Los precios de los terrenos están inflados, el sueño de establecerse se desvanece.

VTV.vn - Tan solo en los últimos 5 años, Hanoi ha liderado el país en aumentos de precios inmobiliarios con un 112%; Hai Phong aumentó un 71%, Da Nang y Ciudad Ho Chi Minh aumentaron casi una vez y media.

Los precios de los terrenos están desproporcionadamente inflados.

El precio del suelo siempre preocupa a mucha gente, tanto a inversores como a quienes desean comprar un terreno para vivir o construir una casa. Sin embargo, con el paso de los años, el precio del suelo se ha inflado de forma desmesurada, lo que afecta negativamente a la sociedad, distorsiona la asignación de recursos y genera riesgo de inestabilidad macroeconómica. Esta es una de las cuatro consecuencias de que el precio del suelo se fije según las fluctuaciones del mercado.

En los últimos cinco años, Hanói ha liderado el país en incrementos de precios inmobiliarios con un 112%; Hai Phong aumentó un 71%, y Da Nang y Ciudad Ho Chi Minh casi un 50%. Este aumento desmesurado no se debe a la demanda real, sino a la especulación, el acaparamiento y, sobre todo, a la forma en que se valoran los terrenos, comparándolos con subastas o proyectos de gran demanda en la zona. Esto provoca que los precios posteriores sigan siempre la tendencia de los anteriores, creando una espiral descontrolada de alzas.

En la comuna de Dong Anh, Hanói, un agente inmobiliario afirmó que esta zona es actualmente la más rentable para invertir en la capital. Si hace dos años el precio por metro cuadrado era inferior a 50 millones de VND, ahora, debido a la construcción de varios proyectos de viviendas de lujo en las cercanías, el precio del terreno se ha cuadruplicado. A más de 3 km de distancia, aunque lejos de estos proyectos, el precio del terreno también está aumentando, al igual que en la zona céntrica.

En los últimos años, en muchas localidades, especialmente en Hanói, los precios de los terrenos no han reflejado su valor real de uso, sino que se han visto impulsados ​​por una inflación organizada. Generalmente, se utilizan las subastas con precios máximos como referencia para la comparación, lo que provoca un aumento simultáneo de los precios en las zonas aledañas. Aún no existe un plan definido, pero actualmente los precios de los terrenos en esta ciudad fluctúan en torno a los 140 millones de VND/m². Cabe mencionar que hace aproximadamente dos años, los precios de los terrenos rondaban los 30 millones de VND/m². Las fluctuaciones en los precios de los terrenos no solo dependen del mercado, sino también del sector inmobiliario local.

Una de las razones principales del aumento desmesurado de los precios de los terrenos radica en la forma en que las localidades determinan las listas de precios y los coeficientes de ajuste. Las listas de precios actuales, publicadas por las localidades, suelen ser mucho más bajas que los precios de mercado. Sin embargo, al calcular las tasas por uso del suelo, las obligaciones financieras y la compensación por desbroce, se aplica un coeficiente de ajuste. Este coeficiente, a menudo, se basa en transacciones de referencia cuyos precios se han inflado previamente.

El Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, declaró: "En países desarrollados líderes como Estados Unidos y Australia, el Libro Rojo incluye información sobre el precio de venta, el precio que se utiliza para determinar los impuestos, y a veces sube, a veces baja. Vietnam aspira a ser reconocido como una economía de mercado; no podemos tener una ley no escrita que imponga que el precio siempre suba y nunca baje".

El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación Vietnamita de Contratistas de la Construcción, comentó: "El método de valoración de terrenos de la Ley de Tierras de 2024 utiliza una unidad de consultoría. Esta unidad es la que decide todos los precios de los terrenos. Creo que este método es incorrecto".

Actualmente, en la capital, Hanoi, un precio de apartamento de 100 millones/m² se considera normal.

El sueño de tener una casa propia se está desvaneciendo.

Actualmente, en la capital, Hanói, el precio de un apartamento de 100 millones de VND/m² se considera normal. En algunas zonas, alcanza los 300 millones de VND/m². Este precio, aunque parezca exorbitante, es real. Comparado con el de hace 10 años, es entre 5 y 10 veces mayor. En aquel entonces, el precio promedio de un apartamento en Hanói rondaba los 20 millones de VND/m². Este año, el nivel de precios ha aumentado hasta casi 80 millones de VND/m², sin mencionar los proyectos de lujo. Los especuladores suelen aprovecharse de la Ley de Tierras y su método para fijar el precio del suelo según el mercado, lo que infla los precios de la tierra, incrementa los precios de la vivienda y genera una verdadera fiebre inmobiliaria, haciendo que el sueño de tener una vivienda propia sea cada vez más lejano para muchas familias.

Según los expertos, el precio del terreno suele representar hasta el 40% del coste de una propiedad inmobiliaria. Esto ocurre mientras que otros factores, como los impuestos sobre el uso del suelo (que se pagaban según la antigua Ley de Tierras), los materiales de construcción, la mano de obra, etc., no aumentan significativamente. Sin embargo, para justificar esta práctica, los especuladores suelen citar la Ley de Tierras y su método de valoración del terreno según el mercado, lo que infla los precios del suelo, aumenta los precios de la vivienda y genera una auténtica fiebre especulativa.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, comentó: «En Hanói y Ciudad Ho Chi Minh , los precios de la vivienda y del sector inmobiliario han aumentado considerablemente. La razón principal es la oferta y la demanda. La demanda es muy alta en todos los sentidos: vivienda, inversión, vivienda para diversos sectores, especialmente para trabajadores, funcionarios públicos y obreros; existe una gran escasez. Esta escasez es la que genera caos en el mercado».

Este año, de los más de 40.000 apartamentos nuevos que se han puesto a la venta en los dos mercados más grandes, Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, más del 95% pertenecen al segmento de lujo, con precios que oscilan entre 76 y 80 millones de VND/m². Ya no existen apartamentos de gama media con precios de 35 a 40 millones de VND/m² como hace unos años. El elevado precio del suelo incrementará el coste de compra, alquiler o uso del mismo, lo que conllevará mayores costes de inversión totales para cada proyecto y reducirá los beneficios potenciales. Este es un factor que afecta considerablemente a los inversores extranjeros que participan en el mercado inmobiliario vietnamita.

El Sr. Michael Piro, Director General de Indochina Capital, comentó: "Cuando el mercado muestra signos de fuerte especulación, con precios de la tierra que superan con creces su valor económico real, solemos frenar un poco, dar un paso atrás y observar en lugar de dejarnos llevar por la 'fiebre'".

El Sr. Koen Soenens, director del Parque Industrial Deep C en Hai Phong, comentó: "En realidad, en el mismo proyecto, la fase 1 tiene un precio diferente, mientras que la fase 2 del proyecto tiene un precio del terreno más alto según el precio de mercado".

4,1 millones de billones de VND es el capital que las instituciones de crédito han prestado al sector inmobiliario.

Los altos precios de la tierra provocan problemas de asignación de recursos.

El flujo de capital que las instituciones de crédito han destinado al sector inmobiliario asciende a 4,1 billones de VND. Esta cifra cuadruplica la inversión pública del país este año y representa un crecimiento crediticio de casi el 17 % con respecto a finales del año pasado. Sin embargo, ¿cuál es la eficacia de este flujo de capital para la economía? ¿Podría este elevado crecimiento del crédito inmobiliario provocar una repetición de las burbujas inmobiliarias y la morosidad en el sistema bancario, como ocurrió hace algunos años?

Todos los días, el señor y la señora Lieu se encargan del huerto familiar. Lo irónico es que esos terrenos, donde se cultivan las verduras, son en realidad parte de villas valoradas en decenas de miles de millones de dongs que permanecen vacías. Una gran cantidad de recursos sociales se encuentran enterrados en proyectos abandonados sin nadie que los habite.

Según las estimaciones, el sector inmobiliario contribuye actualmente de forma directa a tan solo un 3,5 % del PIB, pero absorbe casi una cuarta parte del capital total de la economía. Esto demuestra que la productividad del capital en el sector inmobiliario es muy baja.

Cientos de villas, pero ahora solo unas pocas familias viven en ellas. Cientos de miles de millones de dongs permanecen ociosos en estos inmuebles. Cuanto más cerca del centro, de las grandes ciudades y de las zonas con terrenos de alto valor, mayor es el número de viviendas deshabitadas. El sueño de enriquecerse con la especulación inmobiliaria se ha convertido en una carga para muchos inversores y bancos, y distorsiona la fuente de capital para el crecimiento del país.

La realidad demuestra que el capital invertido en bienes raíces circula en un ciclo: los bancos prestan dinero a los inversionistas inmobiliarios para construir viviendas; también les prestan dinero para comprarlas; y los inversionistas utilizan los fondos recaudados de los primeros para invertir en nuevos proyectos y construir más viviendas. Según los expertos económicos, desde cierto punto de vista, esto contradice la ley económica fundamental que establece que el crédito debe destinarse a los sectores productivos de la economía.

El Sr. Mac Quoc Anh, vicepresidente de la Asociación de Pequeñas y Medianas Empresas de Hanoi, comentó: "El exceso de crédito en el sector inmobiliario afectará directamente a los sectores manufacturero, comercial y de servicios, ya que son estos sectores los que generan muchos puestos de trabajo".

Según las estimaciones, en los últimos 10 años el precio del suelo se ha incrementado 3,12 veces. Esta es también la razón por la que el sector inmobiliario atrae gran cantidad de capital de inversores individuales, empresas nacionales, empresas con inversión extranjera directa e instituciones de crédito.

El Sr. Tran Duc Anh, Director de Estrategia Macroeconómica y de Mercado de KB Securities Vietnam Company, declaró: "Los tipos de interés de los préstamos suelen ser más altos que los tipos de interés normales para las actividades productivas y comerciales. Y lo que es más importante, los préstamos inmobiliarios cuentan con garantías".

La Dra. Pham Thi Hoang Anh, subdirectora de la Academia Bancaria, comentó: "Los activos hipotecarios provienen principalmente del mercado inmobiliario. Por lo tanto, si el mercado inmobiliario atraviesa una fase de burbuja y entra en una fase de recesión, esto generará riesgos potenciales que pueden considerarse un riesgo para el sistema bancario y financiero, especialmente en lo relacionado con el problema de la morosidad".

Durante esta sesión de la Asamblea Nacional, el Gobierno ha elaborado y presentado una serie de propuestas sobre mecanismos y políticas para eliminar las dificultades y los obstáculos en la organización y aplicación de las leyes de tierras. Esto se considera una señal positiva para contribuir a un mercado sano, tanto para las personas como para las empresas. Solo cuando el Estado gestione estrictamente los precios de la tierra, de forma pública y transparente, se eliminarán la especulación, la manipulación y la inflación, y se garantizarán de forma armoniosa los intereses de las personas y las empresas.

Fuente: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm