Intervención oportuna para evitar la inflación de precios de viviendas y terrenos.

Si bien el mercado inmobiliario en muchas localidades permanece estancado, el reciente aumento drástico en los precios de apartamentos y terrenos en Hanói y algunas provincias y ciudades del norte ha sorprendido a los inversores. Sin embargo, el hecho de que el adjudicatario de un terreno con un precio superior a 100 millones de VND/m² en Thanh Oai (Hanói) perdiera su depósito ha llevado a muchos a comprender que se trata de una táctica utilizada por especuladores para inflar los precios.

Controlar múltiples transacciones de reventa.

En un documento enviado a las localidades la semana pasada, el Ministerio de Construcción señaló que el mercado inmobiliario ha seguido recientemente una trayectoria insostenible y presenta numerosos factores de riesgo. Resulta especialmente preocupante el fenómeno de algunos inversores y corredores que difunden rumores, compran y venden inmuebles indiscriminadamente y generan un caos informativo para impulsar los precios inmobiliarios en beneficio propio.

El documento del ministerio se refiere a las controvertidas subastas de terrenos en las afueras de Hanói. Según la agencia, las pujas ganadoras, que alcanzaron precios récord y que superaban con creces los iniciales, han afectado negativamente el desarrollo socioeconómico y el sólido crecimiento del mercado inmobiliario.

Para prevenir esta situación, el Ministerio de Construcción ha solicitado a los Comités Populares de las provincias y ciudades con gobierno central que se concentren en la implementación de diversas tareas. Estas incluyen la inspección y revisión de las actividades inmobiliarias de empresas, inversionistas, plataformas de negociación y corredores en sus localidades. Además, los organismos competentes deben controlar la compraventa reiterada de bienes inmuebles, especialmente en zonas, proyectos y complejos de apartamentos que experimenten aumentos anormales de precios; realizar inspecciones e investigaciones, y tomar medidas para corregir la manipulación de precios, la especulación y las infracciones de las leyes de tierras, las leyes de negocios inmobiliarios y leyes conexas.

Inmediatamente después de que el Ministerio de Construcción emitió un recordatorio, el Comité Popular de la provincia de Khanh Hoa emitió la Carta Oficial No. 9648 instruyendo a las agencias pertinentes a revisar la organización de subastas de derechos de uso de la tierra en el área para garantizar el cumplimiento de la ley, la transparencia y la apertura; detectar con prontitud y manejar estrictamente los casos de violaciones de las regulaciones legales en las subastas de derechos de uso de la tierra, especialmente los actos de colusión para manipular el mercado, inflar los precios para crear un mercado insalubre que no refleje la realidad para beneficio personal…

Según el Sr. Tran Hoa Nam, vicepresidente del Comité Popular de la provincia de Khanh Hoa, para estabilizar el mercado inmobiliario local, la provincia seguirá promoviendo el desarrollo de viviendas sociales, implementará eficazmente el proyecto "Invertir en la construcción de al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030" e implementará eficazmente el "programa de crédito de 120.000 billones de VND".

Mientras tanto, el Sr. Le Quoc Thanh, subdirector del Departamento Provincial de Finanzas de Khanh Hoa, anunció que en 2025 la provincia subastará 41 propiedades (casas y terrenos). Se trata de terrenos administrados por el Fondo de Inversión y Desarrollo y el Departamento de Gestión Urbana de la ciudad de Ninh Hoa, con el objetivo de generar ingresos y complementar los recursos para el desarrollo.

Además, la provincia de Khanh Hoa también se centra en la finalización de los planes de zonificación (escala 1/2000) en tres áreas estratégicamente importantes: la Zona Económica de Van Phong (parte del distrito de Van Ninh y la ciudad de Ninh Hoa), la ciudad de Nha Trang y la nueva área urbana de Cam Lam. Una vez finalizados los planes, se podrá proceder a la licitación y subasta de nuevos proyectos.

En los distritos suburbanos de Hanói han surgido numerosas agencias de corretaje que venden terrenos subastados a precios inflados. Foto: THUY LINH

Aumentar el monto del depósito e imponer fuertes sanciones.

Desde una perspectiva industrial, el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), cree que para evitar la especulación y la manipulación de precios, el Estado necesita redefinir un marco adecuado para el precio de la tierra, ya que el actual marco de precios de la tierra en subasta es inferior al precio del mercado.

Además, aumentar el monto del depósito al 10%-20% del terreno subastado ayudará a minimizar la especulación y la manipulación de precios por parte de los inversores. En concreto, el Sr. Chung recomendó que a quienes ganen la subasta de terrenos pero no los compren se les reduzca su calificación crediticia o se les prohíba participar en otras subastas. «Gestionar los precios y los métodos de subasta es esencial», enfatizó el Sr. Chung.

Según el Dr. Chau Hoang Than, Jefe del Departamento de Derecho Administrativo de la Facultad de Derecho de la Universidad de Can Tho, para que las subastas de derechos de uso de tierras sean óptimas, la decisión de subastar terrenos debe ser tomada de manera uniforme por el Comité Popular provincial. Es necesario revisar y determinar el número y la ubicación de las parcelas y terrenos, y desarrollar un plan de subasta adecuado, evitando un enfoque fragmentado que genere escasez. Se debe revisar, organizar y publicar una lista de parcelas y terrenos para una subasta eficaz. En particular, el proceso de subasta debe evitar una sobreoferta de terrenos cuando se anuncian masivamente.

Es prematuro concluir que el hecho de que las ofertas ganadoras fueran varias veces superiores al precio inicial, como en la subasta de terrenos en el distrito de Hoai Duc, Hanói, indique inestabilidad, pero es evidente que existe manipulación de precios en la zona. Además, fijar un precio inicial demasiado bajo podría no reflejar con precisión el precio de mercado en el momento de la subasta, comentó el Dr. Chau Hoang Than.

Desde una perspectiva legal, el abogado Nguyen Phuong Lien, del bufete SENLAW, sugiere que, para evitar la manipulación de precios y la inestabilidad del mercado, se debe establecer un precio inicial acorde con el valor de mercado. Esto se debe a que el precio inicial sirve de base para calcular el depósito, y el adjudicatario no recibirá su devolución si no paga o no abona el importe total.

Según el abogado Lien, si bien el Decreto 10/2023/ND-CP ha estipulado un aumento del importe del depósito para participar en subastas de terrenos al 20 % del valor de la parcela o superficie, con base en el precio inicial de la subasta (cuatro veces superior al anterior), este no ha sido efectivo porque el precio inicial sigue siendo bajo. «Si mantenemos el precio inicial bajo, debemos aumentar la tasa de depósito por encima del 20 % actual, ya que los participantes en las subastas deben estar muy bien preparados financieramente».

Además, otra solución es aumentar la multa administrativa por no firmar un contrato de venta de activos subastados (abandono del depósito). Actualmente, esta acción solo está sujeta a una multa de 7 a 10 millones de VND para particulares (según el punto c, cláusula 1, artículo 23 del Decreto 82/2020/ND-CP) —sugirió la Sra. Lien.

Por su parte, el Dr. Ho Quoc Tuan, profesor y director del Máster en Finanzas y Contabilidad de la Universidad de Bristol, Reino Unido, citó la experiencia internacional que demuestra que la única herramienta para mantener la estabilidad del mercado inmobiliario es establecer un impuesto razonable basado en el principio de que las ganancias del sector inmobiliario deben ser iguales a las ganancias del sector de bienes y servicios. Esto podría prevenir la inflación o las fluctuaciones artificiales de precios.

Punto de venta de terrenos ubicado en las zonas de subasta, a las afueras de Hanói. Foto: Thuy Linh

Es poco probable que se produzca un aumento masivo del precio del terreno.

El Sr. Bui Minh Thanh, secretario del Comité del Partido de la Ciudad de Ben Cat, provincia de Binh Duong, afirmó que recientemente se ha registrado un auge local de la tierra en la zona, concentrado principalmente a lo largo del río Saigón en distritos como An Tay, An Dien, Rach Bap y la zona a lo largo de la Carretera de Circunvalación 4. Esto se evidencia en la gran afluencia de personas que realizan trámites en notarías, y los ingresos por tasas de uso de tierras también han aumentado significativamente en comparación con el mismo período del año anterior.

Sin embargo, el Sr. Thanh cree que, gracias a la nueva Ley de Tierras, la especulación y la manipulación de precios han disminuido significativamente. Además, la localidad también gestiona rigurosamente la planificación del uso del suelo y la zonificación funcional, y difunde activamente información sobre planificación y proyectos inmobiliarios con estatus legal claro entre la población.

El Sr. Nguyen Huu Nghia, director de una inmobiliaria en la provincia de Binh Duong, también reconoció que si el mercado inmobiliario experimenta un nuevo auge, la especulación y la manipulación de precios no serán tan desenfrenadas como antes, debido a dos razones importantes: primero, la nueva Ley de Tierras ha endurecido los precios de los terrenos en cada zona, limitando así los casos de "comprar un terreno de 10 mil millones de VND y declarar solo 100 millones de VND en impuestos"; y segundo, el proceso de valoración de terrenos para préstamos bancarios se ha vuelto mucho más estricto.

Anteriormente, los bancos establecían sus propias unidades de tasación, lo que a veces resultaba en que el valor real del terreno fuera inferior a la tasación del banco. Ahora, con unidades de tasación independientes, aunque no es completamente infalible, el proceso es más riguroso que antes.

Divulgar públicamente los proyectos que no son elegibles para negociación.

En la provincia de Binh Thuan, para evitar la especulación y la manipulación de precios a medida que el mercado inmobiliario se recupera, el Departamento de Construcción ha publicado una lista de 33 proyectos inmobiliarios que aún no cumplen con los requisitos para las transacciones. Esto incluye 17 proyectos de desarrollo residencial y urbano y 16 proyectos turísticos y de complejos turísticos, ninguno de los cuales cumple con los requisitos para transacciones inmobiliarias estipulados por la normativa. La mayoría de estos proyectos se ubican en terrenos de primera calidad en la ciudad de Phan Thiet y en distritos y localidades aledañas.

Anteriormente, estos 33 proyectos fueron sancionados por la provincia debido a que los inversores y distribuidores de algunos proyectos inmobiliarios en la provincia de Binh Thuan vendían y transferían bienes inmuebles mediante métodos como reservas y registros para cobrar a los compradores. Estos métodos no están regulados por la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios ni otras normativas legales pertinentes.

Fuente: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm