Tenga cuidado al invertir en terrenos sin un certificado de título de propiedad.

La Ley de Tierras de 2024, enmendada y aprobada recientemente por la Asamblea Nacional , entrará en vigor el 1 de agosto. Uno de los puntos de mayor interés es la regulación sobre la concesión de certificados de derechos de uso de la tierra (conocidos comúnmente como títulos de propiedad) para terrenos que carecen de documentos que acrediten dichos derechos.

Busca compras anticipadas

En concreto, el artículo 138 de la Ley de Tierras modificada estipula que los hogares y particulares que actualmente utilizan terrenos sin documentación, pero que no infringen la legislación sobre tierras y que no se encuentren en los casos en que la asignación de terrenos se realizó sin la debida autorización antes del 1 de julio de 2014, podrán optar a la expedición de certificados de derecho de uso de la tierra. Este artículo también describe varios supuestos que se tendrán en cuenta para la expedición de dichos certificados.

Muchos creen que, cuando entre en vigor la normativa mencionada, se resolverá el problema de la concesión de certificados de derechos de uso de la tierra en casos de uso ancestral que se ha practicado de forma continua. Estos casos siguen siendo frecuentes, sobre todo en las zonas rurales.

En un contexto de mercado inmobiliario estancado, con la mayoría de los canales de inversión poco atractivos, algunos han corrido el riesgo de comprar terrenos sin títulos de propiedad en zonas rurales, con la esperanza de que, cuando entre en vigor la Ley de Tierras y se expidan los títulos, el precio de venta se multiplique.

Muchas personas buscan comprar terrenos sin certificados de propiedad en la comuna de Quang Khe, distrito de Dak G'long, provincia de Dak Nong .

En declaraciones a un reportero del periódico Nguoi Lao Dong, el Sr. Bui Cong, agente inmobiliario de la provincia de Dak Nong, comentó que en los últimos meses ha recibido numerosas solicitudes de clientes interesados ​​en comprar terrenos agrícolas sin título de propiedad. Según el Sr. Cong, los clientes suelen solicitar terrenos con título verde (terrenos forestales), terrenos sin título rojo pero que pertenecen a personas que los han cultivado durante muchos años, o terrenos con delimitación (terrenos que han sido topografiados y marcados con mojones). "Acabo de intermediar en la venta de dos parcelas a dos clientes de Ciudad Ho Chi Minh y Hanói. Compraron terrenos agrícolas sin título y, tras la compra, colocaron inmediatamente los mojones. Dijeron que los compraron para esperar a que se tramitaran los títulos de propiedad cuando la nueva ley entre en vigor el 1 de agosto", relató el Sr. Cong.

Según el Sr. Cong, los terrenos forestales y agrícolas sin certificado de propiedad son actualmente muy baratos, a tan solo 400-500 millones de VND por hectárea (10.000 m²). En cambio, los terrenos con certificado de propiedad son entre dos y tres veces más caros.

"Antes, cuando se hablaba de terrenos agrícolas sin título de propiedad, todos dudaban porque temían no poder obtener la documentación necesaria después de comprarlos. Solo los lugareños los compraban y vendían entre sí para su cultivo. Últimamente, mucha gente los busca activamente y me hace pedidos para encontrarlos. Quizás se enteraron de la nueva ley que permite obtener títulos de propiedad y de que este tipo de terrenos son tan baratos, por eso están comprando tanto", enfatizó el Sr. Cong.

De igual manera, la Sra. Kim, empleada de una agencia inmobiliaria en las provincias de Binh Phuoc y Tay Ninh, comentó que recientemente muchas personas la han contactado para comprar grandes extensiones de tierra para la agricultura, e incluso algunas preguntan por terrenos sin título de propiedad, siempre y cuando el precio sea bueno. "La semana pasada, mi empresa asesoró y cerró la venta de un terreno de más de 12 hectáreas, actualmente plantado con durian y otros árboles frutales, en el distrito de Loc Ninh, provincia de Binh Phuoc, por más de 7 mil millones de VND. De estas 12 hectáreas, solo 3 tienen título de propiedad; el resto aún no está registrado", dijo la Sra. Kim.

Una tendencia arriesgada

La abogada Nguyen Phuong Lien, del bufete SENLAW, afirmó que la nueva Ley de Tierras, que pronto entrará en vigor, facilitará la emisión de títulos de propiedad a los ciudadanos. Sin embargo, comprar terrenos sin título es una forma de inversión arriesgada y potencialmente muy peligrosa. Los ciudadanos e inversores deben considerar cuidadosamente las ventajas y desventajas al comprar o vender terrenos siguiendo esta tendencia. "Los terrenos sin documentación legal suelen ser mucho más baratos que los terrenos con propiedad oficialmente reconocida. Sin embargo, esto conlleva muchos riesgos. Al comprar terrenos sin documentación legal, a los compradores les resulta difícil verificar el origen del terreno, la información sobre la parcela y su situación urbanística. Además, al no existir un certificado de derecho de uso del suelo, los compradores no pueden estar seguros de que el terreno no esté sujeto a disputas o invasiones, ni de que existan transacciones de terrenos superpuestas o conflictos de propiedad. En ese caso, los compradores dependen de la honestidad del vendedor. Los compradores también pueden verse limitados en sus derechos básicos de uso del suelo, ya que no pueden transferir, donar, heredar, hipotecar, cambiar el uso del suelo ni arrendar la propiedad. Si desean construir en el terreno, deben esperar a que se completen los trámites para solicitar un cambio de uso del suelo y obtener un certificado de derecho de uso del suelo...", analizó el abogado Lien.

Como profesional del sector inmobiliario, el Dr. Pham Anh Khoi, Director General de la Compañía de Servicios Financieros Inmobiliarios (FINA), afirmó que solo después del 1 de agosto, cuando entren en vigor y se apliquen las leyes relacionadas con el sector inmobiliario y los negocios de tierras, podremos evaluar la eficacia de las decisiones "abreviadas" de algunas personas que optan por comprar terrenos sin títulos de propiedad.

Todo el mundo sabe que los terrenos agrícolas, especialmente aquellos sin título de propiedad, son muy baratos, pero si se les otorga un título, su precio se multiplica. Sin embargo, nadie puede estar seguro de si esos terrenos sin título están sujetos a restricciones urbanísticas, si son objeto de disputas o si siquiera se considerará la posibilidad de otorgarles un título.

«Las tierras agrícolas, si se utilizan para el cultivo y se invierte en producción agrícola de alta tecnología para aumentar la eficiencia económica, tienen un gran potencial. Sin embargo, quienes compran tierras agrícolas o terrenos sin título de propiedad para luego cambiar su uso, subdividirlos y vender parcelas se enfrentarán a dificultades y no se ven favorecidos por la Ley de Tierras ni por otras leyes relacionadas con bienes inmuebles», comentó este experto.

De hecho, expertos inmobiliarios y financieros han aconsejado reiteradamente a quienes disponen de capital inactivo y a los inversores inmobiliarios que consideren cuidadosamente sus opciones antes de invertir en terrenos y viviendas en provincias remotas y suburbanas. Antes de invertir, deben evaluar la eficiencia económica, el potencial de explotación, las ventajas, el flujo de caja, la rentabilidad, la liquidez y, sobre todo, los riesgos previsibles.

Fuente: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm