¿Ha terminado la era de la especulación inmobiliaria?

VTV.vn - El aumento de las tasas de interés hipotecarias después del Año Nuevo Lunar está ejerciendo presión sobre los compradores y las empresas inmobiliarias, y está provocando una fuerte diferenciación en el mercado.

El aumento de las tasas de interés hipotecarias justo después del Año Nuevo Lunar está teniendo un claro impacto en el mercado inmobiliario, afectando a los compradores de vivienda, las empresas inmobiliarias y el sistema bancario. Los expertos creen que esto no es un acontecimiento inesperado, pero impulsará al mercado hacia un período de consolidación más intenso.

Las tasas de interés de las hipotecas impactan el mercado inmobiliario.

Inmediatamente después del Año Nuevo Lunar, tanto los bancos estatales como los privados anunciaron ajustes en las tasas de interés, con un aumento significativo en las tasas hipotecarias. Una encuesta realizada en una sucursal de Vietcombank en Ciudad Ho Chi Minh reveló que la tasa de interés más baja para préstamos para la compra de apartamentos o casas adosadas con certificado o contrato de compraventa es del 9,5 %. Esto representa un aumento significativo en comparación con la tasa del 6 % aplicada durante 12 meses desde mediados del año pasado.

Los bancos estatales anunciaron tasas de préstamo que van desde un mínimo del 9% a más del 13% para préstamos a plazo fijo de 6, 12 y 18 meses.

Los bancos no estatales registraron tasas de interés fijas similares, pero las tasas de interés flotantes aumentaron, oscilando entre 11 y 15%.

Según la Sra. Mai Thanh Thao, subdirectora del Departamento de Servicios Bancarios y Corporativos de Savills Vietnam, el aumento de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios después del Tet refleja un proceso de ajuste cíclico dentro del sistema bancario.

Tras el pico de desembolso a finales de año y el aumento de la demanda de préstamos a principios de año, los bancos suelen revisar su estructura crediticia, equilibrar los costes de capital y ajustar los tipos de interés para adaptarlos a la tolerancia al riesgo. Simultáneamente, los límites de crecimiento del crédito (margen de riesgo) también hacen que los bancos sean más selectivos con respecto a los nuevos préstamos, especialmente en el sector inmobiliario, que presenta un alto coeficiente de riesgo.

Además, el panorama de la política monetaria global, aún influenciado por la tendencia restrictiva previa, ha llevado al sistema bancario nacional a mantener cierta cautela. «Este ajuste de los tipos de interés refleja un equilibrio entre el objetivo de crecimiento del crédito y el control del riesgo, más que una restricción repentina del mercado inmobiliario», afirmó la Sra. Thao.

Los compradores de viviendas y las empresas son los que sufren la mayor presión.

Para los compradores de vivienda, el aumento del costo del pago de la deuda impacta directamente su capacidad de pago mensual. Según el Sr. Vo Hong Tu, director del bufete de abogados Minh Tu, un préstamo de aproximadamente 900 millones de VND, que antes se podía pagar con 7-8 millones de VND al mes, ahora puede aumentar a casi 15 millones de VND con la aplicación de un tipo de interés variable. Esto obliga a muchos hogares a posponer sus planes de compra de vivienda para asegurar su equilibrio financiero.

Savills también sugiere que el grupo más afectado son los compradores con alto apalancamiento financiero. A medida que aumentan los costos de financiamiento, los compradores tienden a ser más cautelosos, considerando productos que se ajusten a sus capacidades financieras en lugar de retirarse por completo del mercado. La demanda de bienes raíces se mantiene, pero las decisiones de compra serán más meditadas.

Mientras tanto, para los negocios inmobiliarios, la principal presión proviene de los costos de capital y el flujo de caja. Las empresas que utilizan un alto apalancamiento o dependen de ventas rápidas para generar flujo de caja enfrentarán mayores dificultades. Por el contrario, las empresas con una sólida base financiera, terrenos limpios y una personalidad jurídica clara aún pueden mantener operaciones estables.

Para los inversores que utilizan apalancamiento financiero, este período es particularmente difícil. Las estrategias de corto plazo o de "day trading" con capital prestado se vuelven más arriesgadas, lo que obliga a muchos inversores a reestructurar sus carteras o incluso a aceptar ventas con pérdidas para reducir la presión del pago de la deuda.

Según los expertos, un entorno de tasas de interés elevadas también conlleva muchos riesgos para los prestatarios, especialmente para aquellos con préstamos que dependen de tasas de interés preferenciales a corto plazo.

Los paquetes de préstamos con tasas de interés bajas inicialmente pueden experimentar un aumento drástico al cambiar a tasas flotantes, lo que altera los planes financieros iniciales. Además, los bancos tienden ahora a valorar los activos con mayor cautela, lo que resulta en ratios préstamo-valor más bajos y obliga a los compradores a preparar mayores cantidades de su propio capital.

Además, los costos relacionados, como las comisiones por reembolso anticipado, las comisiones por compromiso o los requisitos de seguro, también aumentan el costo total real del préstamo.

Desde una perspectiva sistémica, el aumento de los tipos de interés también expone a los bancos a un mayor riesgo de morosidad si los prestatarios experimentan dificultades de liquidez. Por lo tanto, las entidades de crédito están endureciendo sus criterios de aprobación y evaluando cuidadosamente la capacidad financiera de sus clientes.

Todavía existen oportunidades para compradores de vivienda genuinos.

Aunque el aumento de las tasas de interés genera presión a corto plazo, Savills cree que este no es un momento desfavorable para todos los compradores. En un mercado más cauteloso, los compradores de vivienda podrían tener más oportunidades de negociar mejores precios, especialmente si cuentan con una base financiera estable y una relación préstamo-valor razonable.

Los expertos recomiendan a los compradores controlar sus ratios de endeudamiento, asegurándose de que los pagos no excedan su capacidad de pago y de que no dependan exclusivamente de los tipos de interés preferenciales iniciales. Priorizar propiedades con una situación jurídica clara, usabilidad práctica y buena liquidez también es crucial para minimizar el riesgo.

Al mismo tiempo, los prestatarios deben mantener una reserva financiera equivalente a 6 a 12 meses de reembolso para hacer frente a las fluctuaciones en las tasas de interés o en los ingresos.

En el contexto actual, el mercado inmobiliario está entrando en una fase de mayor diferenciación, donde los compradores y las empresas con sólidas bases financieras tendrán ventaja, mientras que los inversores que dependen en gran medida del capital prestado se enfrentarán a una presión significativa. Esto se percibe como un ajuste del mercado hacia una mayor sostenibilidad, centrándose en las necesidades reales y la capacidad financiera real.

Fuente: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm