Convertir terrenos de jardín en terrenos residenciales: los costos han disminuido, pero aún quedan obstáculos.

Según los expertos, exigir a los ciudadanos que paguen sólo entre el 30 y el 50 por ciento de la diferencia de precio del terreno al convertirlo en vivienda ha ayudado a aliviar la carga financiera, pero todavía no es suficiente.

Según una resolución aprobada recientemente por la Asamblea Nacional, a partir de 2026, las personas que conviertan tierras agrícolas , tierras de jardín o tierras de estanque dentro de la misma parcela que tierras residenciales en tierras residenciales solo tendrán que pagar entre el 30 y el 50 por ciento de la diferencia en las tarifas de uso de la tierra, en lugar del 100 por ciento como actualmente.

El abogado Pham Thanh Tuan del Colegio de Abogados de Hanoi evaluó que las nuevas regulaciones han ayudado a reducir las obligaciones financieras hasta en un 70% al cambiar los usos de la tierra dentro del límite permitido, reduciendo significativamente la carga financiera de las personas.

Citó un ejemplo: si el precio del terreno según la lista de precios de terrenos local es de 2.000.000 VND/m2, mientras que el precio del terreno residencial es de 10.000.000 VND/m2, entonces, según la actual Ley de Tierras de 2024, las personas deben pagar la diferencia total de 8.000.000 VND/m2 al cambiar el propósito del uso del terreno.

Sin embargo, de acuerdo con las nuevas regulaciones vigentes a partir del 1 de enero de 2026, en los casos de cambio del propósito del uso del suelo dentro del límite de asignación de suelo local para fines residenciales, el monto de la obligación financiera a cobrar cambiará significativamente.

Por ejemplo, con un límite de asignación de terrenos local de 200 m², al cambiar el uso del suelo dentro de esta zona, solo se paga el 30 % de la diferencia. Por lo tanto, en lugar de pagar 8 000 000 VND/m², solo se paga 2 400 000 VND/m².

" Las nuevas regulaciones contribuyen a reducir la carga financiera, al tiempo que garantizan la equidad y la razonabilidad en las políticas, demostrando humanidad en el manejo de casos en los que se han cumplido las obligaciones financieras pero aún no están en línea con las prácticas actuales ", enfatizó el Sr. Tuan.

Compartiendo la misma opinión, el abogado Nguyen Van Dinh también evaluó que este es un ajuste razonable y necesario en el contexto del nuevo aumento de la lista de precios de la tierra en muchas localidades, lo que resulta en tarifas de uso de la tierra excesivamente altas.

Se ha reducido el coste de convertir terrenos destinados a huertos en suelo residencial. (Imagen ilustrativa).

Puso un ejemplo: un residente posee 1.000 metros cuadrados de tierra agrícola dentro de la misma parcela que tierra residencial en un área residencial y quiere cambiar el propósito del uso de la tierra a tierra residencial, pero el límite de asignación de tierra local para tierra residencial es de 200 metros cuadrados.

Según la nueva normativa, para los primeros 200 metros cuadrados, las personas solo tienen que pagar el 30% de la diferencia entre la tarifa de uso de la tierra calculada en base a los precios de la tierra residencial y los precios de la tierra agrícola; para los siguientes 200 metros cuadrados, pagan el 50% de la diferencia; y para los 600 metros cuadrados restantes, tienen que pagar el 100% de la diferencia.

El nuevo método de cálculo reduce significativamente los costos para las personas en comparación con antes, especialmente para aquellos con grandes terrenos o hogares en áreas suburbanas y rurales.

“ La regulación que estipula que las tarifas preferenciales por el uso de la tierra se aplican solo una vez a un hogar o individuo y a una sola parcela de tierra, y que la reducción se limita a un máximo de dos veces el límite de asignación de tierra para fines residenciales, garantizará un control estricto, evitará el abuso de la política y evitará situaciones en las que las personas exploten la política para 'acaparar tierras', cambiar su propósito y luego revenderlas para obtener ganancias”, dijo el Sr. Dinh.

Según el abogado Dinh, la disposición transitoria también es muy razonable. En consecuencia, si un hogar o individuo ya ha cambiado el uso de su suelo desde la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024 (1 de agosto de 2024) hasta antes de la entrada en vigor de la nueva normativa (1 de enero de 2026), se permite aplicar el efecto "retroactivo" de forma beneficiosa y que garantice la equidad entre quienes han pagado y quienes aún no lo han hecho la tasa por cambio de uso.

Todavía quedan cuestiones sin resolver.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), los precios de los terrenos en muchas localidades se han ajustado significativamente al alza. Por ejemplo, Ciudad Ho Chi Minh ha aumentado los precios de forma muy significativa, de 2,56 a 38 veces en comparación con el precio de 2020. Incluso con el método de cobro de tasas, que consiste en restar el precio de los terrenos agrícolas del precio de los terrenos residenciales y multiplicarlo por un 30 % (dentro del límite) y un 50 % (fuera del límite), el importe que se paga sigue siendo elevado.

Citó un ejemplo: una lista de precios de terrenos de 10 millones de VND/m2, un precio de terrenos agrícolas de 300.000 VND/m2, un límite de asignación de terrenos residenciales de 200 m2 y un coeficiente de ajuste de precios de terrenos de 1,5.

En ese caso, si un hogar solicita convertir 50 m2 de tierra agrícola en tierra residencial, la tarifa por uso de la tierra sería un 70,9% menor, ascendiendo a 218,25 millones de VND.

" Si la tarifa se reduce al 20%, este hogar solo pagará un 80,6% menos por tarifas de uso de la tierra, lo que equivale a tener que pagar solo 145,5 millones de VND ", dijo el Sr. Chau.

Además, según el Sr. Chau, esta normativa no refleja fielmente el uso real de la tierra por parte de la población. En muchas familias, las tierras de cultivo se han acumulado durante muchos períodos, o la necesidad de conversión surge en diferentes momentos, dependiendo de la capacidad financiera y las necesidades de vivienda de las distintas generaciones.

Argumentó que permitir sólo beneficios por única vez significaba que la política no había abordado plenamente las dificultades, especialmente para los hogares con muchos niños que necesitaban dividir la tierra para asegurar una vivienda a largo plazo.

Compartiendo la misma opinión, el consultor financiero e inmobiliario independiente Le Quoc Kien también afirmó que, si bien la política ha reducido significativamente la tasa de recaudación, el importe total a pagar sigue siendo elevado debido al aumento considerable de la nueva lista de precios de los terrenos. Para quienes no cuentan con la capacidad financiera suficiente al momento de solicitar la conversión, verse obligados a pagar el importe total de una vez puede seguir disuadiéndolos.

Por lo tanto, el Sr. Kien sugirió que se debería estudiar un mecanismo que permita a las personas diferir o retrasar el pago de las tarifas por el uso de la tierra, cumpliendo con sus obligaciones financieras sólo al transferir o donar la tierra, aumentando así la viabilidad de la política.

Fuente: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html