"Buscando desesperadamente" una casa por menos de 2 mil millones de VND.

La Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de proponer al Primer Ministro y al Banco Estatal de Vietnam permitir que los compradores de viviendas comerciales con precios inferiores a 1.800 o 2.000 millones de VND/unidad reciban un subsidio de tasa de interés anual del 2% en préstamos bancarios desde ahora hasta finales de 2023 con el fin de apoyar el mercado inmobiliario y a los consumidores con necesidades de vivienda.

Soy dueño de una casa que vale 2 mil millones de VND pero no puedo obtener un préstamo.

La propuesta de HoREA se debe a que el mercado actual prácticamente no cuenta con viviendas sociales. Si bien muchos promotores de proyectos de vivienda comercial están implementando políticas para reducir los precios de venta, ofreciendo importantes descuentos de alrededor del 50%, lo que ha llevado a que los precios de los apartamentos en algunos proyectos alcancen aproximadamente los 2 mil millones de VND por unidad, los compradores de vivienda comercial aún no pueden obtener préstamos a tasas de interés razonables.

En la Directiva del Primer Ministro No. 1164/CĐ-TTg del 14 de diciembre de 2022, que ordenó la provisión oportuna de capital crediticio a la economía y el préstamo y desembolso rápidos, enfocados y específicos a empresas y proyectos inmobiliarios elegibles… todavía no había una política para apoyar una reducción anual del 2% en las tasas de interés de crédito o para proporcionar préstamos a tasas de interés comerciales razonables para compradores de viviendas comerciales con precios inferiores a 1.800 o 2.000 millones de VND/unidad.

Actualmente, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh cuenta con muy pocos apartamentos con precios inferiores a 2 mil millones de dongs. (Foto: TAN THANH)

Además, debido a que el paquete de crédito de 40.000 billones de VND, que tiene como objetivo reducir las tasas de interés de los préstamos en un 2% anual según el Decreto 31/2022/ND-CP, solo había desembolsado aproximadamente 21.000 billones de VND a fines de octubre de 2022, alcanzando el 52,5%, el no utilizar completamente este apoyo resultaría en un desperdicio de recursos del presupuesto estatal.

Sin embargo, según una encuesta realizada por un periodista del periódico Nguoi Lao Dong, hay muy pocas casas con precios inferiores a 2 mil millones de VND en Ciudad Ho Chi Minh. El Sr. Hoa, agente inmobiliario de la ciudad de Thu Duc, comentó que actualmente asiste a varios clientes en la venta de pequeños apartamentos con precios inferiores a 2 mil millones de VND en la zona de Vinhomes Grand Park (ciudad de Thu Duc). Cada apartamento mide aproximadamente entre 30 y 40 m², con solo un dormitorio y sin sala de estar, y su precio oscila entre 1.600 y 1.800 millones de VND por unidad.

Sin embargo, estos apartamentos son muy escasos y, aunque los entrega el promotor, suelen estar sin amueblar y carecen de muchas comodidades, lo que obliga a los compradores a amueblarlos ellos mismos antes de mudarse. "Anuncié cinco o seis apartamentos, y cuatro ya se han vendido. Estos apartamentos aún tienen préstamos bancarios vigentes según los contratos antiguos, por lo que los compradores aceptaron comprarlos. Los demás apartamentos son más pequeños y no tienen préstamos vigentes, lo que dificulta su venta", explicó el Sr. Hoa.

Según el Sr. Hoa, en esta zona solo hay unos pocos apartamentos con precios tan asequibles; muchos otros tienen una superficie de más de 60 m2, con 2 dormitorios, y el precio de venta más bajo es de 2,5 a 2,8 mil millones de VND por unidad.

Mientras tanto, los apartamentos con precios inferiores a 2 mil millones de VND son, en su mayoría, viviendas sociales ubicadas lejos del centro, con áreas pequeñas, y ya han sido vendidas por promotoras. Los compradores las están revendiendo, sin que haya nuevas unidades disponibles. Además, hay apartamentos comerciales entregados hace más de 10 años, también ubicados lejos del centro (a más de 12 km). Sin embargo, este tipo de apartamentos no califican para préstamos bancarios, o si lo hacen, la relación préstamo-valor es muy baja.

El director general de una inmobiliaria en Ciudad Ho Chi Minh afirmó que, actualmente, todos los nuevos proyectos que entran al mercado pertenecen al segmento de lujo, con muy pocas unidades con precios inferiores a 2.000 millones de VND. La mayoría de las unidades con precios inferiores a 2.000 millones de VND se vendieron en 2018-2019 y deberían haberse entregado en 2021-2022, pero se retrasaron debido a problemas legales o dificultades financieras del promotor. Si bien los compradores anteriores pudieron transferir sus contratos, los nuevos clientes dudan porque los proyectos aún no están terminados y es posible que no se cumplan las nuevas condiciones de los préstamos bancarios.

Es muy difícil conseguir un préstamo.

El Sr. Hoang Lai Do The Nguyen, con amplia experiencia en marketing inmobiliario, cree que si se aprueba la propuesta de reducir las tasas de interés en un 2% para préstamos hipotecarios inferiores a 2 mil millones de VND por unidad, solo tendrá un impacto psicológico positivo, impulsando ligeramente el entusiasmo del mercado. Sin embargo, considerando la cantidad de propiedades y compradores elegibles para préstamos, es muy difícil que esto se haga realidad, ya que las viviendas inferiores a 2 mil millones de VND prácticamente han desaparecido del mercado.

Un agente de crédito de un banco comercial de Ciudad Ho Chi Minh explicó que, durante este período, los bancos no cuentan con el capital necesario para otorgar préstamos a largo plazo a clientes particulares, especialmente para la compra de viviendas. Incluso los clientes fieles solo pueden acceder a préstamos a corto plazo, generalmente de un año, tras el cual podrían renovarlos según la disponibilidad del banco.

Sin embargo, los criterios de elegibilidad para los préstamos son muy estrictos, y algunos bancos exigen a los prestatarios contratar un seguro de vida. Además, los prestatarios deben tener un ingreso neto de entre 14 y 15 millones de VND al mes en su cuenta bancaria. Quienes trabajan por cuenta propia o tienen ingresos inestables no son elegibles para préstamos.

Además, la garantía debe ser un apartamento en plena propiedad. El banco lo tasa aproximadamente al 70% del precio de mercado y solo presta un máximo del 60% al 70% de ese precio. En el caso de las casas unifamiliares, el callejón debe ser amplio y la superficie debe cumplir con las normativas, como un ancho de casa superior a 3 metros, una superficie total superior a 25 metros cuadrados y un callejón frente a la casa de más de 3 metros de ancho. Sin embargo, no existen casas de este tipo con un precio inferior a 2 mil millones de VND, y si las hay, están ubicadas muy lejos... —explicó este especialista.

Ante la situación descrita, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, considera que, en circunstancias excepcionales, el Estado debe implementar soluciones excepcionales para abordar con prontitud y eficacia las dificultades del mercado inmobiliario. El artículo 7, cláusula 5, de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 también estipula: «El Estado contará con mecanismos y políticas para estabilizar el mercado inmobiliario ante fluctuaciones, garantizando así beneficios para inversores y clientes». Por lo tanto, el Sr. Chau sugirió que el Banco Estatal de Vietnam debería considerar no mantener las normas crediticias actuales en la actual situación excepcional, sino flexibilizarlas ligeramente para apoyar a las empresas y a los compradores de vivienda.

Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm