El Estado necesita recuperar tierras para todos los proyectos.

Un mecanismo poco entusiasta pone en riesgo un proyecto y dos precios del suelo

El artículo 79 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) enumera 31 casos específicos en los que el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en beneficio de la nación. Se trata de proyectos de reasentamiento, proyectos de zonas residenciales rurales, conglomerados industriales, zonas francas, depósitos de petróleo crudo, gasolineras y mercados populares.

Por lo tanto, solo quedan unos pocos proyectos de desarrollo donde las empresas deben negociar con la población para recibir transferencias de terrenos. Por ejemplo, proyectos de vivienda comercial, proyectos mixtos de vivienda, comercio y servicios, complejos multiusos, zonas de entretenimiento, grandes áreas urbanas, etc.

Durante la sesión de debate sobre este proyecto de ley el fin de semana pasado, muchos diputados de la Asamblea Nacional (AN) afirmaron que el Estado debería tomar la iniciativa en la recuperación de tierras para todos los proyectos de desarrollo socioeconómico, con el fin de crear igualdad y unidad en todo el país. Si se mantiene el mecanismo de recuperación de tierras por parte del Estado y la posibilidad de que las empresas negocien por su cuenta, se generará involuntariamente desigualdad en el mismo proyecto al existir dos tipos de precios de tierras. Esto también provocará litigios prolongados y el desperdicio de recursos territoriales.

El Estado debería recuperar tierras para proyectos de desarrollo socioeconómico.

El Sr. Duong Cong Thuyen, subdirector general de una empresa inmobiliaria en Ciudad Ho Chi Minh, valoró positivamente la propuesta de los diputados de la Asamblea Nacional. Como responsable de la compensación y la autorización de obras para proyectos empresariales, el Sr. Thuyen admitió que la negociación y la autorización de obras son los pasos más difíciles. Si la empresa ejecuta el proyecto, los propietarios de los terrenos suelen exigir una compensación muy elevada, incluso muy superior al precio de mercado. Por lo tanto, muchos proyectos de compensación han llegado al límite de sus posibilidades y aún no se han completado, a pesar de que solo queda un pequeño porcentaje.

Muchos propietarios de tierras son especuladores e inversores, no residentes locales, por lo que son muy duros porque no necesitan vivienda con urgencia. Pero si la compensación para quienes se mudan después es mayor que para quienes se mudan antes, la probabilidad de que estos últimos vuelvan a exigir más dinero es muy alta. Esta es la razón por la que muchos proyectos, incluidos los de capital presupuestado, se prolongan, aumentan el capital y ni siquiera pueden implementarse. El Sr. Thuyen dijo con franqueza y evaluó: «Los diputados de la Asamblea Nacional han abordado temas candentes, fundamentales para la vida social y económica. Han expresado el sentir del pueblo y de la comunidad empresarial».

"Por lo tanto, espero que el comité de redacción considere seriamente las opiniones y recomendaciones anteriores para complementar y modificar la Ley de Tierras en esta ocasión y lograr la máxima eficiencia", enfatizó el Sr. Thuyen.

Los delegados de la Asamblea Nacional proponen que el Estado recupere tierras para todos los proyectos de vivienda comercial.

Citando la Resolución 18 del Comité Ejecutivo Central, que estipula dos métodos, el presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, afirmó: El primero consiste en que el Estado licite y subaste para asignar y arrendar terrenos, incluyendo a empresas que realizan proyectos de vivienda comercial. Este es el deseo de los inversores, tanto nacionales como extranjeros. El segundo método consiste en que los inversores negocien ellos mismos los derechos de uso del terreno para llevar a cabo el proyecto. Si se opta por el método de licitación y subasta, el Estado debe compensar para crear un fondo de tierras limpias. Si solo se licita para el proyecto y luego se elige al inversor, obtener el dinero de la empresa como compensación es muy difícil. Normalmente, en un proyecto en el Distrito 1 (Ciudad de Ho Chi Minh), la empresa gana la licitación y es elegida como inversora, y luego transfiere el dinero al Estado como compensación. Sin embargo, la gente no estuvo de acuerdo porque sabían qué empresa era la inversora del proyecto y solo querían que negociara. Por lo tanto, el proyecto se prolongó durante muchos años y el Estado tuvo que hacerlo cumplir.

"Si el Estado ha recuperado tierras, debería recuperar todos los proyectos. Luego, subastar las tierras, y la diferencia en la renta de la tierra será utilizada por el Estado para invertir en infraestructura para la población, en lugar de ir a parar a los bolsillos de las empresas. Si esto se hace bien, el Estado controlará y gestionará el mercado primario de tierras para la inversión pública y privada", sugirió el Sr. Chau.

Los proyectos deben ser tratados por igual.

No solo la adquisición de tierras, sino también la industria del turismo fueron "olvidadas" en el proyecto de Ley de Tierras (enmendado), sino que Thanh Nien también tuvo una serie de artículos comentando el Proyecto de Ley de Tierras sobre el cual muchos diputados de la Asamblea Nacional también hablaron en el Parlamento la semana pasada.

Según el diputado Ta Van Ha (delegación de Quang Nam): Resolución 08/2017 del Politburó sobre el desarrollo del turismo como sector económico de vanguardia. Sin embargo, el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) consta de 16 capítulos, 265 artículos y 226 páginas, "pero solo hay 11 palabras sobre turismo, de las cuales 2 se refieren a la industria turística y las otras 9 se refieren a la solución del problema de la enmienda de la Ley Forestal".

Considera que esta respuesta al tan esperado sector económico de vanguardia no es satisfactoria y afirma la importancia de la recuperación de tierras para el desarrollo turístico. Por lo tanto, este asambleísta propuso añadir un tema de regulación al Artículo 79, que es el terreno para el desarrollo turístico, que también está sujeto a la recuperación estatal.

Al dar la bienvenida a los diputados de la Asamblea Nacional que emitieron opiniones válidas sobre la creación de fondos de tierras para proyectos de desarrollo socioeconómico, el Dr. Huynh Thanh Dien, de la Universidad Nguyen Tat Thanh, afirmó que, en cualquier ámbito de proyecto, la limpieza del terreno es siempre el paso más difícil, especialmente en los grandes proyectos. Las empresas no tienen derecho a reclamar tierras, sino que solo dependen de acuerdos, por lo que será muy difícil concentrarlas.

Por ejemplo, construir grandes zonas turísticas y urbanas de uso mixto, como viviendas, centros comerciales y de entretenimiento, requiere una gran extensión de terreno. Dejar que las empresas negocien con la población y luego adquieran terrenos generará desunión. A veces, un gran proyecto se invierte de forma sistemática e integral, pero aún presenta deficiencias, como una "piel de leopardo", porque la población no acepta ceder el terreno. A partir de ahí, la ejecución del proyecto se prolonga, los costos aumentan y no se logra el objetivo de promover el desarrollo económico de la localidad o de toda la región. Además, el aumento de los costos del proyecto también conlleva un aumento de los precios de los productos, y el consumidor es el perdedor final.

El Estado se encarga de la recuperación de tierras, la planificación y el desarrollo de proyectos, y luego licita para seleccionar inversionistas calificados y experimentados de manera pública y transparente. Esta es la única manera integral y sistemática de hacerlo, en la dirección correcta de la planificación del desarrollo, y no habrá quejas. Además, cuando el Estado recupera tierras, el precio será uniforme, pero si sigue el mercado, ¿cuál será? Esta regulación es demasiado vaga. Es necesario considerar que los proyectos de desarrollo económico forman parte del plan general de desarrollo local, regional y económico general de todo el país, creando más empleos, por lo que deben recibir el mismo trato. Incluso los proyectos en zonas económicas con áreas funcionales como parques industriales, áreas de servicios, turismo, áreas de entretenimiento y áreas urbanas también deben estar sujetos a la recuperación de tierras por parte del Estado. Por lo tanto, es necesario contar con regulaciones detalladas sobre los proyectos sujetos a recuperación de tierras, incluyendo áreas de entretenimiento, nuevas áreas urbanas combinadas con negocios comerciales y de servicios, áreas de entretenimiento y organizaciones, complejos multiusos, áreas de entretenimiento, áreas turísticas, áreas urbanas y otras áreas funcionales en la zona económica...», afirmó el Dr. Dien.

Delegado de la Asamblea Nacional: ¿Las organizaciones y personas que crean planes suspendidos y terrenos baldíos deben pagar indemnizaciones?

Dejar que las empresas se compensen a sí mismas dificulta la realización de grandes proyectos.

Hoy en día, nada es más difícil que comprar terrenos a la gente. Si se hace bien, la acumulación financiera del estado aumentará día a día. El estado recupera terrenos para todos los proyectos, incluyendo proyectos turísticos y áreas de entretenimiento multiusos. Si se permite a las empresas compensarse a sí mismas, no habrá grandes proyectos ni grandes áreas urbanas.

Señor Le Hoang Chau   (Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh)

No culpes al NEGOCIO por la dificultad.

Si se deja a las empresas solas para encargarse de la parte más difícil de la limpieza de terrenos, será imposible desarrollar las zonas urbanas y la economía de forma sistemática. El Estado no debe atribuir las dificultades a las empresas, especialmente en el sector inmobiliario. La ley debe incluir regulaciones detalladas y específicas para que las localidades puedan unificarse en su implementación. Si la ley no cuenta con regulaciones claras, los organismos estatales no se atreverán a implementarla y el proyecto se estancará. Esta es la razón de la enmienda actual de la Ley de Tierras; de lo contrario, será un retroceso.

Dr. Huynh Thanh Dien (Universidad Nguyen Tat Thanh)

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm