Prevención de riesgos en préstamos inmobiliarios

En la Resolución recientemente adoptada sobre el Plan de Desarrollo Socioeconómico para 2026, junto con el objetivo de lograr un crecimiento del PIB del 10% o más, la Asamblea Nacional también solicitó que los flujos de crédito se dirijan a los sectores productivos y empresariales, áreas prioritarias y motores de crecimiento de la economía.

La Asamblea Nacional también pidió control del crédito en sectores con riesgos potenciales; gestión eficaz del sector inmobiliario, la bolsa de valores, etc.

No es la primera vez que la necesidad de canalizar los flujos de capital hacia sectores prioritarios, controlar los riesgos crediticios y gestionar eficazmente el mercado inmobiliario se incluye en una resolución de la Asamblea Nacional. En un contexto de presión crediticia para alcanzar un crecimiento de dos dígitos, este requisito resulta aún más urgente.

Junto con el objetivo de crecimiento del crédito para 2026, esto significa que probablemente se inyectarán aproximadamente entre 3,5 y 4 billones de VND en la economía . Sin embargo, los riesgos para la economía serán significativos si este flujo de capital se desvía.

La experiencia de China demuestra que cuando la proporción de crédito inmobiliario respecto al total de préstamos pendientes alcanza el 50%, el riesgo de impago es impredecible. En Vietnam, las estadísticas oficiales publicadas por el Banco Estatal de Vietnam superan el 20%, pero los expertos creen que si se incluyen todos los préstamos pendientes de crédito al consumo, la cifra real supera el 30%.

Si el crédito continúa expandiéndose en los próximos años, sin mecanismos eficaces para controlar el crédito de riesgo y con el capital fluyendo continuamente hacia el sector inmobiliario, esta proporción pronto alcanzará el 40%. En ese momento, controlar la propagación del riesgo se volverá aún más difícil.

Según los informes financieros del tercer trimestre de 2025 de muchos bancos, los préstamos para el sector inmobiliario representan aproximadamente un tercio del total de préstamos pendientes. Si se incluyen los préstamos al consumo, la proporción es aún mucho mayor.

Si bien el gobierno pretende redirigir el capital hacia la producción y los negocios, es evidente que una cantidad significativa de capital está fluyendo hacia la especulación, en particular la especulación inmobiliaria.

El hecho de que el crédito inmobiliario circule entre bancos y promotores —los bancos prestan a los promotores para construir viviendas, luego prestan a los compradores para adquirir esas mismas propiedades, y los promotores utilizan los fondos para lanzar nuevos proyectos— también conlleva riesgos significativos. En otras palabras, los riesgos del mercado inmobiliario se transfieren naturalmente al sistema bancario.

Por lo tanto, sin mecanismos eficaces para controlar estos flujos de capital, estos riesgos se harán evidentes en los próximos años, a medida que aumente la proporción del crédito inmobiliario con respecto al PIB. Esta relación también impide que los precios de la vivienda bajen, a pesar de todos los esfuerzos gubernamentales.

Actualmente, el Ministerio de Construcción lidera y coordina con los organismos pertinentes para proponer al Gobierno varias soluciones, tales como la creación y gestión de un sistema de información y una base de datos sobre vivienda y el mercado inmobiliario que sirva de base para la creación y el funcionamiento de una base de datos nacional sobre vivienda y el mercado inmobiliario; la investigación y propuesta de mecanismos y políticas piloto para un modelo de Centro de Transacciones de Derechos de Uso de la Tierra y Bienes Raíces; el perfeccionamiento del marco jurídico y los procedimientos para el establecimiento de un Fondo Nacional de Vivienda; y la elaboración y presentación al Gobierno de una Resolución sobre mecanismos para controlar y frenar los precios de los bienes raíces…

Hasta la fecha, si bien existe un alto grado de consenso sobre los mecanismos para controlar los precios inmobiliarios, la solución para controlar el crédito inmobiliario sigue siendo controvertida. Muchos argumentan que controlar el crédito inmobiliario es necesario, pero debe evitar una injerencia excesiva en las operaciones bancarias, equilibrando el control de riesgos y el apoyo al crecimiento. Lo más importante para reorientar el crédito fuera del sector inmobiliario sigue siendo promover el entorno de inversión y empresarial, expandir los mercados, estimular la demanda de los consumidores y, por ende, fomentar el flujo de capital hacia el sector productivo.

En el sector inmobiliario, la solución inmediata para controlar este flujo crediticio consiste en ampliar otros canales de captación de capital para las empresas, especialmente mediante bonos, valores y criptomonedas. Además, es fundamental aumentar la oferta de vivienda para personas de bajos y medianos ingresos. Se consideran soluciones vitales para estabilizar el mercado inmobiliario las iniciativas que garanticen la transparencia en las transacciones y el establecimiento de un sistema normativo integral en materia de suelo, inversión, planificación, crédito e impuestos.

La implementación coordinada de estas soluciones no solo garantizará que los flujos de crédito se dirijan en la dirección correcta, sino que también evitará que los riesgos del mercado inmobiliario se transfieran al sector bancario.

Fuente: https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html