Los precios de los terrenos están desorbitados, lo que hace que el sueño de tener una vivienda propia sea cada vez más lejano.

VTV.vn - Tan solo en los últimos 5 años, Hanói ha liderado el país en aumentos de precios inmobiliarios con un 112%; Hai Phong aumentó un 71%, mientras que Da Nang y Ciudad Ho Chi Minh aumentaron casi 1,5 veces.

Los precios de los terrenos están aumentando de forma desproporcionada.

El precio de los terrenos siempre ha sido una gran preocupación para muchas personas, incluidos los inversores y quienes buscan comprar terrenos para construir viviendas. Sin embargo, durante muchos años, los precios de los terrenos se han inflado desproporcionadamente, impactando negativamente a la sociedad, distorsionando la asignación de recursos y generando un riesgo de inestabilidad macroeconómica. Esta es una de las cuatro consecuencias de fijar el precio de los terrenos según las fuerzas del mercado.

En los últimos cinco años, Hanói ha liderado el país en aumento de precios inmobiliarios con un 112%; Hai Phong experimentó un incremento del 71%, mientras que Da Nang y Ciudad Ho Chi Minh casi duplicaron sus precios. Este alza desmesurada no se debe a una demanda real, sino a la especulación, el acaparamiento y, sobre todo, a la valoración de terrenos basada en comparaciones con subastas o proyectos de moda en la zona. Esto genera un círculo vicioso de aumentos de precios descontrolados, donde los precios subsiguientes siempre siguen la tendencia de los anteriores.

En la comuna de Dong Anh, Hanói, los agentes inmobiliarios afirman que esta zona es actualmente la ubicación de inversión más atractiva de la capital. Hace dos años, el precio por metro cuadrado era inferior a 50 millones de VND, pero ahora, debido a la construcción de varios proyectos de viviendas de lujo en las cercanías, los precios de los terrenos se han cuadruplicado. A más de 3 km de distancia, aunque más lejos de los proyectos de viviendas de alta gama, los precios de los terrenos también están subiendo al mismo ritmo que en la zona central.

Durante muchos años, en numerosas localidades, especialmente en Hanói, los precios de los terrenos no han reflejado su valor real, sino que se han visto impulsados ​​por esquemas organizados de manipulación de precios. Un ejemplo típico es el uso de los precios máximos de subasta como referencia, para luego aumentar simultáneamente los precios circundantes. Si bien el futuro es incierto, los precios de los terrenos aquí fluctúan actualmente alrededor de 140 millones de VND/m². Sorprendentemente, hace aproximadamente dos años, los precios de los terrenos aquí rondaban los 30 millones de VND/m². Las fluctuaciones de los precios de los terrenos no solo se deben a las fuerzas del mercado, sino que también están determinadas por la comunidad inmobiliaria local.

Una de las principales razones de la inflación desmesurada de los precios de los terrenos radica en la forma en que las autoridades locales determinan las tablas de precios y los coeficientes de ajuste. Las tablas de precios vigentes, publicadas por las autoridades locales, suelen ser significativamente inferiores a los precios de mercado. Sin embargo, al calcular las tasas por el uso del suelo, las obligaciones financieras y la compensación por la expropiación, se aplican coeficientes de ajuste. Estos coeficientes a menudo se basan en transacciones de referencia previamente infladas.

El Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, declaró: «En países desarrollados líderes como Estados Unidos y Australia, el certificado de propiedad incluye información sobre el precio de venta, que se utiliza para determinar los impuestos, y este precio fluctúa. Si Vietnam quiere ser reconocido como una economía de mercado, no podemos tener una ley no escrita donde los precios solo suban y nunca bajen».

El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación de Contratistas de la Construcción de Vietnam, comentó: "El método de valoración de terrenos de la Ley de Tierras de 2024 utiliza una consultora. Esta consultora es una organización que decide todos los precios de los terrenos. Creo que este enfoque es inexacto".

Actualmente, en Hanói, un precio de 100 millones de VND/m² por apartamento se considera normal.

El sueño de tener una casa propia se está desvaneciendo.

Actualmente, en Hanói, un precio de 100 millones de VND/m² para un apartamento se considera normal. En algunos lugares, incluso alcanza los 300 millones de VND/m². Este precio, aparentemente exorbitante, es real. Comparado con hace 10 años, es entre 5 y 10 veces mayor. En aquel entonces, el precio promedio de un apartamento en Hanói rondaba los 20 millones de VND/m². Este año, el precio ha subido a casi 80 millones de VND/m², sin incluir proyectos de lujo. Los especuladores suelen aprovecharse del sistema de valoración de terrenos basado en el mercado, establecido por la Ley de Tierras, para inflar los precios, creando una burbuja artificial y alejando cada vez más el sueño de tener una vivienda propia para muchas familias.

Según los expertos, el costo del terreno suele representar hasta el 40% del precio de un inmueble. Esto ocurre a pesar de que otros factores, como los derechos de uso del suelo (que ya se pagaban bajo la antigua Ley de Tierras), los materiales de construcción y los costos laborales, no han aumentado significativamente. Sin embargo, los especuladores suelen utilizar el método de valoración de terrenos basado en el mercado, contemplado en la Ley de Tierras, como justificación para inflar los precios del terreno, aumentar los precios de la vivienda y generar aumentos artificiales de precios.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, declaró: "En Hanói y Ciudad Ho Chi Minh , los precios de las viviendas y los inmuebles han aumentado drásticamente. La razón fundamental es la ley de la oferta y la demanda. La demanda es muy alta en diversos ámbitos: demanda de vivienda, demanda de inversión, vivienda para muchos sectores, especialmente para trabajadores, funcionarios públicos y obreros, cuya oferta es escasa. Esta escasez genera caos en el mercado".

Este año, de los más de 40.000 apartamentos nuevos lanzados en los dos mercados más grandes, Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, más del 95% pertenecen al segmento de lujo, con precios que oscilan entre 76 y 80 millones de VND/m². Ya no existen apartamentos de gama media con precios de entre 35 y 40 millones de VND/m², como ocurría hace unos años. Los elevados precios del suelo incrementarán el coste de compra, alquiler o uso del terreno, lo que conlleva mayores costes de inversión totales para cada proyecto y, por consiguiente, reduce los beneficios potenciales. Este es un factor importante que afecta a los inversores extranjeros que participan en el mercado inmobiliario vietnamita.

Michael Piro, director ejecutivo de Indochina Capital, comentó: "Cuando el mercado muestra signos de una fuerte especulación, con precios de la tierra que superan con creces su verdadero valor económico, solemos bajar un poco el ritmo y observar en lugar de dejarnos llevar por la 'fiebre'".

El Sr. Koen Soenens, director del Parque Industrial Deep C en Hai Phong, comentó: "La realidad es que, dentro del mismo proyecto, la fase 1 tiene un precio diferente, mientras que la fase 2 del proyecto tiene un precio de terreno más alto basado en el valor de mercado".

4,1 millones de billones de VND es la cantidad de capital que las entidades de crédito han prestado al sector inmobiliario.

Los elevados precios de la tierra generan deficiencias en la asignación de recursos.

4,1 billones de VND es el monto de capital que las entidades crediticias han prestado al sector inmobiliario. Esta cifra cuadruplica el total de la inversión pública en todo el país este año y representa un crecimiento crediticio de casi el 17% en comparación con finales del año pasado. Sin embargo, ¿qué tan efectivo es este flujo de capital para la economía? ¿Podría el elevado crecimiento del crédito en el sector inmobiliario provocar que se repitan los riesgos de una burbuja inmobiliaria y la morosidad para el sistema bancario, como sucedió hace muchos años?

Cada día, el señor y la señora Lieu vienen a cuidar los huertos familiares. Irónicamente, el terreno donde cultivan las verduras pertenece a mansiones multimillonarias que actualmente permanecen desocupadas. Se está desperdiciando una enorme cantidad de recursos sociales en proyectos abandonados y sin habitar.

Según las estimaciones, el sector inmobiliario actualmente aporta solo alrededor del 3,5% del PIB directamente, pero atrae casi una cuarta parte del capital total de la economía. Esto demuestra que la productividad del capital del sector inmobiliario es muy baja.

Cientos de villas permanecieron vacías, habitadas solo por un puñado de familias. Cientos de miles de millones de dongs se encuentran inactivos en estas propiedades. Cuanto más céntrica es la ubicación, más grande es la ciudad y más caro el terreno, mayor es el número de propiedades desocupadas. El sueño de enriquecerse mediante la especulación inmobiliaria se ha convertido en una carga para muchos inversores y bancos, distorsionando el potencial de crecimiento del país.

En realidad, el capital que fluye hacia el sector inmobiliario circula cíclicamente: los bancos prestan a los promotores inmobiliarios para construir viviendas, y también a los inversores inmobiliarios para comprarlas. Los promotores inmobiliarios utilizan el dinero recibido de los inversores para invertir en nuevos proyectos y construir más viviendas. Según los expertos económicos, esto contradice, en cierta medida, el principio económico habitual de que el crédito debe fluir hacia los sectores productivos de la economía.

El Sr. Mac Quoc Anh, vicepresidente de la Asociación de Pequeñas y Medianas Empresas de Hanói, comentó: "La excesiva inyección de crédito en el sector inmobiliario afectará directamente a las industrias manufactureras, comerciales y de servicios. Esto se debe a que estos son los sectores que generan muchos puestos de trabajo".

Según las estimaciones, los precios de los terrenos se han multiplicado por 3,12 en los últimos 10 años. Esta es también la razón por la que el sector inmobiliario atrae tanto capital de inversores particulares, empresas nacionales, compañías de inversión extranjera directa e incluso entidades de crédito.

El Sr. Tran Duc Anh, Director de Macroeconomía y Estrategia de Mercado de KB Securities Vietnam, declaró: "Los tipos de interés de los préstamos suelen ser más altos que los tipos de interés habituales para las actividades productivas y comerciales. Y lo que es más importante, los préstamos inmobiliarios cuentan con garantías".

La Dra. Pham Thi Hoang Anh, subdirectora de la Academia Bancaria, declaró: "Los activos que sirven de garantía provienen principalmente del mercado inmobiliario. Por lo tanto, si el mercado inmobiliario atraviesa una fase de burbuja y entra en recesión, se generarán riesgos potenciales que pueden considerarse riesgos para el sistema bancario y financiero, especialmente en lo que respecta a la morosidad".

Durante esta sesión de la Asamblea Nacional, el Gobierno ha elaborado y presentado una serie de propuestas sobre mecanismos y políticas para eliminar las dificultades y los obstáculos en la aplicación de las leyes de tierras. Esto se considera una señal positiva para resolver los problemas y contribuir a la creación de un mercado saludable tanto para los ciudadanos como para las empresas. Solo cuando el Estado gestione estrictamente los precios de la tierra, de forma pública y transparente, se erradicarán la especulación, la manipulación y la inflación, y se garantizarán de forma armoniosa los intereses de los ciudadanos y las empresas.

Fuente: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm