Propuestas para abordar las dificultades en la aplicación de la Ley de Tierras.

Casi dos años después de la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024, muchas localidades, especialmente grandes ciudades como Ciudad Ho Chi Minh, han concretado proactivamente la normativa mediante una serie de resoluciones, decisiones y mecanismos de implementación. Sin embargo, el proceso operativo ha revelado que muchas regulaciones son difíciles de implementar, se superponen o no se han adaptado a la realidad.

Según el informe que evalúa la implementación de la Ley de Tierras y las enmiendas propuestas, presentado por el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh al Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente , la localidad ha emitido 2 resoluciones y 23 decisiones para concretar el contenido asignado en virtud de la Ley de Tierras de 2024 y sus decretos de aplicación. La ciudad también ha acelerado la digitalización de los datos de tierras, con el objetivo de completar la sincronización del 100 % de los datos de tierras con la base de datos nacional para enero de 2026. Simultáneamente, a finales del primer trimestre de 2026, el número total de procedimientos administrativos relacionados con tierras recibidos alcanzó más de 226.200, de los cuales casi 180.000 fueron resueltos.

Una de las primeras deficiencias radica en el ámbito de la compensación, el apoyo y el reasentamiento cuando el Estado recupera terrenos. Según el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh , actualmente existe una inconsistencia entre la Ley de Tierras de 2024 y la Ley de Carreteras de 2024 en lo que respecta a la compensación y la reubicación de las obras de infraestructura técnica ubicadas dentro del área protegida de infraestructura de transporte.

Un conjunto de viviendas de reasentamiento en el barrio de Linh Xuan, Ciudad Ho Chi Minh (imagen ilustrativa).

En realidad, muchos proyectos de energía, telecomunicaciones, tecnología de la información y suministro y drenaje de agua son altamente especializados. Al incluirlos en el plan general de compensación actual, la unidad de compensación carece de la experiencia necesaria para gestionarlos, lo que genera procesos prolongados y numerosos trámites adicionales.

Otro obstáculo radica en definir qué se entiende por "personas directamente dedicadas a la producción agrícola ". Según la normativa vigente, quienes puedan acceder a la formación profesional y al apoyo para la reconversión laboral tras la expropiación de tierras deben percibir ingresos procedentes de la producción agrícola. Sin embargo, los criterios para determinar si se perciben ingresos carecen actualmente de directrices específicas sobre cómo calcularlos, qué organismo es responsable de la verificación o el método de evaluación. Esto genera confusión en la aplicación de la medida en diversas localidades, lo que podría dar lugar a quejas y controversias.

En materia de expropiación de terrenos, se ha generado una compleja situación jurídica: los usuarios pueden ejercer sus derechos de transferencia, donación o herencia incluso después de la notificación de expropiación, pero antes de que se haya tomado una decisión oficial. Esto genera dificultades y confusión en el proceso de implementación, además de un riesgo potencial de reclamaciones y litigios en la práctica, lo que exige investigación y directrices unificadas.

Para abordar estas dificultades, la ciudad de Ho Chi Minh ha presentado varias propuestas de enmienda importantes. La ciudad propone separar el plan de compensación, apoyo y reubicación para infraestructura técnica del plan general de compensación, creando así un plan independiente. Esto se debe a que los proyectos de infraestructura técnica poseen características especializadas y requieren una unidad con la capacidad profesional suficiente para participar en su preparación, evaluación e implementación.

La compensación y la reubicación de las instalaciones de infraestructura técnica están enfrentando dificultades.

En cuanto a la normativa que define a las personas directamente dedicadas a la producción agrícola, en lugar de exigir comprobante de ingresos provenientes de dicha actividad, la ciudad propone excluir únicamente a ciertos grupos, como funcionarios, empleados públicos, pensionistas y empleados con salarios estables. Adoptar este enfoque reduciría el tiempo de verificación, limitaría las disputas y agilizaría las indemnizaciones y la expropiación de terrenos.

Cabe destacar que la ciudad de Ho Chi Minh también propuso otorgar mayor autoridad al Consejo Popular de la ciudad de Ho Chi Minh para decidir sobre políticas específicas relativas a la compensación, el apoyo y el reasentamiento para proyectos a gran escala que afecten a las comunidades locales.

Uno de los temas que ha recibido mayor atención es la gestión de los terrenos propiedad de empresas estatales tras su privatización. En realidad, a lo largo de los años, esto ha demostrado ser un problema complejo y prolongado, con un impacto significativo en el mercado inmobiliario y los recursos de tierras.

Según un informe de Ciudad Ho Chi Minh, miles de terrenos se encuentran actualmente inutilizables debido a la falta de planes urbanísticos o a que dichos planes no cumplen con la normativa vigente. Muchos terrenos que antes se utilizaban para fábricas y almacenes ya no son aptos para la planificación urbanística y, además, no pueden destinarse a otros usos. En consecuencia, el suelo está paralizado, las empresas no pueden llevar a cabo proyectos y el Estado no puede generar ingresos.

Los terrenos y propiedades estatales abandonados representan un gran despilfarro.

Para abordar esta situación, la ciudad propuso añadir una disposición específica para gestionar las empresas privatizadas durante el período 2007-2021 que aún no cuenten con un plan de uso del suelo aprobado. En consecuencia, las empresas podrían revisar, declarar y proponer un nuevo plan de uso del suelo en un plazo de 24 meses a partir de la fecha de entrada en vigor de la ley modificada.

Para los terrenos que cumplen con la normativa urbanística, las empresas tienen la opción de que se les asigne o arriende el terreno y cumplan con sus obligaciones financieras según lo estipulado. Si el terreno no cumple con la normativa urbanística o ya no es necesario, el Estado lo recuperará. Esto garantiza la gestión de los bienes públicos y, al mismo tiempo, libera recursos que han permanecido inactivos durante muchos años. Porque si se resuelve la situación de estos terrenos, los recursos urbanísticos se reincorporarán al ciclo de desarrollo, creando un importante potencial para el crecimiento económico urbano.

Fuente: https://cand.com.vn/Xa-hoi/nhung-de-xuat-thao-go-kho-khan-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-i805115/