Existe una grave escasez de viviendas de alquiler de calidad.
Tras más de dos décadas de rápida urbanización, la tasa de urbanización ha aumentado del 24 % (en 2000) a casi el 44 % (en 2025). Han surgido numerosas áreas urbanas de gran escala, transformando rápidamente el paisaje urbano y mejorando gradualmente la infraestructura y la calidad de la vivienda. Este desarrollo ha contribuido significativamente al crecimiento económico , impulsado la inversión y dado dinamismo a decenas de industrias relacionadas.
Sin embargo, la estructura del mercado inmobiliario revela deficiencias: si bien el mercado de compraventa de viviendas está en auge, aún no se ha establecido un sistema de alquiler profesional a largo plazo con una orientación sistemática por parte del Estado. El mercado de alquiler actual es en gran medida espontáneo, fragmentado, carece de una planificación integral y no garantiza una calidad de vida estable para los residentes.
Según el Instituto Vietnamita para la Evaluación del Mercado Inmobiliario (VARS IRE), la reestructuración del segmento de viviendas de alquiler no tiene como objetivo restringir las necesidades legítimas de inversión o propiedad inmobiliaria, sino más bien construir una estructura de mercado más armoniosa entre las necesidades reales de vivienda, la propiedad, la inversión y la explotación del alquiler.
Según la Confederación General del Trabajo de Vietnam, actualmente hay entre 4,5 y 5 millones de trabajadores en las zonas industriales, la mayoría de los cuales alquilan viviendas en condiciones precarias. En Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, la proporción de hogares que alquilan está aumentando, concentrándose entre jóvenes y trabajadores migrantes, pero existe una grave escasez de viviendas de calidad. La mayoría de los trabajadores viven en zonas de alquiler informales, que son pequeñas, tienen infraestructuras deterioradas y presentan riesgos potenciales de incendio. Ser propietario de una vivienda en los principales centros urbanos es cada vez más difícil.
En este contexto, las viviendas en ciudades suburbanas y satélite, que ofrecen una clara utilidad, un estatus legal transparente, una buena conectividad y precios razonables, desempeñarán un papel cada vez más importante. Esto no solo representa una solución alternativa para quienes aún no tienen acceso a vivienda en el centro de la ciudad, sino también una clave para lograr un equilibrio sostenible entre las necesidades de vivienda y la inversión a largo plazo.
Es necesario establecer mecanismos de incentivo y regulaciones legales en materia de alquiler de viviendas.
Sin embargo, el problema fundamental radica en la necesidad de que las personas tengan acceso a una vivienda de calidad a un precio asequible. Por ello, en muchos países desarrollados, el alquiler de viviendas se considera un pilar crucial del sistema de seguridad social y la estabilidad urbana.
Según VARS IRE, la experiencia internacional demuestra que el papel del Estado es decisivo para el desarrollo sostenible de la vivienda de alquiler. En Alemania, a pesar de una tasa de propiedad de vivienda de tan solo el 46%, la calidad de vida se mantiene entre las mejores del mundo gracias a un sólido sistema de protección de los inquilinos y un mecanismo de control de alquileres de referencia (Mietspiegel). Por su parte, Singapur ha optado por un modelo centrado en el Estado, manteniendo un sistema público de vivienda de alquiler gestionado por la Junta de Desarrollo de la Vivienda (HDB) y ofreciendo importantes subsidios a las personas de bajos ingresos. En Corea del Sur, la Corporación de Tierras y Vivienda (LH) invierte directamente en la adquisición de apartamentos para alquileres a largo plazo (de 20 a 30 años) mediante financiación del Fondo Urbano Nacional.
A diferencia del modelo de vivienda en venta, que permite una rápida recuperación de la inversión, la vivienda de alquiler requiere un período de recuperación muy largo, que suele oscilar entre 15 y 25 años, y los márgenes de beneficio no son elevados. Si se depende únicamente de los mecanismos de mercado convencionales, al sector privado le resultará difícil participar. Por lo tanto, VARS IRE sostiene que, además de promover la implementación del Fondo Nacional de Vivienda de Alquiler, Vietnam necesita cambiar su mentalidad respecto al desarrollo de la vivienda, considerando la vivienda de alquiler como una infraestructura social esencial, similar a la educación, la sanidad o el transporte público. Al planificar grandes áreas urbanas, el Estado debería introducir mecanismos de incentivos, así como incentivos fiscales y de uso del suelo, para alentar a las empresas a integrar de forma proactiva viviendas de alquiler a largo plazo o viviendas sociales de alta calidad.
Además, es necesario diseñar un sistema financiero a largo plazo para este segmento mediante fondos de ahorro para vivienda, créditos preferenciales a bajo interés y exenciones y reducciones fiscales para las empresas que desarrollan viviendas de alquiler. Sin un diseño institucional específico, será difícil que el sector privado participe en este segmento a gran escala.
Otro aspecto importante es la necesidad de establecer un marco legal específico para el mercado de alquileres que proteja los derechos de los inquilinos. En concreto, es necesario desarrollar gradualmente una Ley de Alquileres con regulaciones específicas sobre contratos de arrendamiento, márgenes de incremento de precios, estándares de calidad para las propiedades en alquiler y las responsabilidades de los propietarios.
Además del papel protagónico del Estado, también se debe incentivar a las empresas a participar en el desarrollo de viviendas para trabajadores y empleados. Las empresas con una gran plantilla necesitan apoyo en materia de impuestos, infraestructura y mecanismos financieros al invertir en la construcción de viviendas de alquiler para sus empleados.
Fuente: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html
