Los inversores inmobiliarios siempre tienen reglas de inversión ocultas que no todos conocen. Estas reglas ayudan a los inversores a evaluar rápidamente posibles oportunidades inmobiliarias. Yahoo Finance revela la regla del 50% para ayudarte a determinar rápidamente el costo al invertir en alquileres inmobiliarios.
¿Qué es la regla del 50% ?
La regla del 50% establece que la mitad de los ingresos totales por alquiler de una propiedad en alquiler debe reservarse para cubrir los gastos operativos antes de calcular las ganancias. Esta regla ayuda a los inversores a evitar el error de subestimar los gastos y sobreestimar las ganancias que obtendrán.
Por ejemplo, aplicando la regla del 50%, una propiedad en alquiler que genera 300 millones de VND en alquiler al año deberá invertir 150 millones de VND para cubrir los costos relacionados. Los 150 millones de VND restantes constituirán el ingreso neto del inversor antes de intereses y costos operativos.
Según Yahoo Finance , la regla del 50% no incluye los pagos de la hipoteca ni las comisiones de administración de la propiedad. Los gastos que se calculan con esta regla incluyen los impuestos sobre la propiedad, el seguro, la pérdida de viviendas desocupadas, los costos de mantenimiento y reparación, y los servicios públicos.
Si la fuente de capital para financiar la inversión inmobiliaria es un préstamo, es necesario calcular por separado el costo de capital, los intereses, los costos de administración de la propiedad si los hubiera, y los costos de servicios (si la propiedad está ubicada en un área urbana).
Calcular la regla del 50% en transacciones inmobiliarias es muy sencillo; no se necesita una fórmula compleja. Solo hay que estimar la renta neta total que la propiedad puede generar mensual o anualmente y dividirla por la mitad.
En pocas palabras, al igual que los estados financieros, estos gastos son similares a los costos de gestión empresarial y los costos de ventas, sin incluir intereses, impuestos ni depreciación.
Por ejemplo, si está considerando invertir en una propiedad que se espera que genere 30 millones de VND en alquiler mensual, si aplica la regla del 50%, debe reservar 15 millones de VND/mes para los gastos mencionados anteriormente, sin incluir la hipoteca y los costos de administración y operación.
Un edificio de apartamentos en Hanoi (Foto: Tran Khang).
Suponiendo que el pago mensual de la hipoteca de la propiedad es de $9 millones y las comisiones por servicio rondan el millón de dólares al mes, teóricamente obtendría una ganancia neta de $5 millones. Esto se basa en el supuesto de que usted administra la propiedad usted mismo en lugar de recurrir a un proveedor de servicios como Airbnb o un agente inmobiliario.
Aplicar la regla del 50%
La regla del 50% en la inversión inmobiliaria se considera una aproximación, no un estándar inamovible para evaluar la rentabilidad. Esta regla ayuda a los inversores a estimar rápidamente la cantidad de ingresos netos que pueden obtener si invierten en una propiedad de alquiler. Su principal efecto es evitar que subestimen los costos involucrados.
Sin embargo, la desventaja de esta regla es que da resultados fijos mientras que el mercado está siempre volátil o ocurren incidentes inusuales.
Por ejemplo, compra una propiedad de alquiler en una zona costera. Durante la operación, descubre que existen costos imprevistos para evitar que la casa se deteriore rápidamente. Estos costos no se pueden prever según la regla del 50% al comprar un inmueble.
Esta regla del 50% puede ser un punto de partida para decidir si invertir en una propiedad de alquiler. Si conoce la renta neta esperada que la propiedad puede generar, puede calcular rápidamente el 50% de esa cantidad para estimar el ingreso operativo neto.
Luego, puede deducir otros costos, como intereses e impuestos. Finalmente, puede comparar la rentabilidad proyectada con sus objetivos para ver si la inversión es rentable.
Por supuesto, hay otros factores a considerar además de la regla del 50%. Debe considerar la inflación de impuestos, seguros, reparaciones, mantenimiento y servicios públicos. A partir de ahí, puede planificar aumentos de alquiler adecuados.
Es importante investigar el mercado de alquileres en la zona donde se ubica la propiedad. Por ejemplo, puede ser útil observar las tendencias de los precios de alquiler, la demanda de propiedades en alquiler y el atractivo general de la zona.
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Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-roi-cho-thue-meo-tinh-ngay-ra-loi-nhuan-trong-vong-5-phut-20240614112024344.htm
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