Controlar el flujo de capital hacia el sector inmobiliario.

Para que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma sostenible, es necesario controlar los flujos de capital, prevenir la especulación y fomentar la construcción de viviendas que satisfagan las necesidades reales.

El mercado inmobiliario se está recuperando con fuerza, con un rápido aumento de la oferta y una flexibilización gradual de las políticas financieras. Sin embargo, esta recuperación también conlleva muchas preocupaciones, especialmente en lo que respecta a la especulación, los aumentos artificiales de precios y los desequilibrios entre la oferta y la demanda, si no se controlan a tiempo.

Vuelve a estar animado.

Según la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS), en el primer trimestre de 2025 se registraron 27 000 propiedades residenciales en venta, lo que representa un aumento del 33 % con respecto al mismo periodo del año anterior. De estas, más de 14 500 eran de reciente lanzamiento. El número de proyectos de vivienda recientemente aprobados también aumentó aproximadamente un 18 %.

La fuerte inversión en infraestructura de transporte es un importante motor para que las empresas lancen nuevos proyectos. Huynh Thi Kim Thanh, gerente de asesoría de inversiones de Savills Vietnam, señaló que los proyectos de infraestructura no solo generan efectos a corto plazo, sino que también sientan las bases a largo plazo para el mercado inmobiliario, especialmente en las zonas suburbanas y las provincias vecinas.

El proyecto Victoria Village de Novaland en la ciudad de Thu Duc, Ciudad Ho Chi Minh, ha visto resueltos recientemente sus problemas legales gracias a una nueva política.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, afirmó que la información sobre la fusión de provincias y ciudades también ha contribuido al aumento del interés por el sector inmobiliario. Por ejemplo, en marzo de 2025, el número de búsquedas de casas y terrenos en Da Nang aumentó un 39%, y en Quang Nam un 96%, en comparación con el mes anterior.

Según el profesor Hoang Van Cuong, miembro del Comité de Finanzas y Presupuesto de la Asamblea Nacional , las Resoluciones 170 y 171, aprobadas recientemente por la Asamblea Nacional, eliminarán muchos obstáculos para los proyectos paralizados, especialmente aquellos relacionados con la transferencia de terrenos y los trámites legales. Considera que muchos proyectos en terrenos privilegiados podrán continuar su ejecución sin necesidad de una nueva licitación, requiriendo únicamente ajustes en la planificación o los precios.

El Sr. Le Huu Nghia, director general de la empresa constructora Le Thanh, prevé que el capital inmobiliario será abundante a partir de 2025 y que el mercado podría experimentar un auge en 2027. Sin embargo, también le preocupa la capacidad del sistema bancario para satisfacer la demanda en caso de un aumento repentino de la misma.

Dirigir el flujo de capital en la dirección correcta.

El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, estimó que las Resoluciones 170 y 171 podrían ayudar a reactivar aproximadamente 1000 proyectos paralizados, lo que equivale a 30 mil millones de dólares de capital inmovilizado. Una vez que se libere este flujo de capital, se impulsará significativamente la economía, lo que reactivará la confianza entre las empresas y los inversores.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, compartió esta opinión y señaló que la ciudad cuenta actualmente con 343 proyectos registrados para su ejecución bajo la Resolución 171, que abarcan una superficie aproximada de 1.913 hectáreas. Se estima que si cada proyecto incluye alrededor de 830 viviendas, Ciudad Ho Chi Minh contará con 216.000 viviendas adicionales en los próximos 3 a 10 años.

De hecho, el sector inmobiliario contribuye aproximadamente con el 7,62% al PIB e impacta en más de 40 sectores económicos. Por lo tanto, regular y controlar los flujos de capital hacia este sector es siempre una prioridad para el Gobierno. El Sr. Nguyen Duc Lenh, Subdirector de la Sucursal Regional II del Banco Estatal de Vietnam, informó que el saldo pendiente del crédito inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh asciende actualmente a 1.085 billones de VND, lo que representa el 27,5% del total de préstamos pendientes. El crecimiento superior al promedio del crédito inmobiliario indica que los bancos no están dificultando las cosas para las empresas. Afirmó que, si se mejoran los aspectos legales, los bancos crearán condiciones más favorables para que las empresas obtengan préstamos a mediano y largo plazo.

Según Truong Van Phuoc, expresidente interino de la Comisión Nacional de Supervisión Financiera, Vietnam debería tomar como referencia el modelo de desarrollo inmobiliario de China, especialmente en lo que respecta a la asignación de capital con una dirección clara. Propuso una reforma rápida del mercado financiero para impulsar un desarrollo inmobiliario sostenible. La cuestión de «de dónde proviene el capital y a quién prestarlo» debe ser resuelta por el mercado, pero el Estado debe diseñar un marco institucional adecuado para guiarlo.

El Dr. Nguyen Van Dinh sostiene que es necesario distinguir claramente entre capital de inversión y especulación. El capital especulativo a menudo no crea bienes, sino que solo infla los precios para obtener ganancias. La oferta de vivienda está aumentando, pero no se ajusta completamente a la demanda real. En algunas zonas, la construcción es desenfrenada, pero no hay compradores, ya que no se basa en estudios reales. Por lo tanto, si el flujo de capital no se controla estrictamente, se generará una situación en la que quienes realmente necesitan comprar una vivienda tendrán dificultades para acceder a ella, mientras que se incentiva a los especuladores a acumular bienes raíces anticipándose a aumentos de precios.

"Esto ha tenido graves consecuencias en China y Japón, afectando a la estructura social, ya que los jóvenes dudan en casarse porque no pueden permitirse comprar una casa", expresó el Sr. Dinh, manifestando su preocupación.

Prescribir una cura para el mercado.

Desde otra perspectiva, el profesor Tran Ngoc Tho (Universidad de Economía de Ciudad Ho Chi Minh) comparó el mercado inmobiliario con una persona de mediana edad que padece "enfermedades propias de la vejez", con tres indicadores peligrosos: hipertensión (precios de la vivienda muy superiores a los ingresos), hiperglucemia (dependencia del crédito) y colesterol alto (gran inventario y aumento de la morosidad). Si esta situación persiste, es muy probable que el mercado sufra un colapso.

Por lo tanto, las políticas actuales deben ser como las de un buen médico: diagnosticar correctamente la enfermedad, prescribir el medicamento adecuado y aplicar la dosis suficientemente potente, en lugar de simplemente complacer al mercado con soluciones a medias. Los "pacientes" —es decir, las empresas y los inversores— también deben aprender a recuperarse reduciendo precios, reestructurando beneficios y centrándose en la vivienda asequible para aumentar la liquidez.

El Sr. Tho también propuso imponer impuestos progresivos elevados a los bienes inmuebles especulativos; reducir los costos de producción mediante una mayor transparencia en el mercado inmobiliario, la realización de subastas públicas y el establecimiento de precios máximos específicos. Además, se requiere un control más estricto sobre la deuda de las empresas inmobiliarias para evitar riesgos sistémicos.

Fuente: https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm