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El mercado inmobiliario en 2023: remontando desde abajo.

El mercado inmobiliario ha experimentado un año difícil y desafiante. Tras dos años de incertidumbre debido a la pandemia de COVID-19, se espera que el mercado inmobiliario se recupere pronto y registre un nivel de transacciones activo similar al del período prepandemia.

Sin embargo, una serie de problemas derivados del entorno empresarial, las fuentes de capital, los marcos legales, la disponibilidad de suelo, etc., han provocado que el mercado inmobiliario en 2023 no haya tenido el comportamiento esperado.

En un informe temático titulado "La salud actual del mercado inmobiliario vietnamita", publicado por la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS) en junio de 2023, la asociación comparó los negocios inmobiliarios actuales con "personas al borde del ahogamiento", afirmando que a pesar de los esfuerzos por eliminar gradualmente los factores que reducen su peso, todavía carecen de la fuerza para "sobrevivir".

Al mismo tiempo, el informe también predijo que si las dificultades continúan, alrededor del 23% de las empresas inmobiliarias no podrán mantener sus operaciones hasta finales del tercer trimestre, y solo alrededor del 43% podrán sobrevivir hasta finales de 2023.

Hasta la fecha, las cifras han ido revelando la cruda realidad del mercado. Según datos de la Oficina General de Estadística, en los primeros 11 meses de 2023, se establecieron en todo el país 4.312 nuevas empresas inmobiliarias con un capital social total de 247.054 billones de VND, lo que equivale a tan solo el 52,6% y el 57,1%, respectivamente, en comparación con el mismo período del año anterior.

Mientras tanto, el número de empresas que han completado los procedimientos de disolución es de 1.160, lo que representa un aumento del 107,3 % en comparación con el mismo período del año anterior. En cuanto a la atracción de inversión extranjera al mercado inmobiliario, al 20 de noviembre, el sector inmobiliario atrajo más de 2.870 millones de dólares en IED, una disminución del 31,4 % en comparación con el mismo período del año anterior.

Bienes Raíces - Bienes Raíces 2024: Aprovechar la oportunidad para — Sr. Nguyen Van Dinh – Presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS).

Al compartir sus pensamientos sobre la situación con Nguoi Dua Tin , el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARS, dijo que estaba "muy entristecido" al presenciar una serie de empresas y corredores inmobiliarios que abandonaron el mercado en los dos primeros trimestres de 2023.

"Para el tercer trimestre de 2023, aunque la salud de los negocios inmobiliarios mostraba señales más positivas, en promedio, más de 100 empresas aún abandonaban el mercado cada mes", afirmó Dinh.

Citando un informe de VARS, el Sr. Dinh afirmó que, para finales de 2023, hasta el 70 % de los agentes inmobiliarios habían cambiado de profesión o habían abandonado el sector recientemente. Anteriormente, el número de agentes inmobiliarios que trabajaban en este sector alcanzaba aproximadamente los 300 000. Sin embargo, debido al impacto de las fluctuaciones del mercado, solo unos 100 000 permanecen activos.

Las empresas deben encontrar oportunidades para sí mismas en la adversidad.

El Dr. Can Van Luc, economista jefe del BIDV y director del Instituto de Capacitación e Investigación del BIDV, miembro del Consejo Asesor de Política Monetaria y Financiera Nacional, afirmó que en los últimos meses del año, la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios enmendada, y que la Ley de Tierras enmendada podría aprobarse en 2024.

"Esto no tiene precedentes, ya que las tres leyes importantes relacionadas con el mercado inmobiliario se aprobaron casi simultáneamente. Sin duda, esto generará cambios significativos", comentó el Sr. Luc.

Sin embargo, el Sr. Luc cree que el mercado inmobiliario aún enfrentará muchos desafíos potenciales en el próximo período, como una ligera recesión económica mundial y un crecimiento lento, que afectarán directamente a un país como Vietnam que se está abriendo fuertemente y se está integrando a la economía global.

Si bien las tasas de interés han disminuido, se mantienen esencialmente en niveles elevados, incrementando los riesgos en los mercados financieros y monetarios internacionales, impactando negativamente al mercado interno.

Mientras tanto, el desembolso del programa de recuperación 2022-2023 y la inversión pública son actualmente desiguales, y los negocios inmobiliarios todavía están sumidos en dificultades relacionadas con cuestiones legales, flujo de caja y personal.

Además, los riesgos en el mercado de bonos corporativos —una poderosa fuente de capital que respalda al sector inmobiliario— aún requieren un tiempo considerable para abordarse y estabilizarse. Aun así, es improbable que el mercado de bonos corporativos se recupere rápidamente, con aproximadamente 23 billones de VND en bonos con vencimiento en 2024.

Bienes Raíces - Real Estate 2024: Aprovechar la oportunidad para “transformarse” (Figura 2). — Dr. Can Van Luc - Miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria.

En este sentido, el Sr. Luc considera que en el contexto actual las empresas inmobiliarias deben "aceptar" y "determinarse".

En primer lugar, aceptar precios inmobiliarios más bajos, diversificar las fuentes de capital, ampliar los mercados y segmentos para reducir los riesgos y abordar e implementar de manera proactiva las leyes pertinentes (tierra, vivienda, negocio inmobiliario, etc.).

En segundo lugar, estamos decididos a reestructurar el personal, controlar los riesgos de flujo de caja, los riesgos de tipo de interés, los riesgos de tipo de cambio y preparar planes específicos y viables para los bonos corporativos que vencen el próximo año.

Bienes Raíces - Real Estate 2024: Aprovechar la oportunidad para “transformarse” (Figura 3). — Se espera que el mercado inmobiliario se recupere en 2024 desde su punto más bajo.

De cara al futuro, el presidente de VARS, Nguyen Van Dinh, cree que en 2024 se espera que el mercado inmobiliario abra muchas oportunidades nuevas a medida que se resuelvan los problemas fundamentales existentes.

Por lo tanto, las empresas inmobiliarias necesitan aprovechar rápidamente las oportunidades y monitorear proactivamente la evolución del mercado para adaptarse en el momento adecuado.

De cara al futuro, el Sr. Dinh comentó que los precios inmobiliarios aumentarán a ritmos diferentes en distintas regiones y mercados, dependiendo principalmente del equilibrio entre la oferta y la demanda, pero el mercado ciertamente mostrará más signos de "calentamiento".

"Desde el tercer trimestre de 2023, el mercado inmobiliario ha mostrado muchas señales alentadoras, lo que ha generado un impulso para que el mercado inmobiliario tenga una mayor oportunidad de recuperación en el cuarto trimestre de 2023 y el primer trimestre de 2024", observó el Sr. Dinh .

Promover vigorosamente el desarrollo seguro y saludable del mercado inmobiliario.

En el Despacho Oficial No. 1376 del 17 de diciembre de 2023, el Primer Ministro Pham Minh Chinh ordenó al Ministerio de Construcción gestionar con firmeza los casos que causan inconvenientes y retrasos a las empresas inmobiliarias; solicitó al Banco Estatal de Vietnam que continúe investigando y desarrollando soluciones viables para implementar eficazmente el programa de crédito de 120 billones de VND; al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que continúe perfeccionando la Ley de Tierras enmendada y establezca de inmediato grupos de trabajo especializados para instar y guiar a las localidades en la resolución de obstáculos; y a los Presidentes de los Comités Populares de las provincias y ciudades bajo administración central que instruyan a las agencias pertinentes para que se centren en acelerar aún más el progreso de los procedimientos de inversión, y serán responsables ante el Primer Ministro si ocurren retrasos en los proyectos de inversión.

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