Los precios de los terrenos están inflados, lo que hace que el sueño de tener una casa propia sea cada vez más lejano.

VTV.vn - Solo en los últimos 5 años, Hanoi ha liderado el país en aumentos de precios inmobiliarios con un 112%; Hai Phong aumentó un 71%, mientras que Da Nang y Ho Chi Minh City aumentaron casi 1,5 veces.

Los precios de la tierra se están inflando irrazonablemente.

Los precios del suelo siempre han sido una gran preocupación para muchas personas, incluyendo inversores y quienes buscan comprar terrenos para vivienda o construir casas. Sin embargo, durante muchos años, los precios del suelo se han inflado de forma desproporcionada, impactando negativamente a la sociedad, distorsionando la asignación de recursos y planteando un riesgo de inestabilidad macroeconómica. Esta es una de las cuatro consecuencias de fijar el precio del suelo según las fuerzas del mercado.

Tan solo en los últimos cinco años, Hanói ha liderado el país en aumentos de precios inmobiliarios, con un 112 %; Hai Phong aumentó un 71 %, mientras que Da Nang y Ciudad Ho Chi Minh casi duplicaron sus precios. Este aumento anormal de precios no se debe a una demanda real, sino a la especulación, el acaparamiento y, especialmente, a la valoración de terrenos basada en comparaciones con subastas o proyectos de gran demanda en la zona. Esto crea un círculo vicioso de aumentos descontrolados de precios, con precios posteriores que siempre se suceden.

En la comuna de Dong Anh, Hanói, los agentes inmobiliarios afirman que esta zona es actualmente el lugar de inversión más atractivo de la capital. Hace dos años, el precio del metro cuadrado aquí era inferior a 50 millones de VND, pero ahora, debido a una serie de proyectos de viviendas de lujo que se desarrollan en las cercanías, el precio de los terrenos se ha cuadruplicado. A más de 3 km de distancia, aunque está más lejos de los proyectos de viviendas de lujo, el precio de los terrenos también está subiendo al mismo ritmo que en la zona central.

Durante muchos años, en numerosas localidades, especialmente en Hanói, los precios de los terrenos no han reflejado su valor real, sino que han estado impulsados ​​por esquemas organizados de manipulación de precios. Un ejemplo típico es el uso de los precios máximos de subasta como referencia y, al mismo tiempo, el aumento de los precios en los alrededores. Si bien el futuro es incierto, los precios de los terrenos aquí fluctúan actualmente en torno a los 140 millones de VND/m². Sorprendentemente, hace unos dos años, los precios de los terrenos aquí rondaban los 30 millones de VND/m². Los precios de los terrenos suben y bajan no solo debido a las fuerzas del mercado, sino también por la comunidad inmobiliaria local.

Una de las principales razones de la inflación desproporcionada de los precios del suelo es la forma en que las autoridades locales determinan las tablas de precios del suelo y los coeficientes de ajuste. Las tablas actuales de precios del suelo publicadas por las autoridades locales suelen ser significativamente inferiores a los precios de mercado. Sin embargo, al calcular las tasas de uso del suelo, las obligaciones financieras y la compensación por la limpieza de terrenos, se aplican coeficientes de ajuste. Estos coeficientes suelen basarse en transacciones de referencia previamente infladas.

El Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, declaró: «En países desarrollados líderes como Estados Unidos y Australia, el certificado de título de propiedad incluye información sobre el precio de venta, que se utiliza para determinar los impuestos, y este precio fluctúa. Si Vietnam quiere ser reconocido como una economía de mercado, no podemos tener una ley no escrita donde los precios solo suben y nunca bajan».

El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación de Contratistas de la Construcción de Vietnam, comentó: «El método de valoración de terrenos de la Ley de Tierras de 2024 utiliza una unidad consultora. Esta unidad consultora es la organización que decide todos los precios de los terrenos. Considero que este enfoque es incorrecto».

En la actualidad, en Hanoi, un precio de apartamento de 100 millones de VND/m² se considera normal.

El sueño de tener una casa propia se está desvaneciendo.

Actualmente, en Hanói, un precio de apartamento de 100 millones de VND/m² se considera normal. En algunos lugares, incluso alcanza los 300 millones de VND/m². Este precio, aparentemente exorbitante, es real. Comparado con hace 10 años, es de 5 a 10 veces mayor. En aquel entonces, el precio promedio de un apartamento en Hanói rondaba los 20 millones de VND/m². Este año, el precio ha subido a casi 80 millones de VND/m², sin incluir los proyectos de alta gama. Los especuladores a menudo explotan el sistema de valoración de terrenos basado en el mercado de la Ley de Tierras para inflar los precios de los terrenos, creando una burbuja artificial y alejando cada vez más el sueño de tener una vivienda propia para muchas familias.

Según los expertos, el coste del terreno suele representar hasta el 40% del precio de un producto inmobiliario. Esto ocurre a pesar de que otros factores, como las tasas por uso del suelo (ya pagadas bajo la antigua Ley de Tierras), los materiales de construcción y los costes de mano de obra, no han aumentado significativamente. Sin embargo, los especuladores suelen utilizar el método de valoración de terrenos basado en el mercado de la Ley de Tierras como justificación para inflar los precios del terreno, impulsar el precio de la vivienda y crear subidas artificiales de precios.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, declaró: «En Hanói y Ciudad Ho Chi Minh , los precios de las viviendas y los bienes raíces han aumentado drásticamente. La razón fundamental es la oferta y la demanda. La demanda es muy alta en diversas formas: demanda de vivienda, demanda de inversión, vivienda para diversos sectores, especialmente para trabajadores, funcionarios y trabajadores de la producción, cuya oferta es escasa. Esta escasez genera caos en el mercado».

Este año, de los más de 40.000 nuevos apartamentos lanzados en los dos mercados más grandes, Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, más del 95% pertenecen al segmento de lujo, con precios que oscilan entre 76 y 80 millones de VND/m². Ya no existen apartamentos de gama media con precios de entre 35 y 40 millones de VND/m², como ocurría hace unos años. Los altos precios del terreno incrementarán el coste de compra, alquiler o uso del terreno, lo que se traducirá en mayores costes totales de inversión para cada proyecto y, por consiguiente, reducirá las posibles ganancias. Este es un factor importante que afecta a los inversores extranjeros que participan en el mercado inmobiliario vietnamita.

Michael Piro, director ejecutivo de Indochina Capital, comentó: "Cuando el mercado muestra señales de fuerte especulación, con precios de la tierra que superan con creces su valor económico real, solemos reducir la velocidad y dar un paso atrás para observar en lugar de perseguir la 'fiebre'".

El Sr. Koen Soenens, director del Parque Industrial Deep C en Hai Phong, comentó: "La realidad es que, dentro del mismo proyecto, la fase 1 tiene un precio diferente, mientras que la fase 2 del proyecto tiene un precio de terreno más alto según el valor de mercado".

4,1 billones de VND es la cantidad de capital que las instituciones de crédito han prestado al sector inmobiliario.

Los altos precios de la tierra crean deficiencias en la asignación de recursos.

4.100 billones de VND es el capital que las entidades crediticias han prestado al sector inmobiliario. Esta cifra cuadruplica la inversión pública total del país este año y representa un crecimiento del crédito cercano al 17 % con respecto al cierre del año pasado. Sin embargo, ¿cuán efectivo es este flujo de capital para la economía? ¿Acaso el elevado crecimiento del crédito inmobiliario provocará que se repitan los riesgos de una burbuja inmobiliaria y la morosidad en el sistema bancario, como ocurrió hace muchos años?

Todos los días, el Sr. y la Sra. Lieu vienen a cuidar los huertos familiares. Irónicamente, el terreno donde cultivan hortalizas es en realidad el terreno de villas multimillonarias que actualmente están abandonadas. Se desperdician enormes recursos sociales en proyectos abandonados y deshabitados.

Según estimaciones, el sector inmobiliario actualmente aporta solo alrededor del 3,5 % del PIB directamente, pero atrae casi una cuarta parte del capital total de la economía. Esto demuestra que la productividad del capital del sector inmobiliario es muy baja.

Cientos de villas estuvieron vacías, habitadas por solo unas pocas familias. Cientos de miles de millones de dongs permanecen inactivos en estas propiedades. Cuanto más céntrica es la ubicación, más grande la ciudad y más caro el terreno, más desocupadas quedan las propiedades. El sueño de enriquecerse mediante la especulación inmobiliaria se ha convertido en una carga para muchos inversores y bancos, lo que distorsiona el potencial de crecimiento del país.

En realidad, el capital que fluye hacia el sector inmobiliario circula cíclicamente: los bancos prestan a promotores inmobiliarios para construir viviendas; los bancos también prestan a inversores inmobiliarios para comprar viviendas; los promotores inmobiliarios utilizan el dinero recibido de los inversores inmobiliarios para invertir en nuevos proyectos y construir más viviendas. Según los expertos económicos, esto contradice en cierta medida el principio económico habitual de que el crédito debe fluir hacia los sectores productivos de la economía.

El Sr. Mac Quoc Anh, vicepresidente de la Asociación de Pequeñas y Medianas Empresas de Hanói, comentó: «La excesiva inyección de crédito al sector inmobiliario afectará directamente a los sectores manufacturero, comercial y de servicios, ya que estos son los que generan más empleo».

Según estimaciones, el precio de los terrenos se ha multiplicado por 3,12 en los últimos 10 años. Por eso, el sector inmobiliario atrae una gran cantidad de capital de inversores particulares, empresas nacionales, empresas de inversión extranjera directa (IED) e incluso entidades crediticias.

El Sr. Tran Duc Anh, Director de Macroeconomía y Estrategia de Mercado de KB Securities Vietnam, afirmó: «Las tasas de interés de los préstamos suelen ser más altas que las tasas de interés habituales para actividades productivas y comerciales. Más importante aún, los préstamos inmobiliarios cuentan con garantías».

La Dra. Pham Thi Hoang Anh, subdirectora de la Academia Bancaria, afirmó: «Los activos colaterales provienen principalmente del mercado inmobiliario. Por lo tanto, si este atraviesa una fase de burbuja y entra en recesión, se generarán riesgos potenciales para el sistema bancario y financiero, especialmente en relación con la morosidad».

Durante esta sesión de la Asamblea Nacional, el Gobierno ha desarrollado y presentado una serie de propuestas sobre mecanismos y políticas para eliminar las dificultades y obstáculos en la implementación de las leyes de tierras. Esto se considera una señal positiva para resolver los problemas y contribuir a la creación de un mercado próspero tanto para los ciudadanos como para las empresas. Solo cuando el Estado gestione estrictamente los precios de la tierra de forma pública y transparente, se erradicarán la especulación, la manipulación y la inflación de precios, y se garantizarán armoniosamente los intereses de los ciudadanos y las empresas.

Fuente: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm