ella para solicitar la compra de grandes extensiones de terreno para fines agrícolas; algunas incluso han solicitado comprar terrenos sin registro rojo, siempre y cuando el precio sea favorable. "La semana pasada, mi empresa consultó y cerró la compra de un terreno de más de 12 hectáreas dedicado al cultivo de durianes y otros árboles frutales en el distrito de Loc Ninh, provincia de Binh Phuoc, con un valor de más de 7 mil millones de dongs. De estas 12 hectáreas, solo 3 cuentan con registro rojo; el resto aún no se han registrado", explicó la Sra. Kim.

Una tendencia arriesgada

El abogado Nguyen Phuong Lien, del bufete SENLAW, afirmó que la nueva Ley de Tierras, próxima a entrar en vigor, facilitará la emisión de certificados. Sin embargo, comprar terrenos sin certificado es una inversión arriesgada y muy arriesgada. Tanto los inversores como las personas deben considerar las ventajas y desventajas al comprar o vender terrenos siguiendo esta tendencia. Los terrenos sin documentación legal suelen ser mucho más económicos que los terrenos con derechos reconocidos por el Estado. Sin embargo, conllevan muchos riesgos. Por ejemplo, al comprar terrenos sin documentación legal, al comprador le resulta difícil verificar el origen del terreno, la información sobre la parcela y el estado de la planificación. Además, al no contar con un certificado de derecho de uso del suelo, le resulta difícil asegurarse de que el terreno no sea objeto de disputas o usurpaciones, ni de que se produzcan ventas superpuestas y conflictos de propiedad. En ese caso, el comprador depende de la honestidad del vendedor. De lo contrario, el comprador verá restringidos sus derechos básicos como usuario del terreno, ya que no puede transferir, donar, heredar, hipotecar, cambiar el uso del suelo, arrendar... Si desea construir en el terreno, también debe esperar a que se completen los trámites para solicitar un cambio de uso del suelo y la emisión de un certificado de derecho de uso del suelo... - analizó el abogado Lien.

Como persona que trabaja en el sector inmobiliario, el Dr. Pham Anh Khoi, Director General de la Compañía de Servicios Financieros Inmobiliarios (FINA), dijo que solo después del 1 de agosto, las leyes relacionadas con los negocios inmobiliarios y de tierras entrarán en vigor y se aplicarán, podremos evaluar la efectividad de las decisiones de algunas personas de "tomar atajos" para comprar terrenos sin libros rojos.

Todo el mundo sabe que las tierras agrícolas, especialmente las que no tienen certificado, son muy baratas. Si se les otorga un certificado, el precio se multiplicará por mucho. Sin embargo, nadie sabe con certeza si esas tierras sin certificado están involucradas en alguna planificación, si están en disputa o si se considerarán para un certificado.

Las tierras agrícolas, si se utilizan para el cultivo, la inversión en alta tecnología para la producción agrícola y el aumento de la eficiencia económica, tienen un gran potencial. En cuanto a quienes compran tierras agrícolas sin certificado para luego cambiar su uso, dividirlas en parcelas y venderlas, será difícil y no se fomenta en la Ley de Tierras ni en otras leyes relacionadas con los bienes raíces", comentó este experto.

De hecho, expertos inmobiliarios y financieros han recomendado reiteradamente que quienes tengan recursos disponibles y los inversores inmobiliarios consideren cuidadosamente antes de invertir en bienes raíces en provincias remotas y periféricas. Antes de invertir, es necesario considerar la eficiencia económica, la capacidad de explotación, las ventajas potenciales, el flujo de caja, la rentabilidad, la liquidez, etc., especialmente los riesgos previsibles.

Fuente: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm