La Ley de Tierras modificada, aprobada el 18 de enero, abolió el marco de precios de la tierra y estipuló una tabla de precios de la tierra en el artículo 159. En consecuencia, la tabla de precios de la tierra se actualizará anualmente, y la primera tabla se publicará y aplicará a partir del 1 de enero de 2026, y se ajustará a partir del 1 de enero del año siguiente.
En relación con esta nueva situación, los expertos coinciden en general en que es necesario abolir el marco de precios de la tierra para eliminar el mecanismo de gestión de la tierra impuesto por la administración y avanzar hacia el establecimiento de tablas de precios de la tierra que reflejen fielmente los valores de mercado.
Esto ayudará a frenar la especulación inmobiliaria. Porque cuando los precios de los terrenos se acerquen al valor de mercado, los impuestos sobre la propiedad y los gastos de transferencia más elevados reducirán el atractivo de invertir en terrenos. Las personas que necesitan comprar casas o terrenos para vivir tendrán más posibilidades de comprar al precio justo, evitando situaciones en las que los especuladores acaparan terrenos e inflan los precios.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), cree que la abolición del marco de precios de los terrenos es razonable porque los precios de los terrenos estipulados en la lista de precios de terrenos del Estado son siempre entre un 30 % y un 50 % inferiores a los precios de mercado.
Con la aprobación de la Ley de Tierras modificada, tanto las empresas como los ciudadanos se beneficiarán.
En concreto, en Ciudad Ho Chi Minh, la lista de precios de terrenos para el periodo 2020-2024 se mantiene prácticamente sin cambios en comparación con el periodo 2016-2019. Los precios más altos de terrenos urbanos son de 162 millones de VND/m2, como en la calle Nguyen Hue, y de 110 millones de VND/m2 en la calle Le Duan.
En 2014, cuando se subastaron 3.000 metros cuadrados de terreno en la calle Le Duan, el precio inicial fue de 180 millones de VND por metro cuadrado, y después de 16 rondas de pujas, algunos postores ofrecieron más de 400 millones de VND por metro cuadrado.
" Estos son los precios representativos de los terrenos, basados en las transacciones del mercado ", dijo el Sr. Chau.
Compartiendo esta opinión, Troy Griffiths, subdirector general de Savills Vietnam, también cree que la abolición del marco de precios de los terrenos impulsará el desarrollo del mercado inmobiliario. Además, todos los terrenos sujetos a expropiación y compensación se valorarán a precios de mercado, lo que generará mayor confianza entre los inversores y el público.
" En general, el valor de mercado, especialmente en lo que respecta a la compensación por terrenos, es un tema delicado. Si el Estado no puede adquirir terrenos para proyectos de infraestructura, esto afectará el ritmo general del desarrollo económico ", dijo Troy Griffiths.
Según Troy Griffiths, las personas que pierden sus tierras debido a proyectos de desarrollo socioeconómico podrían recibir una compensación más justa gracias a mayores ingresos por impuestos sobre la tierra si el precio de la transacción se determina más cerca del valor de mercado.
El Sr. Vu The Diep, vicepresidente permanente del Club Inmobiliario de Hanoi , también cree que la abolición del marco de precios de la tierra ayudará a las empresas a acelerar el proceso de desmonte, eliminará a las empresas débiles y beneficiará a las personas cuyas tierras sean confiscadas.
Según la antigua ley, el marco de precios bajos de la tierra causaba importantes desventajas a las personas cuando se expropiaban y desbrozaban terrenos. Esto también fue motivo de numerosos desacuerdos y quejas. Por lo tanto, la eliminación de dicho marco en este borrador revisado de la Ley de Tierras puede considerarse un avance significativo.
El Sr. Diep analizó además que la abolición del marco de precios de la tierra tendría un impacto positivo en el Estado, la población y las empresas.
En concreto, cuando se confisquen las tierras de las personas, estas podrán recibir una compensación mayor y más justa, garantizando así los derechos de aquellos cuyas tierras han sido expropiadas.
Para el gobierno, la abolición de los marcos de precios de la tierra aumentará los costos de compensación y desmonte, lo que devolverá a los activos su verdadero valor y hará que el mercado sea más transparente.
Por lo tanto, el Estado puede evitar la situación de tener dos precios, es decir, que los propietarios declaren un precio inferior para beneficiarse de un tipo impositivo menor que el valor real de la tierra. Esto puede ayudar al Estado a evitar pérdidas presupuestarias.
« Sin embargo, incluso si se elimina el marco de precios de la tierra, cuando se recuperan terrenos para un proyecto específico, no todas las personas estarán de acuerdo con el plan de compensación ofrecido por la empresa o el Estado. Por lo tanto, se necesitan regulaciones más detalladas sobre este tema », declaró el Sr. Diep.
Para las empresas, la abolición del marco de precios de los terrenos ayudará a acelerar el proceso de desbroce y a eliminar las empresas con bajo rendimiento. Sin embargo, es posible que las empresas tengan que asumir mayores costes de inversión.
Ngoc Vy
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