Un factor K excesivamente alto provoca un shock.

Un coeficiente K superior al real genera una importante carga financiera, agota los recursos de inversión y dificulta la recuperación de proyectos inmobiliarios y empresariales.

El 22 de junio, el Instituto de Economía de Recursos y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh envió un documento al Secretario del Comité del Partido de Ciudad Ho Chi Minh y al Presidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh proponiendo ajustar el coeficiente de ajuste del precio de la tierra (coeficiente K) al nivel 1 para los casos de cambio de uso del suelo, asignación de tierras, arrendamiento de tierras y cálculo de compensaciones cuando el Estado recupera terrenos. Esta propuesta no se aplica a los casos de transferencia de viviendas y terrenos.

Según el Instituto de Economía de Recursos y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, tras revisar el borrador de la tabla de coeficientes K presentado por el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, se constató que, en realidad, los coeficientes K son superiores a los precios actuales de la tierra, y algunas zonas muestran un aumento del 259% en comparación con los precios de principios de 2026.

Se propone aplicar un coeficiente K de 1 a los casos de cambio de uso del suelo, asignación de tierras, arrendamiento de tierras y cálculo de indemnizaciones cuando el estado recupera terrenos.

El incremento del coeficiente K y la lista inicial de precios de terrenos para la construcción en 2026, también basada en recomendaciones de asesores, se consideran inusuales, ya que el proceso de construcción se evaluó según los precios de mercado. Sin embargo, un aumento de casi el 300 % en tan solo seis meses representa un grave problema para el desarrollo económico de Ciudad Ho Chi Minh, dado que el costo del suelo supone una proporción incontrolable de los costos de producción y servicios.

En el contexto socioeconómico actual, las empresas y los particulares se enfrentan a importantes presiones financieras, al aumento de los costes de producción y a una marcada disminución del poder adquisitivo en el mercado. Prueba de ello es que más de 129 000 empresas se retiraron del mercado durante el primer semestre de 2026.

Por lo tanto, mantener niveles del coeficiente K superiores a los reales está generando una importante carga financiera, agotando los recursos de inversión y obstaculizando la recuperación de los proyectos inmobiliarios y la producción empresarial en todo el mercado.

Para motivar a los inversores y ayudar a las empresas a superar los momentos difíciles, el Instituto de Economía de los Recursos y el Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh propone que los líderes de la ciudad consideren ajustar el coeficiente K a 1.

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En concreto, la propuesta sugiere aplicar un coeficiente K de 1 a los casos de cambio de uso del suelo, asignación de terrenos, arrendamiento de terrenos y cálculo de indemnizaciones cuando el Estado recupera terrenos, excluyendo los casos de transferencia de terrenos y viviendas.

Aplicar un factor K de 1 acercará las obligaciones financieras relacionadas con el suelo a su valor real de mercado, evitando la "igualación" o multiplicadores excesivamente altos que elevan los costos de los insumos a niveles riesgosos y podrían provocar hiperinflación. Un factor K superior a 1 solo debe aplicarse a áreas de desarrollo orientado al transporte público (TOD) de alta densidad o a zonas urbanas comerciales de alta gama con estándares internacionales.

Un coeficiente K elevado imposibilita alcanzar el objetivo de construir viviendas de alquiler, ya que el precio del alquiler es superior al ingreso medio de 8,6 millones de VND al mes.

Al explicar esta propuesta, los líderes del Instituto de Economía de Recursos y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh argumentaron que el precio actual del suelo en muchas zonas ya se ha elevado considerablemente. Si se sigue aplicando el principio de que el coeficiente K siempre sea mayor que 1, el costo del uso del suelo se inflará excesivamente, lo que impactará a la población y mermará el flujo de caja de las empresas. Al mismo tiempo, no se podrá alcanzar el objetivo de construir viviendas de alquiler, ya que los precios de los alquileres superarán el ingreso promedio de 8,6 millones de VND al mes.

"Un coeficiente K bajo contribuirá a que los costes de los terrenos sean más razonables, facilitando así el acceso de las empresas a espacios de producción, desbloqueando capital de inversión y, por lo tanto, manteniendo los puestos de trabajo y estabilizando la seguridad social", afirmó el Sr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Economía de los Recursos y el Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh.

Al mismo tiempo, según el Sr. Thuan, esta política demuestra la flexibilidad y la colaboración de las autoridades locales con las empresas, creando un entorno de inversión atractivo y saludable, lo que estimula la demanda y la recuperación económica.

El Sr. Pham Viet Thuan también sugirió que, en el futuro, la ciudad de Ho Chi Minh debería dirigir el análisis y la evaluación de los datos reales de las transacciones en el mercado. Los ajustes al coeficiente K solo deberían realizarse al alza en las zonas y rutas donde los precios reales de las transacciones sean significativamente superiores a los precios de lista de los terrenos.

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Fuente: https://znews.vn/he-so-k-qua-cao-gay-soc-post1662297.html