Asignación de capital para bienes raíces

El mercado inmobiliario está entrando en un periodo de reestructuración significativa, ya que los flujos de crédito ya no están tan dispersos como antes. Dado que el crecimiento del crédito supera con creces el de los depósitos, la presión sobre la liquidez aumenta, lo que obliga a los reguladores a controlar los flujos monetarios de forma más selectiva.

Gráficos: HONG ANH

Sin embargo, muchos expertos económicos argumentan que, en lugar de equiparar todos los segmentos del mercado inmobiliario con riesgos, es necesario diseñar mecanismos de crédito separados para los segmentos que satisfacen necesidades reales de vivienda, al tiempo que se abren más canales de capital a mediano y largo plazo para reducir la dependencia del crédito bancario.

Flujos de inversión inmobiliaria selectiva

El mercado inmobiliario vietnamita muestra signos de recuperación tras un largo periodo de estancamiento. Las transacciones mejoran gradualmente, la demanda de vivienda vuelve a aumentar y la aceleración de la inversión en infraestructura ha generado una importante demanda de capital tanto por parte de empresas como de compradores de vivienda. Sin embargo, a diferencia del periodo anterior, los flujos de crédito ya no se liberan indiscriminadamente, sino que están sujetos a una regulación más estricta, priorizando los segmentos seguros con demanda real.

Según Nguyen Phi Lan, Director del Departamento de Pronósticos y Estadísticas y Director de Estabilidad Monetaria y Financiera (Banco Estatal de Vietnam), al 14 de mayo, el crédito pendiente en todo el sistema alcanzó aproximadamente 19,4 billones de VND, un incremento del 18,3% con respecto al mismo período del año anterior, mientras que la movilización de capital aumentó cerca del 14,9%, llegando a aproximadamente 18,1 billones de VND. La gran brecha entre el crédito y la movilización de capital está generando una presión significativa sobre la liquidez del sistema bancario. En este contexto, el Banco Estatal de Vietnam continúa dirigiendo los flujos de capital hacia los sectores productivos y empresariales, las industrias prioritarias y los nuevos motores de crecimiento, como la transformación digital, la transformación verde, la economía circular y la ciencia y la tecnología.

En lo que respecta al sector inmobiliario, el crédito se mantiene, pero con un control de riesgos más estricto. El Sr. Lan hizo hincapié en que los organismos reguladores deben regular adecuadamente los flujos de capital en todos los sectores e industrias, ya que priorizar excesivamente un sector dificultará el acceso al capital para muchos otros, especialmente para las pequeñas, medianas y microempresas.

Según Vietcombank Securities (VCBS), es probable que el crédito inmobiliario continúe creciendo en 2026, pero a un ritmo más lento y selectivo que en 2025, debido al estricto control del Banco Estatal de Vietnam sobre el crédito otorgado a sectores de alto riesgo. Desde principios de 2026, la autoridad reguladora ha exigido a las entidades crediticias que garanticen que el crecimiento del crédito inmobiliario no supere la tasa de crecimiento crediticio general de todo el sistema bancario.

Según Vietcombank Securities (VCBS), es probable que el crédito inmobiliario continúe creciendo en 2026, pero a un ritmo más lento y selectivo que en 2025, debido al estricto control del Banco Estatal de Vietnam sobre el crédito otorgado a sectores de alto riesgo. Desde principios de 2026, la autoridad reguladora ha exigido a las entidades crediticias que garanticen que el crecimiento del crédito inmobiliario no supere la tasa de crecimiento crediticio general de todo el sistema bancario.

De hecho, el Banco Estatal de Vietnam sigue facilitando el acceso al capital para el sector inmobiliario, como lo demuestra el continuo y sólido crecimiento del crédito inmobiliario. Según el Ministerio de Construcción, al 28 de febrero, el total de créditos pendientes para actividades inmobiliarias ascendía a aproximadamente 2.235 billones de VND, lo que representa un aumento del 11,7 % con respecto al cuarto trimestre de 2025 y un incremento significativo del 43 % en comparación con el mismo período del año anterior. Sin embargo, muchas empresas informan que acceder al capital es considerablemente más difícil en estos momentos.

Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), comentó que el plan de crecimiento del crédito para 2026 ronda el 15%, cifra inferior al 19,1% del año anterior, mientras que la demanda de capital del mercado se mantiene muy alta. Esto genera una presión considerable.

Además de la presión crediticia, el aumento de las tasas de interés también agrava la situación del mercado. Si bien las tasas de interés nominales tienden a disminuir, el costo real del capital para las empresas inmobiliarias se mantiene elevado debido a las restricciones en el acceso al mismo. El Sr. Phan Duy Hung, analista sénior de Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, advirtió asimismo sobre el riesgo de refinanciamiento para los promotores inmobiliarios de complejos turísticos o aquellos que enfrentan problemas legales.

El crédito no puede aplicarse de manera uniforme.

Uno de los temas más debatidos actualmente es la asignación de crédito al mercado inmobiliario. Según los expertos, aplicar un mecanismo de crédito relativamente uniforme a todos los segmentos inmobiliarios está generando graves problemas, dificultando el acceso al capital para muchos proyectos que satisfacen necesidades reales de vivienda. El director general de OBC Holding, Tran Van Hieu, sostiene que agrupar todos los segmentos inmobiliarios en una única categoría de crédito ha distorsionado los costos de capital y ha afectado directamente el acceso de las personas a la vivienda.

La vivienda social o la vivienda asequible que satisface necesidades reales no puede soportar las mismas tasas de interés y límites de crédito que la vivienda especulativa o los complejos turísticos de lujo. «Una política de crédito uniforme no solo crea un desequilibrio en los costos de capital, sino que, en última instancia, aumenta directamente el precio de venta, haciendo que el sueño de tener una vivienda propia sea cada vez más inalcanzable», añadió el Sr. Hieu. Compartiendo la misma opinión, el Sr. Chau también argumentó que el sector inmobiliario debería clasificarse para proporcionar un crédito adecuado, en lugar de equiparar todos los segmentos como riesgosos. La vivienda social tiene un nivel de seguridad de hasta el 99 %, mientras que la vivienda asequible y la vivienda industrial también pertenecen al grupo de bajo riesgo.

Actualmente, el Banco Estatal de Vietnam está revisando propuestas relacionadas con la clasificación de bienes inmuebles para desarrollar mecanismos de crédito más adecuados en el futuro. Durante una reunión con el Banco Estatal de Vietnam a finales de abril de 2026, el Primer Ministro Le Minh Hung solicitó al sector bancario que investigara y clasificara cada tipo de bien inmueble para aplicar límites de crédito apropiados, al tiempo que fomentaba el desarrollo de viviendas sociales y zonas industriales.

Muchos líderes de bancos comerciales también hicieron hincapié en la selectividad de los préstamos inmobiliarios. El presidente de VPBank, Ngo Chi Dung, afirmó que lo importante no es si invertir o no en bienes raíces, sino elegir el segmento adecuado. VPBank prioriza el capital para proyectos de vivienda que satisfacen necesidades reales, especialmente vivienda social y el segmento de gama media, limitando la financiación para proyectos turísticos o segmentos especulativos de alta gama.

El presidente de Techcombank, Ho Hung Anh, también afirmó que el banco solo financia proyectos con buena liquidez, documentación legal completa y clientes con clara capacidad financiera. Por su parte, el presidente de SHB, Do Quang Hien, destacó que el capital de SHB se centra actualmente en proyectos de infraestructura, vivienda social, vivienda para jóvenes y bienes raíces industriales, segmentos que se consideran con demanda real y buena capacidad de absorción.

El crédito bancario se considera un pilar fundamental para el mercado inmobiliario. Sin embargo, muchos argumentan que la excesiva dependencia de los préstamos bancarios está haciendo que el mercado sea vulnerable a las fluctuaciones de las tasas de interés y la política monetaria.

El crédito bancario se considera un pilar fundamental para el mercado inmobiliario. Sin embargo, muchos argumentan que la excesiva dependencia de los préstamos bancarios hace que el mercado sea vulnerable a las fluctuaciones de las tasas de interés y la política monetaria. El Dr. Can Van Luc, economista jefe de BIDV, sugiere que, a largo plazo, es necesario desarrollar otros canales de movilización de capital, como los bonos corporativos, los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) y los fondos de vivienda, para reducir la presión sobre el sistema bancario.

El desafío actual para el mercado inmobiliario no radica solo en flexibilizar el crédito, sino, más importante aún, en asignar capital de forma selectiva, priorizando los segmentos que satisfacen necesidades reales, al tiempo que se promueven reformas institucionales y se resuelven los problemas legales que obstaculizan los proyectos. De hecho, según las estadísticas de HoREA, todavía existen aproximadamente 4.500 proyectos en todo el país que enfrentan obstáculos legales, lo que mantiene paralizados más de 2,5 billones de VND en capital de inversión.

Según el periódico Nhan Dan

Fuente: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html