Si bien el mercado inmobiliario permanece estancado en muchas localidades, el reciente y marcado aumento de los precios de apartamentos y terrenos en Hanói y algunas provincias y ciudades del norte ha sorprendido a los inversores. Sin embargo, el hecho de que el adjudicatario de un terreno valorado en más de 100 millones de VND/m² en Thanh Oai (Hanói) perdiera su depósito ha llevado a muchos a darse cuenta de que se trata de una táctica utilizada por los especuladores para inflar los precios.
Controlar múltiples transacciones de reventa.
En un documento enviado a las autoridades locales la semana pasada, el Ministerio de Construcción señaló que el mercado inmobiliario ha evolucionado recientemente de forma insostenible y presenta numerosos factores de riesgo. Preocupa especialmente el fenómeno de algunos inversores y agentes que difunden rumores, compran y venden propiedades indiscriminadamente y generan confusión informativa para inflar los precios inmobiliarios en beneficio propio.
El documento del ministerio hace referencia a las polémicas subastas de terrenos en las afueras de Hanói. Según la agencia, las ofertas ganadoras, que alcanzaron niveles récord y superaron con creces los precios iniciales, han afectado negativamente al desarrollo socioeconómico y al crecimiento saludable del mercado inmobiliario.
Para prevenir esta situación, el Ministerio de Construcción ha solicitado a los Comités Populares de las provincias y ciudades de gobierno central que se centren en la implementación de diversas tareas. Estas incluyen la inspección y revisión de las actividades comerciales inmobiliarias de empresas, inversores, plataformas de negociación y agentes en sus respectivas localidades. Además, los organismos pertinentes deben controlar la compraventa reiterada de bienes inmuebles, especialmente en áreas, proyectos y complejos de apartamentos que experimentan aumentos de precios anormales; realizar inspecciones e investigaciones, y adoptar medidas para corregir la manipulación de precios, la especulación y las infracciones de las leyes de tierras, las leyes comerciales inmobiliarias y demás legislación relacionada.
Inmediatamente después de que el Ministerio de Construcción emitiera un recordatorio, el Comité Popular de la provincia de Khanh Hoa emitió la Carta Oficial N.° 9648, en la que instruye a los organismos pertinentes a revisar la organización de las subastas de derechos de uso de la tierra en la zona para garantizar el cumplimiento de la ley, la transparencia y la apertura; detectar con prontitud y sancionar estrictamente los casos de infracciones de las normas legales en las subastas de derechos de uso de la tierra, especialmente los actos de colusión para manipular el mercado, inflar los precios para crear un mercado poco saludable que no refleje la realidad para beneficio personal…
Según el Sr. Tran Hoa Nam, vicepresidente del Comité Popular de la provincia de Khanh Hoa, para estabilizar el mercado inmobiliario local, la provincia seguirá promoviendo el desarrollo de viviendas sociales, implementando eficazmente el proyecto "Invertir en la construcción de al menos un millón de unidades de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030" e implementando eficazmente el "programa de crédito de 120 billones de VND".
Por su parte, el Sr. Le Quoc Thanh, subdirector del Departamento de Finanzas de la provincia de Khanh Hoa, declaró que en 2025 la provincia subastará 41 propiedades (casas y terrenos). Se trata de parcelas gestionadas por el Fondo de Inversión y Desarrollo y el Departamento de Gestión Urbana de la ciudad de Ninh Hoa, con el objetivo de generar ingresos y complementar los recursos para el desarrollo.
Además, la provincia de Khanh Hoa también se centra en la finalización de los planes de zonificación (escala 1/2000) en tres áreas estratégicamente importantes: la Zona Económica de Van Phong (que abarca el distrito de Van Ninh y la ciudad de Ninh Hoa), la ciudad de Nha Trang y la nueva zona urbana de Cam Lam. Una vez finalizados los planes, se podrá proceder a la licitación y subasta de nuevos proyectos.
En los distritos periféricos de Hanói han surgido numerosas agencias inmobiliarias que venden terrenos subastados a precios inflados. Foto: THUY LINH
Aumentar el monto del depósito e imponer fuertes penalizaciones.
Desde la perspectiva del sector, el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), considera que, para prevenir la especulación y la manipulación de precios, el Estado debe redefinir un marco adecuado para los precios de los terrenos, ya que el marco actual de precios de los terrenos en subasta es inferior al precio de mercado.
Además, aumentar el monto del depósito al 10%-20% del valor del terreno subastado ayudará a minimizar la especulación y la manipulación de precios por parte de los inversores. En concreto, el Sr. Chung recomendó que quienes ganen la subasta pero no adquieran el terreno vean reducida su calificación crediticia o se les prohíba participar en otras subastas. "Gestionar los precios y los métodos de subasta es fundamental", recalcó el Sr. Chung.
Según el Dr. Chau Hoang Than, jefe del Departamento de Derecho Administrativo de la Facultad de Derecho de la Universidad de Can Tho, para que las subastas de derechos de uso de la tierra sean óptimamente efectivas, la decisión de subastar terrenos debe ser tomada de manera uniforme por el Comité Popular provincial. Es necesario revisar y determinar la cantidad y ubicación de las parcelas y terrenos, y desarrollar un plan de subasta adecuado, evitando un enfoque fragmentado que genere escasez. Se debe revisar, organizar y publicar una lista de las parcelas y terrenos para una subasta efectiva. En particular, el proceso de subasta debe evitar un exceso de oferta de terrenos cuando se anuncian de forma masiva.
«Es prematuro concluir que el hecho de que las ofertas ganadoras fueran muchas veces superiores al precio inicial, como en la subasta de terrenos del distrito de Hoai Duc en Hanói, indique inestabilidad, pero es evidente que existe manipulación de precios en la zona. Además, fijar un precio inicial demasiado bajo puede no reflejar con precisión el precio de mercado en el momento de la subasta», comentó el Dr. Chau Hoang Than.
Desde una perspectiva legal, la abogada Nguyen Phuong Lien, del bufete SENLAW, sugiere que, para evitar la manipulación de precios y la inestabilidad del mercado, se debe establecer un precio inicial acorde con el valor de mercado. Esto se debe a que el precio inicial sirve de base para calcular el depósito, y el postor ganador no lo recuperará si no realiza el pago o no paga el importe total.
Según el abogado Lien, si bien el Decreto 10/2023/ND-CP estipula un aumento en el monto del depósito para participar en subastas de terrenos al 20% del valor del terreno o superficie con base en el precio de salida de la subasta (cuatro veces más que antes), esto no ha sido efectivo porque el precio de salida sigue siendo bajo. "Si mantenemos el precio de salida bajo, debemos aumentar el porcentaje del depósito por encima del 20% actual, ya que los participantes en la subasta deben estar muy preparados financieramente".
«Además, otra solución sería aumentar la multa administrativa por no firmar el contrato de compraventa de bienes subastados (abandono del depósito). Actualmente, esta infracción solo conlleva una multa de entre 7 y 10 millones de VND para particulares (según el apartado c, inciso 1, artículo 23 del Decreto 82/2020/ND-CP)», sugirió la Sra. Lien.
Por su parte, el Dr. Ho Quoc Tuan, profesor y director del programa de maestría en Finanzas y Contabilidad de la Universidad de Bristol (Reino Unido), citó la experiencia internacional que demuestra que la única herramienta para mantener la estabilidad en el mercado inmobiliario es establecer un impuesto razonable basado en el principio de que las ganancias en el sector inmobiliario deben ser iguales a las ganancias en el sector de bienes y servicios. Esto podría prevenir la inflación de precios o las fluctuaciones artificiales de los mismos.
Punto de venta de parcelas de terreno ubicado en las zonas de terrenos subastados en las afueras de Hanói. Foto: THUY LINH
Es improbable que se produzca un aumento drástico del precio de los terrenos.
El Sr. Bui Minh Thanh, secretario del Comité del Partido de la ciudad de Ben Cat, provincia de Binh Duong, afirmó que recientemente se ha producido una "fiebre" localizada por la compra de terrenos en la zona, concentrada principalmente a lo largo del río Saigón, en barrios como An Tay, An Dien, Rach Bap… y en la zona a lo largo de la carretera de circunvalación 4. Esto se evidencia en la gran cantidad de personas que realizan transacciones en las notarías, y los ingresos por tasas de uso de terrenos también han aumentado significativamente en comparación con el mismo período del año pasado.
Sin embargo, el Sr. Thanh considera que, gracias a la nueva Ley de Tierras, la especulación y la manipulación de precios han disminuido considerablemente. Además, la localidad gestiona rigurosamente la planificación del uso del suelo y la zonificación funcional, y difunde activamente información sobre proyectos urbanísticos e inmobiliarios con un claro estatus legal entre la población.
El Sr. Nguyen Huu Nghia, director de una empresa inmobiliaria en la provincia de Binh Duong, también reconoció que si el mercado inmobiliario experimenta otro auge, la especulación y la manipulación de precios no serán tan desenfrenadas como antes, debido a dos razones importantes: en primer lugar, la nueva Ley de Tierras ha endurecido los precios de los terrenos en cada área, limitando así los casos de "comprar un terreno de 10 mil millones de VND pero declarar solo 100 millones de VND en impuestos"; y en segundo lugar, el proceso de valoración de terrenos para préstamos bancarios se ha vuelto mucho más estricto.
Anteriormente, los bancos establecían sus propias unidades de tasación, lo que a veces resultaba en que el valor real del terreno fuera inferior a la tasación del banco. Ahora, con unidades de tasación independientes, si bien no es un proceso infalible, es más riguroso que antes.
Divulgar públicamente los proyectos que no cumplen los requisitos para ser negociados.
En la provincia de Binh Thuan, para prevenir la especulación y la manipulación de precios durante la recuperación del mercado inmobiliario, el Departamento de Construcción ha publicado una lista de 33 proyectos inmobiliarios que aún no cumplen con los requisitos para su transacción. Esta lista incluye 17 proyectos residenciales y de desarrollo urbano, y 16 proyectos turísticos y vacacionales, ninguno de los cuales cumple con los requisitos para transacciones inmobiliarias estipulados por la normativa. La mayoría de estos proyectos se ubican en terrenos privilegiados de la ciudad de Phan Thiet y sus distritos y localidades aledañas.
Anteriormente, la provincia amonestó a estos 33 proyectos porque los inversores y distribuidores de algunos proyectos inmobiliarios en la provincia de Binh Thuan vendían y transferían propiedades mediante métodos como reservas, contraprestaciones y registros para cobrar a los compradores. Estos métodos no están regulados por la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios ni ninguna otra normativa legal pertinente.
Fuente: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm
Kommentar (0)