'El fuego pone a prueba al oro', analizando el mercado en busca de un nuevo ciclo.

A finales de 2023, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh había experimentado casi 3 años de dificultades y desafíos, con una disminución tanto de la oferta como de la demanda.

Muchas opiniones creen que la tendencia general, teñida de colores oscuros, probablemente no cesará y continuará el próximo año.

Continúa "pruebas de fuego para el oro"

Al comentar sobre el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh en 2024, el Sr. Vo Hong Thang, Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos del Grupo DKRA, dijo que a corto plazo es improbable que el mercado experimente cambios positivos, sino que continuará el proceso de "prueba de fuego" para inversores, compradores y todas las partes que participan en el mercado inmobiliario.

En 2024, el mercado inmobiliario se desarrollará de forma más sostenible, segura y transparente.

La razón de la situación anterior es que las políticas y las soluciones legales necesitan tiempo para "absorberse" y no pueden generar muchos cambios positivos a corto plazo, lo que aumenta de forma invisible la presión sobre la nueva oferta en el mercado.

La larga duración de la ejecución del proyecto contribuye al aumento de los costes financieros, reduciendo los beneficios de los inversores y las empresas inmobiliarias. Aunque el precio de venta inicial no fluctúa mucho, los inversores seguirán ofreciendo "descuentos" indirectamente mediante políticas que incluyen periodos de gracia para el pago del capital e intereses, prórrogas de los plazos de pago o descuentos de hasta el 15 % o el 20 % para los clientes que paguen por adelantado.

En el mercado secundario, a nivel local, todavía se encuentran casos de ofertas de venta con una reducción del 10% al 20% o incluso superior al 30% del valor del contrato.

La mayoría de estas transacciones se concentran en compradores que utilizan un alto apalancamiento mediante préstamos bancarios, de hasta el 70% u 80% del valor total del inmueble, pero que tienen el flujo de caja "bloqueado" después del final del período de gracia del principal/intereses, principalmente en proyectos de zonas urbanas con gran número de unidades, ubicados relativamente lejos del centro.

A pesar de que los tipos de interés se ajustan continuamente a la baja, y aunque no se ha logrado restablecer la confianza de los compradores, la mayoría sigue optando por ahorrar en lugar de invertir en bienes raíces porque las perspectivas de recuperación no son realmente claras.

Sin embargo, el final de 2024 puede considerarse el inicio del próximo ciclo de crecimiento del mercado inmobiliario.

Se prevé que el segmento inmobiliario residencial lidere la recuperación del mercado, especialmente en proyectos ubicados en grandes centros urbanos o áreas vecinas con sistemas de transporte regional sincronizados, alta densidad de población y elevada demanda de vivienda.

En general, para el segmento de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y provincias vecinas (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An , Tay Ninh), se prevé una mejora más clara de la oferta en 2024, que se espera alcance unas 12.000 unidades, concentradas principalmente en los mercados de Binh Duong y Ciudad Ho Chi Minh.

Además, cuando entren en vigor las directrices legales, aumente la tasa de desembolso de la inversión pública y la tasa de interés de los préstamos/depósitos mantenga una tendencia a la baja... contribuirá a generar aspectos positivos notables en el mercado inmobiliario.

Estandarización legal en el nuevo ciclo

La legalidad de los proyectos se considera uno de los principales obstáculos del mercado inmobiliario en general y de la vivienda del futuro en particular. Los problemas legales representan el 70% de los problemas de los proyectos en el mercado actual.

Según estadísticas del Ministerio de Construcción , solo en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh se estima que existen alrededor de 400 proyectos con dificultades en sus procedimientos de ejecución. Estos obstáculos persisten desde hace años sin resolverse por completo.

Es improbable que el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh experimente cambios positivos en 2024.

Por lo expuesto anteriormente, muchas empresas inmobiliarias que operan en el mercado han estado y están dispuestas a eludir la ley, abriendo proyectos a la venta cuando el proceso legal aún no está completo, lo que ocasiona muchos riesgos y desventajas potenciales tanto para los compradores como para las propias empresas.

En el futuro próximo, con la aprobación de la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada), junto con la aplicación simultánea de las políticas de desalojo, se puede decir que el estatus legal del proyecto ya no será una "condición necesaria" sino que se convertirá gradualmente en una "condición suficiente", un requisito previo para que un proyecto pueda comercializar sus productos.

Esto ayudará a que el mercado sea gradualmente más transparente, evitará proyectos suspendidos e infracciones y ayudará a proteger los derechos de los compradores de bienes raíces.

En la actualidad, el sector inmobiliario sostenible se ha convertido gradualmente en una tendencia de desarrollo inevitable no solo en Vietnam, sino también en todo el mundo . No se limita al sector residencial, sino que se aplica a muchos otros tipos de inmuebles, como el industrial, las oficinas y los complejos turísticos, entre otros.

En la COP26 (26ª Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático), Vietnam se comprometió a convertirse en un país con emisiones netas de "0" para 2050, demostrando así la debida atención del Estado a la protección del medio ambiente; en consecuencia, la aplicación de estándares ecológicos en el desarrollo inmobiliario se convertirá gradualmente en un criterio indispensable en la etapa de desarrollo de un proyecto inmobiliario.

Ante todo, 2024 es el año de analizar y resolver el rezago existente en el mercado para preparar un nuevo ciclo de desarrollo de un mercado inmobiliario más sostenible, seguro y transparente.

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