El gobierno necesita recuperar terrenos para todos los proyectos.

Este mecanismo poco riguroso conlleva el riesgo de que un mismo proyecto tenga dos precios de terreno diferentes.

El artículo 79 del proyecto de Ley de Tierras enmendada enumera 31 casos específicos en los que el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en aras del interés nacional. Estos incluyen proyectos de reasentamiento, proyectos de zonas residenciales rurales, clústeres industriales, zonas francas, instalaciones de almacenamiento de petróleo crudo, estaciones de bombeo de gas y petróleo, y mercados locales, entre otros.

Por lo tanto, quedan muy pocos proyectos de desarrollo donde las empresas deban negociar directamente con los residentes para adquirir terrenos. Algunos ejemplos son los proyectos de viviendas comerciales, los proyectos de uso mixto (viviendas y locales comerciales/de servicios), los complejos multifuncionales, las zonas de ocio y las grandes áreas urbanas.

Durante el debate sobre este borrador el fin de semana pasado, muchos diputados de la Asamblea Nacional argumentaron que el Estado debería liderar la adquisición de terrenos para todos los proyectos de desarrollo socioeconómico, con el fin de lograr igualdad y uniformidad en todo el país. Mantener un mecanismo en el que el Estado adquiere terrenos mientras las empresas negocian de forma independiente generaría, sin querer, desigualdad dentro del mismo proyecto, resultando en dos precios de terreno diferentes. Esto podría dar lugar a disputas prolongadas y al desperdicio de recursos territoriales.

El estado debería recuperar terrenos para proyectos de desarrollo socioeconómico.

El Sr. Duong Cong Thuyen, subdirector general de una empresa inmobiliaria en Ciudad Ho Chi Minh, valoró muy positivamente la propuesta de los diputados de la Asamblea Nacional. Como responsable de las indemnizaciones y la expropiación de terrenos para proyectos empresariales, el Sr. Thuyen reconoció que el proceso de negociación y expropiación es sumamente complejo. Si los propietarios saben que una empresa está desarrollando un proyecto, suelen exigir indemnizaciones muy elevadas, a veces incluso superiores a los precios de mercado. Por consiguiente, muchos proyectos de indemnización quedan inconclusos, incluso cuando solo queda por completar un pequeño porcentaje de la obra.

«Muchos propietarios son especuladores e inversores, no residentes locales, por lo que se muestran muy inflexibles, ya que no necesitan viviendas con urgencia. Pero si la compensación para los compradores posteriores es mayor que para los primeros, existe una alta probabilidad de que estos últimos vuelvan a exigir más dinero. Esta es la razón por la que muchos proyectos, incluidos los financiados con el presupuesto estatal, se retrasan, superan el presupuesto o incluso resultan imposibles de llevar a cabo», declaró con franqueza el Sr. Thuyen, quien añadió: «Los diputados de la Asamblea Nacional han abordado los temas centrales y cruciales de la vida social y económica. Han expresado las preocupaciones de la ciudadanía y del sector empresarial».

"Por lo tanto, espero sinceramente que el comité de redacción considere seriamente las opiniones y sugerencias anteriores para complementar y enmendar la Ley de Tierras en esta ocasión y lograr los mejores resultados posibles", enfatizó el Sr. Thuyen.

Los miembros del Parlamento proponen que el Estado recupere terrenos para todos los proyectos de vivienda comercial.

Citando la Resolución 18 del Comité Central del Partido Comunista de Vietnam, que estipula dos métodos, el Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, declaró: "El primer método consiste en que el Estado realice licitaciones y subastas para la asignación y el arrendamiento de terrenos, incluso para empresas que desarrollen proyectos de vivienda comercial. Esta es la aspiración tanto de los inversores nacionales como extranjeros. El segundo método consiste en que los inversores negocien directamente los derechos de uso del suelo para desarrollar proyectos. Si se opta por el método de licitación y subasta, el Estado debe compensar y crear un fondo para terrenos libres de gravámenes. Simplemente licitar proyectos y luego seleccionar al inversor, utilizando el dinero de la empresa para la compensación, es muy difícil. Por ejemplo, en un proyecto en el Distrito 1 (Ciudad Ho Chi Minh), una empresa ganó la licitación y fue seleccionada como inversora, transfiriendo posteriormente dinero al Estado como compensación. Sin embargo, la población se negó porque sabía qué empresa era la inversora y solo quería que la empresa negociara directamente. Por lo tanto, el proyecto se prolongó durante muchos años y el Estado tuvo que recurrir a medidas coercitivas".

«Si el Estado ha recuperado terrenos, debería recuperar todos los proyectos. Luego, los terrenos deberían subastarse y la diferencia en el alquiler debería ser utilizada por el Estado para invertir en infraestructura para la población, en lugar de ir a parar a los bolsillos de las empresas. Si esto se hace bien, el Estado controlará y gestionará el mercado primario de terrenos tanto para la inversión pública como para la privada», sugirió el Sr. Chau.

Todos los proyectos deben recibir el mismo trato.

No solo la recuperación de tierras, sino también el sector turístico ha sido "descuidado" en el borrador de la Ley de Tierras modificada, que el periódico Thanh Nien ha estado analizando en una serie de artículos. El borrador de la Ley de Tierras también fue objeto de críticas por parte de muchos diputados de la Asamblea Nacional la semana pasada.

Según el diputado de la Asamblea Nacional Ta Van Ha (delegación de Quang Nam): Resolución 08/2017 del Politburó sobre el desarrollo del turismo como sector económico clave. Sin embargo, el proyecto de Ley de Tierras (enmendada) tiene un total de 16 capítulos, 265 artículos y 226 páginas, "pero solo 11 veces se menciona la palabra 'turismo', de las cuales 2 veces se refieren a la industria turística y las otras 9 veces a la enmienda de la Ley Forestal".

Argumentó que la forma en que el gobierno está tratando este sector económico clave y tan esperado es inadecuada y enfatizó la importancia de la recuperación de tierras para el desarrollo turístico. Por lo tanto, este representante de la Asamblea Nacional propuso agregar una nueva categoría al Artículo 79, a saber, tierras destinadas al desarrollo turístico, las cuales también deberían estar sujetas a recuperación estatal.

Tras acoger con beneplácito las valiosas opiniones de los diputados de la Asamblea Nacional sobre la creación de fondos para la adquisición de terrenos destinados a proyectos de desarrollo socioeconómico, el Dr. Huynh Thanh Dien, de la Universidad Nguyen Tat Thanh, afirmó que la recuperación de terrenos es siempre la etapa más difícil de cualquier proyecto, independientemente de su ámbito, especialmente en el caso de proyectos de gran envergadura. Las empresas no tienen derecho a reclamar terrenos, y depender únicamente de acuerdos dificulta enormemente la obtención de los terrenos necesarios.

Por ejemplo, el desarrollo de grandes zonas turísticas o complejos urbanos de uso mixto que incluyan viviendas, centros comerciales e instalaciones de entretenimiento requiere vastas extensiones de terreno. Permitir que las empresas negocien de forma independiente con los residentes y adquieran terrenos genera inconsistencias. En ocasiones, incluso un proyecto grande y bien planificado puede quedar con parcelas fragmentadas e inacabadas debido a la negativa de los residentes a ceder sus terrenos. Esto prolonga la ejecución del proyecto, aumenta los costos y no logra el objetivo de impulsar el desarrollo económico local o regional. Además, el aumento de los costos del proyecto conlleva precios más altos para los productos, lo que en última instancia perjudica a los consumidores.

"El Estado debería liderar la adquisición de terrenos, la planificación y el desarrollo de proyectos, y luego realizar una licitación pública y transparente para seleccionar inversionistas con suficiente capacidad y experiencia. Este es el enfoque integral y sistemático que sigue el plan de desarrollo y evitará disputas. Además, los precios de los terrenos son más consistentes cuando el Estado los adquiere; si se siguieran los precios de mercado, ¿cuáles serían? Esta regulación es demasiado vaga. Es necesario considerar todos los proyectos de desarrollo económico como parte del plan general de desarrollo económico local, regional y nacional, que crea empleos para la población, y por lo tanto, deben ser tratados con equidad. Incluso los proyectos dentro de zonas económicas con áreas funcionales como parques industriales, zonas de servicios, zonas turísticas, zonas de entretenimiento y áreas urbanas deberían estar sujetos a la adquisición de terrenos por parte del Estado. Por lo tanto, se necesitan regulaciones detalladas con respecto a los proyectos sujetos a adquisición de terrenos, incluidas las zonas de entretenimiento, las nuevas áreas urbanas combinadas con negocios comerciales y de servicios, y los complejos de entretenimiento de usos múltiples." "Las funciones incluyen áreas de entretenimiento, áreas turísticas, áreas urbanas y otras zonas funcionales dentro de la zona económica...", afirmó el Dr. Dien.

Representante de la Asamblea Nacional: ¿Deberían las organizaciones y los individuos que crean planes urbanísticos paralizados, provocando el desperdicio de terrenos, ser responsables de una indemnización?

Si las empresas tienen que encargarse ellas mismas de las indemnizaciones, será difícil conseguir proyectos de gran envergadura.

Actualmente, nada es más difícil que comprar terrenos a la gente. Si se hace bien, las reservas financieras del estado crecerán cada vez más. El estado adquiere terrenos para todos los proyectos, incluidos los turísticos y los complejos de entretenimiento multifuncionales. Si las empresas tuvieran que compensarse a sí mismas, no habría grandes proyectos ni megaciudades.

Señor Le Hoang Chau   (Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh)

No deberíamos trasladar la carga de las dificultades a las empresas.

Si se deja a las empresas a su suerte, encargándose de la parte más difícil de la expropiación de terrenos, el desarrollo urbano y económico sistemático resulta imposible. El gobierno no debe trasladar la carga a las empresas, especialmente en el sector inmobiliario. La ley debe establecer regulaciones detalladas y específicas para que las autoridades locales puedan implementarlas de manera uniforme. Porque si la ley no está claramente definida, los organismos estatales no se atreverán a aplicarla y los proyectos se estancarán. Esta es la razón fundamental para modificar la Ley de Tierras en este momento; de lo contrario, se retrocederá en el tiempo.

Dr. Huynh Thanh Dien (Universidad Nguyen Tat Thanh)

Enlace a la fuente: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm