La Ley de Tierras revisada, aprobada el 18 de enero, eliminó el marco de precios de la tierra y estipuló la tabla de precios de la tierra en el Artículo 159. En consecuencia, la tabla de precios de la tierra se elabora anualmente y se anuncia la primera tabla de precios de la tierra, que se aplica a partir del 1 de enero de 2026 y se ajusta a partir del 1 de enero del año siguiente.
Al analizar este nuevo punto, los expertos coincidieron en que eliminar el marco de precios de la tierra es necesario para suprimir el mecanismo administrativo de gestión de tierras y pasar a la elaboración de una lista de precios de la tierra cercana al valor de mercado.
Esto ayudará a limitar la especulación inmobiliaria. Cuando el precio de la tierra se acerca al precio de mercado, los impuestos sobre bienes inmuebles y los gastos de transferencia aumentan, lo que reduce el atractivo de invertir en terrenos. Quienes deseen comprar casas y terrenos para vivir tendrán mayores posibilidades de adquirirlos al precio justo, evitando así que los especuladores acaparen terrenos e inflen los precios.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que eliminar el marco de precios de la tierra es razonable porque los precios de la tierra estipulados en la lista de precios de la tierra del Estado son siempre entre un 30 y un 50 % más bajos que los precios de la tierra del mercado.
Se aprobó la Ley de Tierras revisada, lo que beneficia tanto a las empresas como a los ciudadanos.
Específicamente, en Ciudad Ho Chi Minh, la lista de precios de terrenos para el período 2020-2024 es básicamente la misma que la del período 2016-2019. El precio más alto del terreno urbano es de 162 millones de VND/m2 en la calle Nguyen Hue y de 110 millones de VND/m2 en la calle Le Duan.
Mientras tanto, en 2014, cuando se subastaron 3.000 metros cuadrados de terreno en la calle Le Duan, el precio inicial fue de 180 millones de VND/metro cuadrado, después de 16 rondas de subasta, hubo una unidad que pagó más de 400 millones de VND/metro cuadrado.
“ Este es el precio representativo del terreno debido a las transacciones de mercado ”, dijo el Sr. Chau.
Compartiendo la misma opinión, Troy Griffiths, subdirector general de Savills Vietnam, afirmó que la abolición del marco regulatorio de precios de la tierra impulsará el desarrollo del mercado inmobiliario. Además, todos los terrenos deforestados que requieran compensación se valorarán según los precios de mercado, lo que generará mayor confianza entre inversores y residentes.
“ En general, el valor de mercado, especialmente en lo que respecta a la compensación por tierras, es un tema delicado. Si el Estado no puede recuperar tierras para proyectos de infraestructura, afectará la tasa de crecimiento económico general ”, dijo el Sr. Troy Griffiths.
Según el Sr. Troy Griffiths, las personas que pierden tierras en el marco de proyectos de planificación de desarrollo socioeconómico pueden recibir una compensación más justa gracias a una mayor recaudación del impuesto sobre la tierra si el precio de la transacción se determina más cerca del precio de mercado.
El Sr. Vu The Diep, vicepresidente permanente del Club Inmobiliario de Hanoi, también afirmó que la eliminación del marco de precios de la tierra ayudará a las empresas a acelerar el proceso de limpieza de terrenos, eliminará a las empresas poco rentables y las personas se beneficiarán cuando se recuperen sus tierras.
Según la ley anterior, debido al bajo precio de la tierra, la gente se encontraba en desventaja a la hora de adquirir terrenos y realizar trabajos de limpieza. Esto también fue una de las razones de numerosos desacuerdos y quejas. Por lo tanto, la eliminación del precio de la tierra en el proyecto de ley de tierras revisada puede considerarse un gran avance.
El señor Diep analizó además que la eliminación del marco de precios de la tierra afectará de manera positiva al Estado, a la población y a las empresas.
En concreto, cuando a las personas se les recuperen sus tierras, podrán recibir una indemnización a un precio más elevado y justo, garantizando así los derechos de las personas cuyas tierras son recuperadas.
Para el Estado, eliminar el marco de precios de la tierra aumentará los costos de compensación y de limpieza de terrenos, lo que devolverá a los activos su valor real y hará que el mercado sea más transparente.
De esta forma, el Estado puede evitar la situación de doble valoración, es decir, que los propietarios declaren precios de terrenos inferiores a los reales para beneficiarse de tipos impositivos más bajos. Esto puede ayudar al Estado a evitar pérdidas presupuestarias.
“ Sin embargo, incluso si se elimina el marco de precios de la tierra, al recuperar terrenos para un proyecto específico, no todo el mundo estará de acuerdo con el plan de compensación de la empresa o del Estado. Por lo tanto, se necesitan regulaciones más detalladas sobre este tema ”, comentó el Sr. Diep.
Para las empresas, eliminar el marco del precio del suelo agilizará la ocupación de terrenos y eliminará a las empresas con dificultades. Sin embargo, es posible que tengan que asumir mayores costos de inversión.
Ngoc Vy
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