¿Cuáles son los obstáculos en el programa de vivienda social?

VTV.vn - A pesar de los avances positivos en el desarrollo de viviendas sociales, las empresas de Ciudad Ho Chi Minh siguen quejándose de los trámites engorrosos, la financiación limitada y la superposición de políticas.

Para 2025, Ciudad Ho Chi Minh había completado 14 proyectos de vivienda social con 13.040 apartamentos, alcanzando el 100% del objetivo previsto.

Cuellos de botella procedimentales

En 2025, Ciudad Ho Chi Minh completó 14 proyectos de vivienda social con 13.040 apartamentos, alcanzando el 100% del objetivo previsto. En los dos primeros meses de 2026, la ciudad inició la construcción de 2 proyectos con 2.656 apartamentos, y un proyecto más obtuvo la prelación para la movilización de capital y la venta de futuras viviendas en la calle Ly Thuong Kiet n.º 324, distrito 14, antiguo distrito 10; en total, hay 11 proyectos en construcción con 9.700 apartamentos. La ciudad también ha preparado aproximadamente 1.730 hectáreas de terreno para el desarrollo de vivienda social y planea seleccionar inversores para 8 proyectos.

Sin embargo, la información del informe publicado recientemente sobre la situación del mercado inmobiliario y las tareas clave de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (Horea) en 2026 muestra que las empresas aún enfrentan dificultades, ya que cuanto más avanzan en el proceso de implementación, más evidentes se vuelven los obstáculos y las deficiencias de las políticas.

Horea propuso integrar los procesos de evaluación y reducir los procedimientos de aprobación independientes para agilizar los trámites administrativos en el desarrollo de viviendas sociales.

En cuanto a los procedimientos, las empresas tienen motivos válidos para quejarse. El Sr. Le Hoang Chau, presidente de Horea, argumenta que los trámites de vivienda social bajo el antiguo mecanismo pueden tardar más de 1000 días. Un proyecto destinado a beneficiar a personas de bajos ingresos que tarda varios años en superar diversos obstáculos burocráticos se desvía claramente del espíritu original del bienestar social. La vivienda social debería ser una prioridad en cuanto a la rapidez de tramitación, pero en cambio, suele caer en un círculo vicioso de búsqueda de opiniones, evaluaciones, revisiones y espera de aprobaciones. La consecuencia es un aumento de los costos de capital, retrasos en el progreso, pérdida de oportunidades para las empresas y una espera continua para la población.

El problema no radica solo en la lentitud, sino en la complejidad del proceso, que consta de múltiples niveles y trámites. Una empresa debe pasar por numerosos departamentos y agencias para un mismo proyecto de vivienda social. HoREA (Asociación de Bienes Raíces de Vietnam) propone integrar las etapas de tasación, reducir los procedimientos de aprobación independientes e incluso argumenta que solicitar la opinión de la comunidad sobre los planes detallados para proyectos de vivienda social es, en algunos casos, "formalista", carece de sustancia y, además, prolonga el proceso y aumenta los costos.

La clave reside en que los procedimientos no solo ralentizan el proyecto, sino que también distorsionan los incentivos políticos. Una vez que el proceso se prolonga y los costes aumentan, al tiempo que se limitan los beneficios de la vivienda social, las empresas tenderán a mostrarse reticentes, incluso a evitarla. En otras palabras, si los procedimientos se convierten en una larga y ardua carrera contra los obstáculos, será difícil prever una fuerte afluencia de capital privado a este sector.

Eliminar los cuellos de botella mediante políticas

Pero los trámites no son el único obstáculo. Detrás de la complejidad de los procedimientos administrativos se esconde la cuestión del capital y otras dificultades. El Sr. Nguyen Tuan Anh, Subdirector General de la Corporación de Inversión en Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), afirmó que para alcanzar el objetivo de un millón de viviendas sociales para 2030, el capital de inversión necesario podría llegar a aproximadamente un billón de VND. Si los préstamos bancarios representan entre el 20 % y el 25 %, el sistema crediticio necesita aportar unos 250 billones de VND, mientras que el capital real disponible es de tan solo unos 25 billones de VND, es decir, apenas el 10 % de lo necesario.

Para las empresas, la falta de capital preferencial implica un aumento de los costes de producción. Para los compradores, el tipo de interés actual del 5,4% anual del Banco de Política Social, según HoREA, sigue siendo bastante elevado en comparación con el 4,8% anual vigente entre marzo de 2021 y junio de 2024. Teniendo en cuenta a los beneficiarios, que son personas de bajos ingresos, esta diferencia es significativa. La vivienda social no puede definirse únicamente por un precio de venta inferior al de la vivienda comercial; debe garantizarse su accesibilidad práctica. Cuando suben los tipos de interés, el sueño de tener una vivienda propia se aleja aún más para quienes más necesitan esta política.

La ciudad de Ho Chi Minh tiene como objetivo construir 181.257 viviendas sociales durante el período 2026-2030, de las cuales 28.500 se completarán solo en 2026.

Otro problema es que los promotores de proyectos de vivienda social aún no han podido acceder al crédito preferencial del Banco de Política Social durante el período comprendido entre el 1 de agosto de 2024 y el 31 de diciembre de 2030. Según los expertos, por un lado, los compradores necesitan apoyo y, por otro, las empresas productoras también necesitan asistencia. Si la vivienda social se considera responsabilidad exclusiva de las empresas sin diseñar mecanismos financieros suficientemente sólidos, será muy difícil lograr una oferta amplia, constante y sostenible.

Además, algunas nuevas regulaciones están generando consecuencias imprevistas. El Sr. Le Hoang Chau argumenta que el método para determinar el tamaño de la población según la Decisión 32/2025/QD-UBND podría aumentar la proporción de apartamentos grandes y reducir drásticamente el número de apartamentos medianos y pequeños, incluso en el ámbito de la vivienda social. Si esta evaluación se confirma en la práctica, dificultará la labor de las empresas promotoras de vivienda social. La construcción de viviendas para personas de bajos ingresos limita inadvertidamente las opciones de apartamentos pequeños, que son los más adecuados por su asequibilidad.

Otra deficiencia señalada por HoREA es que la Cláusula 1, Artículo 78 de la Ley de Vivienda de 2023 solo estipula criterios de vivienda e ingresos, pero omite el criterio de residencia. En principio, ampliar el acceso es razonable. Sin embargo, en una situación donde la oferta es muy escasa, esta regulación pone a las empresas en una posición difícil al elaborar listas de compradores o inquilinos elegibles. El caso del proyecto de vivienda social en 234 Ly Thuong Kiet Street, Dien Hong Ward, Distrito 10 (anteriormente), con solo 750 apartamentos pero más de 12.000 personas registradas a nivel nacional, es una clara evidencia de esta presión. Cuando se les otorga a las empresas la facultad de elaborar listas de compradores o inquilinos elegibles, pero la oferta es limitada y la demanda es demasiado alta, no solo se ven desbordadas, sino que también tienen que invertir tiempo y dinero adicionales organizando uno o más sorteos. La carga administrativa se ha trasladado parcialmente a las empresas.

Ciudad Ho Chi Minh se propone construir 181.257 viviendas sociales entre 2026 y 2030, de las cuales 28.500 se completarán solo en 2026. Siguiendo la directiva del Primer Ministro , la ciudad debe esforzarse por alcanzar al menos un millón de viviendas para 2028. Si bien es una tarea ardua, no es imposible. Numerosas empresas esperan que estos obstáculos se superen rápidamente para que la ciudad pueda lograr sus objetivos de desarrollo de vivienda social este año.

Fuente: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm