"Buscando desesperadamente" una casa por menos de 2 mil millones de VND.

La Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) acaba de proponer al Primer Ministro y al Banco Estatal de Vietnam que los compradores de viviendas comerciales con un precio inferior a 1.800 o 2.000 millones de VND por unidad reciban una subvención anual del 2% en los intereses de los préstamos bancarios desde ahora hasta finales de 2023, con el fin de apoyar el mercado inmobiliario y a los consumidores con necesidades de vivienda.

Soy propietario de una casa valorada en 2 mil millones de VND, pero no puedo obtener un préstamo.

La propuesta de HoREA surge del hecho de que el mercado actual prácticamente carece de viviendas sociales. Si bien muchos promotores de proyectos de vivienda comercial están implementando políticas para reducir los precios de venta, ofreciendo grandes descuentos de alrededor del 50%, lo que lleva a que los precios de los apartamentos en algunos proyectos alcancen aproximadamente los 2 mil millones de VND por unidad, los compradores de vivienda comercial aún no pueden obtener préstamos a tasas de interés razonables.

En la Directiva del Primer Ministro No. 1164/CĐ-TTg de fecha 14 de diciembre de 2022, que ordenaba la provisión oportuna de capital crediticio a la economía ; y el préstamo y desembolso rápido, enfocado y dirigido a empresas y proyectos inmobiliarios elegibles... todavía no había ninguna política para respaldar una reducción anual del 2% en las tasas de interés crediticias o proporcionar préstamos a tasas de interés comerciales razonables para compradores de viviendas comerciales con un precio inferior a 1.8 o 2 mil millones de VND/unidad.

Actualmente, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh cuenta con muy pocos apartamentos con precios inferiores a 2.000 millones de VND. (Foto: TAN THANH)

Además, dado que el paquete de crédito de 40 billones de VND, que tiene como objetivo reducir las tasas de interés de los préstamos en un 2% anual según el Decreto 31/2022/ND-CP, solo había desembolsado aproximadamente 21 billones de VND a finales de octubre de 2022, alcanzando el 52,5%, el no utilizar plenamente este apoyo resultaría en un desperdicio de recursos del presupuesto estatal.

Sin embargo, según una encuesta realizada por un reportero del periódico Nguoi Lao Dong, hay muy pocas casas con un precio inferior a 2 mil millones de VND en Ciudad Ho Chi Minh. El Sr. Hoa, agente inmobiliario en la ciudad de Thu Duc, comentó que actualmente está ayudando a varios clientes a vender pequeños apartamentos con un precio inferior a 2 mil millones de VND en la zona de Vinhomes Grand Park (ciudad de Thu Duc). Cada apartamento tiene aproximadamente entre 30 y 40 m², con un solo dormitorio y sin sala de estar, y su precio oscila entre 1.6 y 1.8 mil millones de VND por unidad.

Sin embargo, estos apartamentos son muy escasos y, aunque los entrega el promotor, suelen estar sin amueblar y carecen de muchas comodidades, por lo que los compradores deben amueblarlos ellos mismos antes de mudarse. «Anuncié entre cinco y seis apartamentos, y cuatro ya se han vendido. Estos apartamentos aún tienen préstamos bancarios vigentes según los contratos antiguos, por eso los compradores aceptaron adquirirlos. Los apartamentos restantes son más pequeños y no tienen préstamos vigentes, lo que dificulta su venta», explicó el Sr. Hoa.

Según el Sr. Hoa, solo hay unos pocos apartamentos en esta zona con precios tan asequibles; muchos otros tienen una superficie de más de 60 m2, con 2 dormitorios, y el precio de venta más bajo es de 2.500 a 2.800 millones de VND por unidad.

Mientras tanto, los apartamentos con un precio inferior a 2.000 millones de VND son en su mayoría viviendas sociales ubicadas lejos del centro de la ciudad, con superficies reducidas y que ya han sido vendidas por las promotoras. Los compradores las están revendiendo, ya que no hay unidades nuevas disponibles. Además, existen apartamentos comerciales entregados hace más de 10 años, también situados lejos del centro (a más de 12 km). Sin embargo, este tipo de apartamentos no cumplen los requisitos para obtener préstamos bancarios, o si los cumplen, la relación préstamo-valor es muy baja.

El director general de una empresa inmobiliaria en Ciudad Ho Chi Minh afirmó que, actualmente, todos los nuevos proyectos que ingresan al mercado pertenecen al segmento de alta gama, con muy pocas unidades con precios inferiores a 2 mil millones de VND. La mayoría de las unidades con precios inferiores a 2 mil millones de VND se vendieron entre 2018 y 2019 y debían haberse entregado entre 2021 y 2022, pero se retrasaron debido a problemas legales o dificultades financieras por parte del promotor. Si bien los compradores anteriores pudieron transferir sus contratos, los nuevos clientes se muestran reticentes porque los proyectos aún no están terminados y es posible que no se cumplan las nuevas condiciones de los préstamos bancarios.

Es muy difícil conseguir un préstamo.

El Sr. Hoang Lai Do The Nguyen, con amplia experiencia en marketing inmobiliario, considera que si se aprueba la propuesta de reducir las tasas de interés en un 2% para préstamos hipotecarios de menos de 2 mil millones de VND por unidad, esto solo tendrá un impacto psicológico positivo, impulsando ligeramente el entusiasmo del mercado. Sin embargo, teniendo en cuenta la cantidad de propiedades disponibles y compradores elegibles para los préstamos, es muy difícil que esto se concrete, ya que las viviendas de menos de 2 mil millones de VND prácticamente han desaparecido del mercado.

Un funcionario de crédito de un banco comercial en Ciudad Ho Chi Minh afirmó que, durante este período, los bancos no cuentan con el capital necesario para otorgar préstamos a largo plazo a clientes individuales, especialmente para la compra de viviendas. Incluso los clientes fieles solo pueden acceder a préstamos a corto plazo, generalmente de un año, tras el cual podrían renovarlos según la disponibilidad de fondos del banco.

Sin embargo, los criterios de elegibilidad para los préstamos son muy estrictos, y algunos bancos exigen que los prestatarios contraten un seguro de vida… Además, los prestatarios deben tener un ingreso neto de 14 a 15 millones de VND al mes, recibido a través de su cuenta bancaria; quienes trabajan por cuenta propia o tienen ingresos inestables no son elegibles para los préstamos…

"Además, la garantía debe ser un apartamento de propiedad totalmente legal. El banco lo valora en aproximadamente el 70% de su precio de mercado y solo presta un máximo del 60% al 70% de dicho precio. En cuanto a las casas unifamiliares, el callejón debe ser ancho y la superficie debe cumplir con regulaciones como un ancho de casa superior a 3 metros, una superficie total superior a 25 metros cuadrados y un callejón frente a la casa de más de 3 metros de ancho... Sin embargo, no existen casas con un precio inferior a 2 mil millones de VND, y si las hay, se encuentran muy lejos...", explicó este especialista.

En vista de la situación descrita, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, considera que, ante circunstancias excepcionales, el Estado debe adoptar soluciones extraordinarias para abordar con prontitud y eficacia las dificultades del mercado inmobiliario. El apartado 5 del artículo 7 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 estipula: «El Estado deberá contar con mecanismos y políticas para estabilizar el mercado inmobiliario en caso de fluctuaciones, garantizando así beneficios para inversores y clientes». Por lo tanto, el Sr. Chau sugirió que el Banco Estatal de Vietnam debería considerar no mantener los estándares crediticios actuales en esta situación excepcional, sino flexibilizarlos ligeramente para apoyar a las empresas y a los compradores de vivienda.

Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm