De los 72 proyectos para los que la provincia invita a invertir en octubre de 2025, si se resuelve el proceso de valoración de terrenos, esto supondrá una ventaja significativa para los inversores.
Silencio de la realidad
A finales de octubre de 2025, la consultora encargada de determinar los precios de los terrenos para la Zona Residencial N.º 5 en la provincia de Lam Dong se retiró oficialmente, cesando así su trabajo. Esto implica que los honorarios previamente acordados no se pagarán, a pesar del certificado presentado y los esfuerzos realizados para subsanar la situación tras cinco reuniones. Según el jefe del Departamento Provincial de Gestión de Tierras (Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de Lam Dong), la empresa continúa operando con normalidad en otras áreas, simplemente ha dejado de encargarse de la determinación de los precios específicos de los terrenos para este proyecto extrapresupuestario. La razón, como es de conocimiento público, es que, si bien el presupuesto del contrato era reducido, los gastos de viaje fueron elevados y, sobre todo, la responsabilidad que recaía sobre ellos era inmensa.
Poco antes, la consultora encargada de determinar los precios específicos de los terrenos para las dos zonas residenciales de Nam Ha, en la comuna de Tra Tan, también se retiró de forma similar. Esta es la segunda consultora, después de que la primera abandonara el proyecto. Esto significa que estas empresas enviaron personal para realizar el trabajo y, aunque presentaron certificados, posteriormente se percataron de las deficiencias y desistieron. Esto no es nuevo, ya que situaciones similares ocurrieron hace cinco años en la región costera de Lam Dong . Cabe destacar que, durante todo 2023 y hasta el 1 de agosto de 2024, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente buscó frenéticamente consultoras para calcular los precios específicos de los terrenos para 45 proyectos de inversión no presupuestarios, pero la situación se asemejaba a un juego del gato y el ratón. Afortunadamente, cuando el Decreto N.° 71/2024/ND-CP entró en vigor el 1 de agosto de 2024, de los 45 proyectos que llevaban tiempo teniendo dificultades para determinar precios específicos de terrenos, 24 proyectos que arriendan terrenos y pagan cuotas anuales pudieron acogerse al apartado 1 del artículo 9. Esto significa que estos proyectos cumplían las condiciones para determinar los precios de los terrenos mediante el método del coeficiente K, que consiste en la tabla de precios de terrenos multiplicada por el coeficiente de ajuste de precios, un método mucho más sencillo que los métodos de valoración de terrenos utilizados para calcular precios específicos.
Los 21 proyectos restantes requerían una valoración específica del terreno mediante uno de varios métodos: comparativo, de ingresos o de excedentes. Estos métodos dependían excesivamente de los juicios subjetivos de los consultores de valoración, careciendo de precisión, especialmente el método de excedentes. Esto derivó en un caso de delito económico en la antigua zona de Binh Thuan y afectó significativamente la moral de los funcionarios y empleados públicos involucrados en la valoración del terreno en aquel momento, así como la de las empresas consultoras, que reconocieron los altos riesgos que esto implicaba. Esta situación persiste hasta el día de hoy, no solo dentro de la provincia.
Cabe destacar que, a pesar de los ajustes a las regulaciones pertinentes basados en las recomendaciones de las provincias y ciudades, el proceso de determinación de precios específicos para terrenos destinados a proyectos no presupuestarios permanece estancado. Este silencio ha contribuido a la necesidad de nuevas enmiendas a la Ley de Tierras de 2024, que se espera que entre en vigor el 1 de enero de 2026. Mientras tanto, desde ahora hasta finales de 2025, el director del Departamento de Gestión de Tierras de la provincia de Lam Dong declaró: "En cumplimiento de nuestras responsabilidades, continuaremos invitando a empresas consultoras de todo el país a participar en la determinación de precios específicos para terrenos destinados a proyectos no presupuestarios".
Lo esperamos con impaciencia.
En la reunión de septiembre de 2025 sobre la modificación de la Ley de Tierras, en lo relativo a los mecanismos financieros y los precios de la tierra, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente propuso utilizar la tabla de precios de la tierra y el coeficiente de ajuste de precios como base para calcular las obligaciones financieras y las indemnizaciones cuando el Estado recupera terrenos; y añadir el factor de los costes de infraestructura técnica al método de determinación de precios. Es decir, la tabla de precios de la tierra se utilizará para todas las políticas, incluido el precio de la tierra para las empresas con proyectos que deban aportar al presupuesto, que también se basará en la tabla de precios de la tierra multiplicada por el coeficiente K.
En esta reunión, el Sr. Nguyen Ngoc Phuc, Vicepresidente del Comité Popular Provincial de Lam Dong, sugirió que la aplicación de una lista de precios de terrenos estable a cinco años y los coeficientes de ajuste se basen en datos reales, reflejando las fluctuaciones de los precios en cada zona para reducir la presión en los cálculos y garantizar el funcionamiento eficiente del proyecto. El coeficiente de fluctuación del precio del terreno debe determinarse con base en datos de mercado, evitando la aplicación mecánica, y debe considerarse la opción de un pago único por el terreno durante toda la vida útil del proyecto para facilitar las gestiones a las empresas y a los organismos gestores.
Por otro lado, según informes de prensa, representantes del Departamento de Gestión de Tierras afirmaron que perfeccionar el proceso de determinación de los precios iniciales y específicos de los terrenos es un paso necesario para garantizar la transparencia, el rigor científico y la viabilidad de las prácticas de gestión de tierras. El Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente continúa coordinando con las localidades, actualizando el proceso de modificación de los decretos que rigen la implementación de la Ley de Tierras de 2024, asegurando la coherencia y la idoneidad para cada región, cada tipo de terreno y las necesidades del desarrollo socioeconómico.
Varias empresas con proyectos en la zona costera de Lam Dong, que en los últimos años han estado a la espera de ajustes específicos en el precio del terreno, han manifestado su gran interés en la implementación de la normativa modificada. Esperan que esto les permita iniciar sus proyectos, desarrollar sus operaciones de producción y comerciales sin contratiempos y, sobre todo, les brinde oportunidades de crecimiento.
Las enmiendas propuestas a la normativa sobre precios de terrenos, que buscan una fijación de precios específica y realista, especialmente aquellas que entren en vigor el 1 de enero de 2026, serán clave para un avance significativo en el desarrollo socioeconómico de Lam Dong en 2026. Esto se debe a que, en esta provincia, la más grande del país, no solo existen numerosos proyectos que llevan años esperando precios de terrenos específicos para cumplir con sus obligaciones financieras con el Estado, sino que, además, en los 72 proyectos que la provincia está promoviendo a partir de octubre de 2025, la eliminación de obstáculos en el proceso de cálculo de precios de terrenos fortalecerá aún más estos proyectos para los inversores. En particular, un análisis muestra que muchos de estos son proyectos de áreas residenciales concentradas y proyectos de una envergadura que transformarán significativamente toda una región una vez en funcionamiento.
Por lo tanto, las decisiones de aumentar los ingresos presupuestarios, revitalizar las zonas subdesarrolladas y crear más puestos de trabajo contribuirán a acelerar el progreso hacia los objetivos establecidos por el reciente Primer Congreso del Comité Provincial del Partido de Lam Dong.
Fuente: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html
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