Para hacer más completo el proceso de valoración de terrenos

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Determinar el valor del terreno es un paso importante en el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Según una encuesta reciente del Ministerio de Construcción , más del 50% de los proyectos inmobiliarios enfrentan dificultades, obstáculos o una implementación lenta debido a la dificultad para determinar el precio del terreno mediante el método del precio de mercado. En 2022, la dificultad para determinar los precios y el mercado también contribuyó a una fuerte disminución de la oferta inmobiliaria en comparación con 2021.

La valoración del terreno es un paso importante.

Actualmente, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente está recabando opiniones de los ministerios, ramas y organismos pertinentes sobre la modificación del proyecto de Decreto 44 y la Circular 36. Entre las modificaciones propuestas, existen diversas opiniones sobre los métodos actuales de valoración de tierras, en particular sobre la eliminación del método de "excedente", un tema controvertido. Respecto a la diferencia entre el método de "excedente", la Sra. Do Thi Thu Giang, directora de Servicios de Consultoría de Savills Ho Chi Minh City y experta con amplia experiencia en valoración, explicó que actualmente existen diversos métodos de valoración y que, según las características de la propiedad y la disponibilidad de datos, se adoptarán los enfoques y métodos de valoración más adecuados.

Por ejemplo, la Sra. Giang analizó que el método de comparación es adecuado para inmuebles con áreas pequeñas y el número de transacciones similares es común. Sin embargo, este método presenta limitaciones en cuanto a los datos: la información recopilada sobre las transacciones difiere del valor real de la transacción en el contrato; los detalles de las transacciones no se divulgan en su totalidad. En el caso de inmuebles con áreas extensas o proyectos de desarrollo, el número de inmuebles comparables similares es muy limitado, lo que obliga a realizar grandes ajustes, lo que afecta la precisión de los resultados de la valoración. Con el método del coeficiente de ajuste del precio del terreno, este se aplica de forma fija durante un período determinado, sin reflejar las fluctuaciones del mercado a corto plazo. Además, el coeficiente de ajuste también se basa en los resultados del análisis de datos limitados e inexactos sobre transacciones de terrenos.

Mientras tanto, el método de excedente es más adecuado para valorar grandes terrenos que están en desarrollo. Este método toma los ingresos estimados menos el costo de inversión estimado para obtener el valor restante del terreno. "Supongamos que un terreno tiene un uso comercial y de servicios potencial; con el método de comparación o coeficiente de ajuste, el valor del terreno se estimará en un valor específico. Sin embargo, con el método de excedente, se puede asumir que el terreno se desarrollará con diferentes tipos de usos comerciales y de servicios, como oficinas, centros comerciales u hoteles, encontrando así el valor más alto del terreno, asegurando el principio de la mejor y más efectiva valoración de la propiedad", citó el experto. En otro ejemplo, el terreno a valorar es un terreno mixto, con terreno residencial y terreno comercial y de servicios. Por lo tanto, el uso del método de comparación o coeficiente de ajuste no podrá reflejar completa y correctamente el valor mixto debido a la limitación en el número de activos comparables con proporciones de componentes similares en la mezcla o la falta de un coeficiente adecuado.

De hecho, este método también presenta limitaciones debido a numerosas suposiciones y pronósticos subjetivos. Para minimizar estas limitaciones, durante el proceso de valoración, puede ser necesario aplicar métodos adicionales de comparación y contraste para obtener resultados de valoración precisos.

El papel del método del excedente

Del análisis anterior, la Sra. Do Thi Thu Giang cree que se debe mantener el método del excedente porque este método es adecuado para estimar terrenos con potencial de desarrollo o reurbanización.

Al analizar con más detalle la función del método de superávit, el Sr. Troy Griffiths, subdirector general de Savills Vietnam, afirmó que, en la mayoría de los casos, la eliminación del método de valoración de superávit dará lugar a valoraciones más conservadoras. «Los terrenos planificados para el desarrollo de proyectos se valorarán con mayor precisión mediante el método de superávit. Este método muestra la rentabilidad general del proyecto, así como indicadores financieros que demuestran su sostenibilidad financiera», afirmó el Sr. Troy Griffiths.

En Vietnam, dado que el Gobierno está debatiendo importantes actualizaciones al proceso de valoración de tierras, es comprensible que se esté considerando la eliminación del método residual, ya que se basa en muchas variables subjetivas. Al implementar cualquier método nuevo, se debe considerar uno con mayor integridad y menos factores subjetivos. Sin embargo, el método residual debe aplicarse adecuadamente como método de valoración aceptado y aplicado, añadió el Director General Adjunto de Savills.

En caso de eliminarse el método residual, aún existen otros métodos de valoración; pero señala que el problema más básico es simplemente la comparación directa. El propósito de la valoración es simular el comportamiento del mercado para determinar el valor de mercado. La mayoría de los compradores suelen basarse únicamente en el valor de propiedades similares cercanas para determinar el valor de su propiedad.

Los expertos afirman que el método residual o hipotético se aplica con bastante eficacia en muchos países. Los bancos, tribunales y arbitrajes suelen aceptar y debatir las variables utilizadas. Este método es simplemente el método de Flujo de Caja Descontado (DCF), con variables más subjetivas, por lo que es menos popular que otros.

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