Preocupación denominada "Precio específico del terreno" (parte 2)

«Salida» no solo para aumentar los ingresos presupuestarios

En los 72 proyectos para los que la provincia solicita inversión en octubre de 2025, si el cálculo del precio del terreno deja de ser un problema, esto fortalecerá aún más el atractivo de estos proyectos para los inversores.

Zona residencial Nam Ha, Tra Tan. Foto de : Ngoc Lan

Silencio de la realidad

A finales de octubre de 2025, la consultora encargada de la obtención de precios específicos para el Área Residencial N.° 5 en Lam Dong, en el proyecto Miles de Flores, se retiró oficialmente y cesó sus actividades. Esto significa que no es necesario abonar los honorarios previamente acordados, a pesar de que se presentó el certificado y se intentó solucionar el problema tras cinco reuniones. Según el director del Departamento Provincial de Gestión de Tierras (Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de Lam Dong), esta empresa sigue operando con normalidad en otros ámbitos, pero simplemente ha dejado de buscar precios específicos para este proyecto extrapresupuestario. El motivo, como es evidente, es que, si bien los honorarios del contrato no son elevados, los gastos de viaje son altos y, sobre todo, supone una gran responsabilidad.

Poco antes, la consultora encargada de calcular los precios de los terrenos para dos zonas residenciales de Nam Ha en la comuna de Tra Tan también se retiró del proyecto. Esta es la segunda consultora, después de que la primera desapareciera. Es decir, todas enviaron personal para elaborar el informe y presentar el certificado, pero al ver que los resultados no eran satisfactorios, lo abandonaron. Esto no es nuevo, ya que hace cinco años, en la zona costera de Lam Dong , se produjo una situación similar. Cabe destacar que, desde 2023 hasta el 1 de agosto de 2024, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente buscó con urgencia consultoras para calcular los precios de los terrenos para 45 proyectos de inversión no presupuestarios, pero la situación fue de desinterés total. Afortunadamente, cuando el Decreto N° 71/2024/ND-CP entre en vigor el 1 de agosto de 2024, de los 45 proyectos que llevaban tiempo estancados en el cálculo de precios específicos de terrenos, 24 de ellos son proyectos que arriendan terrenos y pagan anualmente, y se acogen al apartado 1 del artículo 9. Es decir, estos proyectos pueden determinar los precios de los terrenos según el método del coeficiente K, que consiste en multiplicar la tabla de precios de terrenos por el coeficiente de ajuste de precios de terrenos, un método mucho más sencillo que los métodos de valoración de terrenos para calcular precios específicos.

Los 21 proyectos restantes deben realizar una valoración específica de los terrenos, utilizando alguno de los métodos de valoración existentes, como el de comparación, el de ingresos o el de excedentes. Sin embargo, estos métodos de cálculo aún dependen en gran medida del criterio subjetivo de los consultores, lo que no garantiza su precisión, especialmente el método de excedentes. Esta situación provocó un caso económico en la antigua zona de Binh Thuan , que afectó significativamente la psicología de los funcionarios y empleados públicos encargados de la valoración de terrenos en aquel entonces, así como de las unidades de consultoría, quienes percibieron claramente el elevado riesgo. Esta situación persiste hasta la actualidad, no solo en la provincia.

Cabe mencionar que, si bien la normativa pertinente se ha revisado conforme a las recomendaciones de las provincias y ciudades, en la práctica la determinación de los precios específicos de los terrenos para proyectos no presupuestarios sigue estancada. Esta situación, aunque latente, ha motivado la revisión de la Ley de Tierras de 2024, que entrará en vigor el 1 de enero de 2026. De cara al futuro inmediato, hasta finales de 2025, el director del Departamento de Gestión de Tierras de la provincia de Lam Dong declaró: «En cumplimiento de nuestra responsabilidad, seguiremos invitando a consultoras de todo el país a participar en la determinación de los precios específicos de los terrenos para proyectos no presupuestarios».

Proyecto del Parque Industrial Son My 1. Foto: Ngoc Lan

¡Tengo muchas ganas de verte!

En la reunión de septiembre de 2025 sobre la modificación de la Ley de Tierras, en lo relativo al mecanismo financiero y los precios de la tierra, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente propuso utilizar la tabla de precios de la tierra y el coeficiente de ajuste de precios como base para el cálculo de las obligaciones financieras y las indemnizaciones en caso de recuperación de tierras por parte del Estado; añadiendo además el factor de coste de la infraestructura técnica al método de determinación del precio. Es decir, se propone que la tabla de precios de la tierra se utilice en todas las políticas, de modo que el precio de la tierra para las empresas con proyectos que deban aportar fondos al presupuesto se calcule multiplicando el precio de la tabla por el coeficiente K.

En esta reunión, el Sr. Nguyen Ngoc Phuc, Vicepresidente del Comité Popular Provincial de Lam Dong, comentó que la aplicación de una lista de precios de terrenos estables a cinco años y su coeficiente de ajuste debe basarse en datos prácticos que reflejen las fluctuaciones de los precios en cada zona, con el fin de reducir la complejidad de los cálculos y garantizar la eficacia de los proyectos. El coeficiente de fluctuación de los precios de los terrenos debe determinarse a partir de datos de mercado, evitando su aplicación mecánica, y, al mismo tiempo, se debe considerar la opción de pagar las tasas de los terrenos de una sola vez durante todo el ciclo de vida del proyecto para facilitar la labor de las empresas y los organismos de gestión.

Fondo de tierras a ambos lados de la calle Vo Nguyen Giap. Foto: Ngoc Lan

Por otro lado, según información de prensa, un representante del Departamento de Gestión de Tierras afirmó que completar el proceso de determinación del precio inicial y el precio específico de la tierra es un paso necesario para garantizar la publicidad, la transparencia, la rigurosidad científica y la viabilidad en la gestión de tierras. El Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente continúa coordinando con las localidades, actualizando el proceso de modificación de los decretos que rigen la aplicación de la Ley de Tierras de 2024, garantizando la coherencia, la adecuación a cada región, a cada tipo de tierra y a las necesidades de desarrollo socioeconómico.

Algunas empresas con proyectos en la zona de Lam Dong Blue Sea, que llevan varios años esperando la fijación de precios específicos para los terrenos, han manifestado su interés en la entrada en vigor de la normativa modificada. Esto facilitará el inicio de los proyectos, el buen desarrollo de la producción y las actividades comerciales, y, sobre todo, brindará a las empresas la oportunidad de crecer.

La implementación de precios de terrenos específicos y acordes a la realidad, especialmente a partir del 1 de enero de 2026, impulsará el desarrollo socioeconómico de Lam Dong en 2026. En la provincia más grande del país, existen numerosos proyectos que llevan años esperando precios de terrenos concretos para cumplir con sus obligaciones financieras con el Estado. Recientemente, en los 72 proyectos que la provincia convocó para inversión en octubre de 2025, si se resuelven los problemas de cálculo del precio del terreno, estos proyectos resultarán más atractivos para los inversores. En particular, un análisis revela la existencia de muchos proyectos residenciales de alta densidad, proyectos de gran envergadura que, al entrar en funcionamiento, implican una transformación del área total del terreno.

De este modo, la decisión de aumentar los ingresos presupuestarios, mejorar las zonas desiertas, crear más puestos de trabajo... ayuda a avanzar más rápidamente hacia los resultados fijados por el reciente I Congreso Provincial del Partido de Lam Dong.

Fuente: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html